Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione chiarisce

Un ente di edilizia popolare si è visto negare l’esenzione IMU per i suoi immobili, poiché non aveva presentato una specifica dichiarazione. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione, stabilendo che per l’esenzione IMU alloggi sociali non è richiesto tale adempimento burocratico. L’agevolazione dipende unicamente dalle caratteristiche sostanziali dell’immobile, che devono essere verificate nel merito, e non da un onere dichiarativo previsto per altre fattispecie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: non serve la dichiarazione per gli IACP

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su un punto cruciale per gli enti di edilizia residenziale pubblica: l’esenzione IMU alloggi sociali. La Suprema Corte ha stabilito che, per beneficiare di tale esenzione, non è necessario presentare la dichiarazione prevista per altri benefici fiscali. Questa decisione semplifica gli adempimenti per gli enti e sposta il focus dalla forma alla sostanza, ovvero alla reale natura degli immobili.

I Fatti di Causa

Un Comune aveva emesso un avviso di accertamento IMU per l’anno 2015 nei confronti dell’Istituto Autonomo per le Case Popolari (IACP) locale. L’ente si era opposto, sostenendo che gli immobili in questione fossero “alloggi sociali” e, come tali, esenti dall’imposta.

Sia in primo che in secondo grado, i giudici tributari avevano dato ragione al Comune. La loro motivazione si basava sul fatto che l’IACP non aveva presentato un’apposita dichiarazione, ritenuta un presupposto indispensabile per ottenere qualsiasi agevolazione. Secondo le corti di merito, senza tale adempimento formale, non era possibile riconoscere l’esenzione.

L’ente, ritenendo errata tale interpretazione, ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte e l’Esenzione IMU alloggi sociali

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’IACP, ribaltando le sentenze precedenti. I giudici supremi hanno chiarito una distinzione fondamentale tra i diversi benefici fiscali previsti per gli immobili degli IACP.

L’obbligo di presentare una specifica dichiarazione, previsto dall’art. 2, comma 5-bis, del D.L. n. 102/2013, riguarda benefici specifici, come la detrazione per l’abitazione principale accordata agli alloggi regolarmente assegnati. Tuttavia, questa norma non si applica all’esenzione IMU alloggi sociali.

Quest’ultima, infatti, deriva da un’altra disposizione (art. 13, comma 2, lett. b, del D.L. n. 201/2011), che esenta dal pagamento dell’imposta gli immobili che rientrano nella definizione di “alloggio sociale” data dal Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha spiegato che confondere le due fattispecie è un errore di diritto. L’esenzione per gli alloggi sociali non è subordinata a un onere dichiarativo, ma dipende unicamente dalla sussistenza dei requisiti oggettivi e soggettivi che qualificano un immobile come tale. In altre parole, ciò che conta è la natura dell’immobile e la sua destinazione a soddisfare un interesse generale, non un adempimento burocratico previsto per altri scopi.

Richiedere la dichiarazione per ottenere l’esenzione sarebbe un’applicazione errata della legge, poiché estenderebbe un onere a un caso non previsto dal legislatore. Il compito del giudice di merito, ha sottolineato la Cassazione, non è verificare se sia stata presentata una dichiarazione non richiesta, ma accertare se gli immobili in questione possiedano effettivamente le caratteristiche di “alloggi sociali”.

Di conseguenza, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, che dovrà riesaminare il caso attenendosi a questo principio di diritto: la verifica deve essere sostanziale e non formale.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rappresenta un importante precedente per tutti gli enti che gestiscono patrimonio immobiliare destinato a social housing. Il principio affermato è chiaro: l’esenzione IMU alloggi sociali è un diritto che sorge dalla natura stessa del bene e non può essere negato per la mancata presentazione di una dichiarazione che la legge non impone per questa specifica agevolazione. Gli enti dovranno quindi concentrarsi sul dimostrare che i loro immobili rispettano i criteri definiti dalla normativa di settore, senza preoccuparsi di adempimenti formali non pertinenti.

È necessaria una dichiarazione specifica per ottenere l’esenzione IMU per gli alloggi sociali?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’obbligo di dichiarazione previsto da una specifica norma (art. 2, comma 5-bis, D.L. n. 102/2013) non si applica all’esenzione per gli “alloggi sociali”, la quale deriva da una diversa disposizione di legge che non prevede tale adempimento.

Qual è la differenza tra l’esenzione per ‘alloggi sociali’ e altri benefici fiscali per gli immobili IACP?
L’esenzione per “alloggi sociali” è una misura autonoma e completa che dipende dalla natura dell’immobile come definito dal Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008. Altri benefici, come le detrazioni per abitazione principale, sono agevolazioni diverse che possono richiedere la presentazione di un’apposita dichiarazione per essere applicate.

