Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione chiarisce

Un ente di edilizia residenziale ha contestato un avviso di accertamento IMU per l’anno 2014, sostenendo il diritto all’esenzione per i propri immobili. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che l’esenzione IMU per alloggi sociali non è subordinata alla presentazione di una dichiarazione preventiva. Il diritto all’esenzione sussiste se gli immobili possiedono le caratteristiche di “alloggio sociale” definite dal D.M. 22 aprile 2008. La causa è stata rinviata al giudice di merito per la verifica di tali requisiti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione stabilisce che la dichiarazione non serve

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un tema di grande rilevanza per gli enti di edilizia residenziale e per i comuni: l’esenzione IMU alloggi sociali. La Suprema Corte ha chiarito che, per beneficiare dell’esenzione, non è necessaria una preventiva dichiarazione da parte dell’ente proprietario, a condizione che gli immobili posseggano effettivamente i requisiti di “alloggio sociale”.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine dal ricorso di un’Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale (un ente ex IACP) contro un avviso di accertamento IMU per l’annualità 2014. L’ente sosteneva che i propri immobili, in quanto destinati a finalità sociali, dovessero essere esentati dal pagamento dell’imposta.
La Commissione Tributaria Regionale, tuttavia, aveva respinto le ragioni dell’ente. Secondo i giudici di merito, le norme in materia di IMU non permettevano di assimilare automaticamente gli immobili degli ex IACP agli alloggi sociali. Inoltre, avevano sottolineato che, per beneficiare di esenzioni o agevolazioni, le norme fiscali sono di stretta interpretazione e che, in ogni caso, l’ente non aveva presentato la necessaria dichiarazione per attestare il possesso dei requisiti.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione di secondo grado, accogliendo il ricorso dell’ente. I giudici di legittimità hanno cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, affinché riesamini il caso alla luce dei principi enunciati.

Le Motivazioni: la distinzione cruciale per l’esenzione IMU alloggi sociali

Il cuore della decisione risiede nell’interpretazione della normativa che disciplina l’esenzione. La Corte ha chiarito due punti fondamentali.

1. Non tutti gli immobili ex IACP sono esenti: L’esenzione non si applica indiscriminatamente a tutto il patrimonio immobiliare degli enti di edilizia residenziale. Si applica solo a quegli immobili che rientrano nella specifica definizione di “alloggio sociale” fornita dal Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008. Tali immobili sono quelli destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di persone e famiglie svantaggiate.

2. L’esenzione non è subordinata alla dichiarazione: Questo è il punto più innovativo e rilevante della pronuncia. La Corte di Cassazione ha stabilito che la norma che introduce l’esenzione (l’art. 13, comma 2, lett. b, del D.L. n. 201/2011) stabilisce che l’imposta “non si applica”. Questa formulazione, secondo la Corte, rende l’esenzione operante ex lege (cioè per effetto diretto della legge), senza che sia necessario un adempimento formale come la presentazione di una dichiarazione. L’onere dichiarativo previsto da altre norme (come l’art. 2 del D.L. n. 102/2013) riguarda altri benefici fiscali, come le detrazioni, ma non l’esenzione totale prevista per gli alloggi sociali.

Di conseguenza, il giudice di merito ha errato nel negare il diritto all’esenzione tout court basandosi sulla mancata presentazione della dichiarazione. Avrebbe dovuto, invece, verificare nel concreto se gli immobili oggetto di accertamento possedessero le caratteristiche oggettive per essere qualificati come alloggi sociali.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza ha importanti conseguenze pratiche. Per gli enti di edilizia residenziale, viene meno un onere burocratico potenzialmente ostativo. Essi possono far valere il loro diritto all’esenzione IMU dimostrando, anche in sede di contenzioso, la natura di “alloggio sociale” dei propri immobili, senza che la mancata presentazione di una dichiarazione preventiva possa essere di per sé motivo di diniego.
Per i Comuni e gli enti di riscossione, la decisione impone un approccio più sostanziale che formale. Non potranno più rigettare automaticamente le richieste di esenzione per assenza di dichiarazione, ma dovranno basare i propri accertamenti su una verifica effettiva della destinazione e delle caratteristiche degli immobili. La sentenza, quindi, rafforza la finalità sociale della norma, garantendo che il beneficio fiscale sia concesso in base alla reale funzione dell’immobile e non a un mero adempimento formale.

Tutti gli immobili degli enti di edilizia residenziale (ex IACP) sono esenti da IMU?
No. Secondo la Corte, sono esenti dal pagamento dell’IMU solo gli immobili che possiedono le specifiche caratteristiche di “alloggio sociale” come definite dal Decreto Ministeriale del 22 aprile 2008, e non l’intero patrimonio immobiliare di tali enti.

