Esenzione ICI uso promiscuo: Cassazione conferma

Un istituto religioso ha richiesto l’esenzione ICI per un immobile con uso promiscuo: in parte abitazione per le suore, in parte alloggio a pagamento per studenti. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la tassazione. La decisione si fonda sul principio che l’esenzione ICI uso promiscuo non è applicabile se la parte non commerciale è strumentale all’attività commerciale prevalente. Inoltre, il ricorso è stato giudicato generico e l’istituto non ha fornito prove sufficienti a distinguere l’uso esclusivamente religioso dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione ICI uso promiscuo: quando l’attività commerciale esclude il beneficio

La questione dell’Esenzione ICI uso promiscuo per gli enti religiosi torna al centro del dibattito con una recente ordinanza della Corte di Cassazione. La Suprema Corte ha stabilito che un immobile utilizzato sia per finalità di culto e alloggio di religiosi, sia per un’attività commerciale come l’affitto a studenti, non può beneficiare dell’esenzione fiscale se l’attività non commerciale è meramente strumentale a quella lucrativa. Analizziamo insieme la vicenda e le importanti conclusioni dei giudici.

I Fatti di Causa

Un istituto religioso si era opposto a un avviso di accertamento fiscale relativo all’Imposta Comunale sugli Immobili (ICI) per un anno d’imposta passato. La proprietà in questione era utilizzata in modo promiscuo: per il 25% come abitazione delle suore e per scopi religiosi, e per il restante 75% come alloggio a pagamento per studenti universitari.
In primo grado, i giudici tributari avevano parzialmente accolto le ragioni dell’istituto, concedendo l’esenzione per la quota del 25% dell’immobile. Tuttavia, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, in accoglimento dell’appello del Comune, aveva riformato la decisione, negando completamente l’esenzione.
L’istituto religioso ha quindi presentato ricorso in Cassazione per contestare quest’ultima sentenza.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dell’istituto religioso, confermando la piena tassabilità dell’immobile. La decisione si basa su una serie di argomentazioni giuridiche precise, che chiariscono i limiti dell’esenzione fiscale per gli immobili a uso misto.

Le Motivazioni sull’Esenzione ICI uso promiscuo

La Suprema Corte ha fondato la sua decisione su diversi pilastri argomentativi.

Inammissibilità del Ricorso per Genericità

In primo luogo, il ricorso è stato giudicato generico. I giudici hanno osservato che l’istituto si era limitato a riproporre le stesse tesi difensive già presentate nei gradi di merito, senza confrontarsi specificamente con le motivazioni della sentenza d’appello. Un simile approccio equivale a un ‘non motivo’, rendendo il ricorso inammissibile.

Il Principio di Diritto sull’Uso Strumentale

Il cuore della motivazione risiede nell’applicazione di un principio consolidato in giurisprudenza. L’esenzione ICI prevista per gli immobili destinati ad attività di religione o di culto non spetta se la presenza degli alloggi dei religiosi è strumentale allo svolgimento di un’attività principale di natura oggettivamente commerciale. Nel caso di specie, l’alloggio delle suore era funzionale alla gestione dell’attività di studentato, esercitata dietro pagamento di una retta di mercato.

Onere della Prova non Soddisfatto

La Cassazione ha inoltre evidenziato come la sentenza d’appello avesse correttamente rilevato l’assenza di prove concrete sulla porzione di immobile effettivamente utilizzata per uso religioso e di alloggio delle suore. L’istituto, anche in sede di legittimità, non ha contestato questa carenza probatoria, che rappresenta un elemento cruciale per ottenere l’esenzione.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un concetto fondamentale per tutti gli enti non commerciali e religiosi: per beneficiare dell’esenzione ICI/IMU, non è sufficiente che una parte dell’immobile sia destinata a finalità meritevoli. È necessario dimostrare in modo inequivocabile che tali finalità non siano accessorie o strumentali a un’attività commerciale prevalente. L’onere di fornire una prova rigorosa della separazione, sia fisica che funzionale, delle diverse attività ricade interamente sul contribuente. In assenza di tale prova, l’intero immobile è soggetto a tassazione, consolidando un orientamento che mira a prevenire un uso elusivo dei benefici fiscali.

Un ente religioso ha diritto all’esenzione ICI per un immobile utilizzato sia per scopi di culto che commerciali?
No, secondo questa ordinanza l’esenzione non spetta se l’attività non commerciale (es. alloggio per le suore) è strumentale all’attività commerciale prevalente (es. studentato a pagamento). La natura commerciale dell’attività principale attrae l’intero immobile nel regime di tassazione.

Perché il ricorso dell’istituto è stato respinto dalla Cassazione?
Il ricorso è stato respinto per due motivi principali: è stato ritenuto ‘generico’, in quanto si limitava a ripetere le argomentazioni precedenti senza contestare le specifiche motivazioni della sentenza d’appello; inoltre, l’istituto non ha fornito prove sufficienti a dimostrare l’uso esclusivo per fini religiosi della porzione di immobile per cui richiedeva l’esenzione.