Cosa deve fare un ente per dimostrare che un immobile è un ‘alloggio sociale’ ai fini dell’esenzione IMU?
L’ente deve dimostrare che l’immobile possiede i requisiti sostanziali previsti dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008. La verifica si basa sulle caratteristiche oggettive dell’immobile (destinazione d’uso, caratteristiche costruttive, finalità di interesse generale, etc.) e non sul compimento di un onere dichiarativo non richiesto dalla legge per questa specifica esenzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31214 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31214 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data RAGIONE_SOCIALEzione: 05/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17518/2023 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro-tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE Stefano di RAGIONE_SOCIALE , in persona del Sindaco pro-tempore , rappresentata e difeso dall’AVV_NOTAIO

– controricorrente – avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE Corte di Giustizia Tributaria di II grado RAGIONE_SOCIALE Sicilia, sez. 10, n. 4549/2023, depositata il 25.5.2023;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE’11 ottobre 2024 dalla AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

Fatti di causa

1.Il RAGIONE_SOCIALE Stefano di RAGIONE_SOCIALE emetteva nei confronti RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE avviso di accertamento n. 20 (prot. n. 2739), notificato il 12.3.2019, per

IMU 2015 e chiedeva il pagamento RAGIONE_SOCIALE‘importo di euro 63.312,00 (di cui euro 48.373,00 a titolo di imposta, euro 14.511,00,00 per sanzioni ed euro 422,00 per interessi di mora).

Lo RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso eccependo la nullità RAGIONE_SOCIALE‘avviso di accertamento per carenza di motivazione e deducendo, nel merito, che l’imposta non era dovuta, atteso che, per gli immobili per cui è causa, doveva trovare applicazione la disciplina prevista per gli ‘alloggi sociali’.

Il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Stefano di RAGIONE_SOCIALE chiedeva il rigetto del ricorso deducendo, in particolare, che l’applicazione degli invocati benefici era subordinata alla presentazione RAGIONE_SOCIALE dichiarazione prevista dall’art. 2, comma 5 bis , del d.l. n. 102 de 2013 che, nella specie, non era stata presentata dall’ente ricorrente.

La Commissione Tributaria Provinciale di RAGIONE_SOCIALE, sezione 4, con sentenza n. 3322/4/2020, depositata il 21.12.2020, rigettava il ricorso e compensava le spese di lite, ritenendo che per fruire RAGIONE_SOCIALE‘esenzione RAGIONE_SOCIALE‘imposta il soggetto passivo fosse tenuto a presentare un’apposita dichiarazione, volta ad attestare il possesso dei requisiti previsti dalla norma.

Lo RAGIONE_SOCIALE proponeva appello, censurando il mancato riconoscimento, ai fini RAGIONE_SOCIALE‘invocata esenzione dall’imposta, RAGIONE_SOCIALE natura di ‘alloggio sociale’, alle unità immobiliari indicate nell’avviso di accertamento e ribadendo che non vi era alcuna norma che prevedesse un obbligo dichiarativo per tale tipologia di immobili.

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado RAGIONE_SOCIALE Sicilia, con la sentenza indicata in epigrafe, rigettava l’appello e condannava l’appellante al pagamento RAGIONE_SOCIALEe spese di lite.

Contro questa sentenza l’RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per ottenerne la cassazione, che affida a due motivi.

Il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE Stefano di RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Le parti hanno depositato memorie.

Ragioni RAGIONE_SOCIALE decisione

1.Con il primo motivo, rubricato ‘violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 c.p.c., comma 1 n. 3, in relazione alla legge 27 dicembre 2013 n. 147 art. 1 comma 707 lett. b)’, il ricorrente censura la sentenza impugnata per avere il giudice di secondo grado ritenuto che l’invocata esenzione fosse subordinata all’adempimento RAGIONE_SOCIALE‘onere di presentazione RAGIONE_SOCIALE dichiarazione prevista dall’art. 5 bis del d.l. n. 102 del 2013.

1.1. In primo luogo, deve essere disattesa l’eccezione di inammissibilità del motivo, spiegata dal RAGIONE_SOCIALE controricorrente. Non può, infatti, ravvisarsi la novità RAGIONE_SOCIALE censura nel solo rilievo relativo all’invocazione, per la prima volta nella fase di legittimità, RAGIONE_SOCIALE norma relativa all’art. 1, comma 707, lett. b) RAGIONE_SOCIALE l. n. 147 del 2013, atteso che la questione giuridica sottesa alla censura è stata esaminata nei due gradi di merito.

