Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione ha confermato l’esenzione IMU per un’agenzia di edilizia residenziale, stabilendo un principio fondamentale: la qualifica di ‘alloggio sociale’ dipende da un accertamento di fatto riservato al giudice di merito. Un Comune aveva richiesto il pagamento dell’imposta, ma la Corte ha rigettato il ricorso, chiarendo che la verifica delle caratteristiche costruttive, dei requisiti soggettivi degli inquilini e dei canoni di locazione non può essere riesaminata in sede di legittimità. La sentenza ribadisce inoltre la coesistenza tra il regime di esenzione totale e quello della detrazione fiscale, da valutare caso per caso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: La Cassazione e il Ruolo del Giudice di Merito

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali in materia di esenzione IMU alloggi sociali, definendo i confini tra l’accertamento dei fatti, di competenza dei tribunali di merito, e il controllo di legittimità. La decisione si è concentrata sulla questione se gli immobili di un’agenzia regionale per l’edilizia residenziale potessero beneficiare dell’esenzione totale dall’imposta municipale, confermando l’orientamento favorevole all’ente e stabilendo importanti principi per casi futuri.

Il Contesto del Caso: IMU e Alloggi Pubblici

La vicenda ha origine da un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune campano nei confronti dell’Agenzia regionale per l’edilizia residenziale (ACER) per l’annualità 2014. L’Agenzia, proprietaria di numerosi immobili nel territorio comunale, aveva impugnato l’atto, sostenendo di aver diritto all’esenzione totale in quanto i suoi immobili rientravano nella categoria degli ‘alloggi sociali’.

Dopo un primo grado sfavorevole, la Commissione Tributaria Regionale aveva accolto l’appello dell’Agenzia, riconoscendo la natura di alloggi sociali degli immobili in questione e, di conseguenza, l’esenzione dal tributo. Il Comune, non condividendo tale conclusione, ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo che i giudici d’appello avessero erroneamente applicato la normativa, che a suo dire avrebbe concesso al massimo una detrazione e non la completa esenzione.

La Decisione della Corte: Confermata l’Esenzione IMU per gli Alloggi Sociali

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del Comune, confermando integralmente la sentenza di secondo grado. Gli Ermellini hanno ritenuto infondato il motivo di ricorso, basando la loro decisione su principi consolidati relativi alla ripartizione di competenze tra giudici di merito e giudice di legittimità.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha articolato il proprio ragionamento su tre pilastri fondamentali, che chiariscono la corretta interpretazione della normativa sull’IMU per gli alloggi sociali.

La Verifica dei Requisiti è un Accertamento di Fatto

Il punto centrale della decisione risiede nella natura dell’attività svolta dalla Commissione Tributaria Regionale. Quest’ultima, per riconoscere l’esenzione, ha verificato in concreto che gli immobili dell’Agenzia possedessero tutti i requisiti previsti dal D.M. 22 aprile 2008 e dalle delibere regionali. Nello specifico, ha accertato:
* Le caratteristiche costruttive: adeguatezza, salubrità, sicurezza e superficie massima di 95 mq.
* I requisiti soggettivi di accesso: le condizioni richieste agli inquilini per poter ottenere l’alloggio.
* I criteri di determinazione del canone: il rispetto dei parametri normativi per il calcolo dell’affitto.

La Cassazione ha sottolineato che questa analisi costituisce un ‘accertamento di fatto’, un’attività riservata esclusivamente al giudice di merito. Il ricorso per cassazione, invece, non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio per rivalutare i fatti, ma deve limitarsi a censurare eventuali violazioni di legge. Poiché il Comune non ha contestato un vizio procedurale specifico (come l’omesso esame di un fatto decisivo), ma ha di fatto chiesto una nuova valutazione delle prove, il suo ricorso è stato ritenuto inammissibile su questo punto.

Coesistenza tra Esenzione Totale e Detrazione

Un altro argomento del Comune riguardava l’incompatibilità tra il regime di esenzione totale (previsto dal comma 2 dell’art. 13 del D.L. 201/2011) e quello della detrazione di 200 euro (previsto dal comma 10 dello stesso articolo per gli alloggi IACP). La Corte ha respinto questa tesi, richiamando un suo recente precedente (Cass. n. 14511/2024) che ha affermato la piena coesistenza dei due regimi agevolativi. Spetta al giudice, caso per caso e immobile per immobile, verificare la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’uno o dell’altro beneficio.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale di grande importanza per gli enti che gestiscono l’edilizia residenziale pubblica e per le amministrazioni comunali. La principale implicazione è che la spettanza dell’esenzione IMU alloggi sociali dipende da una rigorosa verifica fattuale che deve essere compiuta nei gradi di merito. Una volta che il giudice d’appello ha accertato, sulla base delle prove, la sussistenza di tutti i requisiti normativi, tale valutazione non può essere messa in discussione davanti alla Corte di Cassazione, se non per specifici vizi di legittimità. Viene così rafforzato il ruolo del giudice di merito come custode dell’accertamento dei fatti, limitando i tentativi di trasformare il giudizio di legittimità in una terza istanza di valutazione probatoria.

