Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’esenzione IMU per alloggi sociali si applica anche agli immobili degli ex IACP, a condizione che questi possiedano le specifiche caratteristiche definite dalla legge. La Corte ha annullato la decisione di merito che negava l’esenzione senza aver prima verificato la sussistenza di tali requisiti, sottolineando la distinzione tra la detrazione generale per gli alloggi IACP e l’esenzione totale per quelli qualificabili come ‘sociali’.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: non tutti gli immobili pubblici sono uguali

L’esenzione IMU alloggi sociali è un tema di grande rilevanza per gli enti di edilizia residenziale pubblica e per i Comuni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un punto cruciale: non tutti gli immobili gestiti dagli ex Istituti Autonomi Case Popolari (IACP) godono automaticamente dell’esenzione totale. La Corte ha chiarito che è necessario verificare caso per caso se l’immobile possiede le caratteristiche specifiche per essere definito “alloggio sociale” ai sensi della normativa vigente.

I Fatti del Caso

Un’agenzia regionale per la casa e l’abitare, erede di un ex IACP, ha impugnato un avviso di accertamento IMU per l’annualità 2014 emesso da un Comune pugliese. L’ente sosteneva di aver diritto all’esenzione totale dal tributo, in quanto i suoi immobili dovevano essere considerati “alloggi sociali”. La Commissione Tributaria Regionale, tuttavia, aveva respinto l’appello, ritenendo che per tali immobili si applicasse solo una detrazione e non l’esenzione completa. L’ente ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Differenza tra Detrazione IACP e Esenzione IMU alloggi sociali

Il cuore della questione risiede nella distinzione operata dal legislatore tra due diverse tipologie di agevolazioni. Da un lato, l’art. 13, comma 10, del D.L. n. 201/2011 prevede una detrazione di 200 euro per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari. Dall’altro, il comma 2 dello stesso articolo, come modificato successivamente, introduce una esenzione totale per gli “alloggi sociali” come definiti dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008. Questi ultimi, a partire dal 1° gennaio 2014, sono stati equiparati a tutti gli effetti all’abitazione principale, godendo quindi della totale esenzione IMU. L’errore della corte di merito è stato quello di applicare la norma sulla detrazione senza verificare se gli immobili in questione potessero rientrare nella più favorevole categoria degli alloggi sociali.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’ente, cassando la sentenza impugnata. I giudici hanno affermato che la Commissione Tributaria Regionale ha sbagliato a non esaminare nel merito se gli alloggi dell’agenzia possedessero i requisiti oggettivi per essere qualificati come sociali. Non è sufficiente essere un immobile di proprietà di un ex IACP per essere esclusi dall’esenzione; è invece determinante che l’immobile svolga la funzione di interesse generale tipica dell’alloggio sociale, ovvero ridurre il disagio abitativo di soggetti svantaggiati.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha basato la sua decisione su una rigorosa interpretazione delle norme fiscali. Le motivazioni principali possono essere così riassunte:

1. Stretta Interpretazione delle Norme Agevolative: Le norme che prevedono esenzioni o agevolazioni fiscali non possono essere interpretate in modo estensivo o analogico. Vanno applicate solo nei casi e alle condizioni espressamente previste.
2. Distinzione Normativa: Il legislatore ha creato due regimi fiscali distinti e non sovrapponibili: una detrazione per la generalità degli alloggi ex IACP e un’esenzione completa per la specifica categoria degli “alloggi sociali”. L’esistenza della prima non esclude l’applicazione della seconda, se ne ricorrono i presupposti.
3. Onere della Prova: Spetta all’ente che richiede l’esenzione dimostrare che i propri immobili soddisfano i criteri stabiliti dal decreto ministeriale del 2008. La corte territoriale avrebbe dovuto consentire questa verifica, invece di negare a priori il diritto.
4. Decorrenza dell’Esenzione: L’ordinanza ha confermato che l’esenzione per gli alloggi sociali è applicabile a partire dal 1° gennaio 2014, rendendola pienamente pertinente al caso in esame.

Conclusioni

Questa pronuncia rappresenta un importante precedente per tutti gli enti di edilizia residenziale pubblica. Si chiarisce che l’esenzione IMU alloggi sociali non è un diritto automatico legato alla natura pubblica dell’ente proprietario, ma dipende dalle caratteristiche specifiche dell’immobile e dalla sua destinazione. Gli enti che gestiscono patrimoni immobiliari di questo tipo dovranno quindi essere pronti a dimostrare, documentazione alla mano, la conformità dei loro alloggi alla definizione di “social housing” per poter beneficiare della totale esenzione dal tributo. La palla passa ora nuovamente alla Corte di Giustizia Tributaria della Puglia, che dovrà riesaminare il caso applicando i principi di diritto stabiliti dalla Cassazione.

