Esenzione ICI: negata per i campi da tennis privati

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di un Comune contro un ente condominiale in merito al riconoscimento dell’esenzione ICI per alcuni campi da tennis. La controversia ruota attorno all’interpretazione dell’esenzione per attività sportive svolte da enti non commerciali. La Suprema Corte ha stabilito che l’uso esclusivo delle strutture da parte dei condomini, senza apertura al pubblico indifferenziato, esclude la finalità solidaristica necessaria per ottenere il beneficio fiscale. La decisione ribadisce che la gratuità verso i soli soci o proprietari non configura un’attività di rilevanza sociale ai fini tributari.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione ICI: perché i campi da tennis privati non ne hanno diritto

Il tema dell’esenzione ICI per le attività sportive è spesso oggetto di contenziosi tra amministrazioni comunali e contribuenti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i confini rigorosi entro cui questo beneficio può essere concesso, focalizzandosi sulla natura dell’attività svolta e sui destinatari del servizio.

Il caso dei campi da tennis condominiali

La vicenda nasce dall’impugnazione di un avviso di accertamento emesso da un Comune nei confronti di un complesso residenziale. L’ente territoriale contestava il mancato pagamento dell’imposta per due campi da tennis situati all’interno della proprietà. Inizialmente, i giudici di merito avevano dato ragione al contribuente, ritenendo che l’uso gratuito delle strutture da parte dei soli condomini configurasse un’attività non commerciale e, dunque, esente.

Requisito soggettivo e oggettivo per l’esenzione ICI

Per beneficiare dell’agevolazione prevista dal d.lgs. 504/1992, devono coesistere due requisiti fondamentali. Il primo è di natura soggettiva: il possessore dell’immobile deve essere un ente non commerciale. Il secondo è di natura oggettiva: l’immobile deve essere destinato esclusivamente allo svolgimento di attività specifiche, tra cui quelle sportive, con modalità non commerciali.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha ribaltato la decisione precedente, accogliendo le ragioni del Comune. Il punto centrale della decisione riguarda la mancanza di una finalità solidaristica. Secondo i giudici, l’attività sportiva, per essere esente, non deve solo essere priva di scopo di lucro, ma deve anche essere rivolta a un pubblico indifferenziato.

L’assenza di finalità solidaristica nell’uso privato

Il fatto che i campi da tennis fossero utilizzati esclusivamente dai partecipanti al condominio esclude automaticamente il carattere solidaristico del servizio. La Corte ha precisato che mettere a disposizione un bene per l’esercizio individuale dello sport a favore di una cerchia ristretta di proprietari non equivale a svolgere un’attività di rilevanza sociale meritevole di sgravio fiscale.

Le motivazioni

Le motivazioni della sentenza si fondano sulla necessità di interpretare restrittivamente le norme che prevedono agevolazioni fiscali. La finalità solidaristica emerge solo quando il servizio è reso alla collettività a tariffe non di mercato o gratuitamente, ma senza preclusioni d’accesso. Nel caso di specie, la natura di pertinenza condominiale dei campi da tennis e il loro uso riservato hanno fatto venir meno il presupposto oggettivo dell’esenzione. Inoltre, l’attività sportiva rilevante ai fini fiscali deve essere organizzata direttamente dall’ente (corsi, tornei) e non limitarsi alla mera messa a disposizione dell’impianto.

Le conclusioni

Le conclusioni della Corte sanciscono un principio fondamentale: l’esclusività dell’uso privato è incompatibile con i benefici fiscali destinati al settore no-profit. Questa pronuncia ha implicazioni pratiche notevoli per tutti i complessi immobiliari che gestiscono impianti sportivi interni, chiarendo che la sola assenza di profitto non è sufficiente per evitare il prelievo tributario se manca l’apertura sociale verso l’esterno. Il ricorso del contribuente è stato quindi rigettato, confermando la legittimità dell’accertamento comunale.

Un condominio può ottenere l’esenzione ICI per i propri impianti sportivi?
No, se l’uso degli impianti è riservato esclusivamente ai condomini, poiché manca il requisito della finalità solidaristica verso la collettività.

