Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione decide

Un’azienda di edilizia residenziale pubblica ha richiesto l’esenzione IMU per i suoi immobili, equiparandoli ad alloggi sociali. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l’esenzione IMU alloggi sociali non è automatica. L’ordinanza chiarisce che il canone di locazione, seppur ridotto, non è “simbolico” quando è destinato a coprire i costi di gestione e manutenzione. Tale caratteristica qualifica l’attività come economica, escludendola dal beneficio fiscale della piena esenzione e ammettendo solo una detrazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: quando il canone non è simbolico

L’esenzione IMU alloggi sociali è un tema di grande rilevanza che tocca la gestione del patrimonio immobiliare pubblico e le politiche abitative. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è intervenuta per tracciare una linea netta tra gli alloggi di edilizia residenziale pubblica in generale e quelli che possono legittimamente beneficiare dell’esenzione totale dall’imposta municipale. La decisione sottolinea un criterio fondamentale: la natura non commerciale dell’attività, che viene meno se il canone richiesto, per quanto ridotto, è finalizzato a coprire i costi.

I Fatti di Causa

Una Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ATERP) ha impugnato un avviso di accertamento IMU relativo all’annualità 2016, emesso da un Comune calabrese. L’azienda sosteneva di avere diritto all’esenzione totale dall’imposta, in quanto i suoi immobili erano destinati a finalità sociali, ovvero locati a nuclei familiari economicamente svantaggiati. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado avevano respinto le ragioni dell’ente, portando la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

La distinzione tra edilizia pubblica e l’esenzione IMU alloggi sociali

La Corte Suprema ha colto l’occasione per fare chiarezza su un punto nodale della normativa fiscale. Il legislatore ha previsto trattamenti fiscali diversi per due categorie di immobili che, sebbene simili nella finalità, sono giuridicamente distinte:

1. Alloggi di edilizia residenziale pubblica: Si tratta di immobili regolarmente assegnati da enti come gli ex Istituti Autonomi Case Popolari (IACP), ora ATERP. Per questi, la legge prevede un’agevolazione specifica, ovvero una detrazione fissa di 200 euro dall’imposta dovuta.
2. Alloggi sociali: Questa è una categoria più ristretta, i cui requisiti sono definiti dal Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008. Solo gli immobili che rispettano tali parametri (dimensionali, costruttivi, ecc.) sono equiparati all’abitazione principale e, dal 1° gennaio 2014, godono dell’esenzione totale dall’IMU.

La ricorrente sosteneva che la natura sociale della sua attività dovesse essere sufficiente a far rientrare i propri immobili nella seconda categoria. La Cassazione, tuttavia, ha rigettato questa interpretazione estensiva.

Le motivazioni

Il cuore del ragionamento della Corte risiede nella valutazione della natura dell’attività svolta dall’ente. L’esenzione dall’IMU, come per l’ICI in passato, è strettamente legata allo svolgimento di attività con modalità non commerciali. Secondo la giurisprudenza nazionale ed europea, un’attività è non commerciale se svolta a titolo gratuito o dietro versamento di un corrispettivo meramente simbolico.

Un canone è considerato simbolico quando è del tutto slegato dai costi del servizio e non instaura un vero rapporto sinallagmatico (a prestazioni corrispettive). Al contrario, il canone percepito dall’ATERP, sebbene inferiore ai valori di mercato, non poteva essere definito tale. La stessa legge regionale di riferimento stabilisce che tale canone è diretto a:
– Compensare i costi di amministrazione, gestione e manutenzione.
– Consentire il recupero di una parte delle risorse investite per la realizzazione degli alloggi.
– Finanziare il reinvestimento per la costruzione di nuovi alloggi.

Questi elementi dimostrano inequivocabilmente che il canone, essendo parametrato ai costi, remunera il capitale investito e configura l’attività di locazione come economica. Anche se persegue finalità sociali, l’attività non perde il suo carattere economico, precludendo così l’accesso all’esenzione totale.

