Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione decide

Una società di riscossione ha impugnato la decisione che riconosceva un’esenzione IMU a un ente di edilizia residenziale. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando l’esenzione IMU alloggi sociali. La Corte ha stabilito che, sebbene l’onere della prova spetti al contribuente, l’ente impositore non può richiedere documenti già in possesso della pubblica amministrazione (in questo caso, il Comune che gestisce le assegnazioni), in virtù dei principi di buona fede e vicinanza della prova.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione fa chiarezza sull’onere della prova

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è intervenuta su un tema di grande rilevanza per gli enti di edilizia pubblica e i Comuni: l’esenzione IMU alloggi sociali. La pronuncia chiarisce i confini dell’onere probatorio a carico del contribuente e riafferma i principi di collaborazione e buona fede che devono governare i rapporti tra fisco e cittadini. La decisione offre spunti fondamentali per comprendere quando un immobile può beneficiare dell’esenzione e quali doveri gravano sull’ente impositore.

I Fatti di Causa: La controversia sull’IMU

Una società concessionaria della riscossione per un Comune aveva emesso un avviso di accertamento IMU per l’annualità 2014 nei confronti di un Ente di Edilizia Residenziale Pubblica (ex IACP). L’Ente si opponeva, sostenendo che i propri immobili, destinati a locazione permanente, rientrassero nella categoria degli alloggi sociali e fossero quindi esenti dal tributo.

Le commissioni tributarie di primo e secondo grado avevano dato ragione all’Ente, annullando l’atto impositivo. La società di riscossione, non condividendo la decisione, ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che fosse onere dell’Ente dimostrare in modo specifico perché gli immobili dovessero essere considerati esenti, e che l’amministrazione non avesse il dovere di motivare il mancato riconoscimento di ogni possibile agevolazione.

La Decisione della Corte di Cassazione sull’esenzione IMU alloggi sociali

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società di riscossione, confermando la sentenza di appello e, di conseguenza, l’esenzione dall’IMU per gli immobili in questione. I giudici hanno articolato il loro ragionamento su due pilastri fondamentali: la corretta interpretazione della normativa sugli alloggi sociali e l’applicazione dei principi di vicinanza della prova e di leale collaborazione.

La distinzione tra alloggi popolari e alloggi sociali

La Corte ha innanzitutto chiarito che non vi è una coincidenza automatica tra gli immobili regolarmente assegnati dagli ex Istituti Autonomi Case Popolari (IACP) e gli “alloggi sociali”. La normativa, in particolare il D.L. 102/2013, ha introdotto un trattamento differenziato. Mentre per gli alloggi ex IACP è prevista una detrazione fissa, l’esenzione totale dall’IMU, a partire dal 1° gennaio 2014, è riservata esclusivamente agli immobili che rientrano nella specifica definizione di “alloggio sociale” fornita dal Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008. Questi sono definiti come unità immobiliari destinate a locazione permanente per ridurre il disagio abitativo di soggetti svantaggiati.

L’onere della prova e il principio di vicinanza

Il punto cruciale della decisione riguarda l’onere della prova. In linea di principio, spetta al contribuente che invoca un’esenzione dimostrare di possederne i requisiti. Tuttavia, la Corte ha applicato il principio di “vicinanza della prova”, temperando questa regola. I giudici hanno osservato che le caratteristiche strutturali e la destinazione degli alloggi erano “ben note al Comune”, il quale gestisce direttamente le graduatorie e l’iter di assegnazione. In base al principio di collaborazione e buona fede (art. 10, L. 212/2000), l’amministrazione non può richiedere al contribuente documenti e informazioni di cui è già in possesso.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Corte si fondano sulla constatazione che l’ente locale, o per esso il suo concessionario, non aveva fornito alcun elemento concreto per smentire la natura di “alloggi sociali” degli immobili. La Commissione Tributaria Regionale aveva già accertato in fatto che quegli alloggi svolgevano la funzione di ridurre il disagio abitativo per nuclei familiari svantaggiati, in linea con la normativa regionale e nazionale. Di fronte a questo accertamento, e considerando che tutte le informazioni rilevanti erano nella disponibilità del Comune, la semplice contestazione da parte della società di riscossione è stata ritenuta insufficiente. La mancata contestazione specifica e la mancata produzione di prove contrarie da parte dell’ente impositore hanno portato la Corte a ritenere provata la destinazione ad “alloggio sociale” e, di conseguenza, legittima l’esenzione IMU.

