Esenzione IMU A/10: la Cassazione nega il beneficio

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9364/2024, ha stabilito che l’esenzione IMU per l’abitazione principale non si applica agli immobili accatastati come ufficio (categoria A/10), anche se di fatto utilizzati come dimora abituale. Secondo la Corte, la classificazione catastale oggettiva prevale sull’uso effettivo del bene. Per ottenere il beneficio fiscale, il contribuente deve prima impugnare l’atto di classamento e ottenere la variazione della categoria catastale, allineando la situazione formale a quella sostanziale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU A/10: L’Uso di Fatto Non Supera la Categoria Catastale

L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 9364 del 2024 affronta una questione cruciale per molti contribuenti: è possibile ottenere l’esenzione IMU A/10 per un immobile accatastato come ufficio ma utilizzato come abitazione principale? La risposta della Suprema Corte è netta e ribadisce un principio fondamentale del diritto tributario: la classificazione catastale formale prevale sull’utilizzo di fatto del bene. Questo significa che, per beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa, non basta vivere in un immobile, ma è necessario che questo sia correttamente accatastato come residenziale.

I Fatti del Caso

La controversia nasce dall’impugnazione di un avviso di accertamento IMU per l’anno 2012, emesso da un Comune nei confronti di un contribuente. L’atto riguardava un immobile che, sebbene utilizzato dal cittadino come propria abitazione principale, risultava iscritto al catasto nella categoria A/10, destinata a uffici e studi privati. La Commissione Tributaria Provinciale (CTP) aveva inizialmente respinto il ricorso del contribuente. Successivamente, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva riformato la decisione, accogliendo l’appello e riconoscendo il diritto all’esenzione, basandosi su una nozione “materiale” e non formale di abitazione principale. Il Comune, non accettando questa interpretazione, ha proposto ricorso per cassazione, portando la questione dinanzi alla Suprema Corte.

La Questione Giuridica: Uso Effettivo vs. Classamento Catastale

Il nodo centrale del contendere era stabilire quale elemento dovesse prevalere ai fini del riconoscimento dell’agevolazione fiscale per l’abitazione principale: l’effettiva destinazione d’uso dell’immobile (la dimora abituale del nucleo familiare) o la sua classificazione catastale oggettiva? La CTR aveva dato peso all’aspetto sostanziale, ritenendo che la giurisprudenza di legittimità avesse sempre privilegiato la realtà dei fatti rispetto alla formalità del dato catastale. Il Comune, al contrario, sosteneva la violazione delle norme che regolano l’IMU, le quali legano indissolubilmente il concetto di abitazione principale alla sua corretta iscrizione catastale in una categoria abitativa.

L’Analisi della Cassazione sull’Esenzione IMU A/10

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza della CTR. I giudici hanno chiarito che, per ottenere l’esenzione IMU A/10, la conformità catastale è un presupposto imprescindibile. L’orientamento secondo cui l’uso di fatto prevale sulla forma non trova applicazione in questo contesto. La normativa fiscale, in particolare l’art. 13 del D.L. n. 201/2011, definisce l’abitazione principale come “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare”. Questa formulazione, secondo la Corte, non lascia spazio a interpretazioni: il beneficio fiscale è strettamente legato al dato formale del classamento.

le motivazioni

La Suprema Corte ha fondato la sua decisione su una solida base normativa e giurisprudenziale. In primo luogo, ha evidenziato come la stessa legge sull’IMU preveda metodi di calcolo della base imponibile diversi a seconda della categoria catastale. In particolare, il moltiplicatore di 160, applicato alle rendite degli immobili residenziali (con esclusione esplicita della categoria A/10), dimostra la volontà del legislatore di trattare fiscalmente in modo diverso gli immobili a uso ufficio. Ammettere l’esenzione sulla base del solo utilizzo di fatto creerebbe una disparità di trattamento ingiustificata tra contribuenti e minerebbe la certezza del diritto.
La Corte ha inoltre ribadito un principio consolidato: è onere del contribuente che ritenga errata la classificazione del proprio immobile impugnare l’atto di classamento. Non è possibile, invece, ignorare il dato catastale ai fini fiscali e pretendere un’agevolazione basandosi su una situazione di fatto non regolarizzata. L’oggettiva classificazione catastale è l’elemento che determina il regime fiscale dell’immobile, e finché questa non viene modificata attraverso le procedure previste, essa produce pienamente i suoi effetti.