Quali sono i requisiti per l’esenzione fiscale delle attività sportive?
È necessaria la coesistenza di un ente non commerciale (requisito soggettivo) e di un’attività rivolta a un pubblico indifferenziato con modalità non lucrative (requisito oggettivo).

La gratuità dell’attività sportiva garantisce sempre l’esenzione?
No, la gratuità non basta se il servizio è limitato a una cerchia ristretta di soggetti privati invece di essere aperto al pubblico generale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29016 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29016 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 35922/2018 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso da ll’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO in Roma, INDIRIZZO;

– ricorrente –

Contro

SUPERCONDOMINIO di INDIRIZZO, in Gallarate, in persona dell’amministratore pro tempore , rappresentato e difeso NOME COGNOME ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO di Napoli in Roma, INDIRIZZO;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 3262/22/18 della Commissione tributaria Regionale della Lombardia, depositata il 13/7/2018;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 4/10/2023 dal AVV_NOTAIO;

Oggetto:

Rilevato che

La Commissione tributaria regionale della Lombardia (CTR) con sentenza n 3262/22/18, depositata il 13/7/2018, emessa in sede di giudizio in riassunzione promosso dal Comune di Gallarate a seguito dell’ordinanza di questa Corte n. 14663 del 2016, riformava la sentenza di primo grado e annullava l’avviso di accertamento ICI per l’anno 2008 emesso in relazione a due campi da tennis di proprietà del Superconodominio di INDIRIZZO.

In particolare, la CTR dichiarava il giudizio in riassunzione, da un lato, inammissibile per difetto di interesse dell’ente territoriale che lo aveva proposto, in quanto l’ordinanza sopra indicata non aveva fatto venir meno l’atto impositivo e, dall’al tro, infondato, in quanto l’utilizzo dei suindicati campi esclusivamente da parte dei partecipanti al supercondominio senza alcun compenso connotava quest’ultimo quale ente non commerciale, applicandosi conseguentemente l’esenzione di imposta di cui all’ar t. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504.
Il Comune RAGIONE_SOCIALE Gallarate ricorre con quattro motivi.

Il Superconodominio di INDIRIZZO ha depositato controricorso.

In prossimità della camera di consiglio le parti hanno depositato memorie.

Considerato che

Con il primo motivo il Comune RAGIONE_SOCIALE Gallarate lamenta la violazione dell’art. 384, comma 2, cod.proc.civ., per avere la CTR erroneamente assunto, diversamente da quanto statuito da questa Corte con l’ordinanza di rinvio, che in presenza di un uso non commerciale di un bene, tale uso debba automaticamente intendersi rivestire anche una funzione solidaristica.

Con il secondo motivo il ricorrente deduce la violazione, ex art. 360, primo comma, n. 3 cod.proc.civ., d ell’art. 7, commi 1, lett. i) del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 e dell’art. 87 (ora 73), comma 1, lett. c) del d.P.R. 22 dicembre 1986 n 917.

A parere del Comune, la CTR avrebbe erroneamente affermato la sussistenza del requisito soggettivo previsto dall ‘art. 7 cit. al fine del riconoscimento dell’esenzione di imposta . In particolare, sarebbe non conforme al dettato normativo la conclusione a cui sono giunti i giudici di merito secondo cui l’attività sportiva esercitata in modo gratuito è solidaristica in quanto tale. Parimenti errata sarebbe l’affermazione che il RAGIONE_SOCIALE, in quanto ente non economico, persegue scopi solidaristici.
Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione, ex art. 360, primo comma, n. 3 cod.proc.civ., dell’art. 7, commi 1, lett. i) del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 e dell’art. 87 (ora 73), comma 1, lett. c) del d.P.R. 22 dicembre 1986 n 917.

Il Comune rileva che, diversamente da quanto affermato dalla CTR, non è sufficiente l’attitudine di un bene allo svolgimento di un’attività sportiva per renderlo esente da ICI, in quanto occorre in concreto accertate che tale attività sia espressione di uno scopo solidaristico.

