Esenzione imposte: Cassazione chiarisce su atti con IVA

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 285/2025, ha stabilito un importante principio in materia di esenzione imposte. Ha chiarito che l’agevolazione fiscale sulle imposte ipotecaria e catastale, prevista per gli atti di assegnazione di immobili in edilizia residenziale pubblica, si applica anche quando l’operazione è soggetta a IVA. La Corte ha rigettato la tesi dell’Agenzia delle Entrate, secondo cui l’imponibilità IVA avrebbe comportato il pagamento delle imposte in misura fissa, affermando la prevalenza della norma speciale di esenzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione Imposte Ipotecarie: La Cassazione Conferma l’Agevolazione anche con IVA

L’acquisto di un immobile costruito nell’ambito di programmi di edilizia pubblica residenziale gode di importanti agevolazioni fiscali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su un punto cruciale: la piena applicabilità della esenzione imposte ipotecaria e catastale anche quando l’atto di assegnazione è soggetto a IVA. Questa decisione consolida un orientamento favorevole al contribuente, respingendo l’interpretazione restrittiva dell’Amministrazione Finanziaria.

I Fatti del Caso: La Contesa sull’Agevolazione Fiscale

La vicenda trae origine da un avviso di liquidazione notificato a un cittadino che aveva acquistato un alloggio da una cooperativa edilizia. L’Agenzia delle Entrate contestava la fruizione delle agevolazioni fiscali previste dall’art. 32 del d.P.R. n. 601/1973, sostenendo che l’atto, essendo soggetto a IVA, dovesse scontare anche le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Secondo l’Ufficio, il principio di alternatività IVA-registro, che impone il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa, avrebbe ‘attratto’ nel medesimo regime anche le altre imposte collegate. Il contribuente ha impugnato l’avviso, ottenendo ragione sia in primo che in secondo grado. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

La Questione Giuridica e la Posizione della Cassazione

Il quesito centrale sottoposto alla Corte era se l’imponibilità ai fini IVA di un atto di assegnazione di un immobile in edilizia residenziale pubblica potesse escludere l’applicazione della norma speciale che prevede l’esenzione totale dalle imposte ipotecaria e catastale. L’Amministrazione Finanziaria basava la sua tesi su una presunta subalternità di queste imposte a quella di registro e sulla tassatività delle norme agevolative.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, enunciando un principio di diritto chiaro e definitivo a favore del contribuente.

Esenzione Imposte: L’Autonomia delle Norme di Favore

La Suprema Corte ha stabilito che l’agevolazione prevista dall’art. 32, comma 2, del d.P.R. n. 601/1973 ha una sua autonomia e non può essere neutralizzata dal regime IVA dell’operazione. Il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro (art. 40 d.P.R. n. 131/1986) comporta unicamente che, per gli atti soggetti a IVA, l’imposta di registro si applichi in misura fissa. Tuttavia, questo principio non si estende automaticamente alle imposte ipotecaria e catastale, che sono regolate da una disciplina autonoma.

Le Motivazioni della Sentenza

Il ragionamento della Corte si fonda su diversi pilastri argomentativi. In primo luogo, la norma che concede l’esenzione (art. 32 citato) è una norma speciale, successiva all’introduzione dell’IVA. Se il legislatore avesse voluto escludere dal beneficio gli atti soggetti a IVA, lo avrebbe specificato espressamente. L’ampia formulazione della norma, che si riferisce a ‘tutti gli atti e contratti relativi all’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale’, non consente un’interpretazione restrittiva.

In secondo luogo, la Corte smonta la tesi della ‘subalternità’ delle imposte ipotecaria e catastale rispetto a quella di registro. Si tratta di tributi distinti, con presupposti applicativi differenti. I punti di contatto normativi, come quelli relativi all’accertamento e alla liquidazione, non sono sufficienti a creare un legame di dipendenza tale da far venir meno un’esenzione specificamente prevista per legge.