Le conclusioni

La Corte di Cassazione ha concluso che la sentenza impugnata era corretta nel negare l’esenzione IMU alloggi sociali. I principi affermati sono chiari: non è sufficiente la finalità sociale dell’ente per ottenere l’esenzione totale. È necessario che l’immobile rientri nella specifica definizione di ‘alloggio sociale’ e che l’attività di locazione sia svolta con modalità non commerciali, ovvero con un canone realmente simbolico e non finalizzato alla copertura dei costi. In assenza di tali requisiti, agli immobili di edilizia residenziale pubblica si applica unicamente la detrazione d’imposta prevista per legge.

Tutti gli immobili di edilizia residenziale pubblica hanno diritto all’esenzione IMU?
No. La Corte di Cassazione chiarisce che solo gli immobili che rientrano nella specifica definizione normativa di ‘alloggi sociali’ (secondo il DM 22.04.2008) possono beneficiare dell’esenzione totale. Per gli altri immobili di edilizia residenziale pubblica è prevista solo una detrazione fissa di 200 euro.

Cosa si intende per canone ‘simbolico’ ai fini dell’esenzione IMU alloggi sociali?
Un canone è ‘simbolico’ quando è un importo talmente esiguo da non avere una reale funzione di corrispettivo, risultando slegato dai costi di gestione, manutenzione e amministrazione del servizio. Se il canone, anche se ridotto, è calcolato per coprire tali costi, l’attività è considerata economica e non dà diritto all’esenzione.

Perché un canone inferiore a quello di mercato non è sufficiente per ottenere l’esenzione IMU?
Perché il criterio decisivo non è il confronto con il mercato, ma la natura dell’attività. Se il canone è strutturato per remunerare il capitale investito e coprire i costi operativi, l’attività svolta dall’ente è di natura economica, anche se persegue scopi sociali. Questo carattere economico esclude l’applicazione dell’esenzione totale, che è riservata alle attività non commerciali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3844 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3844 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 15/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso nr. 4627-2024 R.G. proposto da:

AZIENDA RAGIONE_SOCIALE CALABRIA, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da ll’ Avvocato NOME COGNOME giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

COMUNE DI COGNOME in persona del Sindaco pro tempore -intimato- avverso la sentenza n. 2031/2023 della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO DELLA CALABRIA, depositata il 19/7/2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 28/1/2025 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

L’ Azienda Territoriale per l ‘ Edilizia Residenziale Pubblica della Calabria (di seguito ATERP) propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria aveva respinto l’appello avverso la sentenza emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Vibo Valentia n. 484/2022, in rigetto del ricorso proposto avverso l’avviso di accertamento IMU 2016 emesso dal Comune di San Nicola da Crissa.

Il Comune è rimasto intimato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., «violazione e falsa applicazione degli artt. 1 e 33 della L.R. 32/96, del DM 22.04.2008, del D.L. 10/2013, dell’art.1 c. 707 della L. n. 147/2013» per avere la Corte di giustizia tributaria di secondo grado negato la sussistenza dei presupposti per la richiesta esenzione relativamente agli alloggi sociali oggetto dell’avviso impugnato , evidenziando che il canone versato all’ente previdenziale non poteva ritenersi a caratte re meramente simbolico.
1.2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., nullità della sentenza in quanto contraddittoria e con motivazione meramente apparente, lamentando dunque che non fosse comprensibile l’ iter logico -giuridico della pronuncia impugnata.

1.3. Le censure di cui al secondo motivo, da esaminare preliminarmente, in quanto di carattere pregiudiziale, sono infondate.