Per ottenere l’esenzione IMU per gli alloggi sociali è necessaria una dichiarazione preventiva?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’esenzione per gli alloggi sociali, essendo prevista dalla legge come una “non applicazione” dell’imposta, non è subordinata all’onere di presentazione di una dichiarazione preventiva. Il diritto sorge direttamente dalla legge se i requisiti sostanziali sono soddisfatti.

Qual è la definizione di “alloggio sociale” ai fini dell’esenzione IMU?
L’alloggio sociale è definito come l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 11186 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 11186 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 28/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26214/2022 R.G. proposto da: COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOMECOGNOMECODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

Imposte Comunali RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa, anche disgiuntamente tra loro, dal l’ avv. NOME COGNOME (c.f. CODICE_FISCALE, fax. NUMERO_TELEFONO, Pec.

studioEMAILpec.EMAIL) e dall’avv. NOME COGNOME (c.f. CODICE_FISCALE, fax NUMERO_TELEFONO, pec EMAIL)

-controricorrente-

avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 1184/2022 depositata il 28/03/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE

La Commissione tributaria regionale della Lombardia con la sentenza n. n.1184/26/2022, depositata il 28/03/2022 e non notificata, confermava la sentenza di primo grado che aveva rigettato il ricorso proposto da RAGIONE_SOCIALE di Brescia-CremonaMantova avverso l’avviso di accertamento IMU 2014, fatta eccezione per la somma di € 8.571,00 versata medio tempore dalla suddetta società.

1.1. La C.T.R., nel disattendere le censure di parte appellante, rilevava che le disposizioni in materia di IMU non consentivano di ritenere configurabile una coincidenza tra gli alloggi sociali (art. 13, co. 2, del D.L. n. 201/2011) e gli immobili regolarmente assegnati dagli ex IACP (art. 13, co.10, del D.L. n. 201/2011) e che per questi ultimi sarebbe unicamente prevista l’applicazione della detrazione di 200 euro, assumendo, poi, che l’assimilazione tra gli alloggi concessi in locazione e gli alloggi sociali sarebbe stata inevitabilmente preclusa dall’applicazione del principio secondo cui in materia fiscale, le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni, sono di stretta interpretazione e, dunque, le norme che prevedono agevolazioni fiscali hanno natura speciale e derogatoria della norma generale e, perciò, essendo di stretta interpretazione, non possono essere applicate al di fuori delle ipotesi tipiche e tassative indicate, stante il divieto di applicazione analogica e di interpretazione estensiva. Precisava, infine, che per godere dell’esenzione IMU, ‘ipotizzando’ che gli alloggi in questione concessi in locazione potessero definirsi come ‘alloggi sociali’ ex D.M. n. 22 del 2008 (circostanza, ad avviso della C.T.R., da escludere in ogni caso ex lege ), parte ricorrente avrebbe dovuto, oltretutto, comunque presentare, nei termini di legge, la dichiarazione in cui si attestava il possesso dei requisiti di alloggi sociali, dichiarazione necessaria a pena di decadenza per
l’ottenimento dell’esenzione dell’IMU in questione, che non risultava presentata.

Avverso la suddetta decisione RAGIONE_SOCIALE di Brescia -Cremona-Mantova, propone ricorso per cassazione sulla base di due motivi, cui resiste con controricorso e successiva memoria la RAGIONE_SOCIALE società concessionaria dell’accertamento e della riscossione dell’Imposta municipale propria per il comune di Crema.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo parte ricorrente lamenta ai sensi dell’ art. 360, primo comma n.3. c.p.c., violazione e/o falsa applicazione dell’art. 13 del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, come modificato dalla L. 147/2013, art.1 comma 707 e dal d.l. 102/2013, conv. nella L. 124/2013 nonchè degli artt. 8, 9 e 14 del d.lgs.14 marzo 2011, n. 23; dell’art 1 della L.R. 16/2016; del DM 22/04/2008; del d.lgs. 30 dicembre 1992 n. 504 ed ancora dei decreti legislativi nn. 471, 472, 473 del 18.12.1997 assumendo che la sentenza era erronea in quanto i giudici di appello non avevano considerato che nel caso in esame risultava che gli immobili in questione avevano i requisiti di cui al D.M. 22 aprile 2008 (alloggi sociali), sicchè non erano soggetti ad IMU e che nessuna preventiva dichiarazione era dovuta ex lege .
Con il secondo motivo lamenta ai sensi dell’ art. 360, primo comma n.3. c.p.c. Violazione e/o falsa applicazione della L.R. 16/2016 in relazione all’art. 360, n. assumendo che sulla scorta di detta normativa regionale gli immobili in questione possedevano ope legis le caratteristiche la finalità di alloggi sociali così come definiti dal D.M. 22/04/2008 non potendo essere assoggettati a imposta, precisando che la relazione tecnica asseverata allegata al ricorso in appello chiariva che tutte le unità immobiliari in questione presentavano le caratteristiche di alloggi sociali.
I motivi, da esaminare congiuntamente in quanto fra loro connessi, sono da ritenere fondati per le ragioni appresso specificate.

