Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione decide

Un’agenzia di edilizia residenziale contesta un avviso di accertamento IMU, sostenendo l’esenzione per i suoi immobili in quanto ‘alloggi sociali’. Dopo decisioni contrastanti nei primi due gradi, la Corte di Cassazione chiarisce che l’esenzione IMU per alloggi sociali è applicabile solo se gli immobili rispettano i precisi requisiti del D.M. 22 aprile 2008. La Corte ha quindi annullato la sentenza d’appello, che negava il beneficio a priori, rinviando la causa per una verifica fattuale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione stabilisce i criteri

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali sulla esenzione IMU per gli alloggi sociali, un tema di grande interesse per gli enti di edilizia residenziale pubblica e per i Comuni. La Suprema Corte ha stabilito che il beneficio fiscale non è automatico per tutti gli immobili gestiti da enti ex IACP, ma richiede una verifica puntuale del rispetto dei requisiti specifici che definiscono un alloggio come ‘sociale’.

I Fatti del Caso: La controversia tra Ente e Comune

La vicenda ha origine da un avviso di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2015, emesso da un Comune campano nei confronti dell’Agenzia regionale per l’edilizia residenziale. L’ente impositore richiedeva il pagamento di oltre 900.000 euro, contestando il mancato versamento dell’imposta su una serie di immobili. L’Agenzia si opponeva, sostenendo che tali immobili, in quanto destinati a famiglie disagiate, dovessero essere considerati ‘alloggi sociali’ e, di conseguenza, beneficiare della totale esenzione dal tributo.

Il percorso giudiziario è stato altalenante: in primo grado, i giudici tributari davano ragione all’Agenzia, ritenendo ‘notorio’ il carattere sociale degli alloggi. In appello, la decisione veniva ribaltata, con i giudici di secondo grado che accoglievano le ragioni del Comune, affermando che l’Agenzia non aveva né identificato specificamente gli immobili né dimostrato la loro natura di ‘alloggi sociali’.

Il Percorso Giudiziario e l’Intervento della Cassazione

Di fronte alla condanna al pagamento, l’Agenzia ha proposto ricorso in Cassazione, lamentando principalmente che i giudici d’appello avessero errato nel non applicare l’esenzione prevista dalla legge, senza neppure verificare se gli immobili in questione possedessero i requisiti per essere qualificati come ‘alloggi sociali’.

La Corte di Cassazione ha accolto questo motivo di ricorso, ritenendolo fondato. Ha annullato la sentenza d’appello e ha rinviato la causa a un’altra sezione della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per un nuovo esame basato sui principi di diritto enunciati.

Le Motivazioni: La distinzione chiave per l’esenzione IMU alloggi sociali

Il cuore della decisione della Cassazione risiede nella netta distinzione normativa tra gli immobili genericamente assegnati dagli ex Istituti Autonomi Case Popolari (IACP) e quelli che possono essere definiti specificamente ‘alloggi sociali’.

La Corte ha ricostruito il quadro legislativo, evidenziando come il legislatore abbia previsto trattamenti fiscali differenti:

1. Alloggi ex IACP: Per gli alloggi regolarmente assegnati da questi enti, la normativa prevede un’agevolazione sotto forma di detrazione fissa (pari a 200 euro), ma non una esenzione totale.
2. Alloggi Sociali: Per questa specifica categoria, la legge (art. 13, co. 2, lett. b, del D.L. 201/2011) prevede un’esenzione completa dal pagamento dell’IMU.

Il punto cruciale, sottolineato dalla Corte, è che la qualifica di ‘alloggio sociale’ non è presunta ma deriva dal possesso di precise caratteristiche definite dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008. Non tutti gli immobili di edilizia residenziale pubblica sono automaticamente ‘sociali’ ai fini fiscali.

