Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione chiarisce

Un ente per l’edilizia residenziale pubblica ha contestato il mancato riconoscimento dell’esenzione IMU per i propri immobili. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha cassato la decisione precedente, stabilendo un principio fondamentale: l’esenzione IMU alloggi sociali non è automatica per tutti gli immobili di proprietà di tali enti. È necessario che il contribuente dimostri che ogni singolo immobile possieda le caratteristiche specifiche di “alloggio sociale” definite dalla legge. La Corte ha inoltre confermato che per questa specifica esenzione non è richiesta la presentazione della dichiarazione IMU.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: La Cassazione detta le regole

L’esenzione IMU alloggi sociali è un tema di grande rilevanza per gli enti di edilizia residenziale pubblica e per i Comuni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, stabilendo che non tutti gli immobili popolari sono automaticamente esenti dall’imposta. È necessaria una prova specifica delle loro caratteristiche. Analizziamo insieme questa importante decisione per capire quali sono i requisiti per beneficiare dell’agevolazione e a chi spetta l’onere della prova.

I fatti del caso: la controversia tra Ente e Comune

Il caso nasce dal ricorso di un’Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale (ATER) contro la decisione di una Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado. Quest’ultima aveva negato all’ente l’esenzione dall’IMU per i suoi immobili, ritenendo che non fossero state fornite le prove necessarie. L’ente sosteneva, invece, che tutti i suoi immobili, in quanto destinati a finalità pubbliche, dovessero essere considerati esenti a prescindere, e che in ogni caso il giudice avrebbe dovuto accertare la natura di “alloggi sociali” degli immobili tassati.

La decisione della Cassazione sull’esenzione IMU alloggi sociali

La Corte di Cassazione ha accolto in parte il ricorso dell’ente, cassando la sentenza precedente e rinviando la causa al giudice di secondo grado per un nuovo esame. La Corte ha colto l’occasione per ribadire alcuni principi fondamentali in materia.

La distinzione fondamentale: non tutti gli alloggi popolari sono “sociali”

Il punto centrale della decisione è la distinzione tra gli alloggi genericamente assegnati dagli ex Istituti Autonomi per le Case Popolari (IACP) e quelli che possono essere definiti specificamente “alloggi sociali”. La normativa tributaria, infatti, prevede due regimi diversi:

1. Esenzione totale: Si applica solo ai fabbricati che hanno le caratteristiche di “alloggio sociale” secondo i parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 aprile 2008. Questi sono immobili destinati a nuclei familiari svantaggiati per ridurre il disagio abitativo.
2. Detrazione: Si applica agli alloggi regolarmente assegnati dagli IACP o enti simili che non rientrano nella categoria di “alloggio sociale”. Questi immobili pagano l’IMU, ma con una detrazione.

La tesi dell’ente, secondo cui tutti i suoi immobili dovrebbero essere esenti, è stata quindi respinta. L’esenzione è un’agevolazione specifica e non un diritto generalizzato.

L’onere della prova e l’irrilevanza della dichiarazione IMU

La Corte ha chiarito due aspetti procedurali molto importanti. Primo, poiché l’esenzione è un’agevolazione, l’onere di dimostrare che un immobile possiede i requisiti per essere considerato “alloggio sociale” spetta al contribuente, cioè all’ente proprietario. Il giudice di merito, nel caso specifico, aveva errato non compiendo alcuna analisi concreta su questo punto, commettendo un vizio di “omesso esame”.

Secondo, la Cassazione ha confermato un orientamento già consolidato: per ottenere l’esenzione IMU alloggi sociali, non è necessario presentare la dichiarazione IMU. La legge prevede l’obbligo di dichiarazione solo per la seconda categoria di immobili, quelli che beneficiano della detrazione, e non per quelli totalmente esenti.

Le motivazioni della Corte

La motivazione della Corte si fonda su un’interpretazione rigorosa della normativa. I giudici hanno sottolineato come il sistema normativo sia chiaro nel differenziare le due ipotesi (esenzione totale per alloggi sociali e detrazione per altri alloggi popolari). Applicare l’esenzione a tutti gli immobili di un ente di edilizia residenziale pubblica, a prescindere dalle loro caratteristiche oggettive, sarebbe contrario alla lettera della legge. La sentenza impugnata è stata cassata proprio perché il giudice di secondo grado non ha svolto questa indispensabile verifica, omettendo di esaminare un punto decisivo della controversia: se gli immobili in questione fossero o meno qualificabili come “alloggi sociali”.

Le conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione rappresenta un monito importante per gli enti di edilizia residenziale pubblica. Per beneficiare dell’esenzione totale dall’IMU, non è sufficiente essere un ente pubblico con finalità sociali; è indispensabile provare, per ogni singolo immobile, la sussistenza dei requisiti specifici di “alloggio sociale” previsti dalla normativa. La decisione chiarisce anche che il percorso per ottenere questo beneficio non è ostacolato da oneri burocratici come la presentazione della dichiarazione IMU, ma si basa su una valutazione sostanziale delle caratteristiche dell’immobile. Il caso torna ora alla Corte di Giustizia Tributaria, che dovrà riesaminare i fatti attenendosi a questi principi.

