Esenzione IMU alloggi sociali: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 27959/2024, ha stabilito che l’esenzione IMU per gli alloggi sociali non si applica automaticamente a tutti gli immobili degli ex Istituti Autonomi Case Popolari (IACP). Per beneficiare dell’esenzione totale, l’ente proprietario deve dimostrare puntualmente che gli immobili possiedono le specifiche caratteristiche di ‘alloggio sociale’ definite dalla legge. In caso contrario, si applica solo la detrazione fissa. La Corte ha cassato la sentenza di merito, che aveva negato a priori l’esenzione, e ha rinviato il caso per una nuova valutazione dei fatti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Alloggi Sociali: La Cassazione detta le regole per gli ex IACP

L’esenzione IMU per gli alloggi sociali è un tema di grande rilevanza per gli enti che gestiscono il patrimonio immobiliare pubblico. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento cruciale, stabilendo che tale beneficio non è un automatismo per gli immobili degli ex Istituti Autonomi Case Popolari (IACP), ma è subordinato alla prova di specifici requisiti. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Una Cartella Esattoriale Milionaria

Un Ente per l’edilizia residenziale pubblica, erede di un IACP, si è visto recapitare un avviso di accertamento da parte di un Comune, per il tramite di una società di riscossione, per un importo superiore a 360.000 euro a titolo di IMU per l’annualità 2016. L’Ente ha impugnato l’atto, sostenendo di aver diritto all’esenzione totale dal tributo, in quanto i suoi immobili erano da considerarsi ‘alloggi sociali’.

Sia il tribunale di primo grado (CTP) che la corte d’appello (CTR) hanno respinto il ricorso dell’Ente. Secondo i giudici di merito, la normativa prevedeva per gli alloggi ex IACP solo una detrazione fissa di 200 euro, distinguendoli nettamente dagli alloggi sociali che beneficiano, invece, dell’esenzione totale. Di fronte a questa interpretazione, l’Ente ha deciso di portare la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Questione Giuridica: Esenzione Totale o Semplice Detrazione?

Il cuore della controversia risiedeva nell’interpretazione di diverse norme fiscali. Da un lato, l’art. 13 del D.L. 201/2011 prevede una detrazione di 200 euro per gli alloggi regolarmente assegnati dagli IACP. Dall’altro, lo stesso articolo, come successivamente modificato, ha introdotto un’esenzione totale per i fabbricati destinati ad alloggi sociali, così come definiti dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 22 aprile 2008.

L’Ente ricorrente sosteneva che i propri immobili, pur essendo gestiti da un ex IACP, possedevano tutte le caratteristiche per essere classificati come ‘alloggi sociali’ e, di conseguenza, dovevano beneficiare dell’esenzione IMU alloggi sociali completa. I giudici di merito, invece, avevano creato una rigida separazione tra le due categorie, negando a priori la possibilità di applicare l’esenzione agli immobili dell’Ente.

L’Analisi della Corte e l’applicazione dell’esenzione IMU alloggi sociali

La Corte di Cassazione ha ribaltato la prospettiva dei giudici di merito, accogliendo il ricorso dell’Ente. Gli Ermellini hanno chiarito un principio fondamentale: l’esenzione non dipende dall’identità del soggetto proprietario (ex IACP), ma dalle caratteristiche oggettive dell’immobile.

In altre parole, anche un immobile di proprietà di un ente di edilizia pubblica può beneficiare dell’esenzione totale dall’IMU, a condizione che soddisfi i parametri stabiliti dal D.M. 22 aprile 2008 per essere qualificato come ‘alloggio sociale’. Questi parametri riguardano, ad esempio, la finalità di ridurre il disagio abitativo di nuclei familiari svantaggiati.