1.2. Il motivo è fondato e deve essere accolto per le ragioni che seguono.

L’art. 2, comma 5bis , del decreto legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito con modificazioni dalla I. 28 ottobre 2013, n. 124, dispone: ‘Ai fini RAGIONE_SOCIALE‘applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione RAGIONE_SOCIALEe dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il moRAGIONE_SOCIALEo ministeriale predisposto per la presentazione RAGIONE_SOCIALEe suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli idRAGIONE_SOCIALEficativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica. Con decreto del RAGIONE_SOCIALE sono apportate al predetto moRAGIONE_SOCIALEo le modifiche eventualmente necessarie per l’applicazione del presente comma’.
Come già affermato dalla S.C., con orientamento pienamente condiviso dal Collegio, l’onere RAGIONE_SOCIALE dichiarazione (attestante il possesso dei requisiti e contenente la indicazione degli idRAGIONE_SOCIALEficativi catastali degli immobili) è imposto dalla norma ai fini RAGIONE_SOCIALE‘applicazione dei benefici di cui al medesimo articolo 2 del decreto legge in parola e cioè – per quanto qui rileva – ai fini RAGIONE_SOCIALE fruizione del beneficio RAGIONE_SOCIALE detrazione per l’abitazione principale accordato, in virtù del comma 2, del ridetto articolo 2, «agli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE o dagli RAGIONE_SOCIALE, comunque denominati, avRAGIONE_SOCIALE le stesse finalità degli RAGIONE_SOCIALE, istituiti in attuazione RAGIONE_SOCIALE‘articolo 93 del decreto del Presidente RAGIONE_SOCIALE ReRAGIONE_SOCIALE 24 luglio 1977, n. 616», nonché, in virtù del comma 4, ai «fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALEe infrastrutture 22 aprile 2008, RAGIONE_SOCIALEto nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008». L’onere de quo (relativo al beneficio RAGIONE_SOCIALE detrazione per la abitazione principale) non riguarda, pertanto, la esenzione dal tributo, introdotta dall’art. 13, comma 2, lett. b), del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito in legge con modificazioni dalla l. 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, RAGIONE_SOCIALE legge 27 dicembre 2013, n. 147 (Sez. 5 , Sentenza n. del 28/10/2020, Rv. 659477 – 01).
Non è dunque conforme ai principi di diritto dianzi illustrati la sentenza impugnata, nella parte in cui ha affermato che, ai fini RAGIONE_SOCIALE‘applicazione RAGIONE_SOCIALE‘esenzione d’imposta, la dichiarazione di cui al citato comma 5 bis ‘diventa imprescindibile e necessaria proprio per qualificare la tipologia di immobili, ai fini del possesso dei requisiti (alloggi sociali)’ (pag. 3 RAGIONE_SOCIALE sentenza censurata).

Con il secondo motivo, si censura la ‘violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 c.p.c. comma 1 n. 3, in relazione alla l. n. 212/2000 art. 6, comma 4 ed art. 10, comma 1’

per non aver il giudice d’appello applicato il principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente, richiedendo al contribuente la prova di fatti documentalmente noti all’ente impositore (in particolare i dati idRAGIONE_SOCIALEficativi e le caratteristiche degli immobili indicati nell’avviso di accertamento, in possesso dei requisiti per poter essere qualificati ‘alloggi sociali’). Viene censurato non solo il principio di leale collaborazione, ma soprattutto la violazione, da parte del giudice di secondo grado, RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 2, del d.l. n. 201 del 2011.
2.1. Occorre, pertanto, in primo luogo ricostruire il quadro normativo di riferimento.

L’art. 2, comma 2, lett. b) del d.l. n. 102 del 2013, conv. nella l. n. 124 del 2013 ha differenziato, per la prima volta, il trattamento RAGIONE_SOCIALEe unità immobiliari richiamate dall’art. 8, comma 4, del d.lgs. n. 504 del 1992, prevedendo che solo le unità immobiliari appartenRAGIONE_SOCIALE alle cooperative edilizie a proprietà indivise, adibite ad abitazione principale dei soggetti assegnatari sarebbero divenute esRAGIONE_SOCIALE dall’IMU a decorrere dal 1.7.2013, in quanto equiparate ad abitazione principale. Al comma 4 è stato poi previsto che gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE o dagli RAGIONE_SOCIALE, comunque denominati, avRAGIONE_SOCIALE le stesse finalità degli RAGIONE_SOCIALE.A.C.P., istituiti in attuazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 93, d.P.R. n. 616 del 1977, sarebbero invece rimasti imponibili ai fini IMU, fatta eccezione per gli alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALEe Infrastrutture 22 aprile 2008, che erano stati, a loro volta, equiparati all’abitazione principale, ma solo a decorrere dal 1.1.2014.
L’esenzione dall’imposta (prevista dall’art. 4 del d.l. n. 102 del 2013, conv. nella l. 124 del 2013), a decorrere dal 1.1.2014, è applicabile nel caso di specie, avente ad oggetto l’annualità d’imposta 2015.