Un ente che gestisce case popolari ha sempre diritto all’esenzione IMU?
No, l’esenzione non è automatica. Spetta solo se gli immobili possiedono specificamente le caratteristiche di ‘alloggio sociale’ come definite dalla legge (D.M. 22 aprile 2008), che includono requisiti costruttivi, requisiti soggettivi degli assegnatari e criteri per la determinazione del canone. La mera assegnazione da parte di un ex IACP o ente simile non è sufficiente.

Chi ha il compito di verificare se un immobile è un ‘alloggio sociale’ ai fini IMU?
La verifica spetta al giudice di merito (Commissione Tributaria Provinciale e Regionale). Si tratta di un ‘accertamento di fatto’, basato sulle prove prodotte nel processo. La Corte di Cassazione non può riesaminare questa valutazione, ma solo controllare che la legge sia stata applicata correttamente.

L’esenzione totale dall’IMU e la detrazione di 200 euro per gli alloggi popolari sono alternative tra loro?
No, la Corte di Cassazione ha chiarito che i due regimi agevolativi possono coesistere. La scelta tra esenzione totale e detrazione dipende dalla verifica, caso per caso e per ogni singolo immobile, dei rispettivi presupposti applicativi previsti dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27529 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27529 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data RAGIONE_SOCIALEzione: 23/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5820/2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa da COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) –EMAIL

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA n. 5720/2022, depositata il 02/08/2022, udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/10/2024

dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE ha impugnato l’avviso di accertamento i.m.u. del Comune di Mugnano, per l’annualità 2014 (euro 79.173,00), relativo agli immobili di sua proprietà ubicati in tale Comune.

2.Il ricorso è stato rigettato in primo grado, ma accolto all’esito dell’appello.

Nella sentenza di secondo grado, premesso che l’articolo 13 del d.l.201 del 2011 prevede due diversi regimi di imposizione (il comma 2 l’esenzione dell’imposta per i fabbricati di civile abitazione destinate ad alloggi sociali, come definiti dal decreto del ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008; il comma 10 la detrazione di 200 euro per gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE o dagli RAGIONE_SOCIALE»), si è concluso: «gli alloggi realizzati dall’RAGIONE_SOCIALE e gestiti oggi da RAGIONE_SOCIALE rientrano nella definizione di alloggi sociali: per quel che riguarda le caratteristiche costruttive, quali previste dall’articolo 3 della delibera della Regione RAGIONE_SOCIALE, rispondendo alle qualità specifiche di adeguatezza, salubrità e sicurezza ed essendo la superficie massima di 95 mq conforme a quella prevista dalla citata delibera; per quanto riguarda i requisiti soggettivi di accesso, che sono quelli previsti dall’articolo 4 della delibera regionale; per quel che riguarda i criteri di determinazione del canone di locazione che è quantificato rispettando i criteri previsti
dall’articolo 2, comma 2, del decreto 22 aprile 2008. Ne deriva che, ad avviso di questa Commissione, gli alloggi per i quali è causa siano alloggi sociali, come tali esRAGIONE_SOCIALE dal pagamento dell’imposta».

Avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale il Comune ha proposto ricorso per cassazione.

4.L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Risultano depositate memorie di entrambe le parti.

La causa è stata decisa all’adunanza camerale dell’11 ottobre 2024.

RAGIONI DELLA DECISIONE

In via preliminare è respinta l’eccezione d’inammissibilità del controricorso, formulata in memoria da parte ricorrente, per la violazione del protocollo d’intesa sul processo civile in Cassazione, posto che, come questa Corte ha già stabilito (Cass., Sez. 1, 29 luglio 2021, n. 21831), il protocollo d’intesa fra la Corte di cassazione e il RAGIONE_SOCIALE non può radicare, di per sé, sanzioni processuali di nullità, improcedibilità o inammissibilità che non trovino anche idonea giustificazione nelle regole del codice di rito; e nel codice di rito la violazione delle regole redazionali contemplate dal protocollo non è in alcun modo sanzionata.
Il Comune di Mugnano ha dedotto, con unico motivo, la nullità della sentenza, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., per violazione dell’art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. n. 201 del 2011 e del d.m. 22 aprile 2008, che sono stati applicati al caso di specie, senza tenere conto dei requisiti necessari ai fini della qualifica degli immobili in termini di alloggi sociali e dell’utilizzo solo indiretto, degli stessi, da parte dell’A CER -circostanze che comportano la fruizione della sola detrazione e non anche della completa esenzione dall’imposta.
Il motivo è infondato.

La sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione dell’orientamento di questa Corte (Cass., Sez. 5, 23 maggio 2024, n. 14511), secondo cui, in tema di i.m.u., l’esenzione stabilita dall’art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, si applica non a tutti gli alloggi assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE (RAGIONE_SOCIALE, ma solo a quelli che hanno le caratteristiche di “alloggio sociale”, secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità RAGIONE_SOCIALE di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati (non in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato).
In base a tale principio, la Commissione tributaria regionale ha riconosciuto, in base ad un accertamento di fatto, effettuato alla luce del materiale istruttorio, la natura di alloggi sociali degli immobili in esame e ha conseguentemente applicato l’esenzione dall’i.m.u. Più precisamente il giudice di secondo grado ha verificato la sussistenza di tutti i requisiti di cui al d.m. 22 aprile 2008, anche alla luce della delibera adottata dalle delibere della Regione RAGIONE_SOCIALE n. 356 del 2014 e n. 226 del 2016 e della legge della Regione RAGIONE_SOCIALE n. 1 del 2016 – «gli alloggi realizzati dall’RAGIONE_SOCIALE e gestiti oggi da RAGIONE_SOCIALE rientrano nella definizione di alloggi sociali: per quel che riguarda le caratteristiche costruttive, quali previste dall’articolo 3 della delibera della Regione RAGIONE_SOCIALE, rispondendo alle qualità specifiche di adeguatezza, salubrità e sicurezza ed essendo la superficie massima di 95 mq conforme a quella prevista dalla citata delibera; per quanto riguarda i requisiti soggettivi di accesso, che sono quelli previsti dall’articolo 4 della delibera regionale; per quel che riguarda i criteri di determinazione del canone di locazione che è quantificato rispettando i criteri previsti dall’articolo 2, comma 2, del decreto 22 aprile 2008. Ne deriva che, ad avviso di questa Commissione, gli alloggi per i quali
è causa siano alloggi sociali, come tali esRAGIONE_SOCIALE dal pagamento dell’imposta».

Tale accertamento di fatto integra un’attività riservata al giudice di merito, sottratta al sindacato del giudice di legittimità, limitato alle censure di cui all’art. 360 cod.proc.civ. Va, difatti, ribadito che è inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, solleciti, in realtà, una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Cass., Sez. U, 27 dicembre 2019, n. 34476), così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consRAGIONE_SOCIALEto, terzo grado di merito (tra le tante cfr. Cass., 4 aprile 2017, n. 8758, con riferimento ad un motivo di ricorso che, pur prospettando una violazione degli artt. 1988 c.c. e 2697 c.c., in realtà tendeva ad una nuova interpretazione di questioni di mero fatto). Solo per completezza deve sottolinearsi che: non è stato proposto un motivo riconducibile all’art. 360, primo comma, n. 5, cod.proc.civ.
Deve, infine, evidenziarsi che la difesa del Comune, secondo cui la previsione della detrazione di euro 200,00 dall’i.m.u., per gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE, di cui all’art. 13, comma 10, del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, è incompatibile con il regime della completa esenzione dell’i.m.u., è superata dal più recente orientamento di questa Corte (Cass., Sez. 5, 23 maggio 2024, n. 14511), che ha affermato la coesistenza dei due regimi agevolativi e la necessità di accertare, in concreto e con riferimento ad ogni immobile, la sussistenza dei presupposti applicativi del comma 2 o della comma 10 dell’art. 13 del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011. Pure occorre sottolineare che tutti i precedRAGIONE_SOCIALE invocati di questa Corte, invocati dal Comune nel ricorso e nella successiva memoria, non sono pertinRAGIONE_SOCIALE, in quanto o riferiti all’art. 7 del d.lgs. n. 504 del 1992 (ad esempio, Cass., Sez. 5, 8
novembre 2017, n. 26431) o al precedente quadro normativo (ad esempio, Cass., Sez. 5, 25 luglio 2019, n. 20135 che, peraltro, si sofferma sul comma 11 del citato art. 13).

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato. Le spese, liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di cassazione:

rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità liquidate in euro 4.000,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge;

ai sensi dell’art.13, comma 1quater , del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, ove dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio delll’11 ottobre 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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