Esenzione IMU abitazione principale: no se non è unica

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28478/2025, ha negato l’esenzione IMU abitazione principale a una contribuente che aveva unito di fatto più immobili contigui senza però procedere alla loro fusione catastale. Secondo la Corte, il requisito dell’iscrizione come ‘unica unità immobiliare’ è sostanziale e non può essere superato dalla situazione di fatto. La successiva regolarizzazione catastale non ha efficacia retroattiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Abitazione Principale: La Fusione Catastale è Indispensabile

L’esenzione IMU abitazione principale è uno dei benefici fiscali più rilevanti per i proprietari di immobili in Italia. Tuttavia, la sua applicazione può diventare complessa quando l’abitazione è composta da più unità immobiliari contigue. Con la recente ordinanza n. 28478/2025, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per beneficiare dell’esenzione, non è sufficiente l’utilizzo di fatto come unica abitazione, ma è indispensabile che gli immobili risultino fusi anche al catasto come un’unica unità. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una contribuente riceveva un avviso di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2012, con cui un Comune contestava il mancato pagamento del tributo su quattro immobili. Tali immobili, sebbene acquistati per ampliare l’abitazione principale della contribuente e di fatto utilizzati come un’unica residenza familiare, risultavano ancora catastalmente distinti.
La Commissione Tributaria Provinciale prima, e quella Regionale poi, avevano dato ragione alla contribuente. I giudici di merito avevano ritenuto che l’utilizzo effettivo e unitario degli immobili come abitazione principale fosse un elemento prevalente rispetto al dato formale della mancata unificazione catastale, considerato una mera formalità. Di conseguenza, avevano riconosciuto il diritto all’agevolazione. Il Comune, non condividendo tale interpretazione, ha presentato ricorso in Cassazione.

Il Principio di Diritto sulla Esenzione IMU Abitazione Principale

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, ribaltando completamente la decisione dei giudici di merito. Il punto centrale della controversia ruota attorno all’interpretazione dell’art. 13, comma 2, del D.L. 201/2011, che definisce l’abitazione principale come ‘l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare’.
Secondo gli Ermellini, il tenore letterale della norma è inequivocabile. Il legislatore ha posto un requisito preciso e non derogabile: l’immobile deve essere accatastato come una sola unità. La situazione di fatto, ovvero l’unificazione e l’utilizzo unitario degli spazi, non è sufficiente a superare la pluralità di unità immobiliari risultante dai registri catastali.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha specificato che i dati catastali non sono una semplice formalità, ma costituiscono un elemento essenziale per l’attività di controllo e accertamento fiscale. La normativa IMU, a differenza della precedente ICI, richiede esplicitamente che l’immobile risulti come unica unità iscritta o iscrivibile al catasto. Questa previsione, data la natura di stretta interpretazione delle norme agevolative, non può essere estesa a situazioni non espressamente contemplate.
La fusione catastale, avvenuta nel caso di specie solo nell’aprile del 2018, non può avere effetto retroattivo. La sua efficacia decorre esclusivamente dalla data della variazione, non potendo sanare la situazione pregressa per l’annualità d’imposta 2012. Pertanto, la CTR ha errato nel considerare la situazione di fatto rilevante ai fini dell’esonero fiscale, ignorando il requisito sostanziale imposto dalla legge.

Conclusioni

La pronuncia della Cassazione offre un chiarimento definitivo: per ottenere l’esenzione IMU abitazione principale su immobili contigui, è necessario che questi siano formalmente fusi in un’unica unità immobiliare al catasto. I contribuenti che si trovano in una situazione simile devono provvedere tempestivamente alla regolarizzazione catastale tramite una dichiarazione DOCFA. Attendere o fare affidamento sull’utilizzo di fatto espone al rischio concreto di vedersi negare il beneficio fiscale e di subire accertamenti da parte dei Comuni, con conseguente pagamento di imposte, sanzioni e interessi.

È possibile ottenere l’esenzione IMU per più immobili contigui usati come un’unica abitazione principale, anche se non sono fusi catastalmente?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’esenzione spetta solo se l’immobile risulta iscritto al catasto come un’unica unità immobiliare. La situazione di fatto non è sufficiente.

La fusione catastale effettuata in un momento successivo ha effetto retroattivo per gli anni d’imposta precedenti?
No, la modifica catastale assume rilevanza solo a partire dalla data in cui viene effettuata la variazione. Non può sanare la situazione per le annualità pregresse.

Ai fini dell’esenzione IMU, il dato catastale è considerato una semplice formalità o un requisito sostanziale?
Secondo la Corte, il dato catastale non è una mera formalità, ma un elemento essenziale e un requisito sostanziale per poter beneficiare dell’agevolazione fiscale sull’abitazione principale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28478 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28478 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18071/2021 R.G. proposto da :

COMUNE CIAMPINO, con l’avvocato NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

NOME COGNOME, con l ‘avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-resistente- avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio, in ROMA n. 4282/2020 depositata il 23/12/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La Commissione Tributaria Provinciale di Roma – con la sentenza n. 6786/2019 depositata il 14 maggio 2019 – ha accolto il ricorso presentato da NOME COGNOME in relazione all’ avviso di accertamento per l’ IMU anno 2012, in relazione a quattro immobili siti in Ciampino INDIRIZZO, qualificati fin dall’acquisto come abitazione principale e pertinenze per l’ampliamento dell’abitazione

principale contigua (sita in INDIRIZZO), con il quale era stato contestato l’omesso pagamento del tributo, per un importo pari ad euro 296,00, oltre sanzioni (euro 88,80), interessi (euro 40,36) e spese di notìfica (euro 8,75).