I giudici di secondo grado avevano sbagliato a negare l’esenzione in linea di principio, basandosi su un’interpretazione che non distingueva le due fattispecie. Avrebbero invece dovuto accertare, nel merito, se gli immobili oggetto della controversia rispettassero i parametri stabiliti dal decreto ministeriale (ad esempio, requisiti tecnico-costruttivi, di salubrità, di sostenibilità ambientale e di adeguatezza rispetto al nucleo familiare).

Conclusioni: Cosa cambia per gli enti di edilizia residenziale?

L’ordinanza rappresenta un punto fermo per gli operatori del settore. La Cassazione chiarisce che per ottenere l’esenzione IMU per gli alloggi sociali, non è sufficiente essere un ente di edilizia residenziale pubblica che assegna immobili a famiglie bisognose. È necessario un onere probatorio specifico: l’ente deve dimostrare che i singoli immobili per cui si chiede il beneficio fiscale possiedono tutte le caratteristiche oggettive previste dalla normativa di riferimento.

Questa decisione implica che gli enti dovranno mappare accuratamente il proprio patrimonio immobiliare, distinguendo tra alloggi che beneficiano solo della detrazione e quelli che, rispettando i criteri del D.M. 2008, possono godere della piena esenzione. Per i Comuni, significa che non possono negare l’esenzione a priori, ma devono valutare la documentazione fornita dall’ente per verificare la sussistenza dei requisiti.

Tutti gli immobili gestiti da enti di edilizia residenziale (ex IACP) sono esenti da IMU?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che esiste una distinzione: gli alloggi regolarmente assegnati dagli ex IACP beneficiano di una detrazione, mentre solo quelli che rispettano i specifici requisiti di ‘alloggio sociale’ sono completamente esenti dall’IMU.

Qual è il requisito fondamentale per ottenere l’esenzione IMU per alloggi sociali?
Il requisito fondamentale è che l’immobile possieda le caratteristiche specifiche definite dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008. L’esenzione non è automatica ma richiede una verifica fattuale del rispetto di tali parametri.

Cosa significa che la Corte di Cassazione ha cassato con rinvio la sentenza?
Significa che la Corte ha annullato la decisione del giudice d’appello perché basata su un’errata interpretazione della legge. La causa è stata rinviata allo stesso grado di giudizio (ma a una diversa sezione) affinché venga riesaminata e decisa applicando i corretti principi di diritto indicati dalla Cassazione, ovvero verificando se gli immobili in questione sono qualificabili come ‘alloggi sociali’.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31646 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31646 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 09/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12029/2023 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE (RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro-tempore , rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

Comune di Pozzuoli , rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Campania, sez. 19, n. 7498/19/2022, depositata il 22.11.2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’11 ottobre 2024 dalla dott.ssa NOME COGNOME

Fatti di causa

Il Comune di Pozzuoli emetteva nei confronti dell’ACER Campania avviso di accertamento n. 7336 del 30.11.2020 (notificato in pari data) per IMU 2015 e chiedeva il pagamento dell’importo di euro 916.479,00 (di cui euro 669.910,00 a titolo di

imposta, euro 200.973,00 per sanzioni ed euro 45.587,00 per interessi).

L’ACER proponeva ricorso deducendo, in particolare, che gli immobili in relazione ai quali l’ente locale aveva richiesto il pagamento dell’IMU presentavano le caratteristiche per essere considerati ‘sociali’.

La Commissione Tributaria Provinciale di Napoli, sezione 5, con sentenza n. 10999 del 2021, accoglieva il ricorso ritenendo che l’ordinaria connotazione sociale degli alloggi ex IACP fosse riconducibile al fatto notorio, tanto che lo stesso Comune di Pozzuoli li assegnava formando apposita graduatoria.

Il Comune di Pozzuoli proponeva appello, deducendo che l’ACER non aveva specificamente individuato gli immobili su cui si sarebbe dovuta applicare l’esenzione e non aveva dimostrato la natura di ‘alloggi sociali’ degli stessi.

La Commissione Tributaria Regionale della Campania, con la sentenza indicata in epigrafe, accoglieva l’appello e condannava l’ACER al pagamento delle spese di lite.

