Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione chiarisce

Un ente di edilizia residenziale ha contestato un avviso di accertamento IMU, sostenendo un’esenzione generale. La Corte di Cassazione ha accolto parzialmente il ricorso, stabilendo che l’esenzione IMU per alloggi sociali non è automatica per tutti gli immobili pubblici, ma richiede una verifica specifica delle caratteristiche di ogni singolo alloggio per qualificarlo come ‘sociale’ ai sensi di legge. La Corte ha inoltre precisato che per tale esenzione non è necessario presentare una dichiarazione IMU. Il caso è stato rinviato al giudice di merito per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Alloggi Sociali: La Cassazione detta le regole

La questione dell’esenzione IMU alloggi sociali è un tema di grande rilevanza per gli enti pubblici che gestiscono patrimoni immobiliari destinati a finalità abitative. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, distinguendo nettamente tra gli alloggi di edilizia residenziale pubblica generici e quelli che possono essere definiti ‘sociali’, con importanti conseguenze sul piano fiscale. Questa pronuncia sottolinea la necessità di un’analisi caso per caso e chiarisce gli oneri probatori a carico dei contribuenti.

I Fatti di Causa

Un Ente Territoriale per l’Edilizia Residenziale si è visto notificare un avviso di accertamento per il pagamento dell’IMU relativa all’anno 2014, per un importo complessivo superiore a 60.000 euro. L’Ente ha impugnato l’atto, sostenendo di avere diritto a un’esenzione generalizzata per tutti i suoi immobili, in quanto destinati a finalità pubblica. La sua tesi è stata respinta sia in primo grado sia dalla Commissione Tributaria Regionale. L’Ente ha quindi presentato ricorso in Cassazione, lamentando, tra le altre cose, che i giudici di merito non avessero esaminato la natura specifica degli immobili oggetto di tassazione.

La Distinzione Cruciale per l’Esenzione IMU: Alloggi Sociali vs. Case Popolari

Il cuore della controversia risiede nella corretta interpretazione della normativa fiscale. La Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: l’esenzione totale dall’IMU non si applica a tutti gli immobili di edilizia residenziale pubblica (le cosiddette ‘case popolari’), ma è riservata esclusivamente a quelli che possiedono le caratteristiche di ‘alloggio sociale’.

Questi requisiti sono definiti in modo specifico dal decreto ministeriale del 22 aprile 2008. Un immobile, per essere considerato ‘sociale’ e quindi beneficiare dell’esenzione, deve essere destinato a soddisfare il bisogno abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere al mercato libero delle locazioni. Per gli altri alloggi pubblici, la legge prevede un regime diverso, ovvero una detrazione fissa e non un’esenzione completa.

L’Onere della Dichiarazione per gli Alloggi Sociali

Un altro punto fondamentale chiarito dall’ordinanza riguarda l’onere della dichiarazione IMU. La Corte ha stabilito che per ottenere l’esenzione IMU alloggi sociali, non è necessario presentare alcuna dichiarazione. La normativa, infatti, prevede l’obbligo di dichiarazione solo per gli immobili che beneficiano di una riduzione d’imposta (come le case popolari non qualificate come ‘sociali’), ma non per quelli che godono di un’esenzione totale.

L’esenzione, pertanto, spetta di diritto se l’immobile possiede i requisiti oggettivi previsti dalla legge. La mancata presentazione della dichiarazione non può, da sola, giustificare il diniego del beneficio fiscale.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha ritenuto fondati i motivi di ricorso relativi all’omesso esame di un fatto decisivo. La Commissione Tributaria Regionale, infatti, aveva rigettato l’appello dell’Ente senza compiere alcuna analisi concreta per verificare se gli immobili in questione avessero o meno le caratteristiche di ‘alloggi sociali’. Questa mancata indagine costituisce un vizio della sentenza, in quanto il giudice di merito avrebbe dovuto accertare, immobile per immobile, la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’esenzione. La Cassazione ha sottolineato che i due regimi agevolativi – esenzione per gli alloggi sociali e detrazione per le altre case popolari – possono coesistere, ma la loro applicazione dipende da una verifica fattuale che nel caso di specie era mancata. La decisione è stata quindi cassata, e la causa rinviata alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado per un nuovo esame che tenga conto dei principi enunciati.

Le conclusioni

L’ordinanza ha importanti implicazioni pratiche. Gli enti di edilizia residenziale pubblica non possono dare per scontata un’esenzione generalizzata dall’IMU per tutto il loro patrimonio. È necessario che siano in grado di dimostrare, in caso di accertamento, che i singoli immobili per i quali si richiede l’esenzione soddisfino i rigidi criteri normativi previsti per gli ‘alloggi sociali’. D’altro canto, i Comuni non possono negare l’esenzione basandosi unicamente sulla mancata presentazione di una dichiarazione IMU, essendo questo un onere non richiesto dalla legge per tale specifica fattispecie. La decisione sposta il fulcro del contenzioso dalla formalità della dichiarazione alla sostanza delle caratteristiche dell’immobile, richiedendo un’analisi più approfondita e puntuale da parte dei giudici tributari.

