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Esenzione IMU A/10: la Cassazione conferma il no

Una contribuente ha richiesto l’esenzione IMU per un immobile accatastato come A/10 (ufficio), sostenendo di utilizzarlo come abitazione principale. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la classificazione catastale oggettiva è l’unico criterio valido. Poiché la categoria A/10 non è residenziale, non può beneficiare dell’esenzione IMU per l’abitazione principale, indipendentemente dall’uso effettivo. Per ottenere l’agevolazione, è necessario prima impugnare e modificare l’accatastamento dell’immobile.

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU per Immobili A/10: La Cassazione Ribadisce il Principio della Classificazione Catastale

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per molti proprietari di immobili: è possibile ottenere l’esenzione IMU per un immobile accatastato come A/10 (ufficio o studio privato) se di fatto viene utilizzato come abitazione principale? La risposta della Suprema Corte è netta e si fonda su un principio consolidato: ai fini fiscali, ciò che conta è la classificazione catastale oggettiva, non l’uso soggettivo che si fa dell’immobile. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso

Una contribuente si è vista recapitare due avvisi di accertamento dal Comune di Roma: uno per omesso versamento dell’ICI relativa all’anno 2011 e uno per insufficiente versamento dell’IMU per l’anno 2012. Entrambi gli avvisi riguardavano un immobile di sua proprietà, censito in catasto con la categoria A/10.

La contribuente ha impugnato gli atti, sostenendo che l’immobile fosse la sua abitazione principale e, pertanto, avesse diritto alle agevolazioni fiscali previste per la ‘prima casa’. Dopo un esito parzialmente favorevole in primo grado, la Commissione tributaria regionale ha ribaltato la decisione, dando ragione al Comune. Il giudice d’appello ha infatti rilevato che, in base alle risultanze catastali, l’immobile era di proprietà esclusiva della contribuente e, soprattutto, che la sua classificazione nella categoria A/10 precludeva la concessione di qualsiasi agevolazione per l’abitazione principale.

La vicenda è così approdata in Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’esenzione IMU

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso in parte inammissibile e in parte infondato, confermando la decisione della Commissione tributaria regionale. I giudici hanno smontato i due motivi di ricorso presentati dalla contribuente.

Inammissibilità del Primo Motivo

Il primo motivo lamentava un ‘travisamento della prova’, sostenendo che il giudice di secondo grado avesse ignorato le prove della residenza effettiva nell’immobile. La Corte ha ritenuto questo motivo inammissibile perché la contribuente ha errato nel qualificare il vizio. Il travisamento della prova, infatti, non può essere fatto valere come violazione di legge (art. 360, n. 3, c.p.c.), ma attraverso altri specifici rimedi processuali.

Infondatezza del Secondo Motivo sull’esenzione IMU

Il secondo motivo, cuore della questione, denunciava l’erroneità della sentenza d’appello nel ritenere la categoria A/10 incompatibile con le agevolazioni per l’abitazione principale. Anche su questo punto, la Cassazione ha dato torto alla contribuente, ribadendo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha spiegato in modo inequivocabile che, sia per l’ICI sia per l’IMU, il presupposto per ottenere l’esenzione IMU o le agevolazioni per l’abitazione principale è l’oggettiva classificazione catastale dell’immobile. La normativa esclude esplicitamente da tali benefici le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali di lusso (A1, A8 e A9).

Per analogia e per la natura stessa della classificazione, un immobile iscritto come ‘ufficio-studio’ (categoria A/10) è soggetto all’imposta, a prescindere dal fatto che il proprietario lo utilizzi come propria dimora. La destinazione d’uso rilevante ai fini fiscali è quella che risulta dal catasto, non quella di fatto.

La Corte ha sottolineato che l’onere di dimostrare i presupposti per l’esenzione grava sul contribuente. Se un immobile è accatastato come A/10 ma viene usato come abitazione, il proprietario non può semplicemente richiedere l’esenzione; deve prima impugnare l’atto di classamento e ottenere una variazione catastale in una categoria abitativa compatibile (ad esempio, A/2 o A/3). Fino a quando la classificazione A/10 rimane in vigore, l’immobile è legalmente un ufficio e come tale va tassato.

Conclusioni: Cosa Imparare da Questa Decisione

Questa ordinanza è un monito fondamentale per tutti i proprietari di immobili: la classificazione catastale non è una mera formalità, ma un elemento determinante per il regime fiscale. L’uso effettivo di un immobile non può prevalere sulla sua destinazione catastale ai fini dell’esenzione IMU per l’abitazione principale.

La lezione pratica è chiara: se si intende adibire a propria abitazione un immobile accatastato con una categoria non residenziale (come A/10), è indispensabile avviare le procedure per la variazione catastale. Tentare di ottenere le agevolazioni fiscali senza aver prima regolarizzato la situazione catastale è una strategia destinata al fallimento, che può comportare non solo il pagamento delle imposte dovute, ma anche sanzioni per lite temeraria, come accaduto nel caso di specie.

È possibile ottenere l’esenzione IMU per un immobile classificato come A/10 se viene utilizzato come abitazione principale?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’esenzione non è applicabile perché la classificazione catastale A/10 (uffici e studi privati) non è compatibile con l’agevolazione per l’abitazione principale, indipendentemente dall’uso effettivo dell’immobile.

Qual è l’elemento decisivo per l’applicazione dell’esenzione IMU per l’abitazione principale?
L’elemento decisivo è l’oggettiva classificazione in catasto dell’immobile. La legge esclude dall’esenzione le categorie di lusso (A1, A8, A9) e, per sua natura, anche quelle a uso non abitativo come la A/10.

Cosa deve fare un contribuente che utilizza un immobile A/10 come abitazione per ottenere le agevolazioni fiscali?
Il contribuente non può limitarsi a chiedere l’esenzione, ma deve prima impugnare l’atto di classamento per ottenere la modifica della categoria catastale in una residenziale. Fino a quel momento, l’immobile è soggetto a imposta.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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