3.1. Occorre premettere che il Collegio ritiene di ribadire il principio secondo cui l’esenzione stabilita dall’art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), ma solo a quelli che hanno le caratteristiche di “alloggio sociale”, secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, ovvero non in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato (Cass., Sez. 5, n. 14511/2024; in questo senso già cfr. Cass. n. 39799/2021 nonché Cass. n. 37342/2021). I precedenti da ultimo indicati hanno chiarito che l’art. 2, comma 2, lett. b) del d.l. 31.8.2013 n. 102, conv. in legge 28.10.2013 n. 124, ha differenziato, per la prima volta, il trattamento delle unità immobiliari richiamate dall’art. 8, comma 4 d.lgs. n. 504/1992 (unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soggetti assegnatari, ed alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari), prevedendo solo che le prime sarebbero divenute esenti dall’IMU a decorrere dal 1° luglio 2013, in quanto equiparate all’abitazione principale. La disposizione ha stabilito, al successivo comma 4, che gli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli I.A.C.P., istituiti in attuazione dell’art. 93 d.P.R. 24 luglio 1977 n. 616, sarebbero rimasti invece imponibili ai fini IMU, fatta eccezione per gli alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008, pubblicato nella G.U. del 24 giugno 2008 n. 146, che erano stati, a loro volta, equiparati all’abitazione principale, ma soltanto a decorrere dal 1° gennaio 2014. In tale ultima ipotesi, l’esenzione dall’imposta risulta, quindi, prevista dall’art. 4 del d.l. n.
102/2013 (conv. in l. n. 124 del 2013) a decorrere dal 1° gennaio 2014 ed è applicabile nel caso di specie, avente ad oggetto l’annualità d’imposta 2014. Sono, pertanto, esenti dal pagamento non tutti gli alloggi IACP ma solo quelli, istituiti in attuazione dell’art. 93 d.P.R. 24 luglio 1977 n. 616, che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 aprile 2008.

Va, pure, segnalato che con la circolare MEF 1/DF 18.3.2020 l’Amministrazione Finanziaria ha precisato , relativamente agli immobili posseduti dagli IACP ed alloggi sociali, quanto segue: « Con la legge di bilancio 2020 è stato mantenuto sostanzialmente inalterato il regime fiscale già previsto in materia di IMU per gli immobili in questione, che di seguito si riepiloga: – per gli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica (ERP), comunque denominati, aventi le stesse finalità degli IACP, istituiti in attuazione dell’art. 93 del DPR 24 luglio 1977, n. 616, (comma 749 dell’art. 1) è prevista l’applicazione della detrazione di 200 euro e dell’aliquota ordinaria, o di quella eventualmente ridotta deliberata dal comune. Costituisce una novità rispetto al precedente regime IMU la possibilità (comma 754 del medesimo art. 1) di azzerare l’aliquota relativa agli immobili in questione che non erano, e continuano a non essere, assimilati all’abitazione principale, come affermato anche dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 20135 del 25 luglio 2019 che -in linea, peraltro, con quanto sostenuto da questo Dipartimento nella Circolare n. 3/DF del 2012 -ha escluso l’applicazione dell’aliquota ridotta (poi trasformata in esenzione) prevista per l’abitazione principale in quanto ‘legitti mato passivo dell’imposta è l’Ente possessore dell’immobile diverso dalla persona fisica locataria’. Si deve altresì aggiungere che la facoltà di azzeramento dell’aliquota è suscettibile di essere esercitata per tutti gli immobili di proprietà di tali istituti e, quindi, non solo per gli
alloggi regolarmente assegnati ma anche, ad esempio, per quelli sfitti; – per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal DM 22 aprile 2008, adibiti ad abitazione principale è prevista dall’art. 1, comma 741, lett. c), n. 3) l’assimilazione ad abitazione principale con conseguente esenzione dall’IMU. Si deve precisare che le assimilazioni di cui alla lett. c) del comma 741 in parola hanno carattere peculiare e prendono in considerazione proprio quelle fattispecie che altrimenti non potrebbero rientrare nell’ipotesi tipica di abitazione principale di cui alla precedente lett. b). In particolare, nel caso degli alloggi sociali assume rilievo determinante per l’assimilazione la corrispondenza dell’alloggio alle caratteristiche individuate dal D. M. 22 aprile 2008 e il fatto che lo stesso sia adibito ad abitazione principale. Pertanto, gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti in questione rientrano in siffatta ipotesi di assimilazione e quindi di esenzione solo nel caso in cui anche tali alloggi siano riconducibili nella definizione di alloggio sociale di cui al decreto ministeriale appena citato. Del resto detto orientamento era già contenuto nella risposta n. 15 di questo Dipartimento alle FAQ del 3 giugno 2014, pubblicate sul sito www.finanze.gov.it. In tutti gli altri casi, quindi, in cui non si può ricollegare all’ambito dell’alloggio sociale l’immobile posseduto dagli Istituti in questione si applica la detrazione d di 200 euro ».
Alla luce del richiamato quadro normativo, dal momento che: l’esenzione dal pagamento è prevista, pertanto, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto interministeriale, al che consegue che sono esenti dal pagamento non tutti gli alloggi I.A.C.P., ma soltanto quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto interministeriale; è alloggio sociale l’uni tà immobiliare destinata ad uso residenziale ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di
soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati, tali immobili come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insi eme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie; allo scopo di ravvisare il requisito oggettivo dell’imposta, occorre, quindi, distinguere gli «alloggi sociali», così come sopra definiti normativamente, dagli altri alloggi, siccome nella nozione di abitazione principale, per la quale è possibile applicare l’esenzione dell’imposta, vanno ricompresi anche gli immobili che, pur essendo di proprietà dell’ente, sono in sede di locazione destinati e inquadrabili tra gli alloggi sociali, in quanto idonei e volti a soddisfare la medesima finalità pubblica, appare evidente che la C.T.R., nel negare tout court, il diritto all’esenzione in relazione agli immobili de quibus non ha applicato correttamente la normativa in questione, dovendosi in concreto verificare la rispondenza degli immobili assegnati in locazione alle caratteristiche fissate dal D.M. 27 aprile 2008 sulla sorta delle specifiche allegazioni fornite della parti, indagine non correttamente effettuata dai giudici di merito.
3.2. La motivazione si appalesa, poi, erronea in diritto -come contestato da parte ricorrente -anche nella parte in cui ha ritenuto che doveva escludersi, in ogni caso, il diritto all’esenzione in assenza di una tempestiva dichiarazione della contribuente.