Tutti gli alloggi gestiti dagli ex Istituti Autonomi Case Popolari (IACP) sono esenti dall’IMU?
No. L’ordinanza chiarisce che solo gli alloggi che rientrano nella specifica definizione di “alloggi sociali” (secondo il D.M. 22 aprile 2008) sono esenti dall’IMU a partire dal 2014. Gli altri alloggi IACP beneficiano solo di una detrazione.

Qual è la differenza di trattamento fiscale IMU tra un alloggio IACP e un “alloggio sociale”?
Gli alloggi IACP regolarmente assegnati hanno diritto a una detrazione d’imposta di 200 euro. Gli “alloggi sociali”, invece, sono completamente esenti dal pagamento dell’IMU, in quanto equiparati all’abitazione principale (per l’annualità 2014).

Cosa deve fare un ente di edilizia pubblica per ottenere l’esenzione IMU per i propri immobili?
L’ente deve dimostrare che i suoi immobili possiedono le caratteristiche specifiche per essere qualificati come “alloggi sociali”, come definite dal decreto ministeriale del 22 aprile 2008. La semplice appartenenza all’ente non è sufficiente per l’esenzione totale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14511 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14511 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data RAGIONE_SOCIALEzione: 23/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso nr. 16675-2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO giusta procura allegata al ricorso e con domicilio digitale eletto presso il suo indirizzo di posta elettronica certificata

-ricorrente-

contro

COMUNE RAGIONE_SOCIALE , in persona del Sindaco pro tempore rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO giusta procura

allegata al controricorso e con domicilio digitale eletto presso il suo indirizzo di posta elettronica certificata

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 204/2023 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della RAGIONE_SOCIALE, depositata il 30/1/2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 15/5/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE, ex RAGIONE_SOCIALE propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della RAGIONE_SOCIALE aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 2734/2018 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di RAGIONE_SOCIALE in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di accertamento IMU 2014 emesso dal Comune RAGIONE_SOCIALE Putignano;

il Comune resiste con controricorso;

la ricorrente ha da ultimo depositato memoria difensiva

CONSIDERATO CHE

1.1. con il primo motivo di ricorso l’ente ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., «violazione e falsa applicazione del comma n. 2 dell’art. 13 D.L. n. 201/2011, convertito dalla L. n. 214/2011, con le modifiche apportate dall’art.1, comma n. 707 L. n. 147/2013» e lamenta che la Corte di giustizia tributaria di secondo grado abbia erroneamente « negato agli alloggi in proprietà dell’ RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE, il diritto a fruire dell’esenzione dal pagamento dell’ I .M.U. dell’anno 2014, previsto, ex II comma dell’art. 13 D.L. n. 201/2011, convertito dalla L. n. 214/2011, con le modifiche apportate dall’art.1, comma n. 707 L. n. 147/2013, per gli ‘alloggi sociali’ ex Decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE Infrastrutture del 22 aprile 2008, n. 32438» senza valutare sussistenza, in capo agli stessi , RAGIONE_SOCIALE caratteristiche enucleate nel predetto decreto ministeriale;
1.2. con il secondo motivo l’ente ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, avendo la Commissione tributaria regionale «omesso di verificare, la sussistenza, in capo agli alloggi in proprietà dell’ … RAGIONE_SOCIALE, dei requisiti degli alloggi sociali ex D.M. n. 32438/2008»;

1.3. le censure, da esaminare congiuntamente, in quanto strettamente connesse, sono fondate;

1.4. come recentemente precisato da questa Corte (cfr. Cass. n. 6380 dell’8/3/2024), con riguardo alla circostanza che si tratti di alloggi sociali, in diritto va precisato che l’art. 2, comma 2, lett. b) del D.L. 31.8.2013 n. 102, conv. in legge 28.10.2013 n. 124, nel differenziare, per la prima volta, il trattamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari richiamate dall’art. 8, comma 4 Dlgs. 504/1992 (unità immobiliari appartenRAGIONE_SOCIALE alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soggetti assegnatari, ed alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE), prevedendo solo che le prime sarebbero divenute esRAGIONE_SOCIALE dall’IMU a decorrere dal 1° luglio 2013, in quanto equiparate all’abitazione principale, ha stabilito, al successivo comma 4, che gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE o dagli RAGIONE_SOCIALE, comunque denominati, avRAGIONE_SOCIALE le stesse finalità degli RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE.P., istituiti in attuazione dell’art. 93 D.P.R. 24 luglio 1977 n. 616, sarebbero rimasti invece imponibili ai fini IMU, fatta eccezione per gli alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE infrastrutture del 22 aprile 2008, RAGIONE_SOCIALEto nella G.U. del 24 giugno 2008 n. 146, che erano stati, a loro volta, equiparati all’abitazione principale, ma soltanto a decorrere dal 1° gennaio 2014 (cfr. Cass. nn. 39799 del 14/12/2021 e 37342 del 29/11/2021);
1.5. in tale ultima ipotesi, l’esenzione dall’imposta risulta, quindi, prevista dall’art. 4 del D.L. 102/2013 (conv. in l. n. 124/2013) a decorrere dal 1° gennaio 2014 ed è applicabile nel caso di specie, avente ad oggetto l’annualità d’imposta 2014;