L’Onere della Prova

La Corte ha però precisato un aspetto cruciale: la semplice presentazione della dichiarazione IMU in cui si attesta il possesso dei requisiti non è sufficiente. Spetta all’ente contribuente fornire la ‘puntuale dimostrazione’ che gli immobili per cui si chiede l’esenzione abbiano effettivamente le caratteristiche di alloggi sociali. Si tratta di un onere probatorio che non può essere eluso.

Le Motivazioni della Decisione

La motivazione della Corte si fonda su un’interpretazione sistematica e teleologica della normativa. Il legislatore, nel tempo, ha voluto differenziare il trattamento fiscale degli immobili pubblici, passando da una generica detrazione a un’esenzione mirata per quegli alloggi che svolgono una funzione sociale specifica e definita. L’obiettivo non è agevolare un ente in quanto tale, ma promuovere la destinazione di immobili a scopi di solidarietà abitativa. Di conseguenza, negare a priori l’esenzione a un ex IACP che dimostri di gestire immobili con tali finalità sarebbe contrario alla ratio della norma. La decisione di cassare con rinvio la sentenza impugnata deriva proprio dalla necessità di consentire al giudice di merito di effettuare questa verifica fattuale, precedentemente omessa sulla base di un’errata interpretazione giuridica.

Conclusioni: Cosa Cambia per gli Enti di Edilizia Pubblica?

Questa ordinanza rappresenta un punto di svolta per gli enti di edilizia residenziale pubblica. La decisione chiarisce che la via per l’esenzione IMU alloggi sociali è percorribile, ma non è automatica. Gli enti non possono più fare affidamento sulla loro natura pubblica, ma devono essere pronti a dimostrare, documentazione alla mano, che i loro immobili soddisfano i criteri normativi per essere considerati ‘sociali’. La Corte ha quindi tracciato una linea netta: il diritto all’agevolazione fiscale si basa su requisiti oggettivi e non su status soggettivi, ponendo l’onere della prova a carico di chi richiede il beneficio.

Tutti gli immobili degli ex IACP sono esenti dall’IMU?
No, non tutti. L’esenzione totale dall’IMU si applica solo agli alloggi che possiedono le specifiche caratteristiche di ‘alloggio sociale’ come definite dal decreto ministeriale del 22 aprile 2008. Per gli altri, si applica la detrazione di 200 euro.

Qual è la differenza tra l’esenzione per alloggi sociali e la detrazione prevista per gli alloggi ex IACP?
L’esenzione comporta l’azzeramento totale dell’imposta, mentre la detrazione è una riduzione fissa (200 euro) dell’imposta dovuta. La sentenza chiarisce che un immobile ex IACP può beneficiare dell’esenzione, ma solo se ne vengono provati i requisiti specifici.

Chi deve dimostrare che un alloggio ex IACP ha i requisiti per l’esenzione IMU?
L’onere della prova spetta all’ente proprietario (l’ex IACP). Secondo la Corte, non è sufficiente una semplice autodichiarazione, ma è necessaria una ‘puntuale dimostrazione’ che l’immobile possieda le caratteristiche previste dalla normativa per essere classificato come ‘alloggio sociale’.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27959 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27959 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data RAGIONE_SOCIALEzione: 29/10/2024

Oggetto: Imu

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10769/2022 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE di Boscoreale

-intimato – avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE Commissione Regionale tributaria RAGIONE_SOCIALE Campania n. 7444/22/21 depositata il 20 ottobre 2021.

Udita la relazione svolta nella udienza del l’11 ottobre 2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME

-intimata –

FATTI DI CAUSA

L’ oggetto RAGIONE_SOCIALE controversia è l’avviso di accertamento n. 291, emesso il 17 dicembre 2018, dalla RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi intimata), con cui il comune di Boscoreale (d’ora in poi ente intimato) ha chiesto a ll’ RAGIONE_SOCIALE liquidazione (d’ora in poi ricorrente) il versamento del complessivo importo di € 366.634,41, comprensivo di sanzioni e interessi a titolo di Imu per l’anno 2016.