1.4. In primo luogo va ribadito che a seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica della violazione del «minimo costituzionale« richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., individuabile nelle ipotesi – che si convertono in violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e
danno luogo a nullità della sentenza – di «mancanza della motivazione quale requisito essenziale del provvedimento giurisdizionale», di «motivazione apparente», di «manifesta ed irriducibile contraddittorietà» e di «motivazione perplessa od incomprensibile», al di fuori delle quali il vizio di motivazione può essere dedotto solo per omesso esame di un «fatto storico», che abbia formato oggetto di discussione e che appaia «decisivo» ai fini di una diversa soluzione della controversia (cfr. Cass. nn. 7090 del 2022, 23940 del 2017).
1.4. Per costante giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le molte, Cass. n. 15883 del 2017; Cass. n. 9105 del 2017; Cass. Sez. Unite n. 22232 del 2016; Cass. n. 9113 del 2012; Cass. n. 16736 del 2007), ricorre, inoltre, il vizio di omessa o apparente motivazione della sentenza allorché il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’approfondita disamina logica o giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento.
1.5. Nella fattispecie in esame la sentenza impugnata esplicita in maniera sufficiente la ratio decidendi , consentendo il controllo del percorso logico -giuridico che ha portato alla decisione, tant’è che, con il restante motivo, ATERP ha potuto censurare compiutamente gli errori di diritto che, secondo l’ente previdenziale, giustificano comunque la richiesta cassazione dell’impugnata sentenza.

2.1. Il primo motivo è infondato.

2.2. In diritto va precisato che l’art. 2, comma 2, lett. b) del D.L. 31.8.2013 n. 102, conv. in legge 28.10.2013 n. 124, nel differenziare, per la prima volta, il trattamento delle unità immobiliari richiamate dall’art. 8, comma 4 Dlgs. 504/1992 (unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soggetti assegnatari, ed alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari), prevedendo solo che le prime sarebbero divenute esenti dall’IMU a decorrere dal 1° luglio 2013, in quanto equiparate all’abitazione principale, ha stabilito, al successivo comma 4, che gli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli I.A.C.P., istituiti in attuazione dell’art. 93 D.P.R. 24 luglio 1977 n. 616, sarebbero rimasti invece
imponibili ai fini IMU, fatta eccezione per gli alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008, pubblicato nella G.U. del 24 giugno 2008 n. 146, che erano stati, a loro volta, equiparati all’abitazione principale, ma soltanto a decorrere dal 1° gennaio 2014 (cfr. Cass. nn. 39799 del 14/12/2021 e 37342 del 29/11/2021).

2.3. In tale ultima ipotesi, l’esenzione dall’imposta risulta, quindi, prevista dall’art. 4 del D.L. 102/2013 (conv. in l. n. 124/2013) a decorrere dal 1° gennaio 2014 ed è applicabile nel caso di specie, avente ad oggetto l’annualità d’imposta 201 6.

2.4. L ‘analisi delle disposizioni in materia di IMU rivela, dunque, che non è configurabile una coincidenza tra gli immobili regolarmente assegnati dagli ex IACP e gli «alloggi sociali» , atteso che il legislatore, nell’ambito del medesimo contesto normativo, ha disciplinato autonomamente e differentemente le due fattispecie.

2.5. I l legislatore, infatti, all’art. 13, comma 10, del D.L. n. 201/2011 cit. ha previsto espressamente un’agevolazione consistente in una detrazione di Euro 200 per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, risultando, pertanto, evidente la volontà del legislatore di differenziare gli alloggi ex IACP da quelli «sociali», che, invece, sono esenti dal prelievo per espressa disposizione di legge (art. 13, co. 2, lett. b, del D.L. n.201/2011 cit.).
2.6. N on è pertanto invocabile un’assimilazione tra gli alloggi concessi in locazione e gli alloggi sociali, che è preclusa, inevitabilmente, dalla corretta applicazione del principio generale e inderogabile in materia fiscale che prevede che «in materia fiscale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione ai sensi dell’art 14 preleggi sicché non vi è spazio per ricorrere al criterio analogico o all’interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati» (cfr. Cass. n. 20135/2019, Cass n. 15407/2017, Cass. n. 4333/2016, Cass. n. 2925/2013 e Cass. n. 5933/2013).
2.7. L’esenzione dal pagamento è prevista, pertanto, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del ministero

dell’infrastrutture, al che consegue che sono esenti dal pagamento non tutti gli alloggi IACP ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 Aprile 2008.

