Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione decide

Un ente di edilizia pubblica ha contestato un avviso di accertamento IMU per il 2014, sostenendo di avere diritto all’esenzione IMU alloggi sociali. La Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che gli immobili degli ex IACP sono esenti da IMU se rispettano i requisiti di ‘alloggio sociale’ definiti dalla legge, annullando la decisione precedente che negava l’esenzione a priori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: La Cassazione chiarisce i requisiti per gli ex IACP

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento cruciale in materia di esenzione IMU alloggi sociali. La decisione stabilisce che gli immobili di proprietà degli enti di edilizia residenziale pubblica (ex IACP) possono beneficiare dell’esenzione totale dall’imposta, ma solo se soddisfano i requisiti specifici per essere qualificati come ‘alloggi sociali’. Questa pronuncia segna un punto importante, distinguendo nettamente tra la generica detrazione e l’esenzione completa.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine dal ricorso presentato da un’Agenzia Regionale per la Casa (ex IACP) contro un avviso di accertamento IMU per l’annualità 2014, emesso da un Comune pugliese. L’ente sosteneva che i propri immobili, destinati a finalità sociali, dovessero essere esenti dal pagamento dell’imposta. Le commissioni tributarie di primo e secondo grado avevano respinto questa tesi, concedendo unicamente una detrazione fissa di 200 euro per ciascun immobile, ma negando l’esenzione totale. Secondo i giudici di merito, la normativa specifica prevista per gli immobili IACP (che contempla appunto la detrazione) prevaleva su quella generale dell’esenzione, escludendola a priori.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione precedente, accogliendo il ricorso dell’ente. I giudici supremi hanno cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per un nuovo esame. Il punto centrale della decisione è che i giudici di merito hanno errato nel non verificare se gli immobili in questione possedessero le caratteristiche per essere classificati come ‘alloggi sociali’ ai sensi del Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008.

Le Motivazioni: la distinzione fondamentale per l’esenzione IMU alloggi sociali

La Corte ha basato la sua decisione su un’attenta analisi della normativa fiscale, sottolineando che il legislatore ha creato due regimi fiscali distinti e non sovrapponibili per gli immobili di edilizia residenziale pubblica.

La differenza tra alloggi IACP e ‘alloggi sociali’

La Cassazione chiarisce che non tutti gli immobili di proprietà degli ex IACP sono automaticamente ‘alloggi sociali’. La normativa prevede due scenari:
1. Alloggi regolarmente assegnati da IACP: Per questi immobili, la legge (art. 13, comma 10, D.L. 201/2011) prevede un’agevolazione specifica, consistente in una detrazione d’imposta di 200 euro.
2. Alloggi sociali: Si tratta di una categoria specifica, definita dal D.M. 22 aprile 2008, che a partire dal 1° gennaio 2014 è stata equiparata all’abitazione principale e, di conseguenza, è totalmente esente da IMU.

L’errore della corte territoriale è stato quello di considerare la norma sulla detrazione come prevalente e ostativa all’applicazione dell’esenzione, senza procedere alla necessaria verifica di fatto. La questione non è se una norma speciale deroghi a una generale, ma se un immobile rientri in una fattispecie (quella dell’alloggio IACP con detrazione) oppure in un’altra, diversa e più favorevole (quella dell’alloggio sociale con esenzione totale).

Il principio di stretta interpretazione e l’onere della prova

I giudici hanno ribadito che le norme di esenzione e agevolazione fiscale sono di stretta interpretazione e non possono essere applicate per analogia. Tuttavia, hanno precisato che negare l’esenzione senza verificare se ne sussistano i presupposti costituisce un errore di diritto. Spetta al giudice di merito accertare, caso per caso, se gli immobili oggetto della controversia abbiano le caratteristiche individuate dal decreto ministeriale per essere definiti ‘sociali’.

Le Conclusioni: cosa cambia per gli enti di edilizia pubblica?

