Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione decide

Un Istituto Autonomo Case Popolari (IACP) ha impugnato un avviso di accertamento IMU, sostenendo il proprio diritto all’esenzione. Dopo essere stato respinto nei primi due gradi di giudizio, il caso è giunto in Cassazione. La Suprema Corte ha stabilito un principio fondamentale: l’esenzione IMU per gli alloggi sociali non può essere negata solo perché gli immobili sono concessi in locazione. Il fattore determinante è la loro natura di ‘alloggio sociale’ secondo i criteri ministeriali. La Corte ha quindi cassato la sentenza precedente e rinviato il caso per una nuova valutazione basata su questo principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Alloggi Sociali: La Cassazione detta le Regole

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento cruciale in materia di esenzione IMU alloggi sociali, un tema di grande rilevanza per gli enti pubblici come gli Istituti Autonomi Case Popolari (IACP). La decisione stabilisce che la semplice concessione in locazione di un immobile non è sufficiente a escludere il beneficio fiscale. Il vero discrimine è la natura di ‘alloggio sociale’ dell’immobile, che deve essere verificata caso per caso.

I Fatti di Causa: La Contesa tra IACP e Comune

La vicenda ha origine da un avviso di accertamento con cui un Comune richiedeva a un Istituto Autonomo Case Popolari il pagamento di oltre 400.000 euro a titolo di IMU per l’annualità 2015, comprensivi di sanzioni e interessi. L’Istituto, ritenendo di aver diritto all’esenzione prevista per gli alloggi sociali, ha impugnato l’atto impositivo, dando il via a un lungo contenzioso.

Il Percorso Giudiziario nei Gradi di Merito

Sia in primo grado che in appello, le ragioni dell’IACP sono state respinte. La Commissione tributaria regionale, in particolare, aveva sostenuto che l’esenzione fosse applicabile solo ai beni utilizzati direttamente dall’ente per attività senza scopo di lucro. Poiché gli immobili in questione erano concessi in locazione dietro corrispettivo, seppur a canoni inferiori a quelli di mercato, i giudici di merito hanno ritenuto che tale attività avesse carattere economico, escludendo così il diritto all’esenzione. Contro questa decisione, l’Istituto ha proposto ricorso per cassazione.

L’Analisi della Cassazione e l’Esenzione IMU alloggi sociali

La Corte di Cassazione ha esaminato i tre principali motivi di ricorso presentati dall’IACP, accogliendo quello decisivo relativo alla violazione di legge.

I Motivi di Ricorso

L’Istituto lamentava:
1. La nullità della sentenza per mancanza di motivazione.
2. L’omesso esame di un fatto decisivo, ovvero la natura di alloggi sociali degli immobili.
3. La violazione della normativa sull’esenzione IMU (art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201/2011).

La Decisione sui Motivi

La Suprema Corte ha rigettato il primo motivo, ritenendo la motivazione della sentenza d’appello chiara, sebbene giuridicamente errata. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo in applicazione del principio della ‘doppia conforme’, che limita il ricorso in Cassazione quando due sentenze di merito giungono alla stessa conclusione sui fatti. È stato invece accolto il terzo motivo, considerato fondato e centrale per la risoluzione della controversia.

Le Motivazioni della Sentenza

Il cuore della decisione risiede nell’interpretazione della normativa sull’esenzione IMU alloggi sociali. La Cassazione ha ribadito un principio già affermato in precedenti pronunce: l’esenzione non si applica a tutti gli alloggi di proprietà degli IACP, ma specificamente a quelli che possiedono le caratteristiche di ‘alloggio sociale’ definite dal Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008. Questi immobili sono destinati a ridurre il disagio abitativo di famiglie svantaggiate, che non riescono ad accedere al libero mercato delle locazioni.

La Corte ha chiarito che i giudici di merito hanno commesso un errore di diritto nel negare l’esenzione basandosi unicamente sulla circostanza che gli immobili fossero locati. Tale elemento, secondo la normativa di riferimento (in particolare l’art. 4 del d.l. n. 102 del 2013), è irrilevante. L’indagine che il giudice deve compiere non è se l’immobile produca un reddito, ma se esso rientri nella specifica categoria degli ‘alloggi sociali’.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata. Ha rinviato il giudizio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, affinché riesamini il caso attenendosi al principio di diritto enunciato. Il nuovo giudice dovrà quindi procedere a una verifica concreta per accertare se gli immobili oggetto della controversia posseggano i requisiti per essere qualificati come ‘alloggi sociali’ e, di conseguenza, per beneficiare dell’esenzione IMU. Questa ordinanza rafforza la tutela per l’edilizia residenziale pubblica, chiarendo che la finalità sociale dell’attività è il criterio guida per l’applicazione dei benefici fiscali.

