Esenzione ICI: residenza anagrafica è obbligatoria

Un contribuente ha richiesto l’esenzione ICI per un immobile, sostenendo fosse la sua abitazione principale dopo una separazione coniugale, nonostante non vi avesse trasferito la residenza anagrafica. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, stabilendo che per beneficiare dell’esenzione ICI sono necessari entrambi i requisiti: la dimora abituale e la formale residenza anagrafica. La mancanza di quest’ultima ha reso l’imposta dovuta per gli anni contestati.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione ICI e Residenza Anagrafica: la Cassazione fa chiarezza

L’esenzione ICI per l’abitazione principale è un tema di grande interesse per i contribuenti, ma spesso legato a requisiti formali non trascurabili. Con la recente ordinanza n. 28459/2025, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per beneficiare dell’agevolazione non basta vivere in un immobile, ma è indispensabile avervi anche la residenza anagrafica. Analizziamo insieme questo caso per capire le implicazioni pratiche di tale decisione.

I Fatti di Causa

Un contribuente si è visto recapitare due avvisi di accertamento ICI da parte del suo Comune per gli anni 2010 e 2011. L’imposta riguardava un immobile che egli sosteneva essere la sua abitazione principale. La particolarità del caso risiedeva nel fatto che il contribuente, pur dichiarando di vivere lì, aveva trasferito la propria residenza anagrafica solo nel 2014. A sua difesa, ha spiegato di essersi trasferito in quell’abitazione a seguito della separazione dalla moglie, autorizzata dal Tribunale nel 2011, che aveva assegnato la precedente casa familiare a quest’ultima.

Il percorso giudiziario è stato altalenante:

* Primo Grado: La Commissione Tributaria Provinciale ha dato ragione al Comune, ritenendo non provata la dimora abituale del contribuente nell’immobile.
* Secondo Grado: La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado ha ribaltato la decisione, accogliendo l’appello del contribuente e annullando gli avvisi di accertamento. I giudici d’appello hanno dato peso al provvedimento di separazione come prova del trasferimento.

Il Comune, non soddisfatto della sentenza, ha proposto ricorso in Cassazione.

L’Ordinanza della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza di secondo grado e rigettando l’originaria richiesta del contribuente. Il ragionamento dei Giudici si è concentrato sulla corretta interpretazione dei requisiti necessari per ottenere l’agevolazione fiscale per l’abitazione principale.

Le Motivazioni: la centralità della residenza anagrafica per l’esenzione ICI

La Corte ha chiarito che, secondo la normativa e la giurisprudenza consolidata, per beneficiare dell’esenzione ICI sull’abitazione principale sono necessari due requisiti cumulativi:

1. La dimora abituale: il contribuente e il suo nucleo familiare devono effettivamente e stabilmente vivere nell’immobile.
2. La residenza anagrafica: il contribuente e il suo nucleo familiare devono risultare iscritti nei registri anagrafici del Comune a quell’indirizzo.

Nel caso specifico, era un fatto non contestato che il contribuente non avesse la residenza anagrafica nell’immobile per gli anni 2010 e 2011. Questo punto, acclarato già in primo grado e non messo in discussione dal contribuente, è diventato decisivo. I Giudici hanno sottolineato che tale requisito non è un mero formalismo, ma un elemento costitutivo del diritto all’esenzione.

Inoltre, la Corte ha specificato che il provvedimento di separazione del 2011, pur presumendo che il contribuente non vivesse più nella casa familiare, non era sufficiente a:

* Dimostrare l’effettiva e stabile presenza nella nuova casa.
* Supplire alla mancanza del requisito formale della residenza anagrafica.