2.8. I n particolare, è alloggio sociale l’unità immobiliare destinata ad uso residenziale ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati tali immobili come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie.
2.9. L’alloggio sociale deve essere dunque «adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457» e «deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative», ed è altresì previsto quanto segue: «Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare – e comunque non superiore a cinque – oltre ai vani accessori quali bagno e cucina».
2.10. A llo scopo di ravvisare il requisito oggettivo dell’imposta, occorre, quindi, distinguere gli «alloggi sociali», così come sopra definiti normativamente, dagli altri alloggi, siccome nella nozione di abitazione principale, per la quale è possibile applicare l’esenzione dell’imposta, vanno ricompresi anche gli immobili che, pur essendo di proprietà dell’ente, sono in sede di locazione destinati e inquadrabili tra gli alloggi sociali, in quanto idonei e volti a soddisfare la medesima finalità pubblica.
2.11. Lo stesso Dipartimento delle Finanze, nella risposta n. 15 delle FAQ del 3 giugno 2014 (confermata con la Circolare MEF 1/DF del 18.3.2020), ha peraltro precisato che gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti in questione rientrano in siffatta ipotesi di assimilazione e quindi di esenzione solo nel caso in cui anche tali alloggi siano riconducibili nella definizione di alloggio sociale di cui al decreto ministeriale appena citato mentre in tutti gli altri casi, in cui non si può ricomprendere nell’ambito dell’alloggio sociale
l’immobile posseduto dagli Istituti in questione, si applica la detrazione di Euro 200.

2.12. Poste tali premesse, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha respinto l’appello di ATERP sulla scorta delle seguenti affermazioni: « L’appellante invoca la disparità di trattamento in tema di IMU applicato agli alloggi sociali rispetto agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, oggetto del contenzioso, poiché solo i primi godono dell’esenzione IMU, anche se la natura sociale degli alloggi gestiti dall’ATERP, insita nella loro finalità, poiché concessi ai nuclei familiari economicamente svantaggiati, dovrebbe farli considerare alloggi sociali. La questione è stata recentemente risolta dalla Suprema Corte di Cassazione che con l’Ordinanza 19875/21 ha statuito che per gli alloggi ATERP le previste esenzioni presuppongono il ricorrere di una duplice condizione costituita dall’utilizzazione diretta degli immobili da parte dell’ente possessore e dall’esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito. I supremi Giudici hanno rimarcato che ‘ i canoni locativi, seppur corrisposti in misura inferiore a quelli di mercato, sono volti a remunerare il capitale investito e, ad ogni modo, «non escludono il carattere economico dell’attività svolta, non essendovi equivalenza tra il concetto di corrispettivo tenue o modesto e quello di corrispettivo simbolico, il quale esclude completamente il rapporto sinallagmatico, sussistente invece nel primo caso» (v. Cass., 14 maggio 2020, n. 8964; Cass., 30 dicembre 2019, n. 34601; v., altresì, Cass., 4 dicembre 2003, n. 18549). Nel nostro caso l’art.33 della legge regionale della Calabria del 25 novembre 1996, n. 32, al pari di quella piemontese, analizzata nella richiamata sentenza della Cassazione, prevede espressamente che ‘il canone di locazione degli alloggi, indicati al precedente articolo 1, è diretto a compensare i costi di amministrazione, di gestione e manutenzione entro i limiti annualmente stabiliti dalla Regione nonché a consentire il recupero di una parte delle risorse impiegate per la realizzazione degli alloggi stessi, da destinare ai fini di reinvestimento, al recupero ed alla costruzione di alloggi’. In considerazione dei suoi criteri di determinazione, detto canone, non può considerarsi simbolico, come stabilito dall’art.4, comma 4, del D.M. n.200/2012, al fine della conformità dell’esenzione dell’IMU ».
2.15. Nella fattispecie, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado ha accertato, in fatto, con valutazione insindacabile nella presente sede, se non nei limiti di cui all’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c. ( censura che non è stata proposta ed è comunque inammissibile nel caso in esame, poiché si verte in ipotesi di doppia conforme ex art. 348ter , comma 5, c.p.c., rispetto alla quale parte ricorrente non ha indicato profili di divergenza tra le ragioni di fatto a base della decisione di primo grado e quelle a base del rigetto dell’appello, com’era invece necessario per dar ingresso alla censura ex art. 360, n. 5, c.p.c.; cfr. Cass. nn. 26774 del 2016, 5528 del 2014), che RAGIONE_SOCIALE aveva richiesto l’esenzione IMU in relazione alle unità immobiliari adibite non ad alloggi sociali, ma ad alloggi di edilizia residenziale pubblica («…gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, oggetto del contenzioso…»).
2.16. Va dunque ribadito in primo luogo che, continuando a formar oggetto del trattamento di favore la detrazione di imposta prevista per gli «alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli IACP, istituiti in attuazione dell’articolo 93 del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977, n. 616» (d.l. n. 201 del 2011, art. 13, comma 10, cit.), detta detrazione si pone in termini di incompatibilità con l ‘ esenzione introdotta (a decorrere dal gennaio 2014) per i citati fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (cfr. Cass. nn. 39799 e 37342 del 2021).
2.17. Come già rilevato, inoltre, da questa Corte con riferimento ad alloggi assegnati dalle Agenzie territoriali per la casa del Piemonte (cfr. Cass. n. 22954 del 2023), sulla scorta di principi applicabili anche al presente caso, il diritto all’esenzione dall’ICI /IMU presuppone che l’utilizzo, seppur indiretto, dell’unità immobiliare avvenga con modalità non commerciali, così come ritenuto nella decisione della Commissione dell’Unione Europea del 19 dicembre 2012, al fine di evitare che il regime dell’esenzione si ris olva in un aiuto di Stato, essendo necessario, al fine dell’esclusione del carattere economico dell’attività, che quest’ultima sia svolta a titolo gratuito, ovvero dietro versamento di un importo simbolico (cfr. Cass. n. 24655 del 2021; Cass. n. 24308 del 2019; Cass. n. 22223 del 2019; Cass. n. 7415 del 2019; v. altresì, quanto ai caratteri
del canone locativo, e con riferimento a fattispecie omologhe a quella in trattazione, Cass. n. 8964 del 2020; Cass. n. 34601 del 2019).