Un immobile IACP dato in locazione ha diritto all’esenzione IMU?
Non automaticamente. L’esenzione non è esclusa a priori dal fatto che l’immobile sia locato, ma dipende dalla sua effettiva qualificazione come ‘alloggio sociale’ secondo i parametri stabiliti dal D.M. 22 aprile 2008.

Qual è il criterio decisivo per ottenere l’esenzione IMU per gli alloggi popolari?
Il criterio fondamentale è che l’immobile possieda le caratteristiche di ‘alloggio sociale’ definite dalla legge, ovvero sia destinato a soddisfare il bisogno abitativo di famiglie svantaggiate. La semplice circostanza che sia concesso in locazione, anche dietro corrispettivo, non è di per sé un motivo di esclusione dal beneficio.

Cosa succede quando la Cassazione annulla una sentenza con rinvio?
La causa viene trasmessa a un altro giudice dello stesso grado di quello che ha emesso la sentenza annullata. Questo giudice deve decidere nuovamente la questione, ma è obbligato a seguire il principio di diritto stabilito dalla Cassazione. Nel caso specifico, dovrà verificare se gli immobili sono ‘alloggi sociali’.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27401 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27401 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data RAGIONE_SOCIALEzione: 22/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12447/2022 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COMUNE RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, pec EMAIL

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA, n. 2240/2022 depositata il 03/03/2022, udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/10/2024

dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE ha impugnato l’avviso di accertamento con cui il RAGIONE_SOCIALE Marcianise ha chiesto il pagamento, a titolo di imu, sanzioni ed interessi, di euro 409.221,00 per l’anno 2015.

2.Il ricorso è stato rigettato in primo grado.

3.L’appello del contribuente è stato rigettato. La Commissione tributaria regionale ha escluso l’esenzione invocata ritenendo la stessa applicabile esclusivamente per i beni di proprietà utilizzati direttamente per attività senza scopo di lucro e, dunque, non spettante per gli immobili utilizzati indirettamente e concessi in locazione dietro corrispettivo, atteso che i canoni, sia pure fissati in misura inferiore a quelli di mercato, sono volti a remunerare il capitale investito e non escludono il carattere economico dell’attività svolta.
3.Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE.

4.Ha resistito con controricorso il RAGIONE_SOCIALE di Marcianise, chiedendo dichiarare il ricorso inammissibile o, comunque, infondato.

5.La causa è stata decisa all’adunanza camerale dell’11 ottobre 2024.

RAGIONI DELLA DECISIONE

RAGIONE_SOCIALE ha dedotto: 1) la nullità della sentenza per mancanza assoluta dei suoi requisiti essenziali, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod.proc.civ.,

in quanto i giudici di appello, come quelli di primo grado, hanno frainteso la questione controversa e non l’hanno, pertanto, minimamente affrontata; 2) l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod.proc.civ., e, cioè, circa la natura di alloggi sociali degli immobili in esame, confermata dai bandi, predisposti dallo stesso RAGIONE_SOCIALE, per l’assegnazione; 3) la violazione dell’art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. n. 201 del 2011 e del d.m. 22 aprile 2008, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., posto che l’art. 13, comma 2, lett b, del d.l. n. 201 del 2011 è astrattamente applicabile agli immobili locati dagli RAGIONE_SOCIALE, salva la necessità della verifica della natura di alloggi sociali di tali immobili. Nelle premesse del ricorso è stato indicato un quarto motivo (la violazione degli artt. 11 del d.lgs. n. 504 del 1992 e 32, comma 13, del d.lgs. n. 50 del 2016), che, tuttavia, non è stato né sviluppato né argomentato nel corpo del ricorso, per cui deve ritenersi trattarsi di un errore materiale.
Preliminarmente vanno rigettate le eccezioni di inammissibilità del ricorso, complessivamente inteso, per difetto di specificità, in quanto i motivi proposti individuano con chiarezza le doglianze proposte, riferite con precisione alle argomentazioni della sentenza impugnata e la materia in esame è oggetto di disciplina la cui interpretazione si è andata progressivamente chiarendo.