In assenza di tale elemento, il contribuente non poteva godere del beneficio fiscale, e l’imposta per gli anni 2010 e 2011 era quindi pienamente dovuta.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

Questa ordinanza della Cassazione serve da importante monito per tutti i contribuenti. La decisione evidenzia che, in materia di agevolazioni fiscali, gli aspetti formali hanno un peso determinante. Chi si trova in situazioni di cambiamento, come una separazione coniugale, deve agire tempestivamente non solo per trovare una nuova sistemazione, ma anche per regolarizzare la propria posizione anagrafica. Trascurare l’aggiornamento della residenza può comportare la perdita di importanti benefici fiscali, come l’esenzione ICI (o oggi IMU) sull’abitazione principale. La sentenza riafferma che la legge richiede una corrispondenza tra la situazione di fatto (la dimora) e quella di diritto (la residenza anagrafica) per concedere l’agevolazione.

È sufficiente vivere in una casa per ottenere l’esenzione ICI come abitazione principale?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che per ottenere l’esenzione sono necessari due requisiti congiunti: la dimora abituale (viverci stabilmente) e la residenza anagrafica (essere formalmente iscritti al registro del Comune a quell’indirizzo).

Un provvedimento di separazione che assegna la casa coniugale all’ex coniuge può sostituire il cambio di residenza anagrafica ai fini dell’esenzione ICI su un’altra casa?
No. Secondo l’ordinanza, il provvedimento di separazione non è una prova idonea a dimostrare l’effettiva presenza nella nuova abitazione, né può supplire alla mancanza del requisito formale della residenza anagrafica, che resta indispensabile.

Cosa succede se un contribuente non aggiorna la propria residenza anagrafica dopo essersi trasferito in un nuovo immobile?
Rischia di perdere i benefici fiscali legati all’abitazione principale, come l’esenzione ICI. Come confermato in questa decisione, l’imposta per gli anni in cui la residenza non risultava formalmente trasferita è dovuta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28459 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28459 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3411/2024 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME

NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso della SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA di II GRADO della REGIONE PUGLIA n. 2048/2023 depositata il 05/07/2023. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il contribuente ha impugnato due avvisi di accertamento ICI emessi dal Comune di Bari per gli anni 2010 e 2011, sostenendo che l’immobile , sito in INDIRIZZO, oggetto di imposizione

fosse adibito ad abitazione principale, pur non essendovi formalmente residente, e chiedendo l’estensione dell’esenzione anche alle pertinenze. Il Comune ha rilevato che la residenza anagrafica era stata trasferita solo nel 2014 e che l’assenza di tale req uisito impediva il riconoscimento dell’esenzione, come anche la documentazione prodotta non dimostrava un utilizzo abituale dell’immobile.

La Commissione Tributaria Provinciale, con sentenza n.3117/2016, depositata in data 17/10/2016, ha rigettato i ricorsi, ritenendo legittimi gli avvisi e non provata la dimora abituale.

Il contribuente ha proposto appello, integrando la documentazione con prove della propria separazione dal coniuge, autorizzata dal Tribunale di Bari nel 2011. Il Comune ha eccepito l’inammissibilità della nuova prova e ribadito l’assenza dei requisiti per l’esenzione.

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Puglia ha accolto l’appello, riformando la sentenza di primo grado, annullando gli avvisi di accertamento e condannando il Comune alle spese di giudizio. La Corte di gravame ha anche ammesso la produzione del provvedimento del Presidente del Tribunale di Bari del 13/01/2011, che autorizzava la separazione dei coniugi COGNOME NOME e COGNOME NOME e assegnava la casa familiare (sita in Bari alla INDIRIZZO) alla madre.
Avverso la suddetta sentenza di gravame il comune ha proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo, cui ha resistito con controricorso il contribuente.

RAGIONI DELLA DECISIONE

In via preliminare vanno analizzate le eccezioni di inammissibilità formulate dal controricorrente, il quale eccepisce la sostanziale richiesta di rivisitazione dei fatti oggetto di giudizio; la formulazione di un quesito multiplo e la mancata indicazione della ‘localizzazione’ dei documenti in esso richiamati.

Tutte tali eccezioni sono da ritenersi infondate.