Tutti gli immobili gestiti da enti di edilizia residenziale pubblica sono esenti da IMU?
No. L’esenzione totale dall’IMU è prevista solo per gli immobili che possiedono le specifiche caratteristiche di ‘alloggio sociale’ definite dal D.M. 22 aprile 2008. Per gli altri alloggi regolarmente assegnati da IACP o enti simili, si applica una detrazione e non un’esenzione completa.

È necessario presentare una dichiarazione IMU per beneficiare dell’esenzione per gli alloggi sociali?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’esenzione IMU per i fabbricati qualificati come ‘alloggi sociali’ non è subordinata all’onere di presentazione della dichiarazione. L’obbligo di dichiarazione è previsto per altre fattispecie che danno diritto a una riduzione dell’imposta, non per questa esenzione totale.

Cosa succede se il giudice di merito non verifica in concreto le caratteristiche di un immobile per cui è richiesta l’esenzione?
Se il giudice non compie un’analisi concreta sulla sussistenza dei requisiti che qualificano un immobile come ‘alloggio sociale’, la sua sentenza è viziata per ‘omesso esame di un fatto decisivo’. In tal caso, la Corte di Cassazione può annullare la sentenza e rinviare la causa a un altro giudice per una nuova valutazione basata sull’accertamento di tali caratteristiche.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3822 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3822 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 14/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12492/2023 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE (A.T.E.R.) DI MATERA, rappresentata e difesa dall’Avv. COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COMUNE DI BERNALDA, rappresentato e difeso dall’Avv. COGNOME (SCHGPL70P26A271W)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Basilicata n. 443/2022 depositata il 09/12/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato l’appello proposto dalla contribuente, con conferma della decisione di primo grado che aveva respinto il ricorso introduttivo avverso l’avviso di accertamento per IMU 2014 (immobili detenuti dalla contribuente ATER, per euro 60.332,00 complessivi);

ricorre per cassazione la contribuente con otto motivi di ricorso, integrati anche da successiva memoria di discussione;

resiste con controricorso il Comune di Bernalda, che chiede di dichiarare inammissibile il ricorso o, comunque, di rigettarlo.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Risultano fondati il secondo, il terzo ed il quarto motivo di ricorso (omesso esame del motivo di appello relativo all’accertamento della natura di alloggi sociali degli immobili tassati, art. 112 e 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.; nullità della sentenza per omesso esame di un fatto decisivo, art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.; violazione dell’art. 112 e 360, primo comma n. 4, cod. proc. civ. sulla necessità della dichiarazione per l’esenzione, omesso esame ), il primo motivo è infondato (vizio della motivazione della sentenza, art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.); gli altri motivi risultano logicamente assorbiti. La sentenza, pertanto, deve cassarsi con rinvio per nuovo esame alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata, cui si demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Deve premettersi che non tutti gli alloggi posseduti dagli enti di edilizia residenziale possono fruire dell’esenzione IMU, ma solo quelli che hanno le caratteristiche di «alloggio sociale» secondo i parametri stabiliti dal d. m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati («In tema di IMU, l’esenzione stabilita

dall’art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), ma solo a quelli che hanno le caratteristiche di “alloggio sociale”, secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati (non in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato)», Sez. 5 – , Ordinanza n. 14511 del 23/05/2024, Rv. 671391 -01; vedi anche Cassazione 2024, n. 14516).
La tesi della ricorrente, invece, è di considerare esente da IMU qualsiasi immobile di proprietà dell’ente a prescindere dalle sue caratteristiche e dalla destinazione permanente ad abitazione principale degli assegnatari.

Del resto, è la stessa norma che prevede espressamente e chiaramente che l’imposta municipale propria non si applica ‘ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali definiti dal decreto del Ministero delle infrastrutture 22 aprile 2008’ (a rt. 13, comma 2, lett. b, del d. l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013); mentre al comma 10 dell’articolo citato si prevede espressamente e chiaramente che la detrazione di 200,00 euro per gli immobili adibiti ad abitazione principale ‘si applica agli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica comunque denominati’.
Il sistema normativo risulta chiaro nel differenziare le due ipotesi e, quindi, non può trovare applicazione la tesi prospettata nel ricorso introduttivo dell’esenzione per tutti gli immobili di pertinenza dell’ente, a prescindere dalla prova della loro co ndizione oggettiva e di destinazione di ‘alloggi sociali’.

Prova che spetta alla contribuente trattandosi di una esenzione (vedi Sez. 5 – , Ordinanza n. 20971 del 26/07/2024, Rv. 671952 -01).

Fatte queste brevi premesse, si deve rilevare che la sentenza non ha compiuto nessuna analisi concreta sulla ricorrenza o no, per gli immobili della ricorrente, della caratteristica degli alloggi sociali; caratteristica che deve essere accertata in concreto per ogni singolo immobile: «In tema di IMU, la detrazione per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), prevista dall’art. 13, comma 10, del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011, non è incompatibile con l’esenzione prevista dall’art.13, comma 2, lett. b, del d.l. medesimo, come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti nel d.m. infrastrutture 22 aprile 2008, poiché i due regimi agevolativi possono coesistere, dovendo essere accertata, in concreto e con riferimento ad ogni immobile, la sussistenza dei rispettivi presupposti applicativi» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 27529 del 23/10/2024, Rv. 672729 – 01).
Conseguentemente si configura il vizio denunciato di omesso esame.