Infine, la Corte evidenzia l’errore interpretativo dell’Amministrazione Finanziaria nel confondere il principio di alternatività IVA-registro con un inesistente principio di subalternità delle imposte ipo-catastali. Il primo principio opera correttamente, portando l’imposta di registro a misura fissa; il secondo è una mera illazione che non trova fondamento nel diritto positivo. Pertanto, l’esenzione prevista dalla norma speciale rimane pienamente efficace.

Conclusioni

Questa pronuncia della Cassazione rappresenta un punto fermo di grande importanza per i contribuenti coinvolti in operazioni di acquisto di immobili in edilizia residenziale pubblica. Viene definitivamente chiarito che la esenzione imposte ipotecaria e catastale è un diritto che non viene meno per il solo fatto che l’operazione sia imponibile ai fini IVA. La decisione rafforza la certezza del diritto, proteggendo la finalità sociale delle norme agevolative e ponendo un freno a interpretazioni fiscali eccessivamente penalizzanti e non supportate dal dato normativo.

L’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale per l’acquisto di un immobile in edilizia pubblica si applica se l’atto è soggetto a IVA?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che l’esenzione si applica. L’imponibilità ai fini IVA dell’atto di assegnazione non esclude l’applicazione della norma speciale (art. 32, comma 2, d.P.R. n. 601/1973) che prevede l’esenzione da queste due imposte.

Il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro influisce sull’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale?
No, non direttamente. Il principio di alternatività stabilisce che se un atto è soggetto a IVA, l’imposta di registro si paga in misura fissa. Tuttavia, questo non cancella l’autonoma e specifica norma che prevede l’esenzione totale dalle imposte ipotecaria e catastale per gli atti relativi all’edilizia residenziale pubblica.

Perché la Corte di Cassazione ha rigettato la tesi dell’Agenzia delle Entrate?
La Corte ha rigettato la tesi dell’Agenzia perché basata su due errori interpretativi: primo, applicare un’interpretazione restrittiva a una norma di favore la cui ampia formulazione non esclude gli atti soggetti a IVA; secondo, confondere il principio di alternatività IVA-registro con un inesistente principio di ‘subalternità’ delle imposte ipotecaria e catastale a quella di registro.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 285 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 285 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/01/2025

NOME

– intimato – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Sicilia n. 1820/21/2016 depositata in data 09/05/2016, non notificata;

Udita la relazione della causa svolta nell’adunanza camerale del 06/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

NOME impugnava l’avviso di liquidazione notificatogli relativo alla decadenza dalla fruizione delle agevolazioni fiscali di cui all’art. 32

Oggetto: assegnazione

immobile – esenzione

imp. ipotec. e catastale

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29178/2016 R.G. proposto da:

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro tempore rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (PEC: EMAILavvocaturastatoEMAIL)

-ricorrente – contro

del d.P.R. n. 601 del 1973 da applicarsi all’ atto di assegnazione di un alloggio in cooperativa rientrante nei programmi di edilizia economica e popolare pubblica di cui alla L. n. 865 del 1971;

l’Ufficio con tale atto riteneva che il d.l. n. 69 del 1989 disponesse per l’assegnazione di alloggi a soci di cooperativa, oltre alla tassazione iva e dell’imposta fissa di registro, anche la corresponsione delle imposte fisse ipotecarie e catastali in forza della vis attractiva dell ‘ imposta di registro;

il giudice di primo grado accoglieva il ricorso; appellava l’Ufficio;

-con la sentenza gravata di fronte a questa Corte il giudice dell’impugnazione ha rigettato l’appello dell’Amministrazione finanziaria confermando la sentenza della CTP;

ricorre a questa Corte l’Agenzia delle entrate con atto affidato a un solo motivo;

il contribuente è rimasto intimato di fronte a questa Corte;