L’esenzione IMU si applica a tutti gli immobili di proprietà degli enti di edilizia residenziale pubblica (ex IACP)?
No, la Corte di Cassazione ha chiarito che l’esenzione IMU non è automatica per tutti gli immobili di questi enti. Si applica esclusivamente a quelli che possiedono le specifiche caratteristiche di “alloggio sociale”, come definito dai parametri normativi (d.m. 22 aprile 2008).

Per ottenere l’esenzione IMU per un alloggio sociale è necessario presentare la dichiarazione IMU?
No, la sentenza stabilisce che per beneficiare dell’esenzione totale per gli alloggi sociali non è richiesto l’onere di presentazione della dichiarazione IMU. Questo adempimento è previsto per altre categorie di immobili che godono di una semplice riduzione d’imposta, non per quelli totalmente esenti.

A chi spetta dimostrare che un immobile ha i requisiti di “alloggio sociale” per ottenere l’esenzione?
Trattandosi di un’agevolazione fiscale (esenzione), l’onere della prova spetta al contribuente, ovvero all’ente proprietario degli immobili, che deve dimostrare in concreto la sussistenza dei requisiti per ogni singolo immobile per cui chiede l’esenzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3823 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3823 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 14/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10039/2024 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE MATERA, rappresentata e difesa dall’Avv. COGNOMECODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COMUNE DI COGNOME

-intimato- avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO BASILICATA n. 29/2024 depositata il 22/01/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CGT di secondo grado della Basilicata, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato l’appello proposto dalla contribuente ATER di Matera;

ricorre per cassazione la contribuente con nove motivi di ricorso, integrati anche da successiva memoria;

il Comune è rimasto intimato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Risultano fondati il terzo, il quarto ed il quinto motivo di ricorso (omesso esame del motivo di appello relativo all’accertamento della natura di alloggi sociali degli immobili tassati, art. 112 e 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.; violazione dell’art. 360, primo comma n. 5, cod. proc. civ.; violazione dell’art. 112 e 360, primo comma n. 4, cod. proc. civ. sulla necessità della dichiarazione per l’esenzione, omesso esame), il primo motivo è infondato (vizio della motivazione della sentenza, art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.); gli altri motivi risultano logicamente assorbiti. La sentenza, pertanto, deve cassarsi con rinvio per nuovo esame alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, cui si demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.
2 . Deve premettersi che non tutti gli alloggi posseduti dagli enti di edilizia residenziale possono fruire dell’esenzione IMU, ma solo quelli che hanno le caratteristiche di «alloggio sociale» secondo i parametri stabiliti dal d. m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati («In tema di IMU, l’esenzione stabilita dall’art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), ma solo a quelli che hanno le caratteristiche di “alloggio sociale”, secondo i
parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati (non in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato)», Sez. 5 – , Ordinanza n. 14511 del 23/05/2024, Rv. 671391 -01; vedi anche Cassazione 2024, n. 14516).

La tesi della ricorrente, invece, è di considerare esente da IMU qualsiasi immobile di proprietà dell’ente a prescindere dalle sue caratteristiche e dalla destinazione permanente ad abitazione principale degli assegnatari.

Del resto, è la stessa norma che prevede espressamente e chiaramente che l’imposta municipale propria non si applica ‘ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali definiti dal decreto del Ministero delle infrastrutture 22 aprile 2008’ (a rt. 13, comma 2, lett. b, del d. l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013); mentre al comma 10 dell’articolo citato si prevede espressamente e chiaramente che la detrazione di 200,00 euro per gli immobili adibiti ad abitazione principale ‘si applica agli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica comunque denominati’.
Il sistema normativo risulta chiaro nel differenziare le due ipotesi e, quindi, non può trovare applicazione la tesi prospettata nel ricorso introduttivo dell’esenzione per tutti gli immobili di pertinenza dell’ente, a prescindere dalla prova della loro co ndizione oggettiva di ‘alloggi sociali’.

Prova che spetta alla contribuente trattandosi di una esenzione (vedi Sez. 5 – , Ordinanza n. 20971 del 26/07/2024, Rv. 671952 -01).

Fatte queste brevi premesse si deve rilevare che la sentenza non ha compiuto nessuna analisi concreta sulla ricorrenza o no per

gli immobili della ricorrente della caratteristica degli alloggi sociali; caratteristica che deve essere accertata in concreto per ogni singolo immobile: «In tema di IMU, la detrazione per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), prevista dall’art. 13, comma 10, del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, non è incompatibile con l’esenzione prevista dall’art.13, comma 2, lett. b, del d.l. medesimo, come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti nel d.m. infrastrutture 22 aprile 2008, poiché i due regimi agevolativi possono coesistere, dovendo essere accertata, in concreto e con riferimento ad ogni immobile, la sussistenza dei rispettivi presupposti applicativi» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 27529 del 23/10/2024, Rv. 672729 – 01).
Conseguentemente si configura il vizio denunciato di omesso esame.