le conclusioni

La decisione della Cassazione stabilisce un principio chiaro e rigoroso: nessuna esenzione IMU per l’abitazione principale se l’immobile è accatastato come A/10. L’agevolazione fiscale è un diritto che sorge solo se il contribuente opera in piena conformità con le norme di legge, che richiedono l’allineamento tra la situazione di fatto e quella catastale. La conseguenza pratica per i cittadini è evidente: chi vive in un immobile con una categoria catastale non residenziale deve attivarsi per richiederne la variazione presso gli uffici competenti. Solo dopo aver ottenuto un corretto classamento sarà possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa.

Posso ottenere l’esenzione IMU per abitazione principale se vivo in un immobile accatastato come ufficio (A/10)?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’esenzione non spetta in questo caso. Il beneficio fiscale è subordinato alla corretta classificazione catastale dell’immobile in una categoria abitativa.

Ai fini dell’esenzione IMU, è più importante l’uso effettivo dell’immobile o la sua categoria catastale?
La categoria catastale è l’elemento decisivo. Secondo la sentenza, l’oggettiva classificazione catastale prevale sull’uso di fatto dell’immobile ai fini del riconoscimento del trattamento esonerativo.

Cosa deve fare un contribuente che utilizza come abitazione un immobile classificato in una categoria non residenziale come A/10?
Il contribuente ha l’onere di impugnare l’atto di classamento per ottenerne la variazione. Solo dopo aver regolarizzato la situazione catastale e aver allineato la classificazione formale all’uso effettivo, potrà richiedere le agevolazioni fiscali previste.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9364 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9364 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/04/2024

Oggetto: Imu

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24936/2020 R.G. proposto da

Comune di Albano Laziale, in persona del sindaco p.t., rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, presso il cui studio è elettivamente, in Roma, INDIRIZZO

-controricorrente – avverso la sentenza della CTR del Lazio n. 1328/2020 depositata il 27 maggio 2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29 febbraio 2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

RITENUTO CHE

La controversia ha ad oggetto un ‘ impugnativa avverso un avviso di accertamento (n. 685 ) relativo al versamento dell’IMU per l’anno 201 2, emesso dal comune di Albano Laziale ( d’ora in poi ricorrente) nei confronti di NOME COGNOME relativamente ad un immobile accatastato in A/10 e adibito ad abitazione principale.

Il contenzioso si fonda sulla questione se l’ agevolazione ex d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito dall’art. 1, comma 1, della l. 22 dicembre 2011, n. 214 trovi applicazione anche per coloro che risultino risiedere in immobili iscritti nella categoria A/10, adibiti ad uso ufficio. La CTP ha respinto il ricorso.

La CTR, riformando la sentenza di primo grado, ha accolto l’appello dell’odierno controricorrente , affermando il suo diritto all ‘agevolazione , sul presupposto per cui la giurisprudenza di legittimità ha sempre considerato, ai fini de ll’esenzione d a ll’imposta una nozione materiale e non formale di abitazione principale. Da ciò ha tratto la conseguenza che deve essere disattesa la diversa opinione per cui è prevalente in ogni caso la formalità de ll’accatastamento .

Il ricorrente ha proposto ricorso fondato su un unico motivo e depositato memoria, il controricorrente ha proposto controricorso e depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

Con l’unico motivo di impugnazione il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 13 del d.l. n. 201 del 2011, convertiti dalla l. n. 214 del 2011, nonché dell’art. 8, comma 2, del d.lgs. n. 504 del 1992. Deduce come non contestato che, alla data di imposizione del tributo (anno 2012), l’immobile non avesse destinazione abitativa, in quanto censito in catasto fabbricati alla categoria A 10, uso ufficio, e che tale destinazione era stata imposta dalle norme urbanistiche previsto dal RAGIONE_SOCIALE di lottizzazione Miramare.
Si duole che la sentenza impugnata abbia ritenuto come abitazione principale e, quindi, riconosciuto l’agevolazione, per un immobile classificato in A 10, abusivamente adibito a dimora abituale.

