Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione decide

Un ente di edilizia residenziale pubblica si è opposto a un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune, sostenendo l’esenzione per i propri immobili in quanto “alloggi sociali”. La Commissione Tributaria Regionale aveva negato l’esenzione, ritenendola applicabile solo in caso di utilizzo diretto dell’immobile da parte dell’ente. La Corte di Cassazione, con la presente ordinanza, ha cassato la sentenza, affermando che ai fini dell’esenzione IMU per gli alloggi sociali, il criterio non è l’utilizzo diretto, ma il possesso dei requisiti oggettivi stabiliti dal decreto ministeriale del 22 aprile 2008. La causa è stata rinviata al giudice di merito per verificare se gli immobili in questione soddisfino tali specifici requisiti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione chiarisce i requisiti

L’esenzione IMU per gli alloggi sociali è un tema di grande rilevanza che interseca diritto tributario e politiche abitative. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, distinguendo nettamente tra gli immobili di edilizia residenziale pubblica generica e quelli che possono essere specificamente qualificati come “alloggi sociali” ai fini del beneficio fiscale. La decisione sottolinea che l’esenzione non dipende dalla natura del soggetto proprietario o dall’uso indiretto del bene, ma dal possesso di precisi requisiti oggettivi.

I fatti di causa

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento IMU per l’annualità 2015, notificato da un Comune a un Istituto Autonomo Case Popolari (IACP). L’ente locale richiedeva il pagamento di una somma considerevole per una serie di immobili di proprietà dell’Istituto.

L’IACP ha impugnato l’avviso, sostenendo che gli immobili in questione dovessero beneficiare dell’esenzione totale dall’imposta, in quanto rientranti nella categoria degli “alloggi sociali” secondo la definizione fornita dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008. Mentre la Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto il ricorso, la Commissione Tributaria Regionale aveva riformato la decisione, dando ragione al Comune. Secondo il giudice d’appello, l’esenzione sarebbe spettata solo in caso di utilizzo diretto degli immobili da parte dell’ente proprietario e non, come nel caso di specie, in ipotesi di locazione a terzi (utilizzo indiretto).

L’Istituto ha quindi proposto ricorso per cassazione contro questa sentenza.

L’esenzione IMU per gli alloggi sociali secondo la Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Istituto, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado per un nuovo esame. I giudici di legittimità hanno stabilito che la Commissione Tributaria Regionale ha commesso un errore di diritto nel negare l’esenzione basandosi unicamente sul criterio dell’utilizzo indiretto degli immobili.

Il principio di diritto affermato è chiaro: per ottenere l’esenzione IMU, non è sufficiente essere un IACP, ma è necessario dimostrare che gli immobili possiedono le caratteristiche oggettive per essere qualificati come “alloggi sociali”.

Le motivazioni

La Corte ha articolato il proprio ragionamento su diversi punti fondamentali:

1. Distinzione normativa: Il legislatore ha disciplinato in modo diverso la condizione degli immobili IACP rispetto a quella degli “alloggi sociali”. Per i primi, è prevista una detrazione specifica (200 euro), mentre per i secondi è prevista un’esenzione totale dal prelievo fiscale.

2. Requisiti oggettivi: L’esenzione è concessa solo per gli immobili che, per le loro caratteristiche intrinseche, sono specificamente destinati a finalità sociali. Tali caratteristiche sono individuate nel dettaglio dal decreto ministeriale del 22 aprile 2008. Questo decreto definisce l’alloggio sociale come un’unità immobiliare destinata a ridurre il disagio abitativo di soggetti svantaggiati. Deve essere “adeguato, salubre, sicuro” e costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e risparmio energetico.

3. Irrilevanza dell’utilizzo indiretto: La Corte ha ritenuto errata la tesi del giudice d’appello secondo cui la locazione a terzi escluderebbe a priori l’esenzione. La finalità pubblica degli alloggi sociali si realizza proprio attraverso la loro concessione in locazione a canoni calmierati a nuclei familiari bisognosi. Pertanto, l’utilizzo indiretto è connaturato alla funzione stessa di tali immobili.