Anche il quinto motivo risulta fondato (violazione dell’art. 112 e 360, primo comma n. 4, cod. proc. civ. sulla necessità della dichiarazione per l’esenzione, omesso esame).

Questa Corte di legittimità ha ritenuto non necessaria la dichiarazione IMU per la spettanza dell’esenzione: «L’esenzione dell’imposta municipale propria per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti nel d.m. infrastrutture 22 aprile 2008, stabilita dall’art.13, comma 2, lett. b, d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l.n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non è subordinata all’onere di presentazione della dichiarazione, attestante il possesso dei requisiti e contenente gli identificativi catastali degli immobili, prevista dall’ 2, comma 5-bis, del d.l. n. 102 del 2013 (conv. con modif. dalla l. n. 124 del 2013)» (Sez. 5 – , Sentenza n. 23680 del 28/10/2020, Rv. 659477 – 01).
La distinzione, anche ai fini dell’obbligo della dichiarazione, deve essere fatta tra gli alloggi sociali (art. 2, quarto comma, d. l. n. 102 del 2013, che non pagano l’imposta al pari della prima abitazione equiparati-) e gli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari o dagli enti di edilizia residenziale pubblica (comunque denominati) che scontano l’IMU, anche se con la riduzione prevista. L’art. 2, comma 5 -bis, d. l. n. 102 del 2013 prevede la dichiarazione solo per questi ultimi e non per gli alloggi sociali (equiparati alla prima abitazione).
La previsione della dichiarazione solo per la seconda categoria di immobili comporta la conseguenza della spettanza dell’esenzione totale senza necessità di onere di dichiarazione.

In pratica, si discute di esclusione dell’imposta per gli alloggi sociali, impropriamente denominata ‘esenzione’; in definitiva si applica la stessa disciplina per l’abitazione principale (con esclusione totale dell’imposta, ovvero non soggetta ad imposta) , che non necessita di dichiarazione (‘ In tema di ICI, in seguito all’informatizzazione del catasto, resa operativa con provvedimento direttoriale del 18 dicembre 2007, il contribuente non è più obbligato, per gli anni 2008 e seguenti, alla dichiarazione prevista dall’art. 10, comma 4, del d.lgs. n. 504 del 1992, soppressa dall’art. 37, comma 53, del d.l. n. 223 del 2006, conv. con modif. dalla l. n. 248 del 2006, tranne che nei casi previsti dal secondo e ultimo periodo di tale norma, afferenti agli elementi da cui derivi una riduzione di imposta e a quelli, rilevanti ai fini d’imposta, che dipendano da atti per i quali non sono applicabili le procedure telematiche previste dall’art. 3 bis del d.lgs. n. 463 del 1997 concernente la disciplina del modello unico informatico ‘ Sez. 5 – , Ordinanza n. 37505 del 22/12/2022, Rv. 666596 -01 ; per l’ICI, ma valevole anche per IMU, stessa ratio ).
Il primo motivo è infondato in quanto, contrariamente a quanto sostenuto nel ricorso introduttivo, la sentenza (in una lettura complessiva) si è pronunciata sull’appello in oggetto e non su altro caso, infatti nella parte iniziale della decisione si richiama esattamente la somma in contestazione e le esatte parti della controversia. I refusi indicati nel ricorso non possono ritenersi invalidanti la decisione.

Inoltre, in tema di motivazione meramente apparente o mancante della sentenza, questa Corte ha più volte affermato che il vizio ricorre allorquando il giudice, in violazione di un preciso obbligo di legge, costituzionalmente imposto (Cost. art. 111, sesto comma), e cioè dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (in materia di processo civile ordinario) e dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992 (in materia di processo tributario), omette di esporre concisamente i motivi in fatto e diritto della decisione, di specificare o illustrare le ragioni e l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta: «In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali» (Sez. 1 – , Ordinanza n. 7090 del 03/03/2022, Rv. 664120 – 01); in tale grave forma di vizio non incorre la sentenza impugnata, laddove i giudici di appello, statuendo sui motivi di appello con chiara ragione
decisoria hanno rigettato lo stesso per mancanza dei requisiti previsti dalle norme per l’esenzione.

Non sussiste, quindi, nessun vizio radicale della motivazione della sentenza, impugnata.

P.Q.M.

accoglie il terzo, il quarto ed il quinto motivo di ricorso, rigetta il primo motivo di ricorso e, assorbiti gli altri motivi, cassa la sentenza in relazione ai motivi accolti; rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, il 28/01/2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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