Esenzione ICI fabbricati rurali: decisiva la categoria

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale in materia di ICI: l’esenzione per i fabbricati rurali dipende esclusivamente dalla loro classificazione catastale e non dall’effettivo utilizzo agricolo. Nel caso esaminato, un Comune aveva contestato l’esenzione a dei contribuenti, e la Suprema Corte gli ha dato ragione, specificando che un immobile è esente solo se accatastato nelle categorie A/6 o D/10. In caso contrario, è onere del contribuente richiedere la variazione catastale, altrimenti l’imposta è dovuta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione ICI fabbricati rurali: la Categoria Catastale è l’Unico Criterio che Conta

La questione dell’esenzione ICI per i fabbricati rurali è da tempo al centro di dibattiti e contenziosi tra contribuenti ed enti locali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa chiarezza definitiva, ribadendo un principio consolidato: per beneficiare dell’esenzione, non è sufficiente dimostrare l’uso agricolo dell’immobile, ma è indispensabile la sua corretta classificazione catastale. Analizziamo insieme questa importante pronuncia e le sue implicazioni pratiche.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dagli avvisi di accertamento emessi da un Comune nei confronti di alcuni contribuenti per omessa dichiarazione e versamento dell’ICI relativa agli anni d’imposta dal 2009 al 2011. Gli accertamenti riguardavano diverse aree fabbricabili e sei fabbricati. I contribuenti sostenevano di avere diritto all’esenzione in quanto gli immobili erano strumentali a un’attività agricola svolta in modo principale ed esclusivo.

La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione ai contribuenti, ritenendo che fosse stata sufficientemente dimostrata l’esistenza di una relazione unitaria e di esclusività tra l’attività agricola e gli immobili in questione. Il Comune, non condividendo tale interpretazione, ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo che il criterio dirimente per l’esenzione fosse unicamente il dato catastale.

La Decisione della Cassazione e l’Importanza del Dato Catastale per l’esenzione ICI

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza regionale e rinviando la causa per un nuovo esame. La decisione si fonda su un orientamento giurisprudenziale ormai granitico, inaugurato dalle Sezioni Unite nel 2009.

Il Principio Oggettivo della Classificazione Catastale

Secondo la Corte, per stabilire la ruralità di un fabbricato ai fini dell’esenzione ICI, il fattore decisivo e sufficiente è l’oggettiva classificazione catastale. In particolare, l’immobile deve risultare iscritto:

* nella categoria A/6 (abitazioni di tipo rurale);
* nella categoria D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole).

Se un immobile possiede questa classificazione, è automaticamente esente dall’imposta, senza necessità di ulteriori indagini sul suo utilizzo effettivo.

L’Onere della Prova a Carico del Contribuente

Di contro, se un fabbricato è iscritto in una categoria catastale diversa da quelle rurali (ad esempio, A/3, C/2 o C/6, come nel caso di specie), esso è soggetto a imposta. In questa situazione, spetta al contribuente che invoca l’esenzione l’onere di agire per modificare la classificazione catastale.

In altre parole, il contribuente deve impugnare l’atto di classamento che ritiene errato e ottenere il riconoscimento formale della ruralità del fabbricato. Fino a quando la categoria catastale non viene modificata, l’immobile resta assoggettato a ICI, a prescindere dal suo concreto impiego nell’attività agricola.

Le Motivazioni della Sentenza

La ratio dietro questo orientamento risiede nella necessità di garantire certezza e oggettività al sistema tributario. Ancorare l’esenzione al dato formale del classamento catastale evita valutazioni discrezionali e soggettive sull’effettiva strumentalità di un immobile a un’attività agricola, che potrebbero variare nel tempo e dare adito a contenziosi complessi.

Il dato catastale rappresenta un elemento oggettivo, predeterminato e facilmente verificabile sia per il contribuente che per l’amministrazione finanziaria. La stessa legislazione successiva, che ha introdotto procedure specifiche per l’annotazione della ruralità negli atti catastali, ha rafforzato questo orientamento. Tali procedure, anche con efficacia retroattiva, non avrebbero avuto senso se la ruralità fosse dipesa unicamente dall’uso di fatto dell’immobile. Pertanto, la Corte ha concluso che la Commissione Regionale ha errato nel disinteressarsi completamente del dato catastale, concentrandosi solo sulla natura dell’attività svolta dai contribuenti.

