Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione decide

Un ente che gestisce edilizia residenziale pubblica si è opposto a un avviso di accertamento IMU, sostenendo il diritto all’esenzione per i propri immobili quali “alloggi sociali”. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassando la sentenza precedente. Ha stabilito che l’esenzione IMU alloggi sociali non è automatica per tutti gli immobili di tali enti, ma richiede una verifica specifica delle caratteristiche oggettive degli alloggi. L’onere della prova spetta all’ente contribuente. Il caso è stato rinviato al giudice di merito per una nuova valutazione dei fatti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Alloggi Sociali: Non è Automatica, Serve la Prova

L’esenzione IMU alloggi sociali è un tema di grande rilevanza per gli enti che gestiscono il patrimonio immobiliare pubblico e per i Comuni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: non tutti gli immobili posseduti dagli ex Istituti Autonomi Case Popolari (IACP) o enti analoghi beneficiano automaticamente dell’esenzione. È necessario dimostrare che possiedano specifici requisiti oggettivi. Analizziamo insieme questa importante pronuncia.

I Fatti di Causa: la Controversia tra Ente e Comune

Il caso nasce dal ricorso di un’Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale (ALER) contro un avviso di accertamento IMU per l’annualità 2015, emesso da un Comune lombardo. L’ente sosteneva che i propri immobili dovessero essere esentati dal pagamento dell’imposta in quanto destinati a edilizia residenziale pubblica.

Sia in primo grado che in appello, i giudici tributari avevano dato ragione al Comune, ritenendo legittimo l’avviso di accertamento. La Commissione Tributaria Regionale, in particolare, aveva rigettato l’appello dell’ente, confermando l’obbligo di versare l’imposta. L’ente ha quindi deciso di portare la questione davanti alla Corte di Cassazione, lamentando un’errata interpretazione delle norme sull’esenzione.

La Decisione della Cassazione sull’Esenzione IMU per Alloggi Sociali

La Corte di Cassazione ha ribaltato le decisioni precedenti, accogliendo il ricorso dell’ente. I giudici supremi hanno stabilito che la sentenza della Commissione Tributaria Regionale doveva essere annullata. Tuttavia, la Corte non ha deciso nel merito, ma ha rinviato la causa a una diversa sezione della stessa Commissione Tributaria Regionale per un nuovo esame.

Il punto centrale della decisione è che il giudice di merito non aveva compiuto un’analisi specifica e concreta delle caratteristiche degli alloggi. Si era limitato a negare l’esenzione senza verificare se, sulla base delle prove fornite (come una relazione tecnica menzionata dall’ente), gli immobili possedessero effettivamente i requisiti per essere definiti “alloggi sociali” ai sensi della normativa vigente.

Le Motivazioni in Diritto

La Corte ha chiarito in modo inequivocabile la distinzione normativa esistente. La legge (in particolare il D.L. n. 201 del 2011) prevede due diverse situazioni:

1. Esenzione Totale: Si applica esclusivamente ai “fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministero delle infrastrutture 22 aprile 2008”. Questa è una esenzione completa, ma richiede che l’immobile abbia delle caratteristiche oggettive ben precise, finalizzate a ridurre il disagio abitativo di soggetti svantaggiati.

2. Detrazione: Per gli immobili adibiti ad abitazione principale regolarmente assegnati dagli IACP (o enti simili), che non rientrano nella categoria di “alloggio sociale”, si applica solo una detrazione fissa (pari a 200,00 euro), ma non l’esenzione totale.

Il sistema normativo, secondo la Cassazione, è chiaro nel differenziare queste due ipotesi. Pertanto, l’esenzione IMU alloggi sociali non può essere applicata a tutti gli immobili di un ente di edilizia pubblica in modo indiscriminato. È un’agevolazione specifica che dipende dalle caratteristiche dell’immobile, non dalla natura del soggetto proprietario.

L’Onere della Prova e il Ruolo del Giudice di Merito

Un altro principio cardine ribadito dalla Corte è quello dell’onere della prova. Trattandosi di un’agevolazione fiscale, spetta al contribuente (in questo caso, l’ente di edilizia) dimostrare di possedere i requisiti previsti dalla legge per beneficiarne. L’ente deve quindi provare, con documentazione adeguata, che i suoi immobili rispettano i parametri stabiliti dal D.M. del 2008 per essere qualificati come “alloggi sociali”.

Di conseguenza, il giudice di merito ha il dovere di esaminare queste prove e compiere una “verifica in concreto” della sussistenza dei requisiti. Non può rigettare la richiesta di esenzione senza un’analisi fattuale specifica, come accaduto nel caso di specie. Poiché questa valutazione dei fatti non può essere svolta in sede di legittimità, la Cassazione ha disposto il rinvio della causa.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

L’ordinanza in esame rappresenta un importante promemoria per gli enti di edilizia residenziale pubblica e per gli uffici tributi dei Comuni. Per gli enti, emerge la necessità di documentare in modo puntuale e rigoroso le caratteristiche degli immobili per cui si richiede l’esenzione IMU alloggi sociali. Non basta essere un ente pubblico per ottenere l’agevolazione. Per i Comuni, la decisione sottolinea che gli accertamenti devono basarsi su una solida base giuridica, ma anche che le contestazioni degli enti devono essere valutate nel merito, analizzando le prove prodotte. La sentenza rafforza il principio secondo cui le agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e richiedono una prova rigorosa dei presupposti richiesti dalla norma.