Considerato che:

la sola doglianza proposta dall’Amministrazione Finanziaria denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 32 del d.P.R. n. 601 del 1973 e dell’art. 40 del d.P.R. n. 131 del 1986 per avere erroneamente la Commissione regionale applicato i benefici di cui alla norma sopra detta nei casi in cui gli atti posti in essere siano assoggettabili ad iva ai sensi dell’art. 40 della legge di registro;

il motivo è infondato;

vengono qui in rilievo le agevolazioni di cui all’art. 66 comma 6 bis lett. a) e c) del d. L. n. 331 del 1993 convertito in L. n. 427 del 1993, vale a dire l’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali ex art. 32 c. 2 del d.P.R. n. 601 del 1973 che nella fattispecie, con l’atto di liquidazione qui impugnato, l’Ufficio disconosce;

il tema non è certo del tutto nuovo nella giurisprudenza di Legittimità; – questa Corte da tempo ha chiarito in plurime decisioni come (si vedano sia Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 30180 del 15/12/2017; sia Cass. Sez. 5, Sentenza n. 20173 del 07/10/2016; sia ancora prima Cass. Sez. 5, Sentenza n. 14800 del 15/07/2015) le agevolazioni consistenti nell’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e

dell’esenzione dalle imposte catastale e ipotecaria, previste dall’art. 32, comma 2, del d.P.R. n. 601 del 1973, si applichino solo agli atti e contratti relativi all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale di cui al titolo IV della l. n. 865 del 1971, affidati a istituti autonomi, cooperative edilizie, società con prevalente partecipazione statale, con esclusione di qualsiasi altro programma, sia pure introdotto da altro ente pubblico, quale una regione;

-infatti, si è osservato che (in termini si rimanda a Cass. Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 25982 del 02/09/2022) la materia delle agevolazioni tributarie ha trovato organica regolamentazione nel d.P.R. n. 601 del 1973, che ha realizzato un sistema fondato sulla regola del numerus clausus , con l’abrogazione, prevista dall’art. 42, di tutte le disposizioni concernenti esenzioni e agevolazioni tributarie diverse da quelle ivi considerate; in siffatto contesto, l’art. 32, comma 2, del d.P.R. citato, nell’estendere determinate agevolazioni (tra cui, in alcuni casi, l’esenzione dall’imposta ipotecaria), agli atti e contratti relativi all’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al titolo IV della l. n. 865 del 1971, non richiama affatto, e non mantiene quindi in vita, le agevolazioni in precedenza previste dall’art. 70 di tale legge, ma stabilisce quelle applicabili agli atti che rispondano ai requisiti espressamente previsti dalla disposizione medesima, e che, pertanto, risultino posti in essere da quei limitati soggetti ai quali la l. n. 865 del 1971 affida l’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale;
con particolare riferimento proprio ai rapporti tra disciplina iva e disciplina delle imposte ipotecarie e catastali, che riguardano esattamente il caso per cui è processo, questa Corte (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 29895 del 30/12/2020) ha ritenuto che in tema di agevolazioni fiscali, l’imponibilità ai fini IVA di un atto non esclude l’applicazione ad esso della norma speciale dell’art. 32, comma 2, del d.P.R. n. 601 del 1973 il quale ha per oggetto l’esenzione dalle imposte catastale e ipotecaria;
deve quindi ritenersi ora definitivamente superato l’orientamento in precedenza espresso dalla isolata pronuncia difforme di questa Corte

(Cass. Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 8094 del 03/04/2018); e ciò anche per le ragioni che seguono;

va premesso come sia ben vero che in presenza dei presupposti di imponibilità ai fini IVA l’applicazione dell’esenzione in argomento potrebbe essere revocata in dubbio, sulla base della considerazione che quel trattamento è stato a suo tempo concepito dal legislatore solo in relazione a cessioni non rilevanti a quei fini. È in tale senso la posizione della prassi dell’Amministrazione Finanziaria (Risoluzione n.127/E del 24 aprile 2002) fondata – come si argomenta in ricorso per cassazione e nella isolata pronuncia di questa Corte sopra ricordata – sul principio di tassatività delle previsioni agevolative, le quali non possono esser oggetto di interpretazione estensiva né tantomeno analogica;
tale interpretazione Erariale esclude l’applicazione del trattamento di favore a causa del mancato, espresso riferimento, nell’art. 32 di cui si tratta agli atti soggetti ad Iva; si prevede infatti nel secondo comma che ‘ gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste al titolo III della legge indicata nel comma precedente e gli atti di concessione del diritto di superficie sulle aree stesse sono soggetti all’imposta di registro in misura fissa e sono esenti dalle imposte ipotecarie e catastali. Le stesse agevolazioni si applicano agli atti di cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei comuni o loro consorzi nonché agli atti e contratti relativi all’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al titolo IV della legge indicata nel primo comma’;
secondo la citata Risoluzione, al fine di individuare l’ambito applicativo del cit. art. 32, non va ignorato che ‘ …l’articolo 32 del D.P.R. 601/73 e successive modificazioni …è informato alla regola del numerus clausus …. quindi per gli atti soggetti ad IVA sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa”;