Conclusioni

Questa pronuncia della Corte di Cassazione invia un messaggio chiaro a tutti i proprietari di immobili impiegati in attività agricole: per beneficiare dell’esenzione ICI per i fabbricati rurali (e, per estensione, per l’IMU), il primo passo fondamentale è verificare la corretta classificazione catastale dei propri beni. L’utilizzo di un immobile come strumentale all’agricoltura non è di per sé sufficiente a garantirne l’esenzione fiscale. È essenziale che la sua natura rurale sia formalmente riconosciuta dal Catasto con l’iscrizione nelle categorie A/6 o D/10. In caso contrario, è imperativo attivarsi per ottenere una variazione, al fine di evitare futuri avvisi di accertamento.

Per ottenere l’esenzione ICI, è sufficiente dimostrare che un fabbricato è usato per attività agricola?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha stabilito che il fattore decisivo e prevalente è l’oggettiva classificazione catastale del fabbricato.

Quale categoria catastale deve avere un fabbricato per essere considerato rurale ai fini dell’esenzione ICI?
Il fabbricato deve essere iscritto nella categoria A/6 per le unità abitative di tipo rurale, o nella categoria D/10 per gli immobili strumentali all’attività agricola.

Cosa deve fare un contribuente se il suo fabbricato, pur essendo utilizzato per fini agricoli, ha una diversa categoria catastale?
È onere del contribuente impugnare l’atto di classamento per ottenere la corretta classificazione catastale di ruralità. In assenza di tale correzione formale, il fabbricato rimane soggetto all’imposta ICI.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6044 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6044 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 06/03/2025

ICI ESENZIONE FABBRICATO DATO COGNOME

sul ricorso iscritto al n. 192/2020 del ruolo generale, proposto

il COMUNE DI COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE, con sede alla INDIRIZZO in persona del Sindaco pro tempore , NOME COGNOME, autorizzato in forza di deliberazione di Giunta comunale del 28 novembre 2019, n. 180, rappresentato e difeso, in ragione di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, unitamente e disgiuntamente, dagli avv.ti NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE MRC 66C18 F257 S).
– RICORRENTE –

COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) e COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, in ragione di procura speciale e nomina poste in calce al controricorso, anche disgiuntamente, dagli avv.ti NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE).

– CONTRORICORRENTI – per la cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale dell’Emilia -Romagna n. 1060/14/2019, depositata il 27 maggio 2019, non notificata.

UDITA la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME all’udienza camerale del 3 dicembre 2024.

FATTI DI CAUSA

Oggetto di controversia sono gli avvisi indicati in atti, con cui il Comune di Predappio accertò l’omessa dichiarazione e versamento dell’ICI relativamente agli anni di imposta 2009/2011, in relazione a due aree fabbricabili e sei fabbricati, tre dei quali (questi ultimi) in comproprietà tra NOME COGNOME e NOME COGNOME ed i restanti tre in capo al solo COGNOME.

La Commissione tributaria regionale dell’Emilia -Romagna rigettava l’appello proposto dal Comune di Predappio contro la sentenza n. 286/2/2015 della Commissione tributaria provinciale di Forlì, ritenendo che:

-« trattasi nel caso di specie di un’attività agraria a titolo principale ed esclusivo a cui possono essere riconosciuti gli stesso benefici sia se svolta in forma singola che associata rispetto all’applicazione dell’ICI, secondo quanto stabilito

dall’art. 7 del d.lgs. 504/92 e nello stesso modo di cui all’art. 9 dlgs n. 228/01»;

-« la visura camerale agli atti costituisca prova di quanto normativamente richiesto»;

-« risulta dimostrato in modo sufficientemente esaustivo l’esistenza di una relazione unitaria fra l’attività cui sono professionalmente dediti i contribuenti i luoghi e i mezzi (terreni e fabbricati) nei quali tale attività è esercitata nonché l’esclusività della stessa» (così nella sentenza impugnata).

Il Comune di Predappio proponeva ricorso per cassazione avverso la suindicata sentenza, con atto notificato in data 20/23 dicembre 2019 – 7 gennaio 2020, formulando due motivi di impugnazione, successivamente depositando in data 5 novembre 2024 memoria ex art. 380bis .1., c.p.c.

