Esenzione IMU abitazione principale: una sola unità

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21914/2024, ha stabilito che l’esenzione IMU abitazione principale si applica a una sola unità immobiliare iscritta al catasto. La Corte ha annullato la decisione di una commissione tributaria che aveva esteso il beneficio a due unità contigue, di fatto unite e utilizzate come unica residenza da una coppia. La sentenza ribadisce che, a differenza della precedente disciplina ICI, per l’IMU il dato catastale è l’unico elemento determinante, escludendo interpretazioni basate sull’uso effettivo dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Abitazione Principale: Una Sola Unità Catastale, Anche se Unite di Fatto

La Corte di Cassazione è intervenuta nuovamente su un tema cruciale per molti contribuenti: l’esenzione IMU abitazione principale nel caso di più unità immobiliari contigue utilizzate come un’unica dimora. Con la recente ordinanza n. 21914 del 2 agosto 2024, i giudici hanno ribadito un principio rigoroso: il beneficio fiscale si applica a una e una sola unità catastale, indipendentemente dall’uso effettivo. Questa decisione consolida un orientamento restrittivo e segna una netta discontinuità con la precedente disciplina ICI.

Il Caso: Due Immobili, Un’Unica Abitazione

La vicenda trae origine dall’impugnazione di alcuni avvisi di accertamento IMU/TASI emessi da un Comune lombardo nei confronti di due coniugi. I contribuenti erano proprietari di due unità immobiliari adiacenti (identificate come subalterno 1 e subalterno 2 della stessa particella), che avevano di fatto unito per costituire la loro unica abitazione principale.

La Commissione Tributaria Regionale, in riforma della decisione di primo grado, aveva dato ragione ai coniugi, annullando gli avvisi di accertamento. Secondo i giudici di merito, i due immobili costituivano un’unica unità abitativa adibita a dimora principale, e come tale dovevano beneficiare interamente dell’esenzione. Il Comune, non condividendo questa interpretazione estensiva, ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Cassazione sull’Esenzione IMU Abitazione Principale

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza impugnata e rigettando le pretese dei contribuenti. Il principio di diritto affermato è netto: ai fini IMU, l’esenzione può essere riconosciuta solo per un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale. Non è possibile estendere il beneficio a ulteriori unità contigue, anche se di fatto unificate e utilizzate come tale.

La Distinzione Cruciale tra ICI e IMU

Un punto fondamentale della decisione è la chiara differenziazione tra la normativa IMU, introdotta con il D.L. n. 201/2011, e la precedente disciplina ICI. Sotto il regime ICI, la giurisprudenza ammetteva che l’agevolazione per l’abitazione principale potesse applicarsi a più unità immobiliari, a condizione che fossero utilizzate come un unico complesso abitativo. L’elemento centrale era l’effettivo impiego dell’immobile.

Con l’introduzione dell’IMU, il legislatore ha cambiato radicalmente approccio. La nuova normativa definisce l’abitazione principale come «l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare». Questa formulazione, secondo la Corte, è chiara, univoca e non lascia spazio a interpretazioni analogiche o estensive.

Le Motivazioni: Il Primato del Dato Catastale

Le motivazioni della Corte si fondano sull’interpretazione letterale dell’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011. I giudici hanno sottolineato come il legislatore abbia voluto ancorare il beneficio fiscale a un dato oggettivo, numerico e facilmente verificabile: l’iscrizione catastale unitaria. Le risultanze del catasto, nel sistema dei tributi locali, rappresentano un elemento primario e decisivo.

Il riferimento normativo alla possibilità che l’immobile sia “iscrivibile” come unica unità non apre le porte a una valutazione della sua “potenziale” unificazione. Tale ipotesi, spiega la Corte, è residuale e si applica solo ai fabbricati non ancora iscritti al catasto. Se un immobile è già accatastato con determinate caratteristiche, queste sono le uniche rilevanti ai fini fiscali. Non si può dare peso a una diversa e potenziale “iscrivibilità” basata sull’unione di fatto.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

La sentenza consolida un orientamento che impone ai proprietari di immobili una scelta netta. Chi possiede due o più unità immobiliari contigue e le utilizza come unica abitazione deve procedere alla loro fusione catastale per poter beneficiare dell’esenzione IMU abitazione principale sull’intero complesso. In assenza di tale fusione, solo una delle unità potrà essere considerata abitazione principale ai fini IMU, mentre le altre saranno soggette all’imposta con aliquota ordinaria. Questa decisione, dunque, serve da monito: la situazione di fatto non può prevalere sulla registrazione formale al catasto quando si tratta di agevolazioni fiscali di stretta interpretazione come quella per l’abitazione principale.