ebbene, il Collegio non condivide tale interpretazione;

proprio l’omesso richiamo dei soggetti operanti in regime IVA non può averne significato l’esclusione dal suo ambito applicativo, in quanto l’ ampia formulazione della norma agevolativa (successiva all’istituzione dell’IVA ) è riferita genericamente, e quindi senza limitazioni di sorta, a

qualunque categoria di trasferimenti di immobili, purché -intuitivamente – idonei a costituire atti attuativi di un programma pubblico di edilizia residenziale. D’altra parte, l’estensione del trattamento agevolato anche ai trasferimenti soggetti ad IVA non comporterebbe ai fini dell’imposta di registro alcuna macroscopica conseguenza dal punto di vista del gettito o della sussistenza di ‘salti di imposta’ , essendo dovuta in ogni modo sempre in misura fissa detta imposta;

inoltre, ai fini degli altri due tributi che vengono in gioco (ipotecaria e catastale) il beneficio della esenzione prevista dalla norma agevolativa potrebbe giustificarsi – oltreché sulla portata onnicomprensiva dell’art. 32 cit. – anche proprio su di una corretta applicazione del c.d. principio di alternatività Iva-registro (che trova enunciazione nell’ art. 40 del d.P.R. n. 131 del 1986) che non si può tradurre in un supposto (e nel concreto indimostrato) principio di subalternità di dette ultime imposte a quella di registro;
trattasi al contrario di imposte ciascuna afferente ambiti applicativi esattamente e distintamente disegnati dal Legislatore, i cui punti di contatto con la disciplina positiva dell’imposta di registro sono solo quelli desumibili dall’art. 13 del d.lgs. n. 347 del 1990;

esso prevede unicamente che: “per l’accertamento e la liquidazione delle imposte ipotecaria e catastale, per la irrogazione delle relative sanzioni, per le modalità e i termini della riscossione e per la prescrizione…si applicano, in quanto non disposto nel presente testo unico le disposizioni relative all’imposta di registro e all’imposta sulle successioni e donazioni “. La circostanza che tali punti di contatto – e per le limitate funzioni di controllo sopra menzionate – siano non solo con l’imposta di registro, ma anche con la neo-reistituita imposta sulle successioni e donazioni fa concludere per una evidente minore intensità del legame di inscindibilità con l’imposta di registro stessa, anche a ritenere detto legame immanente nell’ordinamento tributario;
in ogni caso, il sopradetto rimando della disposizione appena citata alla funzione di accertamento e liquidazione delle imposte e per la

irrogazione delle relative sanzioni, per le modalità e i termini della riscossione e per la prescrizione o l’analogo rinvio all’art. 2 o 10 del detto decreto (che attengono ai criteri di determinazione della base imponibile) conferma in realtà l’autonomia dei tributi nella loro istituzione e l’ applicazione sul piano oggettivo e soggettivo; non vi è chi non veda che la funzione di accertamento e controllo, procedimentale e dinamica, è certamente materia del tutto differente rispetto ai presupposti di applicazione delle imposte stesse, elementi sostanziali e statici;
se ne desume allora che la connessione tra principio di alternatività suddetto Iva -registro, da un lato, e l’ applicazione delle imposte fisse di trascrizione e catasto dall’altro, ha profilo ed efficacia solo ordinaria e deve ritenersi quindi derogata dalla norma speciale (statuente l’esenzione da dette ultime due imposte) contenuta nell’art. 32 più volte citato;

