Esenzione IMU abitazione principale: no a due unità

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10216/2025, ha negato l’esenzione IMU abitazione principale a un contribuente che utilizzava due appartamenti adiacenti, ma distintamente accatastati, come un’unica dimora. Secondo la Corte, la normativa IMU è restrittiva e richiede che l’abitazione principale corrisponda a una singola unità immobiliare catastale, a differenza della precedente disciplina ICI. La semplice unione di fatto e la potenziale ‘iscrivibilità’ come unità singola non sono sufficienti per ottenere il beneficio fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Abitazione Principale: No al Beneficio per Due Unità Immobiliari Contigue

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha stabilito un principio fondamentale in materia di esenzione IMU abitazione principale. Anche se due appartamenti adiacenti vengono utilizzati di fatto come un’unica dimora, l’agevolazione fiscale non spetta se le unità immobiliari rimangono formalmente distinte al catasto. Questa decisione chiarisce l’interpretazione restrittiva della normativa IMU, segnando una netta differenza rispetto al passato.

I Fatti del Caso: Due Appartamenti, un’Unica Casa

Il caso ha origine da un avviso di accertamento notificato dal Comune di Napoli a un contribuente. L’ente locale contestava l’insufficiente versamento dell’IMU per l’anno 2013, negando l’esenzione per l’abitazione principale. Il contribuente, infatti, pur avendo fissato la propria residenza in due appartamenti contigui e funzionalmente uniti, li manteneva iscritti al catasto come due distinte unità immobiliari. Il Comune, pertanto, disconosceva il diritto al beneficio fiscale, richiedendo il pagamento dell’imposta.

La Decisione dei Giudici di Merito: un Approccio “Sostanziale”

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione al contribuente. Secondo i giudici di merito, non era rilevante che gli immobili non fossero formalmente accatastati come un’unica unità. Ciò che contava era la loro “iscrivibilità” unitaria, ovvero la presenza di caratteristiche intrinseche ed estrinseche che ne consentivano l’accatastamento come singola abitazione. Questo approccio privilegiava la situazione di fatto (l’uso unitario come dimora) rispetto alla situazione formale (la separata iscrizione catastale).

La Svolta della Cassazione sulla esenzione IMU abitazione principale

La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente la decisione dei giudici di merito, accogliendo il ricorso del Comune. Gli Ermellini hanno affermato che, in tema di IMU, la norma è chiara e di stretta interpretazione. L’articolo 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011, definisce l’abitazione principale come “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare”. Questa formulazione, secondo la Corte, impone una limitazione inequivocabile: l’agevolazione spetta per una sola unità immobiliare.

Le motivazioni: la netta differenza tra ICI e IMU

La Corte ha sottolineato come la disciplina IMU si discosti in modo evidente da quella precedente relativa all’ICI. Mentre per l’ICI la giurisprudenza aveva ammesso un’interpretazione più estensiva, consentendo in certi casi di considerare unitariamente più immobili contigui, per l’IMU il legislatore ha volutamente introdotto un limite preciso. La norma richiede esplicitamente che si tratti di un'”unica unità immobiliare”. Di conseguenza, l’orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI non può essere trasposto alla nuova imposta. L’esenzione, data la sua natura agevolativa, non può essere estesa per analogia a situazioni non espressamente previste, come quella di più unità contigue utilizzate come abitazione principale ma non fuse catastalmente.

Le conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

Questa pronuncia ha importanti conseguenze pratiche per i contribuenti. Per poter beneficiare dell’esenzione IMU abitazione principale, non è sufficiente utilizzare più unità immobiliari adiacenti come se fossero una sola. È indispensabile procedere alla fusione catastale, affinché l’immobile risulti formalmente come un’unica unità. In assenza di tale adempimento, l’agevolazione fiscale non può essere riconosciuta, anche se l’utilizzo di fatto è unitario. I proprietari di immobili in questa condizione devono quindi regolarizzare la propria posizione catastale per evitare accertamenti da parte dei Comuni.

È possibile ottenere l’esenzione IMU per l’abitazione principale se questa è composta da due appartamenti separati al catasto ma utilizzati come un’unica casa?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la normativa IMU richiede espressamente che l’abitazione principale corrisponda a una singola unità immobiliare iscritta, o almeno iscrivibile, come tale nel catasto. L’unione di fatto non è sufficiente per ottenere il beneficio.

Cosa significa che un immobile è “iscrivibile” come unica unità immobiliare ai fini dell’esenzione IMU?
Significa che l’immobile possiede le caratteristiche strutturali per essere registrato al catasto come un’unica unità. Tuttavia, la sentenza chiarisce che questa mera potenzialità non basta se, di fatto, gli immobili rimangono iscritti separatamente. Per godere dell’esenzione, l’unità deve essere formalmente unica.