2.Il primo motivo, avente ad oggetto l’omessa motivazione, è infondato, in quanto la sentenza espone in modo chiaro le ragioni che hanno determinato il rigetto del ricorso, consistRAGIONE_SOCIALE nella ritenuta non applicabilità dell’esenzione riconosciuta dall’art. 13, comma 2, lett b) del d.l. n. 201 del 2011 agli immobili oggetto di locazione.

3.Il secondo motivo è inammissibile, ai sensi dell’art. 360, quarto comma, cod.proc.civ., visto che nel caso di specie ricorre

una doppia conforme e che entrambe le sentenze si fondano sulla ritenuta inapplicabilità al caso di specie dell’esenzione.

In proposito va ricordato che nell’ipotesi di “doppia conforme”, prevista dall’art. 348-ter, comma 5, c.p.c., il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) dell’art. 360 c.p.c. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass., Sez. 3, 28 febbraio 2023, n. 5947).

4. La terza censura risulta, invece, fondata.

Il Collegio ritiene, infatti, di ribadire il principio di recente riaffermato in sede di legittimità, secondo cui l’esenzione stabilita dall’art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE (RAGIONE_SOCIALE, ma solo a quelli che hanno le caratteristiche di “alloggio sociale”, secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità RAGIONE_SOCIALE di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, ovvero non in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato (Cass., Sez. 5, 23 maggio 2024, n. 14511; in questo senso già cfr. Cass., Sez. 5, 14/12/2021, n. 39799 e Sez. 5, 29/11/2021, n. 37342). I precedRAGIONE_SOCIALE ora richiamati hanno chiarito che l’art. 2, comma 2, lett. b) del d.l. n. 102 del 2013, conv. in legge n. 124 del 2013, ha differenziato, per la prima volta, il trattamento delle unità immobiliari richiamate dall’art. 8, comma 4, d.lgs. n. 504/1992 (unità immobiliari appartenRAGIONE_SOCIALE alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soggetti assegnatari, ed alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE), prevedendo solo che le prime sarebbero divenute esRAGIONE_SOCIALE dall’IMU a decorrere dal 1° luglio 2013, in quanto equiparate
all’abitazione principale. La disposizione ha stabilito, al successivo comma 4, che gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE o dagli RAGIONE_SOCIALE, comunque denominati, avRAGIONE_SOCIALE le stesse finalità degli RAGIONE_SOCIALE.A.C.P., istituiti in attuazione dell’art. 93 d.P.R. 24 luglio 1977 n. 616, sarebbero rimasti, invece, imponibili ai fini IMU, fatta eccezione per gli alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008, RAGIONE_SOCIALEto nella G.U. del 24 giugno 2008 n. 146, che erano stati, a loro volta, equiparati all’abitazione principale, ma soltanto a decorrere dal 1° gennaio 2014. In tale ultima ipotesi, l’esenzione dall’imposta risulta, quindi, prevista dall’art. 2, comma 4, del d.l. 102 del 2013, conv. in legge n. 124 del 2013, a decorrere dal 1° gennaio 2014. Sono, pertanto, esRAGIONE_SOCIALE dal pagamento non tutti gli alloggi RAGIONE_SOCIALE, ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 aprile 2008.
Ne consegue, pertanto, la fondatezza del motivo in esame, in quanto i giudici di merito hanno radicalmente escluso l’applicazione dell’esenzione al caso di specie, in base alla circostanza che gli stessi non sono utilizzati direttamente dall’RAGIONE_SOCIALE e sono concessi in locazione, ovvero, in base a circostanze irrilevanti in base all’art. 4 del d.l. n. 102 del 2013, conv. in legge n. 124 del 2013, e sono così incorsi nella denunciata violazione di legge. La sentenza impugnata deve essere, pertanto, cassata con rinvio ai giudici di merito per la verifica dei requisiti rilevanti ai fini del riconoscimento dell’esenzione invocata e, cioè, della natura di alloggi sociali degli immobili in esame.
5. In conclusione, in accoglimento del terzo motivo, rigettato il primo e dichiarato inammissibile il secondo, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte di giustizia di secondo grado della Regione Campania, in diversa composizione, cui si

demanda anche la regolamentazione delle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte di cassazione:

accoglie il terzo motivi di ricorso, rigettato il primo e dichiarato inammissibile il secondo; cassa la sentenza impugnata e rinvia il giudizio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, cui demanda anche le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma l’11 ottobre 2024 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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