2. Il motivo è fondato.

Ai sensi dell’art. 13 , comma 2, del d.l. n. 201 del 2011, all’epoc a vigente «L’imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili …. omissis . L’imposta municipale propria non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali continuano ad applicarsi l’aliquota di cui al comma 7 e la detrazione di cui al comma 10. Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.»
Il comma 4 della medesima disposizione prevede che «Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento ai sensi dell’articolo 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, i seguenti moltiplicatori:

160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10. A decorrere dall’anno 2018, l’abrogazione disposta dal presente comma opera anche nei confronti dei comuni compresi nel territorio della regione Friuli-Venezia Giulia.».

Come si evince dalla normativa sopra riportata, la classificazione in A 10 comporta un diverso calcolo dell’imponibile e ciò, proprio, per la diversa destinazione d’uso .

Si ricorda, poi, che il d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 61, prevede che «il classamento consiste nel riscontrare, con sopralluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell’art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria e alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento». A norma del successivo art. 62 poi: «La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell’unità immobiliare».
Sulla questione centrale del presente giudizio, riguardante la rilevanza o meno della categoria catastale, ai fini del riconoscimento dell’agevolazione prevista per l’abitazione principale, r itiene il Collegio di confermare l’indirizzo giurisprudenz iale formatosi in tema di Ici, secondo cui, ai fini del trattamento esonerativo, rileva l’oggettiva classificazione catastale dell’immobile, per cui l’immobile iscritto come «ufficio-studio», con attribuzione della relativa categoria (A/10), è soggetto all’imposta, non ricorrendo l’ipotesi dell’art. 1, comma 1, del d.l. n. 93 del 2008 (Cass. n. 4467 del 2017, n. 8017 del 2017).
Qualora l’immobile sia iscritto in una diversa categoria catastale, è onere del contribuente, che pretenda l’esenzione, impugnare l’atto di classamento (Cass., Sez. 5, n. 7930 del 20/04/2016; Sez. 5, n. 1704 del 29/01/2016).

Tale orientamento si innesta sul più grande filone giurisprudenziale, in base al quale, ai fini del trattamento esonerativo, è rilevante l’oggettiva classificazione catastale, con la conseguenza che è onere del contribuente, che richieda l’esenzione dall’imposta, impugnare l’atto di classamento (Cass. Sez. 5, n. 10283/2019, Rv. 653370 -01, Sez. 6 –

5, n. 11588/2017, Rv. 644170 -01, precedenti resi in tema di presunta ruralità di fabbricati).

Sulla rilevanza dell’effettiva classificazione catastale anche in materia di IMU si è pronunciata la S.C. (Cass., Sez. 5, n. 34690/2022, Rv. 666398 – 01, in tema di fabbricati classificati o classificabili nelle categorie nelle categorie catastali da E/1 a E/9″).

Se, infatti, spetta all’Amministrazione tracciare il reticolo generale di riferimento delle classi catastali, viceversa, incombe alla parte privata, proprietaria dell’immobile, l’onere di provare i requisiti per una diversa e più corretta classificazione. Resta, in ogni caso, al giudice di merito procedere ad una differente classificazione dell’immobile alla luce di altri elementi comprovanti la natura e le caratteristiche del bene che impongano diversa classificazione rispetto a quelli indicati in comparazione (Cass. Sez. 6 – 5, n. 31239/2017, Rv. 646996 – 01).
Nel caso in esame l’immobile , all’epoca dei fatti di causa , era classificato nella categoria A 10, destinato ad uso ufficio, di fatto utilizzato impropriamente dal controricorrente come abitazione principale, come risulta dal certificato di residenza.