Il Comune di Pozzuoli ha resistito con controricorso.

Ragioni della decisione

1.Con il primo motivo, rubricato ‘nullità della sentenza impugnata per mancanza assoluta dei suoi requisiti essenziali (violazione dell’art. 36 del D. Lgs. 546/1992 e dell’art. 111 della Costituzione, in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c.)’, l’ACER censura la sentenza impugnata, rilevando come sia stato ‘travisato l’oggetto del contendere, richiamando fonti normative del tutto inconferenti e trascurando la questione che i giudici di merito avrebbero dovuto affrontare e cioè se la concessione di immobili ad uso abitazione principale da parte dell’ACER a famiglie disagiate del Comune di Pozzuoli possa sostanziare il carattere sociale, richiesto dall’art. 13, secondo comma, lett. b) del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, ai fini dell’esclusione da imposta’ (pag. 12 del ricorso).
Il motivo è infondato.

In tema di contenuto della sentenza, il vizio di motivazione previsto dall’art. 132 commi 2 e 4 c.p.c. e dall’art. 111 Cost. sussiste quando la pronuncia riveli una obiettiva carenza nella indicazione del criterio logico che ha condotto il giudice alla formazione del proprio convincimento, come accade quando non vi sia alcuna esplicitazione sul quadro probatorio, né alcuna disamina logico-giuridica che lasci trasparire il percorso argomentativo seguito (tra le più recenti, Sez. L , Ordinanza n. del 14/02/2020, Rv. 656925 -02).
Nel caso in esame, come si evince chiaramente dalla lettura della sentenza impugnata, il giudice d’appello ha esaminato le numerose disposizioni normative di riferimento per concludere che ‘il legislatore non ha inteso, con le modifiche apportate all’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504 del 1992 e con l’emanazione del D.M. n., 200 del 2012, traferire il trattamento fiscale degli alloggi regolarmente assegnati dall'( ex ) IACP dal campo delle agevolazioni (riduzioni e detrazioni d’imposta) al campo delle esenzioni’ (pag. 4 della sentenza censurata).
Deve, pertanto, essere del tutto esclusa la censurata nullità della sentenza impugnata.

Con il secondo motivo, si prospetta l”omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.)’, per non aver il giudice d’appello considerato che l’assegnazione degli immobili era avvenuta sulla base di bandi predisposti dallo stesso Comune per favorire le famiglie più disagiate.

Il motivo in esame è inammissibile.

E’ noto che l’art. 360 n. 5 c.p.c., nel così come riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv. in l. n. 134 del 2012, ha introdotto nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale

o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti ed abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia).

Non può però trovare ingresso la doglianza relativa all’assegnazione degli immobili sulla base dei bandi predisposti dal Comune di Pozzuoli per favorire le famiglie più disagiate, tema di cui non vi è traccia nella sentenza impugnata, non specificando il ricorso se e quando siano stati dibattuto dinanzi al giudice d’appello. E’ principio consolidato che, qualora con il ricorso per cassazione siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, è onere della parte ricorrente, al fine di evitarne una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l’avvenuta loro deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto (tra le più recenti, Sez. 2 , Ordinanza n. del 20/06/2024, Rv. 671706 – 01).
Con il terzo motivo, rubricato ‘violazione dell’art. 13, comma 2, lett. b) del D.L. 201/2011 e del D.L. 22 aprile 2008 (in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c.)’, il ricorrente censura la sentenza impugnata per aver ritenuto astrattamente inapplicabile l’esenzione dall’imposta, prevista dal richiamato art. 13, senza verificare se gli immobili per cui è causa presentassero i requisiti per poter essere qualificati ‘alloggi sociali’.

Il motivo è fondato e deve essere accolto per le ragioni che seguono.