Conclusioni: Le implicazioni pratiche della pronuncia

Questa ordinanza consolida un importante principio nei rapporti tra fisco e contribuente. Se da un lato il contribuente deve essere pronto a dimostrare il proprio diritto a un’agevolazione, dall’altro l’amministrazione finanziaria non può adottare un comportamento passivo o puramente formale, specialmente quando le informazioni necessarie sono già nel suo patrimonio conoscitivo. Per gli enti di edilizia pubblica, ciò significa che l’esenzione IMU per gli alloggi sociali è un diritto tutelato, a condizione che gli immobili rispettino i requisiti oggettivi previsti dalla legge. Per i Comuni e i loro concessionari, la sentenza rappresenta un monito a esercitare il potere impositivo in modo collaborativo, utilizzando le informazioni già in loro possesso prima di avviare contenziosi.

A chi spetta l’onere di provare i requisiti per l’esenzione IMU sugli alloggi sociali?
In linea di principio, l’onere della prova spetta al contribuente (in questo caso, l’ente di edilizia pubblica). Tuttavia, la Corte ha stabilito che questo principio è attenuato da quello di ‘vicinanza della prova’: se le informazioni sono già in possesso dell’amministrazione comunale (che gestisce le assegnazioni), quest’ultima non può limitarsi a negare l’esenzione senza fornire elementi contrari.

Qual è la differenza tra alloggi popolari (ex IACP) e ‘alloggi sociali’ ai fini dell’esenzione IMU 2014?
La normativa distingue le due categorie. Per gli alloggi popolari regolarmente assegnati è prevista una detrazione di Euro 200. L’esenzione totale dall’IMU, a partire dal 1° gennaio 2014, è invece riservata solo agli immobili che rientrano nella specifica definizione di ‘alloggio sociale’ stabilita dal D.M. 22 aprile 2008, ovvero quelli destinati a locazione permanente per ridurre il disagio abitativo.

Perché il Comune o il suo concessionario non possono richiedere al contribuente documenti che già possiedono?
In virtù del principio di collaborazione e buona fede sancito dall’art. 10 dello Statuto del Contribuente (L. 212/2000), i rapporti tra ente impositore e contribuente devono essere improntati alla lealtà. Pertanto, non possono essere richiesti documenti e informazioni che l’ufficio impositivo già possiede o può facilmente reperire da altre amministrazioni pubbliche.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6380 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6380 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data RAGIONE_SOCIALEzione: 08/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso 8681-2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO giusta procura allegata al ricorso e con domicilio digitale eletto presso il suo indirizzo di posta elettronica certificata

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore

-intimata- avverso la sentenza n. 726/2021 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE dell ‘ABRUZZO , depositata il 27/10/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 29/2/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE, in qualità di affidataria della gestione e riscossione RAGIONE_SOCIALE entrate tributarie del Comune di RAGIONE_SOCIALE, propone ricorso, affidato ad unico motivo, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale dell ‘Abruzzo aveva respinto l’appello della Concessionaria avverso la sentenza n. della Commissione tributaria provinciale di RAGIONE_SOCIALE, in accoglimento del ricorso proposto da RAGIONE_SOCIALE avverso avviso di accertamento IMU 2014;
RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata.

CONSIDERATO CHE

1.1. con unico motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., «violazione e falsa applicazione degli artt. 13 d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, 2 d.m. 22 aprile 2008 e 2697 c.c.» per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente ritenuto che fosse onere dell’ente impositore (ovvero del soggetto a cui è affidata la gestione e riscossione dei tributi) indicare le ragioni per le quali aveva negato l’esenzione dal tributo di cui al l’art. 6, comma 1, legge reg. 21 luglio 1999, n. 44, che riconosce la «funzione sociale degli alloggi di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE»;
1.2. la doglianza va disattesa;