Occorre, poi, fare riferimento, oltre ai precedenti sopra richiamati proprio riguardanti fattispecie analoghe a quella del presente giudizio di immobile destinato ad uso ufficio e di fatto utilizzato come abitazione, anche a un altro arresto di legittimità (Cass. Sez. 5, n. 21332/2008, Rv. 604707 -01) secondo cui non è conforme al dato normativo il principio per il quale l’oggettiva destinazione del bene ad abitazione principale è sufficiente per il riconoscimento dell’agevolazione, non essendo quest’ultima in alcun modo correlata al classamento catastale.
La S.C. ha ritenuto, infatti, che la detrazione d’imposta per l’abitazione principale presuppone il classamento nella corrispondente categoria

catastale, dalla quale e solo da essa, si desumono i valori per la determinaz ione dell’imposta.

In linea con quanto ora esposto, il Collegio intende ribadire che la detrazione d’imposta sull’abitazione principale costituisce un’agevolazione fiscale cui il contribuente ha diritto solo se abbia operato in conformità alle norme di legge che la prevedono.

Il controricorrente nel caso di specie non ha operato in tal senso, non avendo impugnato il precedente classamento in A 10, ma ha ottenuto il rilascio del nulla osta per la variazione catastale solo con la successiva emanazione della l. regionale n. 7 del 2017.

Né si ritiene possa avere rilevanza che l’immobile sia comunque classificato all’interno della categoria A . In tale categoria rientrano, infatti, i beni a destinazione ordinaria, abitazioni con funzioni residenziali o uffici. Nello specifico, nella categoria A 10 rientrano i beni destinati ad uffici e studi privati e, dunque, con una destinazione d’uso diversa dall’abitazione.

Non è un caso, infatti, come si desume dalla normativa sopra riportata, che il metodo di determinazione della base imponibile è differente per gli immobili iscritti alla categoria A 10, proprio in virtù della peculiare destinazione.

La normativa agevolativa in esame, viceversa, riconosce il beneficio al possesso di immobili destinati ad abitazione, presupponendo che il bene sia destinato proprio ad abitazione.

A volere ritenere diversamente, ovvero ammettere la totale irrilevanza della categoria catastale ai fini del riconoscimento dell’agevolazione, si darebbe luogo ad una disparità di trattamento fiscale fra contribuenti dovuta alla diversa incidenza della detrazione fissa su immobili correttamente classificati nella categoria A e altri la cui base imponibile è diversamente calcolata, come per il caso di specie nella A/10 o classificati in una diversa categoria.

Né si ritiene abbia pregio il paventato rischio di violazione del principio di uguaglianza in caso di mancato riconoscimento dell’agevolazione, in rapporto ad «altri soggetti che esercitano la professione in immobili appartenenti alle altre categorie del gruppo A diverse dalla A 10», in quanto il principio di uguaglianza deve trovare applicazione nelle ipotesi in cui i contribuenti abbiano operato in conformità alle norme di legge.

Non può essere, infatti, predicata l’applicazione di un principio di uguaglianza in fattispecie che riposano su un contrasto di fatto con la normativa vigente, a detrimento del principio per cui la legge è uguale per tutti.

Non ha neanche pregio l’invocata rilevanza della revoca della pretesa in sede di autotutela per gli anni 2017- 18, poiché avvenuta a seguito di un mutamento delle condizioni formali legate al rilascio del permesso a costruire.

Da quanto esposto segue l’accoglimento del ricorso, la cassazione della sentenza impugnata e il rigetto dell’originario ricorso.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza, mentre quelle del merito vengono compensate, atteso il consolidarsi della giurisprudenza di legittimità in epoca successiva alla proposizione dell’originario ricorso.

P.Q.M.

La Corte:

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l’originario ricorso;

compensa le spese per i gradi di merito e condanna il controricorrente a pagare al ricorrente le spese di lite del presente giudizio, che liquida nell’importo complessivo di € 2000,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi, rimborso forfettario e accessori di legge.

Così deciso in Roma il 29 febbraio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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