Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione decide

Un ente di edilizia residenziale ha contestato un avviso di accertamento IMU, sostenendo il diritto all’esenzione per i suoi immobili in quanto alloggi sociali. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l’esenzione IMU alloggi sociali non è un diritto automatico. L’ente deve dimostrare concretamente che ogni immobile possiede i specifici requisiti tecnici e costruttivi previsti dalla legge (D.M. 22 aprile 2008), come la sostenibilità ambientale e il risparmio energetico. Poiché tale prova non è stata fornita, la pretesa fiscale del Comune è stata confermata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: non basta il nome, servono i fatti

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha chiarito un punto fondamentale in materia di fiscalità immobiliare: l’esenzione IMU alloggi sociali non è un beneficio automatico per tutti gli immobili di proprietà degli enti di edilizia residenziale pubblica. Per ottenere l’agevolazione, è indispensabile dimostrare che le singole unità immobiliari rispettino i precisi requisiti oggettivi stabiliti dalla normativa, in particolare dal D.M. 22 aprile 2008. Vediamo nel dettaglio la vicenda e i principi affermati dalla Corte.

I fatti del caso

Un’Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale si vedeva notificare da un Comune un avviso di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2014. L’ente, ritenendo di aver diritto all’esenzione, impugnava l’atto. Se in primo grado i giudici davano ragione all’azienda, la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione, accogliendo l’appello del Comune e dichiarando legittima la pretesa fiscale.

La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, con l’ente proprietario degli immobili che ha presentato ricorso basato su cinque motivi, incentrati principalmente sulla presunta violazione delle norme che regolano l’esenzione IMU per gli alloggi sociali.

La decisione della Corte: l’esenzione IMU alloggi sociali non è automatica

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’ente, confermando la legittimità dell’avviso di accertamento. Il cuore della decisione risiede nella netta distinzione tra la generica proprietà di immobili da parte di un ente di edilizia pubblica e la specifica qualifica di “alloggio sociale” che dà diritto all’esenzione.

L’onere della prova sui requisiti oggettivi

I giudici hanno ribadito un principio consolidato: l’esenzione prevista dall’art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201/2011 non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli Istituti Autonomi per le Case Popolari (IACP) o enti similari, ma solo a quelli che possiedono le caratteristiche tecniche di “alloggio sociale” secondo i parametri del D.M. 22 aprile 2008.

Questi parametri includono criteri specifici di costruzione, come il rispetto di principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, e l’utilizzo di fonti energetiche alternative. La Corte ha sottolineato che l’onere di provare la sussistenza di tali requisiti grava sul contribuente che invoca il beneficio fiscale. Nel caso di specie, l’ente non è riuscito a fornire prove sufficienti a dimostrare che i suoi immobili possedessero le caratteristiche tecniche necessarie per essere qualificati come sociali. La valutazione delle prove effettuata dai giudici di merito, inoltre, è insindacabile in sede di legittimità.

Irrilevanza del contraddittorio preventivo e delle sanzioni

La Cassazione ha respinto anche gli altri motivi di ricorso. In particolare, ha ritenuto inammissibile la censura relativa alla violazione del contraddittorio preventivo, poiché, trattandosi di IMU (tributo non armonizzato), tale procedura non è obbligatoria per la validità dell’atto impositivo. Infine, ha giudicato infondato il motivo sull’inapplicabilità delle sanzioni, ricordando che in materia tributaria è sufficiente la coscienza e volontà della condotta, e spetta al contribuente dimostrare un’eventuale assenza di colpa dovuta a obiettiva incertezza normativa, incertezza che la Corte ha escluso nel caso in esame.

Le motivazioni della decisione

La motivazione della Corte si fonda su una lettura rigorosa e sistematica delle norme. Il legislatore ha chiaramente distinto due ipotesi: da un lato, l’esenzione totale dall’IMU per i fabbricati destinati ad “alloggi sociali” come definiti dal decreto ministeriale; dall’altro, una semplice detrazione per gli immobili adibiti ad abitazione principale e assegnati dagli IACP. Questa differenziazione normativa impedisce di estendere l’esenzione a tutti gli immobili di proprietà degli enti di edilizia pubblica in modo indiscriminato.

La finalità della norma sull’esenzione è quella di agevolare specificamente gli immobili che contribuiscono a ridurre il disagio abitativo di soggetti svantaggiati e che, al contempo, rispondono a moderni standard di sostenibilità. La semplice appartenenza dell’immobile a un ente pubblico non è, di per sé, garanzia del possesso di tali requisiti.