È possibile ottenere l’esenzione IMU per ‘abitazione principale’ su due appartamenti contigui ma accatastati separatamente, se vengono usati come un’unica casa?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la normativa IMU è molto chiara e permette l’esenzione solo per una singola unità immobiliare iscritta (o iscrivibile) come tale nel catasto. L’unione di fatto non è sufficiente.

Ai fini dell’esenzione IMU, conta di più l’utilizzo effettivo dell’immobile o la sua registrazione al catasto?
Conta esclusivamente la registrazione al catasto. La Corte ha stabilito che le risultanze catastali sono l’elemento primario e decisivo per l’applicazione del beneficio, superando qualsiasi considerazione sull’utilizzo concreto dell’immobile.

La regola sull’esenzione IMU per l’abitazione principale è diversa da quella che valeva per la vecchia ICI?
Sì, è nettamente diversa. Mentre per l’ICI la giurisprudenza ammetteva l’agevolazione per più unità immobiliari usate come unica abitazione, la normativa IMU ha introdotto una limitazione inequivocabile a una sola unità immobiliare catastalmente identificata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21914 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21914 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18093/2022 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso la Cancellaria della Corte Suprema di Cassazione e rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti-

avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. della LOMBARDIA n. 1697/2022 depositata il 27/04/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/05/2024 dal

Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE

con la sentenza n. 1697/4/2022, notificata in data 9 maggio 2022, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, in riforma della sentenza di primo grado, annullava gli avvisi di accertamento impugnati in materia di IMU/TASI ritenendo che gli immobili siti in INDIRIZZO di cui al foglio 7 particella 1163 sub 1 e sub 2 costituivano un’unica unità abitativa adibita ad abitazione principale dei coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME;

contro

detta sentenza propone ricorso per cassazione affidato a un unico motivo il Comune di Limido Comasco;

NOME COGNOME ed NOME COGNOME resistono con controricorso;

entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative;

CONSIDERATO CHE

1 con un unico motivo il Comune ricorrente lamenta, ex art. 360, n. 3, cod. proc. civ. violazione di legge e falsa applicazione di norme di diritto, con particolare riferimento alle disposizioni dettate dall’art. 13 del d.l. 201/2011. Assume che la C.T.R. aveva offerto una interpretazione errata della normativa dettata in tema di IMU, con particolare riferimento all’individuazione degli immobili esonerati dal pagamento del tributo in quanto qualificati come ‘abitazione principale’ risultando evidente che il tenore letterale della disposizione di cui al citato art. 13 non lasciava dubbi, né possibilità di interpretazioni analogiche e/o estensive di sorta, sulla imprescindibile rilevanza delle risultanze catastali ai fini della individuazione dell’unica unità immobiliare cui è possibile attribuire l’ esenzione;
2. il motivo è fondato e merita accoglimento. Secondo l’orientamento di questa Corte, in tema di ICI, il contemporaneo utilizzo di più unità immobiliari consente l’applicazione, per tutte, dell’aliquota agevolata (trasformatasi in totale esenzione, dal 2008, ex art. 1, d.l. n. 93 del 2008) prevista per l’abitazione principale, sempre che il derivato complesso abitato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il loro numero, ma l’effettivo impiego ad abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato, ferma restando la spettanza della detrazione di cui all’art. 8, comma 2, del d.lgs. n. 504 del 1992 una sola volta per tutte le unità (vedi Cass., Sez. 6-5, 25 giugno 2019, n. 17015, che ha cassato la sentenza della C.T.R per aver ritenuto necessario, ai fini delle agevolazioni sull’abitazione principale, l’unitario accatastamento degli immobili);
3. questa, però, Corte ha già rilevato l’inapplicabilità di tale conclusione, riferita ad unità immobiliari contigue che, pur diversamente accatastate, fossero destinate utilizzate come abitazione principale, con riguardo all’agevolazione prevista per l’IMU dall’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, nella legge 24 dicembre 2011, n. 214 (cfr. Cass., Sez. 6-5, 31 luglio 2018, n. 20368 e Cass., Sez. 6-5, 25 giugno 2019, n. 17015 nonché Cass. 4539/2024). Si è condivi sibilmente osservato che il tenore letterale dell’art. 13, comma 2, è chiaro, diversificandosi in modo evidente dalla previsione sull’ICI in tema di agevolazione relativa al possesso di abitazione principale: la disposizione de qua contiene, difatti, un’inequivocabile limitazione dell’agevolazione ad un’unica unità immobiliare, statuendo che «l’imposta municipale propria non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9» e che per «abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica
unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente»;