Tutti gli immobili degli enti di edilizia residenziale pubblica sono esenti da IMU?
No. L’esenzione totale dall’IMU si applica solo agli immobili che possiedono le specifiche caratteristiche di “alloggio sociale” come definite dal D.M. 22 aprile 2008. Per gli altri alloggi assegnati da tali enti, può essere prevista solo una detrazione, non l’esenzione.

A chi spetta dimostrare che un immobile ha le caratteristiche di “alloggio sociale” per ottenere l’esenzione IMU?
L’onere della prova spetta al contribuente, ovvero all’ente proprietario dell’immobile. È l’ente che deve dimostrare, attraverso prove concrete, che l’alloggio soddisfa i requisiti oggettivi previsti dalla legge per beneficiare dell’esenzione.

Cosa succede se un giudice non verifica in concreto le caratteristiche degli immobili per l’esenzione IMU alloggi sociali?
Se il giudice di merito omette di compiere un’analisi specifica delle caratteristiche degli alloggi e delle prove fornite dal contribuente, la sua decisione è viziata. Come stabilito dalla Corte di Cassazione in questo caso, la sentenza può essere annullata con rinvio affinché un altro giudice compia la necessaria verifica dei fatti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 877 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 877 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 13/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8212/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE BRESCIA CREMONA MANTOVA, rappresentata e difesa dall’Avv. NOMECOGNOME NOME (CODICE_FISCALE (PEC: EMAIL

-ricorrente-

contro

COMUNE DI CONCESIO, rappresentato e difeso dall’Avv. COGNOME NOME (CODICE_FISCALE unitamente all’Avv. COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.LOMBARDIA SEZ.DIST. BRESCIA n. 4306/2021 depositata il 30/11/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/10/2024 dal

Consigliere NOME COGNOME

Fatti di causa

La CTR con la sentenza indicata in epigrafe ha rigettato l’appello della contribuente avverso la decisione di primo grado che aveva dichiarato legittimo l’avviso di accertamento del Comune per l’IMU 2015, per gli immobili posseduti dall a RAGIONE_SOCIALE BRESCIA CREMONA MANTOVA;

ricorre in cassazione la contribuente con due motivi di ricorso;

resiste con controricorso il Comune che chiede il rigetto del ricorso.

…

Ragioni della decisione

Il ricorso è fondato e deve cassarsi la sentenza con rinvio alla Corte di giustizia di secondo grado della Lombardia, Sez. distaccata di Brescia, in diversa composizione, cui si demanda anche la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

I due motivi si trattano congiuntamente essendo gli stessi connessi logicamente, riguardando la sussistenza o no del requisito oggettivo per l’esenzione IMU degli immobili quali alloggi sociali (D.M. 22 aprile 2008).

Deve premettersi che non tutti gli alloggi posseduti dagli enti di edilizia residenziale possono fruire dell’esenzione IMU, ma solo quelli che hanno le caratteristiche di «alloggio sociale» secondo i parametri stabiliti dal d. m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati («In tema di IMU, l’esenzione stabilita dall’art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla

l. n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), ma solo a quelli che hanno le caratteristiche di “alloggio sociale”, secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati (non in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato)», Sez. 5 – , Ordinanza n. 14511 del 23/05/2024, Rv. 671391 – 01).
Del resto, è la stessa norma che prevede espressamente e chiaramente che l’imposta municipale propria non si applica ‘ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali definiti dal decreto del Ministero delle infrastrutture 22 aprile 2008’ (a rt. 13, comma 2, lett. b, del d. l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013 ); mentre al comma 10 dell’articolo citato si prevede espressamente e chiaramente che la detrazione di 200,00 euro per gli immobili adibiti ad abitazione principale ‘si applica agli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica comunque denominati’.
Il sistema normativo risulta chiaro nel differenziare le due ipotesi e, quindi, non può trovare applicazione la tesi prospettata nel ricorso introduttivo dell’esenzione per tutti gli immobili di pertinenza dell’ente, a prescindere dalla prova della loro condizione oggettiva di ‘alloggi sociali’.

Prova che spetta evidentemente alla contribuente trattandosi di una esenzione (vedi Sez. 5 – , Ordinanza n. 20971 del 26/07/2024, Rv. 671952 -01).

In relazione al secondo motivo si deve rilevare che la legge regionale, di cui si prospetta la violazione o la falsa applicazione (l. Regione Lombardia n. 16 del 2016) non prevede affatto la

obbligatoria esenzione dell’IMU per gli immobili dell’ente, ma solo il loro inserimento nel sistema regionale dei servizi abitativi, che è cosa diversa dall’esenzione IMU (ai sensi dell’art. 13, secondo comma, o della disciplina del decimo comma, d.l. n. 201 del 2011). Legge, peraltro, entrata in vigore dopo l’anno di imposta oggetto del giudizio.

Tuttavia la decisione impugnata non compie un’analisi specifica della caratteristica degli alloggi, anche in considerazione della relazione tecnica asseverata che attestava (a dire della ricorrente) la sussistenza delle caratteristiche degli immobili al fine dell’esenzione IMU. Il motivo risulta , quindi, fondato in quanto una verifica in concreto della sussistenza dei requisiti per l’esenzione deve compiersi, da parte del giudice di merito; l’analisi non può effettuarsi in sede di legittimità investendo questioni di fatto e di valutazione delle prove prodotte in sede di giudizio (vedi espressamente Cassazione Sez. 5, n. 6380 del 2024 e n. 14511 del 2024).
…

P.Q.M.

Accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia di secondo grado della Lombardia, Sezione distaccata di Brescia, in diversa composizione, cui si demanda anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 11/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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