Esenzione IMU abitazione principale: conta il catasto

Un contribuente ha unito di fatto due unità immobiliari contigue, utilizzandole come unica abitazione principale. Tuttavia, non avendole fuse al catasto per l’anno d’imposta in questione, si è visto negare l’esenzione IMU. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione del Comune, stabilendo che per l’esenzione IMU abitazione principale è indispensabile che l’immobile risulti come un’unica unità immobiliare nel catasto edilizio urbano. La situazione di fatto è irrilevante se non corrisponde alla registrazione formale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU Abitazione Principale: La Fusione Catastale è Decisiva

Molti proprietari decidono di acquistare un immobile adiacente a quello in cui già vivono per ampliare la propria casa. Spesso, questi due appartamenti vengono uniti di fatto, abbattendo un muro e creando un unico, grande spazio abitativo. Ma cosa succede ai fini fiscali? È sufficiente questa unione materiale per beneficiare dell’esenzione IMU abitazione principale? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che la forma prevale sulla sostanza: senza una fusione catastale ufficiale, l’agevolazione non spetta.

I Fatti del Caso: Due Appartamenti, Un’Unica Casa?

Il caso ha origine da un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune per l’anno 2015. L’ente contestava a un contribuente il pagamento solo parziale dell’imposta. Il proprietario si è opposto, sostenendo di avere diritto all’esenzione totale poiché, già dal 2011, aveva acquistato un’unità immobiliare contigua a quella che già possedeva, unendole di fatto per creare la sua abitazione principale, dove viveva stabilmente con la sua famiglia.

Il Comune, tuttavia, ha insistito sul punto che la fusione catastale ufficiale delle due unità era avvenuta solo nel 2018, ben dopo l’anno d’imposta contestato. Pertanto, nel 2015, i due immobili risultavano ancora formalmente distinti.

Il Percorso Giudiziario: Dalle Commissioni Tributarie alla Cassazione

Nei primi due gradi di giudizio, le corti tributarie avevano dato ragione al contribuente. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano ritenuto che la documentazione prodotta (atto di compravendita, SCIA, certificati di residenza) fosse sufficiente a dimostrare l’utilizzo unitario dell’immobile come abitazione principale fin dal 2011, rendendo legittima l’esenzione.

Insoddisfatto, il Comune ha portato la questione dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando una violazione della normativa IMU.

Le Motivazioni della Cassazione sull’Esenzione IMU Abitazione Principale

La Corte di Cassazione ha ribaltato le decisioni precedenti e accolto il ricorso del Comune. Il ragionamento dei giudici si fonda su un’interpretazione letterale e rigorosa della legge. L’articolo 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011 definisce l’abitazione principale come ‘l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare‘.

Secondo la Suprema Corte, questo requisito è tassativo. La norma, avendo natura agevolativa, deve essere interpretata in modo stretto. Pertanto, l’esenzione non può essere estesa a più unità immobiliari, anche se contigue e di fatto unificate, se queste risultano ancora separatamente iscritte al catasto. La situazione di fatto, ovvero l’utilizzo concreto come unica abitazione, non è sufficiente a superare il dato formale della registrazione catastale.

Inoltre, la Corte ha specificato che la successiva modifica catastale, avvenuta nel 2018, non può avere efficacia retroattiva. La sua validità decorre solo dalla data della variazione stessa, non sanando gli anni precedenti.

Conclusioni: Cosa Imparare da questa Sentenza

La decisione della Cassazione offre un’importante lezione pratica per tutti i proprietari di immobili: per ottenere i benefici fiscali legati all’abitazione principale, non basta agire sulla realtà materiale dell’immobile, ma è fondamentale allineare tempestivamente la situazione catastale. La fusione formale di due unità immobiliari non è un mero adempimento burocratico, ma un presupposto indispensabile per l’esenzione IMU abitazione principale. Chi intende unire due immobili deve quindi provvedere quanto prima alla relativa variazione catastale per evitare spiacevoli sorprese fiscali negli anni a venire. La sentenza riafferma il principio secondo cui, in materia di agevolazioni fiscali, il dato formale e documentale prevale sulla situazione di fatto.