Anche il quarto motivo risulta fondato ( violazione dell’art. 112 e 360, primo comma n. 4, cod. proc. civ. sulla necessità della dichiarazione per l’esenzione, omesso esame) .

Questa Corte di legittimità ha ritenuto non necessaria la dichiarazione IMU per la spettanza dell’esenzione: « L’esenzione dell’imposta municipale propria per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti nel d.m. infrastrutture 22 aprile 2008, stabilita dall’art.13, comma 2, lett. b, d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l.n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non è subordinata all’onere di presentazione della dichiarazione, attestante il possesso
dei requisiti e contenente gli identificativi catastali degli immobili, prevista dall’ 2, comma 5-bis, del d.l. n. 102 del 2013 (conv. con modif. dalla l. n. 124 del 2013)» (Sez. 5 – , Sentenza n. 23680 del 28/10/2020, Rv. 659477 -01 ; vedi anche Sez. 5, dell’11 ottobre 2024, depositata il 5 dicembre 2024, n. 31214).

La distinzione, anche ai fini dell’obbligo della dichiarazione, deve essere fatta tra gli alloggi sociali (art. 2, quarto comma, d. l. n. 102 del 2013, che non pagano l’imposta al pari della prima abitazione equiparati-) e gli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari o dagli enti di edilizia residenziale pubblica (comunque denominati) che scontano l’IMU, anche se con la riduzione prevista. L’art. 2, comma 5 -bis, d. l. n. 102 del 2013 prevede la dichiarazione solo per questi ultimi e non per gli alloggi sociali (equiparati alla prima abitazione).
La previsione della dichiarazione solo per la seconda categoria di immobili comporta la conseguenza della spettanza dell’esenzione totale senza necessità di onere di dichiarazione.

In pratica, si discute di esclusione dell’imposta per gli alloggi sociali, impropriamente denominata ‘esenzione’; in definitiva si applica la stessa disciplina per l’abitazione principale (con esclusione totale dell’imposta , ovvero non soggetta ad imposta), che non necessita di dichiarazione (‘ In tema di ICI, in seguito all’informatizzazione del catasto, resa operativa con provvedimento direttoriale del 18 dicembre 2007, il contribuente non è più obbligato, per gli anni 2008 e seguenti, alla dichiarazione prevista dall’art. 10, comma 4, del d.lgs. n. 504 del 1992, soppressa dall’art. 37, comma 53, del d.l. n. 223 del 2006, conv. con modif. dalla l. n. 248 del 2006, tranne che nei casi previsti dal secondo e ultimo periodo di tale norma, afferenti agli elementi da cui derivi una riduzione di imposta e a quelli, rilevanti ai fini d’imposta, che dipendano da atti per i quali non sono applicabili le procedure telematiche previste dall’art. 3 bis del d.lgs. n. 463 del 1997
concernente la disciplina del modello unico informatico ‘ Sez. 5 – , Ordinanza n. 37505 del 22/12/2022, Rv. 666596 -01 ; per l’ICI, ma valevole anche per IMU, stessa ratio ).

Il primo motivo è infondato in quanto, contrariamente a quanto sostenuto nel ricorso introduttivo, la sentenza (in una lettura complessiva) si è pronunciata sull’appello in oggetto e non su altro caso, infatti nella parte iniziale della decisione si richiama esattamente la somma in contestazione e le esatte parti della controversia. I refusi indicati nel ricorso non possono ritenersi invalidanti in completo la decisione.

Inoltre, in tema di motivazione meramente apparente o mancante della sentenza, questa Corte ha più volte affermato che il vizio ricorre allorquando il giudice, in violazione di un preciso obbligo di legge, costituzionalmente imposto (Cost. art. 111, sesto comma), e cioè dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (in materia di processo civile ordinario) e dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992 (in materia di processo tributario), omette di esporre concisamente i motivi in fatto e diritto della decisione, di specificare o illustrare le ragioni e l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta: «In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali» (Sez. 1 – ,
Ordinanza n. 7090 del 03/03/2022, Rv. 664120 – 01); in tale grave vizio non incorre la sentenza impugnata, laddove i giudici di appello, statuendo con chiara ratio decidendi sui motivi di gravame, hanno rigettato lo stesso per mancanza dei requisiti previsti dalle norme per l’esenzione.

Non sussiste, quindi, nessun vizio radicale della motivazione della sentenza, impugnata.

P.Q.M.

accoglie il secondo, il terzo ed il quarto motivo di ricorso, rigetta il primo motivo di ricorso e, assorbiti gli altri motivi, cassa la sentenza in relazione ai motivi accolti; rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, il 28/01/2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.