Questa ordinanza ha importanti implicazioni pratiche. Gli enti di edilizia residenziale pubblica non possono vedersi negare a priori il diritto all’esenzione IMU per i propri immobili. Per ottenerla, tuttavia, hanno l’onere di dimostrare che tali immobili non sono semplicemente ‘assegnati’, ma che possiedono le specifiche caratteristiche strutturali e di destinazione previste per gli ‘alloggi sociali’. Di contro, i Comuni non possono emettere avvisi di accertamento escludendo l’esenzione senza considerare la potenziale qualifica degli immobili. La decisione finale spetterà al giudice tributario, che dovrà effettuare una valutazione concreta basata sulle prove fornite dalle parti.

Tutti gli immobili degli ex IACP sono esenti dall’IMU?
No, non tutti. L’esenzione totale è prevista solo per quelli che rientrano nella definizione di ‘alloggi sociali’ secondo il Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008. Per gli altri alloggi regolarmente assegnati, è prevista solo una detrazione di 200 euro.

Qual è la differenza fondamentale tra un alloggio ex IACP e un ‘alloggio sociale’ ai fini IMU?
La differenza risiede nel rispetto di specifici requisiti normativi. Un ‘alloggio sociale’ ha caratteristiche definite dal D.M. 22 aprile 2008 ed è finalizzato a ridurre il disagio abitativo. Un immobile ex IACP è considerato ‘alloggio sociale’, e quindi esente da IMU, solo se possiede tali caratteristiche; la qualifica non è automatica.

Cosa ha sbagliato il giudice di merito secondo la Corte di Cassazione?
Il giudice di merito ha errato nel negare l’esenzione a priori, senza verificare se gli immobili in questione avessero effettivamente i requisiti per essere classificati come ‘alloggi sociali’. Ha applicato in modo scorretto la norma sulla detrazione per gli IACP come se escludesse la possibilità di un’esenzione totale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14515 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14515 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data RAGIONE_SOCIALEzione: 23/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 19963-2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO giusta procura allegata al ricorso e con domicilio digitale eletto presso il suo indirizzo di posta elettronica certificata

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Sindaco pro tempore rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO giusta procura in calce al

contro

ricorso e con domicilio digitale eletto presso il suo indirizzo di posta elettronica certificata

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 79/2022 RAGIONE_SOCIALE COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, depositata il 17/1/2022;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 15/5/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE, ex RAGIONE_SOCIALE, propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione RAGIONE_SOCIALE sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 51/2021 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di RAGIONE_SOCIALE in parziale accoglimento del ricorso proposto avverso avviso di accertamento IMU 2014 emesso dal Comune di Trani (avendo la Commissione tributaria regionale disposto l’annullamento RAGIONE_SOCIALE‘atto impugnato unicamente nella parte in cui non riconosceva a tutti gli immobili assoggettati all’ imposta la detrazione per l’abitazione principale di € 200,00, alla luce del disposto di cui al l’ art. 13 comma 1 d.l. 2011/2011);
il Comune resiste con controricorso; entrambe le parti hanno da ultimo depositato memoria difensiva