1.6. l’analisi RAGIONE_SOCIALE disposizioni in materia di IMU rivela, dunque, che non è configurabile una coincidenza tra gli immobili regolarmente assegnati dagli ex RAGIONE_SOCIALE e gli alloggi sociali, atteso che il legislatore, nell’ambito del medesimo contesto normativo, ha disciplinato autonomamente e differentemente le due fattispecie;

1.7. i l legislatore, infatti, all’art. 13, co mma 10, del D.L. n. 201/2011 cit. ha previsto espressamente un’agevolazione consistente in una detrazione di Euro 200 per gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE o dagli RAGIONE_SOCIALE, comunque denominati, risultando, dunque, evidente la volontà del legislatore di differenziare gli alloggi ex RAGIONE_SOCIALE da quelli «sociali», che, invece, sono esRAGIONE_SOCIALE dal prelievo per espressa disposizione di legge (art. 13, co. 2, lett. b, del D.L. n.201/2011 cit.);
1.8. non è dunque invocabile un ‘assimilazione tra gli alloggi concessi in locazione e gli alloggi sociali, che è preclusa, inevitabilmente, dalla corretta applicazione del principio generale e inderogabile in materia fiscale che prevede che «in materia fiscale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione ai sensi dell’art 14 preleggi sicché non vi è spazio per ricorrere al criterio analogico o all’interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati» (cfr. Cass. n. 20135/2019, Cass n. 15407/2017, 4333/2016, 2925/2013 e 5933/2013);
1.9. l’esenzione dal pagamento è prevista, pertanto, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del ministero dell’infrastrutture, al che consegue che sono esRAGIONE_SOCIALE dal pagamento non tutti gli alloggi RAGIONE_SOCIALE ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 Aprile 2008;

1.10. in particolare, è alloggio sociale l’unità immobiliare destinata ad uso RAGIONE_SOCIALE ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla

locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati, tali immobili come elemento essenziale del sistema di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento RAGIONE_SOCIALE esigenze primarie;

1.11. allo scopo di ravvisare il requisito oggettivo dell’imposta, occorre , quindi, distinguere gli «alloggi sociali», così come sopra definiti normativamente, dagli altri alloggi, siccome nella nozione di abitazione principale, per la quale è possibile applicare l’esenzione dell’imposta, vanno ricompresi anche gli immobili che, pur essendo di proprietà dell’ente, sono in sede di locazione destinati e inquadrabili tra gli alloggi sociali, in quanto idonei e volti a soddisfare la medesima finalità RAGIONE_SOCIALE;
1.12. lo stesso RAGIONE_SOCIALE, nella risposta n. 15 RAGIONE_SOCIALE FAQ del 3 giugno 2014, citata dall’ente ricorrente, ha peraltro precisato che gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE in questione rientrano in siffatta ipotesi di assimilazione e quindi di esenzione solo nel caso in cui anche tali alloggi siano riconducibili nella definizione di alloggio sociale di cui al decreto ministeriale appena citato mentre in tutti gli altri casi, in cui non si può ricollegare nell’ambito dell’alloggio sociale l’immobile posseduto dagli RAGIONE_SOCIALE in questione, si applica la detrazione di Euro 200;
1.13. non è dunque conforme ai principi di diritto dianzi illustrati la sentenza impugnata, nella parte in cui ha escluso l’applicabilità dell’esenzione in oggetto, sul rilievo che « la disposizione a carattere generale di cui al comma 2 dell’art. 13 innanzi richiamato, non può prevalere sulla disposizione di natura speciale contenuta al successivo comma 10 dello stesso articolo, con cui … il legislatore ha voluto prevedere una imposizione specifica per gli immobili ex RAGIONE_SOCIALE» e che «i suddetti immobili, già con la legge di stabilità del 2014 ( L. 27 dicembre 2013, n. 147) sono tornati ad essere assoggettati al pagamento dell’IMU in via ordinaria, secondo le regole del 2012, risultando altresì confermati nella legge di stabilità 2020 … »;
sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va quindi accolto, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e rinvio per nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della RAGIONE_SOCIALE in

diversa composizione, perché applichi i principi di diritto dianzi illustrati ed accerti se, in relazione agli immobili litigiosi, ricorra il requisito di destinazione « ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE infrastrutture 22 aprile 2008, RAGIONE_SOCIALEto nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008 », secondo quanto richiesto dall’art. 13, comma 2, lett. b), del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito in legge con modificazioni dalla l. 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, ed a cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della RAGIONE_SOCIALE in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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