Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione decide

Un ente di edilizia residenziale pubblica ha impugnato un avviso di accertamento IMU, sostenendo di avere diritto all’esenzione. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’esenzione IMU per alloggi sociali non è automatica per tutti gli immobili di tali enti, ma è subordinata alla prova che i singoli immobili possiedano le caratteristiche specifiche di ‘alloggio sociale’ definite dalla normativa. La Corte ha annullato la decisione del giudice di merito per non aver esaminato le prove fornite dall’ente, rinviando il caso per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: la prova spetta all’ente

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un’importante chiarimento in materia di esenzione IMU per gli alloggi sociali. La decisione sottolinea che tale beneficio fiscale non è automatico per tutti gli immobili di proprietà degli enti di edilizia residenziale pubblica, ma richiede una prova specifica delle caratteristiche dell’immobile. Analizziamo insieme i dettagli di questa pronuncia fondamentale per enti e comuni.

I Fatti del Caso: La controversia tra Ente e Comune sull’IMU

Un’Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale (ALER) si è vista recapitare un avviso di accertamento IMU per l’annualità 2014, emesso da un Comune lombardo. L’ente ha impugnato l’atto, ritenendo che i propri immobili dovessero beneficiare dell’esenzione fiscale.

Tuttavia, sia la commissione tributaria di primo grado che quella regionale hanno dato ragione al Comune, confermando la legittimità della pretesa fiscale. Secondo i giudici di merito, l’ente non aveva sufficientemente provato che gli immobili in questione rientrassero nella specifica categoria di “alloggi sociali” come definiti dalla normativa nazionale, requisito indispensabile per ottenere l’esenzione. L’ente ha quindi deciso di presentare ricorso in Cassazione.

La questione giuridica e l’esenzione IMU alloggi sociali

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione della normativa sull’IMU. La legge prevede un’esenzione specifica per i “fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministero delle infrastrutture 22 aprile 2008”.

Il punto cruciale è stabilire se questa esenzione si applichi a tutti gli immobili gestiti dagli ex Istituti Autonomi Case Popolari (IACP) o solo a quelli che rispettano puntualmente i parametri tecnici e di destinazione previsti dal decreto ministeriale. La Corte di Cassazione è stata chiamata a chiarire questo aspetto e a definire su chi gravi l’onere di dimostrare la sussistenza di tali requisiti.

Le motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’ente, ma non per le ragioni inizialmente addotte da quest’ultimo. I giudici hanno innanzitutto ribadito un principio fondamentale: l’esenzione IMU per gli alloggi sociali non è un beneficio generalizzato e automatico. Esso spetta solo se l’immobile possiede le precise caratteristiche di “alloggio sociale”, finalizzate a soddisfare il disagio abitativo di nuclei familiari svantaggiati.

Il vero errore della sentenza impugnata, secondo la Cassazione, è stato di natura procedurale. Il giudice di secondo grado non ha compiuto un’analisi specifica delle caratteristiche degli alloggi, nonostante l’ente avesse prodotto una relazione tecnica asseverata proprio per dimostrare la sussistenza dei requisiti per l’esenzione. In pratica, il giudice di merito ha omesso una valutazione fondamentale delle prove presentate. La Cassazione ha specificato che tale verifica dei fatti non può essere svolta in sede di legittimità, ma deve essere compiuta dal giudice di merito.

Le conclusioni: L’importanza della verifica in concreto

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza e rinviato la causa alla Corte di giustizia di secondo grado in diversa composizione. Il nuovo giudice dovrà riesaminare il caso e, questa volta, effettuare una verifica concreta e specifica delle prove fornite dall’ente. Dovrà analizzare la relazione tecnica e decidere se, sulla base di quella, gli immobili in questione possono essere qualificati come “alloggi sociali” e beneficiare quindi dell’esenzione IMU.

Questa ordinanza ribadisce un principio cruciale: chi intende beneficiare di un’agevolazione fiscale, come un’esenzione, ha l’onere di provare di possederne tutti i requisiti. Al contempo, sottolinea il dovere del giudice di merito di analizzare attentamente tutte le prove prodotte dalle parti prima di emettere una decisione.

Un immobile di proprietà di un ente di edilizia residenziale pubblica è automaticamente esente da IMU?
No. L’esenzione IMU si applica solo agli immobili che possiedono le specifiche caratteristiche di “alloggio sociale” definite dal decreto del Ministero delle infrastrutture del 22 aprile 2008. Non è un’esenzione generalizzata per tutti gli immobili dell’ente.

A chi spetta dimostrare che un immobile ha i requisiti per essere considerato “alloggio sociale” ai fini dell’esenzione IMU?
L’onere della prova spetta al contribuente, ovvero all’ente proprietario dell’immobile, che deve dimostrare la sussistenza delle condizioni oggettive per beneficiare dell’esenzione.