Conclusioni e implicazioni pratiche

Questa ordinanza rappresenta un importante monito per tutti gli enti, pubblici e privati, che gestiscono patrimoni immobiliari destinati a finalità sociali. L’ottenimento dell’esenzione IMU alloggi sociali non può essere dato per scontato. È fondamentale che gli enti si dotino di documentazione tecnica idonea a certificare, per ciascun immobile, la conformità ai requisiti previsti dal D.M. del 2008. In assenza di una prova rigorosa e puntuale, la pretesa fiscale dei Comuni è da considerarsi legittima. La decisione rafforza il principio secondo cui i benefici fiscali, essendo norme di carattere eccezionale, devono essere interpretati restrittivamente e il loro diritto deve essere provato da chi intende avvalersene.

Tutti gli immobili degli enti di edilizia residenziale pubblica sono esenti da IMU?
No, l’esenzione dall’IMU non è automatica per tutti gli immobili di loro proprietà. L’agevolazione si applica esclusivamente a quegli immobili che possono essere qualificati come “alloggi sociali” perché rispettano i specifici requisiti tecnici e costruttivi stabiliti dal D.M. 22 aprile 2008.

A chi spetta dimostrare che un immobile è un “alloggio sociale” per ottenere l’esenzione IMU?
L’onere della prova spetta interamente al contribuente che richiede il beneficio. In questo caso, l’ente proprietario degli immobili deve dimostrare in giudizio, con prove concrete, che le sue proprietà possiedono le caratteristiche oggettive previste dalla legge per essere considerate alloggi sociali.

L’assenza del contraddittorio preventivo rende nullo un avviso di accertamento IMU?
No. Secondo la Corte, per un tributo non armonizzato a livello europeo come l’IMU, la mancata attivazione del contraddittorio preventivo prima dell’emissione dell’avviso di accertamento non ne causa la nullità, specialmente per atti emessi prima dell’entrata in vigore delle normative più recenti (luglio 2020).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 879 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 879 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 13/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9719/2023 R.G. proposto da :

COGNOME RAGIONE_SOCIALE MILANO, rappresentata e difesa dall’Avv. COGNOME (CODICE_FISCALE unitamente all’Avv. COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COMUNE DI PESCHIERA COGNOME, rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME (CODICE_FISCALE unitamente all’Avv. NOME COGNOME (CODICE_FISCALE

-intimato-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 4224/2022 depositata il 03/11/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Fatti di causa

La CTR con la sentenza indicata in epigrafe ha accolto l’appello del Comune e in riforma della decisione di primo grado ha dichiarato legittimo l’avviso di accertamento per IMU 2014 , per gli immobili posseduti dalla RAGIONE_SOCIALE MILANO;

ricorre in cassazione la contribuente con cinque motivi di ricorso;

resiste con controricorso il Comune che chiede preliminarmente l’inammissibilità dei motivi di ricorso e comunque il rigetto del ricorso.

la ricorrente ha depositato memoria di discussione, nella quale rileva la mancata allegazione della procura speciale al controricorso.

…

Ragioni della decisione

Il ricorso è infondato e deve respingersi, con il raddoppio del contributo unificato. La mancata allegazione della procura speciale, eccepita nella memoria della ricorrente, comporta l’inammissibilità del controricorso; le spese, pertanto, non possono essere riconosciute.

I primi tre motivi si trattano congiuntamente essendo gli stessi connessi logicamente, riguardando la sussistenza o no del requisito oggettivo per l’esenzione IMU degli immobili quali alloggi sociali (D.M. 22 aprile 2008).

1. Deve premettersi che non tutti gli alloggi posseduti dagli enti di edilizia residenziale possono fruire dell’esenzione IMU, ma solo quelli che hanno le caratteristiche di «alloggio sociale» secondo

i parametri stabiliti dal d. m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati («In tema di IMU, l’esenzione stabilita dall’art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), ma solo a quelli che hanno le caratteristiche di “alloggio sociale”, secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati (non in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato)», Sez. 5 – , Ordinanza n. 14511 del 23/05/2024, Rv. 671391 – 01).
La tesi della ricorrente, invece, è di considerare esente da IMU qualsiasi immobile di proprietà dell’ente a prescindere dalle sue caratteristiche e dalla destinazione permanente ad abitazione principale degli assegnatari.

Del resto, è la stessa norma che prevede espressamente e chiaramente che l’imposta municipale propria non si applica ‘ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali definiti dal decreto del Ministero delle infrastrutture 22 aprile 2008’ (a rt. 13, comma 2, lett. b, del d. l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013); mentre al comma 10 dell’articolo citato si prevede espressamente e chiaramente che la detrazione di 200,00 euro per gli immobili adibiti ad abitazione principale ‘si applica agli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica comunque denominati’.
Il sistema normativo risulta chiaro nel differenziare le due ipotesi e, quindi, non può trovare applicazione la tesi prospettata nel ricorso introduttivo dell’esenzione per tutti gli immobili di pertinenza

dell’ente, a prescindere dalla prova della loro condizione oggettiva di ‘alloggi sociali’.