4. Onere della prova: La Cassazione ha implicitamente confermato che spetta all’ente che richiede l’esenzione dimostrare in giudizio che i propri immobili soddisfano tutti i requisiti oggettivi previsti dalla normativa per essere considerati “alloggi sociali”.

Conclusioni

La decisione rappresenta un punto fermo per tutti gli enti di edilizia residenziale pubblica. Per beneficiare dell’esenzione IMU per gli alloggi sociali, non basta essere un soggetto pubblico che gestisce case popolari. È indispensabile che gli immobili per cui si chiede il beneficio fiscale rispettino puntualmente le caratteristiche tecniche, costruttive e funzionali delineate dal Decreto Ministeriale del 2008. La sentenza chiarisce che il focus dell’analisi deve essere sulla natura oggettiva del bene e sulla sua effettiva destinazione a risolvere il disagio abitativo, e non sul mero rapporto di proprietà o sulla modalità di gestione (diretta o indiretta). La palla passa ora al giudice del rinvio, che dovrà accertare nel merito se gli immobili dell’Istituto possiedono o meno tali requisiti.

Tutti gli immobili degli Istituti per le case popolari (IACP) sono esenti da IMU?
No, non tutti. La Cassazione chiarisce che l’esenzione totale è prevista solo per gli “alloggi sociali”, che devono possedere specifiche caratteristiche definite da un decreto ministeriale. Per gli altri alloggi IACP, è prevista una detrazione, ma non l’esenzione completa.

Se un ente pubblico affitta un immobile “sociale” a terzi, perde il diritto all’esenzione IMU?
No. Secondo la Corte, il fatto che l’immobile sia concesso in locazione (uso indiretto) non è un ostacolo all’esenzione. L’elemento cruciale è che l’immobile sia qualificato come “alloggio sociale” e destinato a soddisfare il bisogno abitativo di soggetti svantaggiati, in linea con la sua finalità pubblica.

Quali sono i requisiti per definire un immobile come “alloggio sociale” ai fini dell’esenzione IMU?
I requisiti sono quelli oggettivi stabiliti dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008. Questi includono caratteristiche tecnico-costruttive, di salubrità, sicurezza, sostenibilità ambientale e un numero di vani adeguato al nucleo familiare. La sentenza rinvia al giudice di merito il compito di verificare la sussistenza di tali requisiti nel caso specifico.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31318 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31318 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data RAGIONE_SOCIALEzione: 06/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26909/2021 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE in Liquidazione , in persona del legale rappresentante pro-tempore , rappresentata dall’AVV_NOTAIO

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE , in persona del Sindaco pro-tempore , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

– controricorrente – avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE Commissione Tributaria Regionale RAGIONE_SOCIALE Campania -Sezione di Salerno, n. 5 -n. 2422/2021, depositata il 18.3.2021;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta nella camera di consiglio dell’11 ottobre 2024;

Fatti di causa

Il RAGIONE_SOCIALE emetteva nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE) avviso di accertamento n. 1119 del 10.7.2018 (notificato il

17.11.2018) per IMU 2015 e chiedeva il pagamento dell’importo di euro 119.975,00, comprensivo di interessi e sanzioni.

L’RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso deducendo, in particolare, che gli immobili in relazione ai quali l’ente locale aveva richiesto il pagamento dell’IMU presentavano le caratteristiche per essere considerati ‘sociali’, ai sensi del decreto del Ministro delle infrastrutture del 22.4.2008.

La Commissione Tributaria RAGIONE_SOCIALEle di RAGIONE_SOCIALE, con sentenza n. 1231 del 2019, accoglieva il ricorso e compensava le spese di lite.

Il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE proponeva appello e la Commissione Tributaria Regionale RAGIONE_SOCIALE Campania, con la sentenza indicata in epigrafe, riformava la sentenza di primo grado: anzitutto riteneva l’avviso adeguatamente motivato e poi argomentava che l’esenzione dall’imposta poteva essere riconosciuta solo in caso di utilizzazione diretta degli immobili da parte dell’ente possessore e non nei casi, come quello in esame, di utilizzazione indiretta, aggiungendo che la previsione, per gli RAGIONE_SOCIALE in questione, di una riduzione d’imposta esclude la possibilità d’invocare l’esenzione .
Contro questa sentenza propone ricorso l’RAGIONE_SOCIALE per ottenerne la cassazione, che affida a tre motivi.