La questione centrale del giudizio ruota intorno al quesito se sia applicabile agli immobili assegnati dallo RAGIONE_SOCIALE l’esenzione dell’IMU di cui all’art. 13 comma 2, lett. b), del d.l. n. 201/2011 prevista per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture 22 aprile 2008, RAGIONE_SOCIALEto in G.U. n. 146 del 24 giugno 2008, ovvero se trovi applicazione il comma 10 RAGIONE_SOCIALE richiamata norma che prevede l’applicazione di una detrazione di 200,00 euro, fino a concorrenza dell’imposta dovuta, agli alloggi assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE.
La CTP ha rigettato il ricorso proposto dall’ odierno ricorrente.

La CTR ha confermato la decisione di primo grado sulla base delle seguRAGIONE_SOCIALE ragioni:

-gli immobili dell’RAGIONE_SOCIALE destinati alla locazione non sono esRAGIONE_SOCIALE dal pagamento dell’Imu, in quanto ex art. 13, comma 10, del d.l. n. 201 del 2011, il legislatore ha previsto per essi espressamente un’agevolazione consistente in una detrazione di € 200 ,00;

-è evidente la volontà di differenziare gli alloggi ex RAGIONE_SOCIALE da quelli sociali, a cui non possono essere paragonati;

-va rigettata la censura inerente al difetto di motivazione dell’atto di accertamento, proprio in presenza di un quadro normativo di riferimento che preclude tale beneficio; da ciò consegue che l’ente era esonerato da uno specifico obbligo motivazionale sul punto.

L’odiern o ricorrente ha proposto ricorso fondato su tre motivi e depositato memoria, mentre RAGIONE_SOCIALE e il RAGIONE_SOCIALE sono rimasti intimati.

Il sostituto procuratore generale ha rassegnato conclusioni scritte chiedendo l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in relazione all’art. 13 , comma 10, del d.l. n. 201 del 2011, convertito con modificazioni dalla l. n. 214 del 2011, come modificato da ll’art. 2, comma 2, lett. b) , del d.l. n. 102 del 2013, convertito dalla legge n. 124 del 2013 e dall’art. 1, comma 707, lett. b) RAGIONE_SOCIALE l. n. 147 del 2013. Secondo l’interpretazione del ricorrente gli immobili regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE possono essere esentati dal pagamento del tributo per cui è causa, qualora abbiano le stesse caratteristiche degli alloggi sociali.
Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in relazione all’art. 13 , comma 2, del d.l. n. 201 del 2011, convertito con modificazioni dalla l. n. 214 del 2011; all’art. 2, comma 4, del d.l. n. 102 del 2013, convertito dalla legge n. 124 del 2013; all’art. 2, comma 5 bis , del d.l. n. 102 del 2013, convertito dalla legge n. 124 del 2013; all’art. 1, comma 707, nn. 1, 2, e 3 RAGIONE_SOCIALE l. n. 147 del 2013; al d.m. del Ministero delle Infrastrutture del 22 aprile 2008. Riprendendo sostanzialmente le ragioni di diritto già sviluppate nel primo motivo il ricorrente sostiene che nel caso in esame gli alloggi possedessero le caratteristiche degli alloggi sociali e, in proposito, richiama il contenuto RAGIONE_SOCIALE dichiarazione Imu del 2015 dallo stesso presentata.
I motivi sono fondati per le ragioni di seguito esposte e la stretta connessione tra gli stessi induce ad una loro trattazione congiunta.

Il Collegio ritiene di ribadire il principio di recente riaffermato in sede di legittimità, secondo cui l’esenzione stabilita dall’art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), come modificato dall’art. 1, comma 707, RAGIONE_SOCIALE l. n. 147 del 2013, non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE (RAGIONE_SOCIALE, ma solo a quelli che hanno le caratteristiche di “alloggio sociale”, secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008, in quanto
destinati a soddisfare la finalità RAGIONE_SOCIALE di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, ovvero non in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato (Cass., Sez. 5, n. 14511/2024, Rv. 671391 -01, in questo senso già cfr. Cass., Sez. 5, n. 39799/2021 e Sez. 5, n. 37342/2021).