1.3. in primo luogo va ribadito che in tema di ICI, secondo principi applicabili anche all’I MU per idRAGIONE_SOCIALEtà di ratio , gli avvisi di liquidazione e accertamento devono essere motivati in relazione ai presupposti di fatto e alle ragioni giuridiche che li hanno determinati, ma non è previsto l’obbligo di indicare anche l’esposizione RAGIONE_SOCIALE ragioni giuridiche relative al mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione prevista dalla legge ed astrattamente applicabile, poiché è onere del contribuente dedurre e provare l’eventuale ricorrenza di una causa di esclusione dell’imposta (cfr. Cass. n. 1694 del 24/01/2018);
1.4. ciò posto, con riguardo alla circostanza che si tratti di alloggi sociali, in diritto va precisato che l’art. 2, comma 2, lett. b) del D.L. 31.8.2013 n. 102, conv. in legge 28.10.2013 n. 124, nel differenziare, per la prima volta, il trattamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari richiamate dall’art. 8, comma 4 Dlgs. 504/1992 (unità immobiliari appartenRAGIONE_SOCIALE alle cooperative edilizie a proprietà

indivisa, adibite ad abitazione principale dei soggetti assegnatari, ed alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE), prevedendo solo che le prime sarebbero divenute esRAGIONE_SOCIALE dall’IMU a decorrere dal 1° luglio 2013, in quanto equiparate all’abitazione principale, ha stabilito, al successivo comma 4, che gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE o dagli RAGIONE_SOCIALE, comunque denominati, avRAGIONE_SOCIALE le stesse finalità degli I.A.C.P., istituiti in attuazione dell’art. 93 D.P.R. 24 luglio 1977 n. 616, sarebbero rimasti invece imponibili ai fini IMU, fatta eccezione per gli alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE infrastrutture del 22 aprile 2008, RAGIONE_SOCIALEto nella G.U. del 24 giugno 2008 n. 146, che erano stati, a loro volta, equiparati all’abitazione principale, ma soltanto a decorrere dal 1° gennaio 2014 (cfr. Cass. nn. 39799 del 14/12/2021 e 37342 del 29/11/2021);
1.6. in tale ultima ipotesi, l’esenzione dall’imposta risulta, quindi, prevista dall’art. 4 del D.L. 102/2013 (conv. in l. n. 124/2013) a decorrere dal 1° gennaio 2014 ed è applicabile nel caso di specie, avente ad oggetto l’annualità d’imposta 2014;

1.7 . l’analisi RAGIONE_SOCIALE disposizioni in materia di IMU rivela, dunque, che non è configurabile una coincidenza tra gli immobili regolarmente assegnati dagli ex RAGIONE_SOCIALE e gli ‘ alloggi sociali ‘, atteso che il legislatore, nell’ambito del medesimo contesto normativo, ha disciplinato autonomamente e differentemente le due fattispecie;

1.8. i l legislatore, infatti, all’art. 13, co mma 10, del D.L. n. 201/2011 cit. ha previsto espressamente un’agevolazione consistente in una detrazione di Euro 200 per gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE o dagli RAGIONE_SOCIALE, comunque denominati, risultando, dunque, evidente la volontà del legislatore di differenziare gli alloggi ex RAGIONE_SOCIALE da quelli «sociali», che, invece, sono esRAGIONE_SOCIALE dal prelievo per espressa disposizione di legge (art. 13, co. 2, lett. b, del D.L. n.201/2011 cit.);
1.9. non è pertanto invocabile un ‘assimilazione tra gli alloggi concessi in locazione e gli alloggi sociali, che è preclusa, inevitabilmente, dalla corretta applicazione del principio generale e inderogabile in materia fiscale che

prevede che «in materia fiscale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione ai sensi dell’art 14 preleggi sicché non vi è spazio per ricorrere al criterio analogico o all’interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati» (cfr. Cass. n. 20135/2019, Cass n. 15407/2017, Cass. n. 4333/2016, Cass. n. 2925/2013 e Cass. n. 5933/2013);

1.10. l’esenzione dal pagamento è prevista, dunque, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del ministero dell’infrastrutture, al che consegue che sono esRAGIONE_SOCIALE dal pagamento non tutti gli alloggi RAGIONE_SOCIALE ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 Aprile 2008;