Il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Ragioni RAGIONE_SOCIALE decisione

1.Con il primo motivo, si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 2, comma 8 bis e art. 8, comma 6 quinquies , del d.P.R. n. 322 del 1998, in relazione all’art 360, comma 1, n. 3 c.p.c., per non aver il giudice di secondo grado ritenuto sussistente il difetto di motivazione del provvedimento con cui era stata disposta la revoca dell’agevolazione.

Il motivo è infondato. Contrariamente rispetto a quanto dedotto dalla difesa ricorrente, infatti, nell’avviso di accertamento , come risulta dalla sentenza impugnata e dalla stessa descrizione contenuta nell’ incipit del ricorso, l’ente impositore ha quantificato le

somme dovute a titolo di IMU e non ha, invece, provveduto a revocare l’agevolazione. Come da tempo chiarito dalla S.C. (in tema di ICI, secondo principi applicabili anche all’IMU per idRAGIONE_SOCIALEtà di ratio ), gli avvisi di liquidazione ed accertamento devono essere motivati in relazione ai presupposti di fatto e alle ragioni giuridiche che li hanno determinati, ma l’amministrazione non ha l’obbligo di indicare anche le ragioni giuridiche relative al mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione prevista dalla legge (Sez. 5, Sentenza n. del 11/06/2010, Rv. 613770 – 01).
Con il secondo motivo, si prospetta la ‘violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione all’art. 2697 c.c. sull’onere RAGIONE_SOCIALE prova, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.’ per non aver il giudice di secondo grado correttamente valutato, sulla base dell’onere probatorio incombente sulle parti, in quale categoria rientrassero gli immobili specificamente elencati dall’RAGIONE_SOCIALE e se, in particolare, vi fossero alloggi in possesso dei requisiti previsti per fruire dell’agevolazione sugli alloggi sociali.
Con il terzo motivo, parte ricorrente lamenta la ‘violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione al d.l. 31 agosto 2013 n. 102, art. 2, comma 3 e d.l. 6 dicembre 2011 n. 201, art. 13, comma 10, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.’ Sostiene che i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, così come definiti dal DM delle infrastrutture 22 aprile 2008, risultano esRAGIONE_SOCIALE da IMU e che gli alloggi assegnati dall’RAGIONE_SOCIALE, per cui è causa, sono in possesso dei requisiti previsti dal citato decreto.
Il terzo motivo va esaminato preliminarmente, perché prodromico rispetto al secondo.

4.1. L’art. 2, comma 2, lett. b) del d.l. n. 102 del 2013, conv. dalla l. n. 124 del 2013 ha differenziato, per la prima volta, il trattamento delle unità immobiliari richiamate dall’art. 8, comma 4, del d.lgs. n. 504 del 1992, prevedendo che solo le unità immobiliari appartenRAGIONE_SOCIALE alle cooperative edilizie a proprietà indivise, adibite ad

abitazione principale dei soggetti assegnatari sarebbero divenute esRAGIONE_SOCIALE dall’IMU a decorrere dal 1.7.2013, in quanto equiparate ad abitazione principale. Al comma 4 è stato poi previsto che gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE o dagli RAGIONE_SOCIALE, comunque denominati, avRAGIONE_SOCIALE le stesse finalità degli I.A.C.P., istituiti in attuazione dell’art. 93, d.P.R. n. 616 del 1977, sarebbero invece rimasti imponibili ai fini IMU, fatta eccezione per gli alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture 22 aprile 2008, che erano stati, a loro volta, equiparati all’abitazione principale, ma solo a decorrere dal 1.1.2014.
L’esenzione dall’imposta (prevista dall’art. 4 del d.l. n. 102 del 2013, conv. nella l. 124 del 2013), a decorrere dal 1.1.2014, è applicabile nel caso di specie, avente ad oggetto l’annualità d’imposta 2015.