CONSIDERATO CHE

1.1. con il primo motivo di ricorso l’ente ricorrente denuncia, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., «violazione e falsa applicazione del comma n. 2 RAGIONE_SOCIALE‘art. 13 D.L. n. 201/2011, convertito dalla I. n. 214/2011, con le modifiche apportate dall’art.1, comma n. 707 L. n. 147/2013» e lamenta che la Commissione tributaria regionale abbia erroneamente « negato agli alloggi in proprietà RAGIONE_SOCIALE‘ RAGIONE_SOCIALE..RAGIONE_SOCIALE, il diritto a fruire RAGIONE_SOCIALE‘esenzione dal pagamento RAGIONE_SOCIALE‘ I .M.U. RAGIONE_SOCIALE‘anno 2014, previsto, ex II comma RAGIONE_SOCIALE‘art. 13 D.L. n. 201/2011, convertito dalla L. n. 214/2011,
con le modifiche apportate dall’art.1, comma n. 707 L. n. 147/2013, per gli ‘alloggi sociali’ ex Decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALEe Infrastrutture del 22 aprile 2008, n. 32438» senza valutare la « sussistenza, in capo agli stessi , RAGIONE_SOCIALEe caratteristiche enucleate nel predetto decreto ministeriale» e ritenendo la «inapplicabilità, alle unità abitative degli I.a.c.p., RAGIONE_SOCIALE‘esenzione ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 7, comma 1, lett.) D.Lgs n. 504/1992, richiamato dall’art. 9 D.Lgsn. 23 del 2011 che, a sua volta, viene richiamato dal comma n, 1, art. 13 D.L. n. 201/2011 per via RAGIONE_SOCIALE‘assenza RAGIONE_SOCIALE duplice condizione RAGIONE_SOCIALE‘utilizzazione diretta degli immobili da parte RAGIONE_SOCIALE‘ente possessore e de ll’esclusiva destinazione ad attività non produttive di reddito»;
1.2. con il secondo motivo l’ente ricorrente denuncia, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, avendo la Commissione tributaria regionale «omesso di verificare, la sussistenza, in capo agli alloggi in proprietà RAGIONE_SOCIALE‘ … RAGIONE_SOCIALE, dei requisiti degli alloggi sociali ex D.M. n. 32438/2008»;

1.3. le censure, da esaminare congiuntamente, in quanto strettamente connesse, sono fondate;

1.4. come recentemente precisato da questa Corte (cfr. Cass. n. 6380 RAGIONE_SOCIALE‘8/3/2024), con riguardo alla circostanza che si tratti di alloggi sociali, in diritto va precisato che l’art. 2, comma 2, lett. b) del D.L. 31.8.2013 n. 102, conv. in legge 28.10.2013 n. 124, nel differenziare, per la prima volta, il trattamento RAGIONE_SOCIALEe unità immobiliari richiamate dall’art. 8, comma 4 Dlgs. 504/1992 (unità immobiliari appartenRAGIONE_SOCIALE alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soggetti assegnatari, ed alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE), prevedendo solo che le prime sarebbero divenute esRAGIONE_SOCIALE dall’IMU a decorrere dal 1° luglio 2013, in quanto equiparate all’abitazione principale, ha stabilito, al successivo comma 4, che gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE o dagli RAGIONE_SOCIALE, comunque denominati, avRAGIONE_SOCIALE le stesse finalità degli RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE.P., istituiti in attuazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 93 D.P.R. 24 luglio 1977 n. 616, sarebbero rimasti invece imponibili ai fini IMU, fatta eccezione per gli
alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALEe RAGIONE_SOCIALE del 22 aprile 2008, RAGIONE_SOCIALEto nella G.U. del 24 giugno 2008 n. 146, che erano stati, a loro volta, equiparati all’abitazione principale, ma soltanto a decorrere dal 1° gennaio 2014 (cfr. Cass. nn. 39799 del 14/12/2021 e 37342 del 29/11/2021);

1.5. in tale ultima ipotesi, l’esenzione dall’imposta risulta, quindi, prevista dall’art. 4 del D.L. 102/2013 (conv. in l. n. 124/2013) a decorrere dal 1° gennaio 2014 ed è applicabile nel caso di specie, avente ad oggetto l’annualità d’imposta 2014;

1.6. l’analisi RAGIONE_SOCIALEe disposizioni in materia di IMU rivela, dunque, che non è configurabile una coincidenza tra gli immobili regolarmente assegnati dagli ex RAGIONE_SOCIALE e gli alloggi sociali, atteso che il legislatore, nell’ambito del medesimo contesto normativo, ha disciplinato autonomamente e differentemente le due fattispecie;