1.11. in particolare, è alloggio sociale l’unità immobiliare destinata ad uso RAGIONE_SOCIALE ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati tali immobili come elemento essenziale del sistema di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento RAGIONE_SOCIALE esigenze primarie;
1.13. l’alloggio sociale deve essere dunque «adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto RAGIONE_SOCIALE caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457» e «deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative», ed è altresì previsto quanto segue: «Nel caso di servizio di RAGIONE_SOCIALE sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componRAGIONE_SOCIALE del nucleo familiare – e comunque non superiore a cinque – oltre ai vani accessori quali bagno e cucina»;
1.14. allo scopo di ravvisare il requisito oggettivo dell’imposta, occorre , quindi, distinguere gli «alloggi sociali», così come sopra definiti normativamente, dagli altri alloggi, siccome nella nozione di abitazione principale, per la quale è possibile applicare l’esenzione dell’imposta, vanno

ricompresi anche gli immobili che, pur essendo di proprietà dell’ente, sono in sede di locazione destinati e inquadrabili tra gli alloggi sociali, in quanto idonei e volti a soddisfare la medesima finalità RAGIONE_SOCIALE;

1.15. lo stesso RAGIONE_SOCIALE, nella risposta n. 15 RAGIONE_SOCIALE FAQ del 3 giugno 2014, ha peraltro precisato che gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE in questione rientrano in siffatta ipotesi di assimilazione e quindi di esenzione solo nel caso in cui anche tali alloggi siano riconducibili nella definizione di alloggio sociale di cui al decreto ministeriale appena citato mentre in tutti gli altri casi, in cui non si può ricollegare nell’ambito dell’alloggio sociale l’immobile posseduto dagli RAGIONE_SOCIALE in questione, si applica la detrazione di Euro 200;
1.16. poste tali premesse, la Commissione tributaria regionale ha accertato, in fatto, con riguardo agli immobili in questione quanto segue:« … gli alloggi di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE, costruiti dall’ex RAGIONE_SOCIALE con il totale contributo dello Stato/Regione, sono stati assegnati in locazione permanente al Comune di RAGIONE_SOCIALE – ai sensi della L.R. n. 96 del 25 ottobre 1996 -… »;

1.17. in particolare, la Commissione tributaria regionale ha rilevato che trattasi di «alloggi (concessi in locazione permanente dall’RAGIONE_SOCIALE al Comune e da quest’ultimo assegnati) che hanno la funzione di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato; immobili per i quali la Regione, con la L.R. 96/96 ha provveduto a definire i requisiti per l’accesso (art. 2) e per la permanenza (artt. 23 e 24); a stabilire che il canone di locazione è destinato a compensare i costi di gestione e di manutenzione (art. 25); a stabilire lo standard abitativo dell’alloggio (artt. 2 e 13) ed a definire il canone di locazione non superiore a quello derivante dai valori risultanti dagli accordi locali sottoscritti ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L. n. 431/98 (art. 22)»;
1.18. i Giudici appello hanno altresì richiamato il contenuto dell’art. 6, comma 1 della L.R. n. 44 del 21 luglio 1999, che stabilisce che «la Regione riconosce la funzione sociale degli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica» e che presentano le caratteristiche dell ‘ «alloggio sociale» indicate nel DM 22 aprile 2008 del Ministero RAGIONE_SOCIALE infrastrutture;

1.19 in considerazione dell’assegnazione, da parte del Comune, degli stessi immobili sottoposti a tassazione, in base al principio di cd. «vicinanza della prova», risulta quindi corretta l’ affermazione della Commissione tributaria regionale secondo cui le caratteristiche strutturali degli alloggi stessi erano «ben note al Comune che, come detto, provvede alla gestione dell’ iter di assegnazione in locazione permanente agli avRAGIONE_SOCIALE diritto collocati nelle graduatorie formate dagli stessi Comuni»;
1.20. occorre, inoltre, evidenziare che, per giurisprudenza costante di questa Corte, in virtù del principio di collaborazione e buona fede che, ai sensi dell’art. 10, comma 1, della l. n. 212 del 2000, deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente, a quest’ultimo non possono essere richiesti, anche ove l’onere probatorio sia a carico dello stesso, documRAGIONE_SOCIALE ed informazioni già in possesso dell’Ufficio (cfr. Cass. 22/04/2021, n. 10724, Cass. 31/05/2018, n. 13822);

1.21. ne consegue che gli immobili in questione devono ritenersi esRAGIONE_SOCIALE dall’IMU in virtù della loro destinazione ad «alloggio sociale», non avendo l’ente locale ( o, per suo tramite, la concessionaria) fornito alcuna indicazione circa la concreta mancata conformità degli stessi alle caratteristiche dianzi illustrate di cui al DM 22 aprile 2008 cit.;

in conclusione, il ricorso va integralmente respinto;

nulla sulle spese stante la mancata costituzione dell’RAGIONE_SOCIALE

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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