L’esame delle disposizioni in materia di IMU rivela come il legislatore ha disciplinato in modo RAGIONE_SOCIALE e differenziato la condizione degli immobili regolarmente assegnati dagli ex RAGIONE_SOCIALE rispetto a quella degli ‘alloggi sociali’. In particolare, all’art. 13, comma 10, del d.l. 201 del 2011 è stata prevista espressamente un’agevolazione consistente in una detrazione di 200,00 euro per gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE (RAGIONE_SOCIALE) o dagli RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, comunque denominati, mentre gli alloggi ‘sociali’ sono esentati dal prelievo per espressa disposizione di legge (art. 13, co. 2, lett. b, del citato d.l. 201 del 2011).
4.2. E’ stato affermato, con principi pienamente condivisi dal Collegio, che ‘ l’esenzione dal pagamento è prevista, dunque, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del ministero dell’infrastrutture, al che consegue che sono esRAGIONE_SOCIALE dal pagamento non tutti gli alloggi RAGIONE_SOCIALE

ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 Aprile 2008 ‘ (Sez. 5, Ordinanza n. 6380 del 2024; negli stessi termini cfr. anche Sez. 5 – , Ordinanza n. del 23/05/2024, Rv. 671391 – 01).

Con particolare riferimento ai requisiti che tali immobili devono possedere per poter essere qualificati ‘alloggi sociali’, nell’ordinanza n. 6380 del 2024 è stato affermato che: ‘ è alloggio sociale l’unità immobiliare destinata ad uso RAGIONE_SOCIALE ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati tali immobili come elemento essenziale del sistema di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie….l’alloggio sociale deve essere dunque «adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 RAGIONE_SOCIALE legge 5 agosto 1978, n. 457» e «deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative», ed è altresì previsto quanto segue: «Nel caso di servizio di RAGIONE_SOCIALE sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componRAGIONE_SOCIALE del nucleo familiare – e comunque non superiore a cinque – oltre ai vani accessori quali bagno e cucina»; … allo scopo di ravvisare il requisito oggettivo dell’imposta, occorre, quindi, distinguere gli «alloggi sociali», così come sopra definiti normativamente, dagli altri alloggi, siccome nella nozione di abitazione principale, per la quale è possibile applicare l’esenzione dell’imposta, vanno ricompresi anche gli immobili che, pur essendo di proprietà dell’ente, sono in sede di locazione destinati e
inquadrabili tra gli alloggi sociali, in quanto idonei e volti a soddisfare la medesima finalità RAGIONE_SOCIALE ‘.

4.3. Non è dunque conforme ai principi di diritto dianzi illustrati la sentenza impugnata, nella parte in cui ha escluso l’applicabilità dell’esenzione in oggetto, sul rilievo che la stessa possa essere riconosciuta solo ‘se l’immobile è direttamente e immediatamente destinato allo svolgimento di tali compiti: ipotesi che non si configura quando il bene venga utilizzato per attività di carattere privato, come avviene, in linea di massima, in tutti i caso in cui il godimento del bene stesso sia concesso a terzi verso il pagamento di un canone’ (pag. 4 RAGIONE_SOCIALE sentenza censurata ). Erroneamente, infatti, ha ritenuto inapplicabile l’esenzione solo in ragione dell’utilizzazione indiretta degli immobili, da parte dell’istituto ricorrente, senza valutare la sussistenza dei requisiti per l’inclusione dei detti immobili nella categoria degli ‘alloggi sociali’. Altrettanto erronea, in base alla giurisprudenza richiamata, è l’ulteriore statuizione che la previsione RAGIONE_SOCIALE riduzione d’imposta esclude la possibilità d’invocare l’esenzione (pag. 5 RAGIONE_SOCIALE sentenza). 4.4. L’accoglimento del terzo motivo porta all’assorbimento del secondo.
5. Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va quindi accolto, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e rinvio per nuovo esame alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado RAGIONE_SOCIALE Campania, in diversa composizione, perché applichi i principi di diritto dianzi illustrati ed accerti se, in relazione agli immobili litigiosi, ricorra il requisito di destinazione ad ‘alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, RAGIONE_SOCIALEto nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008′, secondo quanto richiesto dall’art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. nella l. n. 214 del 2011, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, RAGIONE_SOCIALE l. n. 147 del 2013, ed
a cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado RAGIONE_SOCIALE Campania, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, in data 11 ottobre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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