L’esame RAGIONE_SOCIALEe disposizioni in materia di IMU rivela come il legislatore ha disciplinato in modo autonomo e differenziato la condizione degli immobili regolarmente assegnati dagli ex RAGIONE_SOCIALE rispetto a quella degli ‘alloggi sociali’. In particolare, all’art. 13, comma 10, del d.l. 201 del 2011 è stata prevista espressamente un’agevolazione consistente in una detrazione di 200,00 euro per gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE (RAGIONE_SOCIALE) o dagli RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, comunque denominati, mentre gli alloggi ‘sociali’ sono esentati dal prelievo per espressa disposizione di legge (art. 13, co. 2, lett. b, del citato d.l. 201 del 2011).
2.2. E’ stato affermato, con principi pienamente condivisi dal Collegio, che l’esenzione dal pagamento è prevista, dunque, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del ministero RAGIONE_SOCIALE‘infrastrutture, al che consegue che sono esRAGIONE_SOCIALE dal pagamento non tutti gli alloggi RAGIONE_SOCIALE ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 Aprile 2008 (Sez. 5, Ordinanza n. 6380 del 2024; negli stessi termini cfr. anche Sez. 5 – , Ordinanza n. del 23/05/2024, Rv. 671391 -01, entrambe specificamente richiamate nella memoria difensiva depositata dallo RAGIONE_SOCIALE).
Con particolare riferimento ai requisiti che tali immobili devono possedere per poter essere qualificati ‘alloggi sociali’, nell’ordinanza n. 6380 del 2024, è stato affermato che è alloggio sociale l’unità immobiliare destinata ad uso RAGIONE_SOCIALE ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati tali
immobili come elemento essenziale del sistema di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento RAGIONE_SOCIALEe esigenze primarie….l’alloggio sociale deve essere dunque «adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto RAGIONE_SOCIALEe caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 RAGIONE_SOCIALE legge 5 agosto 1978, n. 457» e «deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative», ed è altresì previsto quanto segue: «Nel caso di servizio di RAGIONE_SOCIALE sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componRAGIONE_SOCIALE del nucleo familiare – e comunque non superiore a cinque – oltre ai vani accessori quali bagno e cucina»; … allo scopo di ravvisare il requisito oggettivo RAGIONE_SOCIALE‘imposta, occorre, quindi, distinguere gli «alloggi sociali», così come sopra definiti normativamente, dagli altri alloggi, siccome nella nozione di abitazione principale, per la quale è possibile applicare l’esenzione RAGIONE_SOCIALE‘imposta, vanno ricompresi anche gli immobili che, pur essendo di proprietà RAGIONE_SOCIALE‘ente, sono in sede di locazione destinati e inquadrabili tra gli alloggi sociali, in quanto idonei e volti a soddisfare la medesima finalità RAGIONE_SOCIALE.
2.3. Tanto premesso, la CTR non ha applicato i principi dianzi ricordati, affermando che, ai fini del possesso dei requisiti per beneficiare RAGIONE_SOCIALE‘esenzione prevista per gli ‘alloggi sociali’ sia necessaria una ‘precisa e specifica dichiarazione’ (pag. 3 RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata). L’erronea interpretazione del citato art. 13, co. 2, lett. b, del d.l. 201 del 2011 da parte del giudice d’appello, assorbe l’ulteriore censura relativa alla dedotta violazione del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente. Giova comunque rinviare, quanto al principio di vicinanza RAGIONE_SOCIALE prova invocato in
memoria, alle considerazioni al riguardo spese da Cass., Sez. 5, Ordinanza 23 ottobre 2024, n. 27441.

3. Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va quindi accolto, con conseguente cassazione RAGIONE_SOCIALE‘impugnata sentenza e rinvio per nuovo esame alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado RAGIONE_SOCIALE Sicilia, in diversa composizione, perché applichi i principi di diritto dianzi illustrati ed accerti se in relazione agli immobili litigiosi, ricorra il requisito di destinazione ad ‘alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALEe infrastrutture 22 aprile 2008, RAGIONE_SOCIALEto nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008′, secondo quanto richiesto dall’art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. nella l. n. 214 del 2011, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, RAGIONE_SOCIALE l. n. 147 del 2013, ed a cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado RAGIONE_SOCIALE Sicilia, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, in data 11 ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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