L’orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI, più favorevole al contribuente, è ancora valido per l’IMU?
No. L’ordinanza stabilisce che il testo di legge sull’IMU è inequivocabilmente più restrittivo di quello sull’ICI. Pertanto, la giurisprudenza precedente, che in alcuni casi ammetteva l’esenzione per più unità contigue, non può essere applicata all’IMU.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10216 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10216 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28396/2021 R.G., proposto

Comune di Napoli, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME e dall’Avv. NOME COGNOME entrambi con studio in Napoli (presso gli Uffici dell’Avvocatura Comunale), elettivamente domiciliato presso l’Avv. NOME COGNOME con studio in Roma (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni del presente procedimento: EMAIL ), giusta procura in allegato al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

COGNOME NOME;

INTIMATO

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Campania il 7 aprile 2021, n. 3009/11/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 25 marzo 2025 dal Dott. NOME COGNOME

RILEVATO CHE:

ICI IMU ACCERTAMENTO ABITAZIONE PRINCIPALE UTILIZZO DI DISTINTE UNITÀ CATASTALI

1. Il Comune di Napoli ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Campania il 7 aprile 2021, n. 3009/11/2021, la quale, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione di avviso in rettifica del 26 marzo 2018, prot. n. 290037/119, per insufficiente versamento dell’I MU relativa a ll’anno 2013 nella misura complessiva di € 2.270,00 nei confronti di NOME COGNOME con riguardo alla proprietà dell’abitazione in Napoli alla INDIRIZZO consistente in due appartamenti adiacenti in catasto con le particelle 433 sub. 5 e 433 sub. 6 del folio 36, ove NOME COGNOME aveva fissato la propria residenza, in conseguenza del disconoscimento dell’esenzione per l’abitazione principale, ha rigettato l’appello proposto da l Comune di Napoli nei confronti di NOME COGNOME avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Napoli il 24 giugno 2019, n. 7610/32/2019, senza alcuna statuizione sulle spese giudiziali per la contumacia della controparte.
2. Il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure -che aveva accolto il ricorso originario del contribuente sul rilievo che: « Nel caso in esame non si tratta, né è stato dedotto, di immobili non accatastabili unitariamente, ma solo di immobili non accatastati. Orbene come hanno rilevato i primi giudici non si comprenderebbe nella interpretazione fatta propria dall’ente appellante il senso dell’aggettivo “iscrivibile” contrapposto ad “iscritto” se non nella sussistenza per l’immobile di quelle caratteristiche intrinseche ed estrinseche che consentano allo stesso di essere accatastato come unica unità immobiliare. (…) Ai fini Imu, è la norma a richiedere che l’abitazione principale sia un’unica unità immobiliare, negando il diritto all’esenzione a due unità contigue utilizzate
congiuntamente se non iscritte o non iscrivibili al catasto unitariamente. Ma il tenore letterale della norma in esame, con riferimento al presupposto della “iscrivibilità” come alternativo alla “iscrizione” non impone che le unità siano anche accatastate unitariamente, bastando che ne sussistano i presupposti ».

NOME COGNOME è rimasto intimato.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato ad un unico motivo, col quale si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1 3, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, in relazione all’art. 360 , primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato affermato che, « sulla base del riportato disposto normativo, l’agevolazione non si limiterebbe soltanto all’immobile iscritto in catasto ma si estenderebbe anche all’immobile iscrivibile in catasto come unica unità immobiliare; cioè all’unità immobiliare strutturalmente e funzionalmente unificabile spetterebbe l’agevolazione. Sicché, la norma, laddove parla di applicabilità dell’agevolazione ad una sola unità immobiliare, andrebbe intesa nel senso che debba escludersi che due unità immobiliari, non strutturalmente e funzionalmente unificabili, possano essere destinate ad abitazione principale ».
1.1 Il predetto motivo è fondato.

1.2 La Commissione Tributaria Regionale ha affermato che, sulla base del riportato disposto normativo, l’agevolazione non si limiterebbe soltanto all’immobile iscritto in catasto ma si estenderebbe anche all’immobile ‘ iscrivibile ‘ in catasto come unica unità immobiliare; cioè all’unità immobiliare strutturalmente e funzionalmente unificabile spetterebbe l’agevolazione. Sicché, la norma, laddove parla di applicabilità

dell’agevolazione ad una sola unità immobiliare, andrebbe intesa nel senso che debba escludersi che due unità immobiliari, non strutturalmente e funzionalmente unificabili, possano essere destinate ad abitazione principale.

1.3 In materia di IMU, i l tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, è chiaro, diversificandosi in modo evidente dalla previsione sull’ICI in tema di agevolazione relativa al possesso di abitazione principale: la disposizione de qua contiene, difatti, un’inequivocabile limitazione dell’agevolazione ad un’unica unità immobiliare, statuendo che: « L’imposta municipale propria non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 »; e che: « Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente ».
Ne consegue, pertanto, anche in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme agevolative, l’impossibilità di estendere all’ IMU il pregresso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI (Cass., Sez. 5^, 12 febbraio 2010, n. 3397; Cass., Sez. 5^, 19 maggio 2010, n. 12269; Cass., Sez. 5^, 7 ottobre 2011, n. 20567; Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2014, n. 15198; Cass., Sez. 6^-5, 6 aprile 2017, n. 9030; Cass., Sez. 6^-5, 25 giugno 2019, n. 17015; Cass., Sez. 6^-5, 22 febbraio 2021, n. 4727; Cass., Sez. Trib., 24 marzo 2023, n. 8551; Cass., Sez. Trib., 20 febbraio 2024, n. 4530) e la necessità di limitare ad un’unica unità
immobiliare, destinata ad abitazione principale, l’esenzione dall’ IMU (Cass., Sez. 6^-5, 31 luglio 2018, n. 20368).

1.4 Pertanto, in tema di IMU, secondo il chiaro tenore dell’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, l’esenzione dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e, stante la natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione, non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch’esse come abitazione principale (in termini: Cass., Sez. 6^-5, 31 luglio 2018, n. 20368; Cass., Sez. Trib., 20 febbraio 2024, n. 4530). 2. Pertanto, valutandosi la fondatezza del motivo dedotto, il ricorso può trovare accoglimento e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania ( ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 25 marzo

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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