a conforto dell’impostazione qui sostenuta, si può invocare anche quanto asserito dalla stessa Amministrazione Finanziaria a proposito dell’iscrizione di ipoteca legale a favore dell’ Ente territoriale che è soggetto propulsore dei programmi di edilizia residenziale con riferimento proprio ad una tipologia di atti soggetti ad Iva (in argomento Ris. n. 3/T del 17 luglio 2003 emanata dall’ Agenzia del Territorio, in materia di Edilizia residenziale pubblica) e al l’ art. 32 del d.P.R. n. 601 del 1973;
secondo tale prassi “in considerazione dell’ampia portata e della espressione ivi utilizzata (‘atti e contratti relativi all’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale’), si ritiene che l’iscrizione ipotecaria eseguita a garanzia del prezzo dilazionato negli atti di acquisto di immobili stipulati nell’ambito di programmi di edilizia residenziale pubblica, possa godere del regime di esenzione dall’imposta ipotecaria previsto dall’art. 32′ ;

alla luce di quanto sopra, la tesi dell’Agenzia delle Entrate non può essere condivisa perché contiene, quindi, due distinti evidenti errori di interpretazione;

il primo è che la norma agevolativa è successiva alla normativa in materia di Iva. Secondo parte ricorrente, se il legislatore avesse voluto escludere dai benefici i soggetti rientranti nell’ambito Iva l’avrebbe fatto in maniera esplicita: ebbene l ‘errore consiste qui nell’ applicare una interpretazione estensiva -come tale non consentita – alla norma escludendo dall’agevolazione ciò che la norma originaria invece non esclude espressamente e quindi in concreto consente;

il secondo consiste nel confondere il principio dell’alternatività Ivaregistro con il principio di subalternità imposta di registro-imposta ipotecaria catastale. Il primo principio, infatti, è senza dubbio vincolante e opera anche nell’applicazione dell’agevolazione in esame: di fronte a operazioni immobiliari soggette ad Iva, infatti, va comunque applicata l’imposta di registro in misura fissa, così come stabilito proprio dal principio di alternatività. Il secondo principio, invece, è frutto di una enunciazione che in quanto priva di supporto di diritto positivo costituisce in realtà una mera illazione: l’imposta di registro e quella ipotecaria e catastale operano in ambiti completamente differenti stabilendo la legge presupposti sostanziali di applicazione che sono diversi per ciascuna imposta, di guisa che i punti di contatto con la disciplina positiva dell’imposta di registro -nella disciplina dell’imposta ipotecaria e catastale – sono solo quelli desumibili dall’art. 13 c. 1 del d. Lgs. n. 347 del 1990 o dall’art. 2 o 10 del detto decreto, che però attengono ai criteri di determinazione della base imponibile e quindi ad altro profilo rispetto alla identificazione dei presupposti, oggettivo e soggettivo, del tributo;
pertanto, il ricorso è rigettato;

ritiene in conclusione la Corte che sia opportuno enunciare il seguente principio di diritto: ‘l’agevolazione di cui all’art. 32 del d.P.R. n. 601 del 1973 trova applicazione agli atti di assegnazione aventi per oggetto la proprietà di immobili costruiti nell’ambito di programmi di edilizia pubblica residenziale di cui alla L. n. 865 del 1971 anche ove tali atti siano soggetti ad iva in forza dell’art. 40 del d.P.R. n. 131 del 1986 (c.d. Testo unico del registro) e

quindi soggetti a imposta di registro in misura fissa: in particolare, l’imponibilità ai fini IVA di un atto non esclude l’applicazione ad esso della norma speciale dell’art. 32, comma 2, del d.P.R. n. 601 del 1973 il quale ha per oggetto l’esenzione dalle diverse e autonome imposte catastale e ipotecaria’;

non vi è luogo a pronuncia sulle spese processuali alla luce della mancata costituzione della parte intimata;

p.q.m.

rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, il 6 novembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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