Rileva questa Corte che l’art. 2, comma 5bis , del decreto legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito con modificazioni dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, dispone che «ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi
catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica. Con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze sono apportate al predetto modello le modifiche eventualmente necessarie per l’applicazione del presente comma». Come già affermato da questa Corte (cfr. Cass. n. 23680 del 2020; conf. Cass. n. 31214 del 2024), con orientamento pienamente condiviso da questo Collegio, l’onere della dichiarazione (attestante il possesso dei requisiti e contenente l’indicazione degli identificativi catastali deg li immobili) è imposto dalla norma ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al medesimo articolo 2 del decreto legge in parola e cioè – per quanto qui rileva ai fini della fruizione del beneficio della detrazione per l’abitazione principale accordato, in virtù del comma 2, del ridetto articolo 2, «agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli IACP, istituiti in attuazione dell’articolo 93 del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977, n. 616», nonché, in virtù del comma 4, ai «fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008».
L’onere de quo (relativo al beneficio della detrazione per la abitazione principale) non riguarda, pertanto, l’esenzione dal tributo, introdotta dall’art. 13, comma 2, lett. b), del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito in legge con modificazioni dalla l. 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, a nulla rilevando la contestazione per cui in assenza di preventiva dichiarazione il Comune non aveva potuto beneficiare del trasferimento compensativo previsto per legge del minor gettito derivante dall’esenzione IMU.
Invero per espressa previsione normativa l’imposta municipale propria per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali,

come definiti nel d.m. infrastrutture 22 aprile 2008, stabilita dall’art.13, comma 2, lett. b, d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l.n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, direttamente ‘non si applica’ e, pertanto, tale esenzione non è subordinata all’onere di presentazione della dichiarazione, attestante il possesso dei requisiti e contenente gli identificativi catastali degli immobili.

Le contestazioni della controricorrente – la quale afferma che l’obbligo di dichiarare il diritto all’esenzione rappresenta una condizione essenziale per il riconoscimento di una esenzione IMU non tengono conto della speciale disciplina prevista per gli alloggi sociali individuati dal D.M. citato che definisce in modo specifico «alloggio sociale» come ‘l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato’ precisando che ‘L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie’.
Il legislatore ha, dunque, inteso assimilare alle abitazioni principali, per le quali trova applicazione l’esenzione dell’imposta in assenza di alcuna dichiarazione, gli immobili che, pur essendo di proprietà degli enti preposti all’edilizia residenziale, sono in sede di locazione destinati e inquadrabili tra gli alloggi sociali nell’accezione suddetta, in quanto idonei e volti a soddisfare una finalità di tipo pubblicistico. 4. In conclusione, il ricorso va accolto, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, che procederà anche alla regolamentazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, cui demanda anche la regolamentazione delle spese di questo grado di giudizio.

Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

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