L’incertezza sulla normativa giustifica l’annullamento delle sanzioni?
No. La Corte ha chiarito che non sussiste alcuna incertezza normativa quando la giurisprudenza della Cassazione sul punto è consolidata e chiara. Eventuali decisioni contrastanti dei giudici di merito non sono sufficienti a creare una ‘obiettiva condizione di incertezza’ che possa giustificare la disapplicazione delle sanzioni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34498 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34498 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 26/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23638/2023 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’Avv. COGNOME (CODICE_FISCALE -ricorrente- contro COGNOME, rappresentata e difesa dall’Avv. COGNOMECODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO LAZIO n. 2121/2023 depositata il 12/04/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, con la sentenza indicata in epigrafe ha accolto l’appello del Comune di Roma capitale; la decisione di primo grado aveva parzialmente accolto il ricorso del contribuente istituto relativamente al 25 % dell’immobile utilizzato promiscuamente per abitazione delle suore e per scopi religiosi, confermando la tassazione per la restante parte del 75 %, utilizzato come accoglimento (alloggio) di studenti fuori sede;

ricorre in cassazione l’Istituto religiose di Maria Immacolata con due motivi di ricorso;

resiste con controricorso il Comune di Roma capitale che chiede il rigetto del ricorso.

…

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso risulta infondato e deve respingersi con la condanna del ricorrente alle spese e con il raddoppio del contributo unificato.

S ulla questione della tassazione della parte dell’immobile del 75 %, utilizzata quale alloggio per studenti, si è formato il giudicato non avendo l’Istituto contribuente impugnato la decisione di primo grado, come rilevato nella sentenza di appello, senza contestazioni in sede di ricorso in cassazione del contribuente.

La questione controversa, pertanto, si limita alla parte riformata dalla sentenza di secondo grado (il 25 % della superficie ritenuto esente dal primo grado in quanto ad uso religioso e di alloggio delle suore).

Con il primo motivo di ricorso il contribuente prospetta violazione e falsa applicazione dell’art. 7, d. lgs. 504 del 1992 e dell’art. 9, d. l. 23 del 2011, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.

Il ricorso risulta generico e non si confronta con la motivazione della sentenza impugnata, riporta acriticamente i motivi del ricorso originario.

Con i motivi di ricorso per cassazione la parte non può limitarsi a riproporre le tesi difensive svolte nelle fasi di merito e motivatamente disattese dal giudice dell’appello, senza considerare le ragioni offerte da quest’ultimo, poiché in tal modo si determina una mera contrapposizione della propria valutazione al giudizio espresso dalla sentenza impugnata che si risolve, in sostanza, nella proposizione di un non motivo , come tale inammissibile ex art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c. (Sez. 1 – , Ordinanza n. 22478 del 24/09/2018, Rv. 650919 – 01).
La sentenza impugnata, del resto, correttamente ha evidenziato come per l’anno 2012, oggetto del ricorso, non poteva trovare applicazione la norma che solo dal 2013 aveva disciplinato l’uso promiscuo, art. 91 bis , secondo e terzo comma, d. l. n. 1 del 2012, nel testo novellato dalla legge di conversione e successivamente modificato.

Infatti, «In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l’esenzione dalla stessa prevista dall’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504 del 1992 (nel testo originario, vigente “ratione temporis”), con riguardo all’esercizio di attività di religione o di culto, non spetta ove la presenza “in loco” degli alloggi dei religiosi sia strumentale allo svolgimento, in via principale, di un’attività didattica avente natura oggettivamente commerciale, ovvero esercitata dietro pagamento di una retta che non si discosti nell’ammontare da quelle di mercato» (Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 10754 del 03/05/2017, Rv. 644064 – 01).
La sentenza impugnata, poi, evidenzia anche l’assenza di prova sulla parte dell’immobile utilizzata per uso religioso e di alloggio delle suore.

Su questi aspetti il ricorso non si confronta.

Infondato anche il secondo motivo sulle sanzioni. Nessuna incertezza normativa risulta per la disapplicazione delle sanzioni («In tema di sanzioni amministrative per la violazione di obblighi tributari, deve escludersi la sussistenza di obiettive condizioni di incertezza nell’interpretazione delle norme violate, nel caso in cui la giurisprudenza della S.C., alla quale soltanto spetta assicurare l’esatta osservanza e l’uniforme interpretazione della legge, ai sensi dell’art. 65 del r.d. n. 12 del 1941, sia consolidata, senza che assumano rilevanza eventuali contrasti nella giurisprudenza di merito» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 3431 del 06/02/2019, Rv. 652523 -01; vedi anche Sez. 5 – , Ordinanza n. 15866 del 08/06/2021, Rv. 661426 – 01).
…

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 5.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. A i sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, il 18/12/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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