Cosa accade se il giudice di merito non analizza le prove fornite dal contribuente sulle caratteristiche dell’immobile?
La sentenza è viziata. La Corte di Cassazione ha stabilito che il giudice di merito ha l’obbligo di compiere una verifica in concreto dei requisiti, analizzando le prove prodotte (come le relazioni tecniche), e non può negare l’esenzione senza tale valutazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 878 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 878 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 13/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14436/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE AZIENDA RAGIONE_SOCIALE BRESCIA CREMONA MANTOVA, rappresentata e difesa dall’Avv. NOMECOGNOME NOME (CODICE_FISCALE -PEC EMAIL

-ricorrente-

contro

COMUNE DI CONCESIO, rappresentato e difeso dall’Avv. COGNOME NOME (CODICE_FISCALE unitamente all’Avv. COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 1234/2022 depositata il 30/03/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Fatti di causa

La CTR con la sentenza indicata in epigrafe ha rigettato l’appello della contribuente avverso la decisione di primo grado che aveva dichiarato legittimo l’avviso di accertamento del Comune per l’IMU 201 4, per gli immobili posseduti dalla RAGIONE_SOCIALE BRESCIA CREMONA MANTOVA;

ricorre in cassazione la contribuente con due motivi di ricorso;

resiste con controricorso il Comune che chiede il rigetto del ricorso.

Ragioni della decisione

Il ricorso è fondato e deve cassarsi la sentenza con rinvio alla Corte di giustizia di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, cui si demanda anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

I due motivi si trattano congiuntamente essendo gli stessi connessi logicamente, riguardando la sussistenza o no del requisito oggettivo per l’esenzione IMU degli immobili quali alloggi sociali (D.M. 22 aprile 2008).

Deve premettersi che non tutti gli alloggi posseduti dagli enti di edilizia residenziale possono fruire dell’esenzione IMU, ma solo quelli che hanno le caratteristiche di «alloggio sociale» secondo i parametri stabiliti dal d. m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati («In tema di IMU, l’esenzione stabilita dall’art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla

l. n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), ma solo a quelli che hanno le caratteristiche di “alloggio sociale”, secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati (non in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato)», Sez. 5 – , Ordinanza n. 14511 del 23/05/2024, Rv. 671391 – 01).
Del resto, è la stessa norma che prevede espressamente e chiaramente che l’imposta municipale propria non si applica ‘ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali definiti dal decreto del Ministero delle infrastrutture 22 aprile 2008’ (a rt. 13, comma 2, lett. b, del d. l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013); mentre al comma 10 dell’articolo citato si prevede espressamente e chiaramente che la detrazione di 200,00 euro per gli immobili adibiti ad abitazione principale ‘si applica agli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica comunque denominati’.
Il sistema normativo risulta chiaro nel differenziare le due ipotesi e, quindi, non può trovare applicazione la tesi prospettata nel ricorso introduttivo dell’esenzione per tutti gli immobili di pertinenza dell’ente, a prescindere dalla prova della loro co ndizione oggettiva di ‘alloggi sociali’.

Prova che spetta evidentemente alla contribuente trattandosi di una esenzione (vedi Sez. 5 – , Ordinanza n. 20971 del 26/07/2024, Rv. 671952 -01).

In relazione al secondo motivo si deve rilevare che la legge regionale, di cui si prospetta la violazione o la falsa applicazione (l. Regione Lombardia n. 16 del 2016) non prevede affatto la

obbligatoria esenzione dell’IMU per gli immobili dell’ente, ma solo il loro inserimento nel sistema regionale dei servizi abitativi, che è cosa diversa dall’esenzione IMU (ai sensi dell’art. 13, secondo comma, o della disciplina del decimo comma, d.l. n. 201 del 2011). Legge, peraltro, entrata in vigore dopo l’anno di imposta oggetto del giudizio.

5 . Tuttavia la decisione impugnata non compie un’analisi specifica della caratteristica degli alloggi, anche in considerazione della relazione tecnica asseverata che attestava (a dire della ricorrente) la sussistenza delle caratteristiche degli immobili al fine dell’esenzione IMU (documento 4 allegato in appello). Il motivo risulta, quindi, fondato in quanto una verifica in concreto della sussistenza dei requisiti per l’esenzione deve compiersi, da parte del giudice di merito; l’analisi non può effettuarsi in sede di legittimità investendo questioni di fatto e di valutazione delle prove prodotte in sede di giudizio (vedi espressamente Cassazione Sez. 5, n. 6380 del 2024 e n. 14511 del 2024).
…

P.Q.M.

Accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, cui si demanda anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 11/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.