È sufficiente unire di fatto due appartamenti contigui e viverci per ottenere l’esenzione IMU come abitazione principale?
No, non è sufficiente. Secondo la Corte di Cassazione, per beneficiare dell’esenzione è indispensabile che l’immobile sia iscritto al catasto come un’unica unità immobiliare. La situazione di fatto non prevale sul dato formale della registrazione.

La fusione catastale di due immobili ha effetto retroattivo ai fini dell’IMU?
No. La modifica catastale assume rilevanza giuridica e fiscale solo a partire dalla data in cui viene effettuata la variazione. Non può essere applicata retroattivamente per sanare periodi d’imposta precedenti.

Come interpreta la legge la nozione di ‘abitazione principale’ per l’esenzione IMU?
La legge la interpreta in modo restrittivo e formale. Per ‘abitazione principale’ si intende un’unica unità immobiliare iscritta come tale nel catasto edilizio urbano. L’agevolazione non è estensibile a più unità immobiliari, anche se di fatto unite e utilizzate come unica dimora.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28460 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28460 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18027/2023 R.G. proposto da

COMUNE RAGIONE_SOCIALE CIAMPINO, con l’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

: NOME

-ricorrente-

contro

SCALERA NOME

-intimato- avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio, ROMA n. 813/2023 depositata il 17/02/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Comune di Ciampino ha emesso un avviso di accertamento IMU nei confronti del contribuente, contestando un pagamento parziale dell’imposta per l’anno 2015 .

Il contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo che l’immobile era da considerarsi abitazione principale in quanto, fin dal 2011, aveva acquistato un’unità immobiliare contigua a quella già in suo possesso,

unendole di fatto e vivendoci stabilmente con il proprio nucleo familiare.

Il Comune ha ritenuto invece che l’agevolazione non fosse applicabile poiché la fusione catastale ufficiale delle due unità era avvenuta solo nel 2018, quindi dopo l’anno d’imposta contestato.

In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale di Roma ha accolto il ricorso con la sentenza n. 17702/2019, depositata in data 07/11/2019, affermando che le due unità erano comunque già ascrivibili come un unico immobile e che il contribuente aveva fornito prove sufficienti della dimora e della residenza.

Il Comune ha impugnato la sentenza, e la Corte di Giustizia Tributaria del Lazio ha respinto l’appello, confermando che il contribuente, con la documentazione presentata (atto di compravendita, SCIA, certificazioni di residenza e stato di famiglia), aveva dimostrato l’utilizzo unitario dell’immobile già a partire dal 2011, rendendo legitt imo il riconoscimento dell’agevolazione IMU.

Avverso la suddetta sentenza di gravame il comune ha proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo.

L’intimato non ha depositato controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con unico motivo di ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 13, comma 2, del decreto-legge. n. 201/2011, in vigore ratione temporis , in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c. Il Comune di Ciampino sostiene che la sentenza emessa dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio sia illegittima perché ha erroneamente riconosciuto l’agevolazione IMU per “abitazione principale” a due cespiti immobiliari contigui di proprietà del Sig. COGNOME, che risultavano ancora separatamente iscritti al Catasto per l’anno d’imposta 2015.
Questa Corte si è già pronunciata sul tema, affermando in fattispecie in cui si poneva il medesimo problema, che ‘in tema di IMU, l’esenzione

dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale, in virtù del chiaro tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201/2011, conv. in legge n. 214/2011 (ai sensi del quale per «abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare …..») e non può essere estesa, in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione ad ulteriori unità immobiliari contigue, di fatto unificate ed utilizzate anche esse come abitazione principale’ (Cass. 02/08/2024, n. 21914).
La CTR ha indi errato nel ritenere che la situazione di fatto di unificazione degli immobili fosse rilevante ai fini dell’esonero dal pagamento della imposta immobiliare. Né può valere a tal fine, ovviamente, la successiva modifica catastale, che assume invece rilevanza a partire dalla data della variazione stessa.

Il motivo va conseguentemente accolto.

Ne segue l’accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza impugnata. Non essendo necessari accertamenti fattuali, sussistono i presupposti per la decisione nel merito ex art.384 c.p.c., con rigetto del ricorso originario

In una valutazione complessiva del giudizio, si ritiene sussistere giustificati motivi per compensare le spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito rigetta l’originario ricorso della contribuente.

Compensa integralmente le spese del giudizio.

Così deciso in Roma, il 17/10/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.