pertanto, anche in ragione della natura di stretta interpretazione delle norme agevolative (vedi, ex multis , in tema di ICI, Cass., Sez. 5, 11 ottobre 2017, n. 23833; Cass. sez. 6-5, ord. 3 febbraio 2017, n. 3011), principio condiviso dalla Corte costituzionale (cfr. Corte cost. 20 novembre 2017, n. 242), va ribadita l’impossibilità di estendere all’IMU il preg resso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI con conseguente necessità di limitare ad un’unica unità immobiliare, destinata a d abitazione principale, l’esenzione dall’ IMU;
tenuto conto della chiara ed univoca formulazione dell’art. 13, comma 2, d.l. 201/2011, e poiché nella specie è pacifico che i coniugi COGNOME, sono proprietari di due distinti immobili separatamente censiti in categoria A/2, uno solo può essere considerato abitazione principale, per cui l’altro deve essere assoggettato ad IMU all’aliquota ordinaria;

6. il legislatore, a fronte della evidente necessità di ricondurre il godimento del beneficio ad un dato oggettivo, numerico e non interpretabile, facilmente verificabile ha, infatti, dato rilievo unicamente ai dati relativi alla iscrizione catastale unitaria dell’immobile in relazione al quale il contribuente intende godere dell’esenzione in parola mentre il riferimento alla ‘iscrivibilità’ catastale dell’immobile come ‘unica unità immobiliare’, contrariamente a quanto affermato dai contribuenti nelle difese in atti, deve necessariamente essere ritenuta una ipotesi residuale, limitata a situazioni in cui l’immobile, per qualsiasi motivo, non sia ancora stato iscritto al catasto edilizio, mentre se il fabbricato è già iscritto nel catasto edilizio urbano con proprie determinate caratteristiche di identificazione, classificazione, consistenza e valore, non può essere data rilevanza alcuna ad una sua eventuale differente e potenziale ‘iscrivibilità’, e ciò allo scopo evidente di non
rendere prive di rilievo le risultanze catastali che, nel sistema tributario, quanto ai tributi locali quale quello in esame, rappresentano elemento primario e decisivo di riferimento;

il ricorso deve, quindi, essere accolto confermandosi il principio di diritto per cui ‘in tema di IMU, l’esenzione dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale, in virtù del chiaro tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201/2011, conv. in legge n. 214/2011 (ai sensi del quale per «abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare …..») e non può essere estesa, in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione ad ulteriori unità immobiliari contigue, di fatto unificate ed utilizzate anche esse come abitazione principale ‘;
la sentenza impugnata va, pertanto, cassata, e non essendo necessario, alla luce della disciplina IMU, alcun accertamento di fatto – risultando dovute ex lege anche le sanzioni in quanto in ragione del chiaro quadro normativo deve escludersi una situazione di oggettiva incertezza -la causa può essere decisa nel merito con rigetto del ricorso originario;

le spese del giudizio di merito possono essere integralmente compensate, mentre le spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza;

P.Q.M.

la Corte, in accoglimento del ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso originario; dichiara integralmente compensate le spese dei giudizi di merito; condanna i controricorrenti al pagamento, in favore del ricorrente Comune, delle spese del giudizio di legittimità liquidate in euro 1.500,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi ed oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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