1. L’art. 2, comma 2, lett. b) del d.l. n. 102 del 2013, conv. nella l. n. 124 del 2013 ha differenziato, per la prima volta, il trattamento delle unità immobiliari richiamate dall’art. 8, comma 4, del d.lgs. n. 504 del 1992, prevedendo che solo le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivise, adibite ad abitazione principale dei soggetti assegnatari sarebbero divenute

esenti dall’IMU a decorrere dal 1.7.2013, in quanto equiparate ad abitazione principale. Al comma 4 è stato poi previsto che gli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli IACP, istituiti in attuazione dell’art. 93, d.P.R. n. 616 del 1977, sarebbero invece rimasti imponibili ai fini IMU, fatta eccezione per gli alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture 22 aprile 2008, che erano stati, a loro volta, equiparati all’abitazione principale, ma solo a decorrere dal 1.1.2014.
L’esenzione dall’imposta (prevista dall’art. 4 del d.l. n. 102 del 2013, conv. nella l. 124 del 2013), a decorrere dal 1.1.2014, è applicabile nel caso di specie, avente ad oggetto l’annualità d’imposta 2015.

L’esame delle disposizioni in materia di IMU rivela come il legislatore ha disciplinato in modo autonomo e differenziato la condizione degli immobili regolarmente assegnati dagli ex IACP rispetto a quella degli ‘alloggi sociali’. In particolare, all’art. 13, comma 10, del d.l. 201 del 2011 è stata prevista espressamente un’agevolazione consistente in una detrazione di 200,00 euro per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, mentre gli alloggi ‘sociali’ sono esentati dal prelievo per espressa disposizione di legge (art. 13, co. 2, lett. b, del citato d.l. 201 del 2011).
3.2. E’ stato affermato, con principi pienamente condivisi dal Collegio, che l’esenzione dal pagamento è prevista, dunque, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del ministero dell’infrastrutture, al che consegue che sono esenti dal pagamento non tutti gli alloggi IACP

ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 Aprile 2008 (Sez. 5, Ordinanza n. 6380 del 2024; negli stessi termini cfr. anche Sez. 5 – , Ordinanza n. del 23/05/2024, Rv. 671391 – 01).

Con particolare riferimento ai requisiti che tali immobili devono possedere per poter essere qualificati ‘alloggi sociali’, nell’ordinanza n. 6380 del 2024, è stato affermato che è alloggio sociale l’unità immobiliare destinata ad uso residenziale ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati tali immobili come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie….l’alloggio sociale deve essere dunque «adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457» e «deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative», ed è altresì previsto quanto segue: «Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare – e comunque non superiore a cinque – oltre ai vani accessori quali bagno e cucina»; … allo scopo di ravvisare il requisito oggettivo dell’imposta, occorre, quindi, distinguere gli «alloggi sociali», così come sopra definiti normativamente, dagli altri alloggi, siccome nella nozione di abitazione principale, per la quale è possibile applicare l’esenzione dell’imposta, vanno ricompresi anche gli immobili che, pur essendo di proprietà dell’ente, sono in sede di locazione destinati e
inquadrabili tra gli alloggi sociali, in quanto idonei e volti a soddisfare la medesima finalità pubblica.

3.3. Non è dunque conforme ai principi di diritto dianzi illustrati la sentenza impugnata, nella parte in cui ha escluso l’applicabilità dell’esenzione in oggetto, sul rilievo che ‘il legislatore non ha inteso, con le modifiche apportate all’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504 del 1992 e con l’emanazione del D.M. n. 200 del 2012, trasferire il trattamento fiscale degli alloggi regolarmente assegnati dall'(ex) IACP dal campo delle agevolazioni (riduzioni e detrazioni d’imposta) al campo delle esenzioni).
Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va quindi accolto, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e rinvio per nuovo esame alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, perché applichi i principi di diritto dianzi illustrati ed accerti se, in relazione agli immobili litigiosi, ricorra il requisito di destinazione ad ‘alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008’, secondo quanto richiesto dall’art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. nella l. n. 214 del 2011, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, ed a cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, in data 11 ottobre 2024

Il Presidente Dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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