Con il quarto motivo il ricorrente rileva che, qualora si ritenga applicabile al caso di specie l ‘esenzione di cui all’art. 7 cit., esso deve ritenersi in contrasto con gli artt. 3, 53 e 119 Cost.

Tale interpretazione, infatti, violerebbe il principio di eguaglianza e ragionevolezza (art 3 Cost.), in quanto porrebbe sullo stesso piano beni appartenenti a enti che svolgono attività solidaristiche rispetto ad altri collocati in aree private ed ad uso esclusivo dei relativi proprietari, con conseguente violazione anche degli art. 53 e 119 Cost.

In via preliminare deve essere respinta l’eccezione di inammissibilità del ricorso proposta dal contribuente.

Sul punto è sufficiente richiamare il principio consolidato di questa Corte secondo cui i limiti dei poteri attribuiti al giudice di rinvio sono diversi a seconda che la sentenza di annullamento abbia accolto il ricorso per violazione o falsa applicazione di norme di diritto, ovvero per vizi di motivazione in ordine a punti decisivi della controversia, ovvero per l’una e per l’altra ragione. Nella prima ipotesi, il giudice di rinvio è tenuto soltanto ad uniformarsi, ai sensi dell’art. 384, comma 1, cod.proc.civ., al principio di diritto enunciato dalla sentenza di cassazione, senza possibilità di modificare l’accertamento e la valutazione dei fatti acquisiti al processo; nella seconda ipotesi, il giudice non solo può valutare liberamente i fatti già accertati, ma può anche indagare su altri fatti, ai fini di un apprezzamento complessivo in relazione alla pronuncia da emettere in sostituzione di quella cassata, tenendo conto, peraltro, delle preclusioni e decadenze già verificatesi. Nella terza ipotesi, la potestas iudicandi del giudice di rinvio, oltre ad estrinsecarsi nell’applicazione del principio di diritto, può comportare la valutazione ex novo dei fatti già acquisiti, nonché la valutazione di altri fatti, la cui acquisizione sia consentita in base alle direttive impartite dalla Corte di cassazione e sempre nel rispetto delle preclusioni e decadenze pregresse. Nella specie ricorre la seconda ipotesi, avendo la S.C. affermato che il giudice di rinvio non aveva adeguatamente motivato circa la sussistenza, o meno, in capo al RAGIONE_SOCIALE dei requisiti previsti dall’art 7 cit. per godere della relativa esenzione , di talché l’odierno ricorso ben può avere ad oggetto la questione rimessa al giudice di rinvio nei termini indicati da questa Corte.
6. I quattro motivi, da esaminarsi congiuntamente stante la loro stretta connessione, sono fondati.

6.1. L’art. 7, comma 1, lett i) del d.lgs. n. 504 del 1992 nel testo ratione temporis vigente prevedeva l’esenzione dall’imposta ICI per «gli

immobili utilizzati dai soggetti di cui all’articolo 87, comma 1, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all ‘ articolo 16, lettera a), della legge 20 maggio 1985, n. 222». Per effetto di tale disposizione, al fine del riconoscimento dell’esenzione in esame occorre che gli immobili, da un lato, siano destinati esclusivamente allo svolgimento di una delle attività sopra indicate (requisito oggettivo) e, dall’altro, che s iano utilizzati dai soggetti di cui al richiamato art 87 (requisito soggettivo). Tale ultima norma (ora art 73, comma 1, lett. c), d.p.r. n. 917 del 1986) individua quali enti non commerciali «gli enti pubblici e privati diversi dalle società, i trust che non hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciale nonché gli organismi di investimento collettivo del risparmio, residenti nel territorio dello Stato». Il successivo comma 2, prevede che «Tra gli enti diversi dalle società, di cui alle lettere b) e c) del comma 1, si comprendono, oltre alle persone giuridiche, le associazioni non riconosciute, i consorzi e le altre organizzazioni non appartenenti ad altri soggetti passivi, nei confronti delle quali il presupposto dell’imposta si verifica in modo unitario e autonomo. (omissis)». In particolare, il comma 4 statuisce che «L’oggetto esclusivo o principale dell’ente residente è determinato in base alla legge, all’atto costitutivo o allo statuto, se esistenti in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata o registrata. Per oggetto principale si intende l’attività essenziale per realizzare direttamente gli scopi primari indicati dalla legge, dall’atto costitutivo o dallo statuto», precisando il comma 5 che «In mancanza dell’atto costitutivo o dello statuto nelle predette forme, l’oggetto principale dell’ente residente è determinato in base all’attività
effettivamente esercitata nel territorio dello Stato; tale disposizione si applica in ogni caso agli enti non residenti».