2.18. La citata decisione della Commissione, difatti – nel rimarcare che, secondo la stessa giurisprudenza unionale, in tema di aiuti di Stato e di concorrenza, la nozione di impresa, a prescindere dal suo status giuridico, si correla allo svolgimento di un’attività economica (cfr., tra le tante, CGUE, 1 luglio 2008, procedimento C-49/07, MOTOE, punti 27 e 28; CGUE, 10 gennaio 2006, procedimento C-222/04, Ministero dell’Economia e delle Finanze, punti 107, 108, 122, 123; CGUE, 12 settembre 2000, procedimenti riuniti da C180/98 a C-184/98, COGNOME e altri, punti 74 e 75) e che, pertanto, le finalità sociali, e di solidarietà, eventualmente perseguite non escludono la riconducibilità delle relative attività a detta nozione in quanto (anche) un’impresa che agis ca senza fine di lucro può offrire beni e servizi sul mercato e, così, porsi in concorrenza con altre imprese – ha considerato quale aiuto di stato, incompatibile con il mercato interno (art. 107 TFUE), l’esenzione ICI di cui al d.lgs. n. 504 del 1992, art. 7, comma 1, lett. i) e, per converso, lecita, perché non costituente aiuto di Stato, l’esenzione IMU che, seppur riconducibile alla sopra citata disposizione del d.lgs. n. 504, cit., art. 7, comma 1, conseguiva dalla rimodulazione regolatoria di quella stessa disposizione (d.l. n. 1 del 2012, art. 91 bis, comma 3, come modificato dal d.l. 10 ottobre 2012, n. 174, art. 9, comma 6, conv. in l. 7 dicembre 2012, n. 213).
2.19. Il riferimento al concetto di corrispettivo simbolico – quale elaborato dalla giurisprudenza della Corte in relazione alla specifica connotazione delle modalità non commerciali delle attività suscettibili di essere ricondotte all’esenzione di cui all’art. 7 , comma 1, lett. i), cit. – ha trovato, poi, uno specifico riscontro regolativo nel d.m. n. 200 del 2012, cit., che, nel disciplinare i «requisiti, generali e di settore, per qualificare le attività di cui alla lettera i) del comma 1 dell’articolo 7 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, come svolte con modalità non commerciali», ha espressamente previsto – nel contesto degli altri (pur) delineati requisiti, soggettivi e oggettivi – per le attività (come nella fattispecie) di natura ricettiva (ma la disposizione assume carattere tendenzialmente generale nella disciplina in discorso), che le modalità non commerciali sussistono se «sono svolte a titolo gratuito ovvero dietro versamento di corrispettivi di importo simbolico e, comunque, non
superiore alla metà dei corrispettivi medi previsti per analoghe attività svolte con modalità concorrenziali nello stesso ambito territoriale, tenuto anche conto dell’assenza di relazione con il costo effettivo del servizio» (art. 4, comma 4).