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso notificato in data 12/13 febbraio 2020.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso il Comune ha dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 9 d.l. n. 557/1993, conv. dalla legge n. 133/1994 e succ. modd., 23, comma 1bis , d.l. n. 207/2008, conv. con modd. dalla legge n. 14/2009 ed infine dell’art. 2, comma 1, d.lgs. n. 504/1992.

Il ricorrente ha, nello specifico, lamentato, in relazione all’imposta concernent e i fabbricati, che la sentenza impugnata si è posta contro il consolidato orientamento della Corte che, a seguito delle sentenze nn. 18565/2009 e 18582/2009, ha costantemente affermato che, ai fini dell’esenzione del tributo

concernenti i fabbricati, assume valore decisivo e sufficiente, senza necessità di altra indagine, il dato catastale e quindi l’attribuzione agli stessi delle categorie A/6, se abitativo, o D/10 se di tratta di unità immobiliare non abitativa.

1.1. Il motivo è fondato, subito avvertendo che non ha alcun pregio la preliminare eccezione di inammissibilità del ricorso avanzata dalla difesa dei controricorrenti in relazione al mancato deposito della sentenza in copia conforme, risultando tale attestazione, eseguita dalla segreteria della Commissione regionale, essere stata apposta sulla prima pagina della sentenza impugnata.

1.2. Come ricordato dalla difesa del Comune sussiste un precedente specifico di questa Corte, reso tra le stese parti in relazione ad altri anni di imposta, che ha ribadito il principio secondo cui «Come già affermato da questa Corte (cfr. Cass. n. 2115/2017), per la dimostrazione della ruralità dei fabbricati, ai fini del trattamento esonerativo, è dirimente l’oggettiva classificazione catastale con attribuzione della relativa categoria (A/6 per le unità abitative, o D/10 per gli immobili strumentali), sicché l’immobile che sia stato iscritto come «rurale», in conseguenza della riconosciuta ricorrenza dei requisiti previsti dall’art. 9 del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557 (conv. in legge 26 febbraio 1994, n. 133) non è soggetto all’imposta, ai sensi dell’art. 23, comma 1bis , del d.l. 30 dicembre 2008, n. 207 (conv. in legge 27 febbraio 2009, n. 14) e dell’art. 2, comma 1, lett. a ), del d.lgs. 30 dicembre 1992 n. 504; per converso, qualora l’immobile sia iscritto in una diversa categoria catastale (di non ruralità), è onere del contribuente, che invochi l’esenzione dall’imposta, impugnare l’atto di classamento per la ritenuta ruralità del fabbricato, restandovi altrimenti quest’ultimo assoggettato, ed allo stesso
modo, il Comune deve impugnare autonomamente l’attribuzione della categoria catastale A/6 o D/10, al fine di poter legittimamente pretendere l’assoggettamento del fabbricato all’Ici» (così Cass. n. 2921/2022).

1.3. Risulta superfluo ripetere in tale sede i passaggi argomentativi sviluppati in tale pronuncia, per essere gli stessi ben noti alle parti, essendo sufficiente ad essi rinviare ai sensi dell’art. 118 disp. att. c.p.c.

1.4. Val la pena, piuttosto, rammentare che tale ordine di idee è stato, da ultimo, ribadito da questa Corte, che ha confermato i seguenti principi:

a.« l’identificazione della ruralità dei fabbricati esclusi dall’imposizione ICI si correla al dato oggettivo delle emergenze catastali, essendosi rilevato che l’immobile già iscritto nel catasto dei fabbricati come rurale, con l’attribuzione della relativa categoria (A/6 o D/10), in conseguenza della riconosciuta ricorrenza dei requisiti previsti dal d.l. n. 557 del 1993, art. 9, cit., non è soggetto all’imposta, ai sensi del d.lgs. n. 504 del 1992, art. 2, c. 1, lett. a ), cit.; e si è soggiunto che, qualora l’immobile risulti iscritto in una diversa categoria catastale, sarà onere del contribuente, che pretenda l’esenzione dall’imposta, impugnare l’atto di classamento, restando, altrimenti, il fabbricato medesimo assoggettato ad ICI, così come, e inversamente, sarà il Comune a dover impugnare autonomamente l’attribuzione della categoria catastale A/6 o D/10, al fine di poter legittimamente pretendere l’assoggettamento del fabbricato all’imposta (così Cass. Sez. U., 21 agosto 2009, n. 18565 cui adde, ex plurimis , Cass., 9 marzo 2018, n. 5769; Cass., 31 ottobre 2017, n. 25936; Cass., 11 maggio 2017, n. 11588; Cass., 20 aprile 2016, n. 7930; Cass., 12 agosto 2015, n. 16737)»;
«La rilevanza regolativa del criterio identificativo in discorso – e, dunque, la sua esclusiva attinenza al dato catastale – è stata, poi, ribadita dalla Corte (anche) a riguardo dello jus superveniens in tema di emersione catastale dei fabbricati rurali, e con riferimento, quindi all’art. 7, comma 2 -bis , del d.l. 13 maggio 2011, n. 70, cit., all’art. 13, comma 14 -bis , del d.l. n. 201 del 2011, cit. (ed al relativo d.m. 26 luglio 2012 di attuazione), all’art. 2, comma 5 -ter , del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, conv. in l. 28 ottobre 2013, n. 124»;
-dette disposizioni «rafforzano l’orientamento esegetico già adottato dalle SSUU nel 2009 in quanto disciplinano le modalità (di variazione-annotazione) attraverso le quali è possibile pervenire alla classificazione della ruralità dei fabbricati, anche retroattivamente, onde beneficiare dell’esenzione Ici; sulla base di una procedura ad hoc che non avrebbe avuto ragion d’essere qualora la natura esonerativa della ruralità fosse dipesa dal solo fatto di essere gli immobili concretamente strumentali all’attività agricola, a prescindere dalla loro classificazione catastale conforme (così, ex plurimis , Cass., 24 agosto 2021, n. 23386; Cass., 23 giugno 2020, n. 12303; Cass., 9 marzo 2018, n. 5769; Cass., 30 giugno 2017, n. 6280; Cass., 20 aprile 2016, n. 7930)» (così Cass. n. 22031/2024 e Cass.2202/2024).
1.5. Nel caso che occupa la Commissione si è completamente disinteressata di stabilire quale fosse il dato oggettivo catastale dei fabbricati, che il Comune assume essere pacificamente classificati nella categoria A/3, C/2 e C/6, concentrandosi invece sula natura agraria dell’attività svolta dai contribuenti e sulla relazione strumentale della stessa anche rispetto ai fabbricati.

La difesa dei contribuenti non ha dato conto della classificazione dei fabbricati.

Si tratta di un profilo fattuale, non esercitabile da questa Corte in relazione ai diversi anni d’imposta (2009/2011) rispetto a quelli esaminati dalla citata pronuncia (anni 2007/2008) e di cui dovrà, quindi, occuparsi il giudice del rinvio.

Con il secondo motivo di impugnazione il Comune aveva contestato, in relazione al parametro censorio dell’art. 360, primo comma, num. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli art. 2, comma 1, lett. b ), e 9 d.lgs. n. 504/1992, nonché dell’art. 58, comma 2, d.lgs. n. 446/1997.

La doglianza era diretta alle valutazioni espresse dalla Commissione in relazione alle aree fabbricabili, ma sul punto va preso atto che nella memoria ex art. 380bis. 1. c.p.c., depositata il 5 novembre 2024, il Comune ha rappresentato di « fare sostanziale acquiescenza a quanto sancito al riguardo, tra le medesime parti e con riferimento alle medesime aree (sia pure con riguardo ad altre annualità) », da questa Corte con la menzionata pronuncia n. 2921/2022.

Si tratta di una rinuncia al motivo del ricorso, che rientra nei poteri del difensore (cfr., tra le tante, Cass. n. 414/2021) e che esonera, quindi, dal suo esame.

L’impugnata sentenza va, dunque, cassata in relazione al primo motivo, con rinvio della causa, anche per la disciplina delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia -Romagna che, in diversa composizione, procederà al riesame della controversia attenendosi ai principi di diritto sopra esposti.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia -Romagna, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 3 dicembre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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