Invero il ricorso consente di distinguere chiaramente il contenuto delle censure e non si palesa come motivo misto inidoneo a consentire la intellegibilità della doglianza. Quanto alla richiesta di rivisitazione dei fatti oggetto di causa, in realtà il ricorso chiede una corretta applicazione della normativa alla luce dei fatti acclarati in sentenza. Infine, la omessa localizzazione non sussiste nel caso di specie: vi è un riferimento specifico agli atti di causa ed al numero di riferimento dell’allegato cu i sono correlate le affermazioni.
Con unico motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione di legge del d.lgs. n.504/1992 -art. 8 co.2 – ai sensi dell’art. 360 co.1 n.3 c.p.c.

Il Comune di Bari ritiene che la Corte di Giustizia Tributaria abbia errato nel concedere l’esenzione ICI al contribuente perché, secondo la normativa e la giurisprudenza consolidata, per beneficiare dell’esenzione è necessario che l’immobile sia abitazion e principale, cioè vi sia la dimora abituale che la residenza anagrafica del contribuente e del suo nucleo familiare. Nel caso in esame, COGNOME aveva trasferito la residenza anagrafica nell’immobile solo nel 2014, mentre gli anni oggetto dell’accertamen to erano il 2010 e il 2011, durante i quali risultava residente in un altro indirizzo. Il Comune sostiene inoltre che non sia stata fornita alcuna prova concreta della dimora abituale nell’immobile in questione per quegli anni. La Corte ha valorizzato l’or dinanza di separazione del Tribunale del 2011, che assegnava la casa familiare alla moglie, ma secondo il Comune tale provvedimento non dimostra il trasferimento effettivo di De COGNOME nell’altro immobile, potendo i coniugi anche continuare a convivere. Il Comune contesta anche la rilevanza delle agevolazioni ‘prima casa’ ottenute all’acquisto dell’immobile, ritenendo che esse non siano correlate automaticamente all’esenzione ICI, che richiede presupposti specifici. Inoltre, la denuncia TARSU è stata presentata solo nel 2014,
come anche il trasferimento della residenza, e il modello 730 del contribuente classificava l’immobile come ‘altro utilizzo’. Infine, le utenze di luce e gas prodotte non sono considerate prova sufficiente della dimora abituale, poiché riferite a pertinenze e comunque non rilevanti secondo la giurisprudenza di Cassazione.

Il ricorso va accolto.

3.1. La sentenza di primo grado (ultima pagina) ha acclarato come il contribuente non avesse la residenza nell’abitazione per cui pretende il godimento dell’esenzione ICI, sino all’anno 2014.

3.2. Tale punto della decisione non è stato rimesso in discussione dal contribuente, ed è stato costantemente ribadito dal comune. È dunque passato in giudicato.

3.3. La giurisprudenza è chiara nel ritenerlo un requisito necessario: in tema di imposta comunale sugli immobili, l’esenzione introdotta dall’art. 1 del d.l. n. 93 del 2008, conv. dalla l. n. 126 del 2008, non si applica al titolare pro quota del diritto di proprietà sull’immobile, nel quale egli ed il suo nucleo familiare non dimorino stabilmente e non vi abbiano la residenza anagrafica (Cass. 08/08/2022, n. 24462 (Rv. 665784 – 01)).

3.4. Nel caso di specie la prova della assegnazione della casa familiare, sita in INDIRIZZO, in data 13/01/2011, alla moglie fa presumere che il contribuente non fosse più lì (tra l’altro nel solo anno di imposta 2011), ma non è idonea né a dimostrare l’eff ettiva presenza nella casa di INDIRIZZO, né a supplire alla mancanza della formale residenza anagrafica.

Ne consegue che l’imposta per gli anni 2010 e 2011 era dovuta, atteso che difettava l’elemento della residenza anagrafica: i n difetto di tale requisito, il contribuente non poteva godere del beneficio.

3.5. Il motivo è dunque fondato.

Ne segue l’accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza impugnata. Non essendo necessari accertamenti fattuali,

sussistono i presupposti per la decisione nel merito ex art.384 c.p.c., mediante rigetto del ricorso originario

In una valutazione complessiva del giudizio, si ritiene sussistere giustificati motivi per compensare le spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito rigetta l’originario ricorso della contribuente.

Compensa le spese di giudizio.

Così deciso in Roma, il 17/10/2025.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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