2.20. Tale disposizione – nel contesto della globale valutazione della disciplina dei requisiti, soggettivi e oggettivi, ascrivibili alle modalità non commerciali delle attività considerate -ha, giustappunto, indotto la Commissione dell’Unione Europea alla ricordata conclusione quanto alla liceità dell’esenzione IMU, essendosi, in particolare, rimarcato che «a norma del regolamento, per avere natura simbolica il compenso non deve essere commisurato al costo del servizio, e dall’altro, che il limite della metà del prezzo medio, fissato per le stesse attività svolte nello stesso ambito territoriale con modalità concorrenziali, può essere utilizzato solo per escludere il diritto all’esenzione (come indicano le parole «in ogni caso») e non implica a contrario che possano beneficiare dell’esenzione i fornitori di servizi che applicano un prezzo al di sotto di tale limite.» (Decisione cit., § 6.4, punto 168 e ss.).
2.21. La Corte ha, altresì, rimarcato, con riferimento alla L. Regione Piemonte, 17 febbraio 2010, n. 3 (recante norme in materia di edilizia sociale) che la stessa «espressamente prevede che ‘ il canone di locazione degli alloggi di edilizia sociale è diretto a compensare i costi generali, di amministrazione, manutenzione ordinaria e fiscali sostenuti per la gestione degli immobili, nonché a consentire il recupero di una parte delle risorse impiegate per la realizzazione degli stessi, da destinare a fini di reinvestimento’ (art. 19, comma 1); e, come reso esplicito anche dal relativo regolamento di attuazione (Decreto del Presidente della Giunta regionale, 4 ottobre 2011, n. 14/R), il canone in discorso – seppur variamente articolato in relazione ad aree e fasce reddituali – è, ad ogni modo, incentrato su di un valore base (costo di costruzione) corretto sulla base di diversi coefficienti correlati a cd. variabili oggettive ; in ragione, allora, dei suoi criteri di determinazione, detto canone – che, in effetti, risulta commisurato (anche) al costo del servizio non può affatto considerarsi simbolico, nell’accezione assunta dalla nozione nel contesto del d.m. n. 200 del 2012, art. 4, che, come
detto, segna lo stesso limite di conformità dell’esenzione alla disciplina Eurounitaria in tema di aiuti di Stato» (così Cass., 14 settembre 2021, n. 24655, cit.).

2.22. L’ impugnata sentenza è dunque conforme ai principi sin qui illustrati, trattandosi di alloggi di edilizia sociale, ai quali non è applicabile l’esenzione introdotta (a decorrere dal gennaio 2014) per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, e che, in quanto concessi in locazione sulla base di canoni che, seppur corrisposti in misura inferiore a quelli di mercato, sono volti a remunerare il capitale investito e, ad ogni modo, non escludono il carattere economico dell’attività svolta.
Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va integralmente respinto.

Nulla sulle spese stante la mancata costituzione in giudizio del Comune.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art.13, comma 1quater del d.p.r. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

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