Prova che spetta evidentemente alla contribuente trattandosi di una esenzione (vedi Sez. 5 – , Ordinanza n. 20971 del 26/07/2024, Rv. 671952 -01).

In relazione al secondo e al terzo motivo si deve rilevare che la CTR ha compiuto una valutazione delle prove prodotte in giudizio e, in quanto tale, insindacabile in sede di legittimità. Dalle prove prodotte in giudizio per la sentenza impugnata non era ricavabile la natura degli alloggi ovvero mancavano prove sulla sussistenza dei criteri di costruzione degli alloggi ‘secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative’; inol tre, il Comune aveva effettuato dei controlli sulle palazzine Ater ‘da cui risulta la mancanza in detti immobili delle caratteristiche tecniche necessarie per qualificarli come sociali’.
Del resto, la valutazione delle prove è questione di merito insindacabile in questa sede: « In tema di procedimento civile, sono riservate al giudice del merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell’attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento» (Sez. 2 – , Ordinanza n. 21187 del 08/08/2019, Rv. 655229 – 01).
4.1.Risulta quindi l’infondatezza del primo motivo, col quale si denuncia la pretesa motivazione apparente, perplessa e incomprensibile della sentenza, la quale, invece, lo si è sopra rimarcato, è adeguatamente argomentata ed esprime chiaramente il ragionamento posto a sostegno della decisione.

Il quarto motivo (violazione del l’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ. per violazione del contraddittorio preventivo, omessa pronuncia, art. 112 cod. proc. civ.) risulta inammissibile in

quanto il motivo non è specifico, non riportando la concreta lesione al diritto di difesa ( Sez. 5, Sentenza n. 16036 del 29/07/2015, Rv. 636335 -01); inoltre, la CTR ha deciso implicitamente la questione trattando il merito del ricorso, in quanto la decisione di primo grado aveva escluso una violazione del contraddittorio, come riportato nel ricorso in cassazione. Infine, trattandosi di una esenzione IMU non risulta necessario il contraddittorio preventivo, non essendo il tributo armonizzato (Sez. Trib., Ordinanza n. 18489 del 08/07/2024, Rv. 671628 -01).
Né, infine, si configurano i presupposti di un contraddittorio preventivo col contribuente in base all’art. 5 -ter del d.lgs. n. 218/97, sia perché inapplicabile al tempo dei fatti (la norma si applica agli avvisi emessi dal 1 luglio 2020, come espressamente previsto dal d.l. 30 aprile 2019, n. 34, mentre l’avviso impugnato è del 2019), sia perché l’avviso in questio ne non implica una ripresa a tassazione di imposte sui redditi o dell’IVA (Cass., Sez. Trib., Sentenza n. 5245 del 20 febbraio 2023).

6. Infondato anche il quinto motivo di ricorso (violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., omessa pronuncia sulla inapplicabilità delle sanzioni). Ai fini dell’applicabilità delle sanzioni tributarie, è sufficiente la coscienza e la volontà della condotta, senza che occorra la dimostrazione del dolo o della colpa, la quale si presume fino alla prova della sua assenza, che deve essere offerta dal contribuente e va distinta dalla prova della buona fede, che rileva, come esimente, solo se l’agente è incorso in un errore inevitabile, per essere incolpevole l’ignoranza dei presupposti dell’illecito e dunque non superabile con l’uso della normale diligenza. (Cass., Sez. 5°, Sentenza n. 2139 del 30/01/2020, Rv.656818 – 02).
Al riguardo, deve rilevarsi, per completezza, che in materia non è mai esistita incertezza normativa o contrasto in sede di legittimità

(vedi al riguardo Sez. 5- , Ordinanza n. 14511 del 23/05/2024, Rv. 671391 -01, cit., che al punto 1.4. richiama precedenti conformi del 2021): « In tema di sanzioni amministrative per la violazione di obblighi tributari, deve escludersi la sussistenza di obiettive condizioni di incertezza nell’interpretazione delle norme violate, nel caso in cui la giurisprudenza della S.C., alla quale soltanto spetta assicurare l’esatta osservanza e l’uniforme interpretazione della legge, ai sensi dell’art. 65 del r.d. n. 12 del 1941, sia consolidata, senza che assumano rilevanza eventuali contrasti nella giurisprudenza di merito» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 3431 del 06/02/2019, Rv. 652523 – 01).
…

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 11/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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