1.7. i l legislatore, infatti, all’art. 13, co mma 10, del D.L. n. 201/2011 cit. ha previsto espressamente un’agevolazione consistente in una detrazione di Euro 200 per gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE o dagli RAGIONE_SOCIALE, comunque denominati, risultando, dunque, evidente la volontà del legislatore di differenziare gli alloggi ex RAGIONE_SOCIALE da quelli «sociali», che, invece, sono esRAGIONE_SOCIALE dal prelievo per espressa disposizione di legge (art. 13, co. 2, lett. b, del D.L. n.201/2011 cit.);
1.8. non è pertanto invocabile un ‘assimilazione tra gli alloggi concessi in locazione e gli alloggi sociali, che è preclusa, inevitabilmente, dalla corretta applicazione del principio generale e inderogabile in materia fiscale che prevede che «in materia fiscale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art 14 preleggi sicché non vi è spazio per ricorrere al criterio analogico o all’interpretazione estensiva RAGIONE_SOCIALE norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati» (cfr. Cass. n. 20135/2019, Cass n. 15407/2017, 4333/2016, 2925/2013 e 5933/2013);
1.9. l’esenzione dal pagamento è prevista, invero, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati

alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, al che consegue che sono esRAGIONE_SOCIALE dal pagamento non tutti gli alloggi RAGIONE_SOCIALE ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 Aprile 2008;

1.10. in particolare, è alloggio sociale l’unità immobiliare destinata ad uso RAGIONE_SOCIALE ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati, tali immobili come elemento essenziale del sistema di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfac imento RAGIONE_SOCIALEe esigenze primarie;
1.11. allo scopo di ravvisare il requisito oggettivo RAGIONE_SOCIALE‘imposta, occorre , quindi, distinguere gli «alloggi sociali», così come sopra definiti normativamente, dagli altri alloggi, siccome nella nozione di abitazione principale, per la quale è possibile applicare l’esenzione RAGIONE_SOCIALE‘imposta, vanno ricompresi anche gli immobili che, pur essendo di proprietà RAGIONE_SOCIALE‘ente, sono in sede di locazione destinati e inquadrabili tra gli alloggi sociali, in quanto idonei e volti a soddisfare la medesima finalità RAGIONE_SOCIALE;
1.12. lo stesso RAGIONE_SOCIALE, nella risposta n. 15 RAGIONE_SOCIALEe FAQ del 3 giugno 2014, citata dall’ente ricorrente, ha peraltro precisato che gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE in questione rientrano in siffatta ipotesi di assimilazione e quindi di esenzione solo nel caso in cui anche tali alloggi siano riconducibili nella definizione di alloggio sociale di cui al decreto ministeriale appena citato mentre in tutti gli altri casi, in cui non si può ricollegare nell’ambito RAGIONE_SOCIALE‘alloggio sociale l’immobile posseduto dagli RAGIONE_SOCIALE in questione, si applica la detrazione di Euro 200;
1.13. non è dunque conforme ai principi di diritto dianzi illustrati la sentenza impugnata, nella parte in cui ha escluso l’applicabilità RAGIONE_SOCIALE‘esenzione in oggetto, sul rilievo che la «disposizione di natura speciale (comma 10 del citato art. 13) rispetto a quella generale di cui al comma 2 … prevede una imposizione specifica per gli immobili RAGIONE_SOCIALE, a

prescindere dal fatto che questi possano o meno qualificarsi come alloggi sociali», e che «se il legislatore avesse voluto estendere l’esenzione totale in esame agli immobili degli I.A.C.P. lo avrebbe espressamente specificato, così come previsto per l’agevolazione (parziale) di cui al comma 10 più volte citato», essendo stato altresì omesso di verificare la sussistenza dei requisiti di «alloggio sociale» con riferimento ai fabbricati, di proprietà RAGIONE_SOCIALE‘ente ricorrente;

2. sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va pertanto accolto, con conseguente cassazione RAGIONE_SOCIALE‘impugnata sentenza e rinvio per nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in diversa composizione, perché applichi i principi di diritto dianzi illustrati ed accerti se, in relazione agli immobili litigiosi, ricorra il requisito di destinazione «ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALEe RAGIONE_SOCIALE 22 aprile 2008, RAGIONE_SOCIALEto nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008 », secondo quanto richiesto dall’art. 13, comma 2, lett. b), del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito in legge con modificazioni dalla l. 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, RAGIONE_SOCIALE legge 27 dicembre 2013, n. 147, ed a cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

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