6.2. A fronte del riportato quadro normativo, la CTR ha qualificato il RAGIONE_SOCIALE quale ‘ente non commerciale’ , in quanto l’utilizzo dei campi da tennis era svolto in via esclusiva dai condomini senza il pagamento di alcunché e ne era precluso l’accesso a terzi e, poi, ha rinvenuto una finalità solidaristi ca nell’uso sportivo dei suddetti campi. Così individuato l’utilizzo in concreto dei campi da tennis, oggetto della valutazione rimessa al giudice di merito con l’ordinanza n. 14663 del 2016 di questa Corte, deve essere affermata l’insussistenza nella fatt ispecie dei presupposti di cui all’art. 7 cit.
6.3 Sul punto va osservato che la combinazione del requisito soggettivo e di quello oggettivo pone in evidenza un elemento imprescindibile ai fini del riconoscimento del beneficio in esame, cioè che le attività svolte negli immobili ai quali deve essere riconosciuta l’esenzione dall’ICI , siano rivolte ad un pubblico indifferenziato e senza che per esse sia richiesto una tariffa che tiene conto dei valori di mercato. In tal modo emerge evidente la finalità solidaristica che connota il servizio reso e che giustifica l’esenzione in esame.
6.4 Nel caso di specie risulta evidente l’assenza di tali caratteri, essendo l’utilizzo dei campi di tennis, pertinenza del Condominio controricorrente, finalizzato, si ad attività sportiva, ma ad esclusivo uso dei condomini e, quindi, per ciò solo carente di quell’aspetto solidaristico sopra cennato. Va, poi, rilevato che, quanto alle attività sportive, quelle rilevanti ai fini dell’applicabilità dell’art. 7 cit. sono quelle rientranti nelle discipline riconosciute dal RAGIONE_SOCIALE e svolte da associazioni sportive e dalle relative sezioni non aventi scopo di lucro, affiliate alle federazioni sportive nazionali o agli enti nazionali di promozione sportiva riconosciuti ai sensi dell’articolo 90 della legge n. 289 del 2002. Quanto alle modalità di esercizio, tali attività devono
essere organizzate direttamente dall’ente (partite di c ampionato, organizzazione di corsi, tornei), così che deve ritenersi esclusa l’esenzione se l’ente si limita a mettere a disposizione l’immobile per l’esercizio individuale dello sport (come nel caso di affitto di campi da tennis o da calcio o della gestione di piscine con ingressi a pagamento). L’affitto dei campi e, dunque, degli spazi di gioco è, infatti, un’attività diversa da quella di svolgimento in modo diretto di un’attività sportiva nel senso solidaristico sopra riportato e, come tale, non meritevole del riconoscimento del beneficio ICI.
Il ricorso deve, pertanto, essere accolto e non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto la causa può, ex art. 384, secondo comma, c.p.c., essere decisa nel merito con il rigetto del ricorso introduttivo del contribuente.

Possono essere compensate le spese di lite dei gradi del giudizio di merito, mentre le spese processuali del giudizio di cassazione sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito rigetta l’originario ricorso del contribuente.

Compensa le spese processuali dei gradi di merito del giudizio e condanna parte controricorrente al pagamento delle spese di lite del giudizio di cassazione in favore del ricorrente, liquidandole in euro 2.000,00 oltre alle spese forfetarie, agli esborsi per euro 200,00 e agli accessori di legge.

Cos ì deciso in Roma nella camera di consiglio del 4.10.2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.