Il Comune RAGIONE_SOCIALE Ciampino ha interposto appello, che è stato rigettato.

La CTR ha difatti ritenuto spettante l’agevolazione ( ex art. 13 di. 201/2011) per l’abitazione principale, in quanto l’acquisto degli immobili in contestazione era stato effettuato in funzione dell’annessione, all’abitazione principale, non avente caratteristiche di lusso, nella quale risiede ed ha il domicilio abituale l’intero nucleo familiare, considerando il dato dell’unificazione catastale non attuata, rispetto all’agevolazione IMU un dato meramente formale, dal quale può pertanto prescindersi, riconoscendo dunque valenza dirimente all’effettivo utilizzo del bene.
Il comune ha formulato ricorso per cassazione affidato ad unico motivo.

La contribuente è rimasta intimata.

Il Comune RAGIONE_SOCIALE Ciampino ha depositato memoria.

La contribuente ha depositato memoria in data 2 agosto 2022.

Con ordinanza interlocutoria del 15/09/2002 la causa è stata rinviata a nuovo ruolo.

Il comune ha depositato nuova memoria in data 3 ottobre 2025.

RAGIONI DELLA DECISIONE

In primo luogo, deve evidenziarsi che la contribuente ha depositato memoria in data 2 agosto 2022, come tale inammissibile, a fronte di ricorso notificato il 23 giugno 2021, in relazione al quale la costituzione in giudizio avrebbe dovuto essere effettuata entro il termine perentorio di quaranta giorni, ex art. 370 c.p.c.

Con l’unico motivo del ricorso il Comune di Ciampino deduce violazione e falsa applicazione del l’ art. 13 comma 2, DL. 201/2011 in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., per essere stata riconosciuta l’esenzione malgrado l’immobile non risulti accatastato come unica unità immobiliare per cui, in mancanza di presentazione di dichiarazione DOCFA al fine di dichiarare la fusione dei cespiti avvenuta solo in data 11.4.2018- gli immobili risultavano accatastati separatamente, senza le risultanze catastali alcun collegamento fra loro, con conseguente inapplicabilità della norma agevolativa, di stretta interpretazione.
Secondo il Comune, la sentenza impugnata è illegittima perché ha riconosciuto l’agevolazione IMU ad unità immobiliari contigue di proprietà della signora COGNOME, sebbene queste fossero catastalmente distinte e non ancora fuse in un’unica unità al momento dell’annualità d’imposta 2012, mentre la normativa richiede che l’immobile risulti iscritto o iscrivibile come unica unità immobiliare per poter beneficiare dell’esenzione IMU, e atteso che nel caso specifico la fusione catastale è avvenuta solo nell’apri le 2018.
Non essendo intervenuta alcuna comunicazione formale (DOCFA) all’Agenzia del Territorio prima di quella data, non poteva essere riconosciuto il trattamento agevolato per gli anni precedenti. Il Comune ribadisce invece che i dati catastali sono elementi essenziali per l’attività di controllo e accertamento fiscale e dunque il dato catastale non è una mera formalità, come argomentato dalla CTR. Ciò anche in considerazione del fatto che la disciplina dell’IMU si differenzia in modo significativo da quella dell ‘ICI, e che le agevolazioni fiscali debbano essere interpretate in modo restrittivo.
Questa Corte si è già pronunciata sul tema, affermando in fattispecie in cui si poneva il medesimo problema, che ‘in tema di IMU, l’esenzione dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale, in virtù del chiaro

tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201/2011, conv. in legge n. 214/2011 (ai sensi del quale per «abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare …..») e non può e ssere estesa, in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione ad ulteriori unità immobiliari contigue, di fatto unificate ed utilizzate anche esse come abitazione principale’ (Cass. 02/08/2024, n. 21914).

La CTR ha indi errato nel ritenere che la situazione di fatto di unificazione degli immobili fosse rilevante ai fini dell’esonero dal pagamento della imposta immobiliare. Né può valere a tal fine, ovviamente, la successiva modifica catastale, che assume invece rilevanza a partire dalla data della variazione stessa.

Il motivo va conseguentemente accolto.

Ne segue l’accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza impugnata. Non essendo necessari accertamenti fattuali, sussistono i presupposti per la decisione nel merito ex art.384 c.p.c., con rigetto del ricorso originario

In una valutazione complessiva del giudizio, si ritiene sussistere giustificati motivi per compensare le spese di giudizio, atteso il maturare dell’orientamento in corso di causa .

P.Q.M.

La Corte cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito rigetta l’originario ricorso della contribuente.

Compensa le spese d ell’intero giudizio.

Così deciso in Roma, il 17/10/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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