I precedRAGIONE_SOCIALE ora richiamati hanno chiarito che l’art. 2, comma 2, lett. b), del d.l. 31.8.2013 n. 102, conv. in legge 28.10.2013 n. 124, ha differenziato, per la prima volta, il trattamento delle unità immobiliari richiamate dall’art. 8, comma 4 d.lgs. n. 504/1992 (unità immobiliari appartenRAGIONE_SOCIALE alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soggetti assegnatari, ed alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE), prevedendo solo che le prime sarebbero divenute esRAGIONE_SOCIALE dall’IMU a decorrere dal 1° luglio 2013, in quanto equiparate all’abitazione principale.
La disposizione ha stabilito, al successivo comma 4, che gli alloggi regolarmente assegnati dagli RAGIONE_SOCIALE o dagli RAGIONE_SOCIALE, comunque denominati, avRAGIONE_SOCIALE le stesse finalità degli I.A.C.P., istituiti in attuazione dell’art. 93 d.P.R. 24 luglio 1977 n. 616, sarebbero rimasti invece imponibili ai fini IMU, fatta eccezione per gli alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008, RAGIONE_SOCIALEto nella G.U. del 24 giugno 2008 n. 146, che erano stati, a loro volta, equiparati all’abitazione principale, ma soltanto a decorrere dal 1° gennaio 2014.
In tale ultima ipotesi, l’esenzione dall’imposta risulta, quindi, prevista dall’art. 4 del d.l. 102 del 2013 (conv. in l. n. 124 del 2013) a decorrere dal 1° gennaio 2014 ed è applicabile nel caso di specie, avente ad oggetto l’annualità d’imposta 201 5.

Sono, pertanto, esRAGIONE_SOCIALE dal pagamento non tutti gli alloggi RAGIONE_SOCIALE, ma solo quelli, istituiti in attuazione dell’art. 93 d.P.R. 24 luglio 1977 n. 616, che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 Aprile 2008.

A tal fine il Collegio intende precisare che la presentazione RAGIONE_SOCIALE dichiarazione, ai fini Imu con l’attestazione del possesso dei requisiti richiesti per fruire dell’esenzione non costituisce un elemento sufficiente, trattandosi di attestazioni riconducibili alla stessa parte interessata all’esenzione. Sulla base dell’interpretazione normativa fornita dal condiviso indirizzo di legittimità sopra richiamato (Cass., Sez. 5, n. 14511/2024, Rv. 671391 -01, cit.), ai fini del riconoscimento del diritto all’esenzione, occorre , viceversa la puntuale dimostrazione RAGIONE_SOCIALE sussistenza delle caratteristiche conformi a quelle previste dal d.m. del 22 aprile 2008.
Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in relazione all’art. 1, comma 161 e 162, RAGIONE_SOCIALE l. n. 296 del 2006 ; all’ art. 7, comma 5, RAGIONE_SOCIALE l. n. 212 del 2000. Deduce di avere sempre contestato, in primo grado e in appello, il vizio motivazionale dell’avviso di accertamento impugnato . Lamenta che la sentenza impugnata abbia ritenuto che il quadro normativo esonerasse l’ente impositore da uno specifico obbligo motivazionale.

4.1. Il motivo è assorbito, stante l’accoglimento dei primi due motivi.

Da quanto esposto consegue l’accoglimento del primo e del secondo motivo del ricorso, assorbito il terzo, la cassazione RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata e il rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado RAGIONE_SOCIALE Campania, in diversa composizione, affinché accerti se gli immobili oggetto del giudizio possedessero le caratteristiche degli alloggi sociali, richieste dalla normativa sopra richiamata.

Il giudice del rinvio provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado RAGIONE_SOCIALE Campania, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma l’11 ottobre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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