Esenzione ICI enti non commerciali: Cassazione annulla

Una parrocchia che gestisce direttamente una scuola si è vista negare l’esenzione ICI dal giudice di merito, il quale ha erroneamente presunto che l’immobile fosse locato a terzi. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione perché basata su una ricostruzione dei fatti errata e non pertinente alla controversia. La sentenza chiarisce che il giudice deve attenersi ai fatti del contendere, ribadendo un principio fondamentale per l’esenzione ICI enti non commerciali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione ICI Enti Non Commerciali: La Cassazione Annulla per Errore sui Fatti

La questione dell’esenzione ICI enti non commerciali è da sempre al centro di un acceso dibattito giurisprudenziale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale del processo: il giudice deve decidere sulla base dei fatti effettivamente contestati tra le parti, pena la nullità della sentenza. Il caso in esame ha coinvolto una parrocchia che si è vista negare l’esenzione fiscale per un immobile adibito a scuola, a causa di un’errata interpretazione della sua gestione da parte del giudice di merito.

Fatti di Causa: Una Parrocchia contro il Comune

La vicenda trae origine da due avvisi di accertamento emessi da un Comune per il recupero dell’ICI relativa agli anni 2010 e 2011, a carico di una parrocchia. Gli immobili oggetto di tassazione erano utilizzati per lo svolgimento di attività didattiche in regime di scuola paritaria, oltre ad altre attività come la catechesi e un circolo ricreativo.

La parrocchia ha impugnato gli atti impositivi, sostenendo di avere diritto all’esenzione in quanto ente non commerciale che svolgeva direttamente attività istituzionali. Tuttavia, sia in primo che in secondo grado, i giudici tributari hanno respinto le sue ragioni. In particolare, la Commissione Tributaria Regionale ha basato la propria decisione sul presupposto che la parrocchia avesse concesso gli immobili in locazione, realizzando così un’operazione di natura commerciale.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’impatto sull’esenzione ICI per enti non commerciali

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della parrocchia, annullando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale. Il motivo centrale dell’annullamento risiede in un vizio insanabile del provvedimento impugnato: aver deciso la causa sulla base di una ‘fattispecie’ completamente diversa da quella oggetto del contendere.

I giudici di legittimità hanno evidenziato come l’intera controversia vertesse sulla gestione diretta di una scuola paritaria da parte della parrocchia. Al contrario, la sentenza di secondo grado si era fondata sull’erronea premessa di una ‘gestione locativa’, ovvero di un affitto degli immobili a terzi. Questo errore ha viziato l’intero percorso logico-giuridico della decisione, rendendola nulla.

Le motivazioni

La motivazione della Cassazione è chiara e rigorosa. Una sentenza emessa su fatti diversi da quelli dedotti in giudizio è priva degli elementi necessari per formare un giudicato valido sul rapporto controverso. In pratica, il giudice di secondo grado ha risposto a una domanda che nessuno gli aveva posto, omettendo di pronunciarsi sulla questione reale: se la gestione diretta di una scuola paritaria da parte di un ente religioso, con la percezione di una retta, costituisca o meno un’attività commerciale ai fini dell’esenzione ICI.

L’errore è così grave da essere considerato una ‘nullità insanabile’, rilevabile anche d’ufficio. La Corte ha sottolineato che il riferimento al decisum di primo grado, che invece faceva corretto riferimento alla gestione diretta, non poteva sanare il vizio della sentenza d’appello, la quale si era involuta su una questione di locazione del tutto estranea alla causa.

Le conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado, in diversa composizione, per un nuovo esame. Il nuovo giudice dovrà attenersi ai fatti reali della controversia, ovvero la gestione diretta dell’attività scolastica. Inoltre, dovrà tenere conto dello ius superveniens, in particolare della recente disciplina europea e nazionale sugli aiuti di Stato, che ha un impatto diretto sui casi di esenzione fiscale come quello in esame. Questa ordinanza rappresenta un importante monito sull’obbligo del giudice di aderire scrupolosamente al perimetro della disputa, garantendo che la giustizia risponda alle questioni effettivamente sollevate dalle parti.

Può un giudice decidere una causa basandosi su fatti diversi da quelli contestati tra le parti?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che una sentenza basata su una fattispecie diversa da quella effettivamente in discussione (nel caso specifico, una locazione invece di una gestione diretta) è affetta da nullità insanabile perché non decide sulla controversia reale.

Qual è stato l’errore fondamentale commesso dalla Commissione Tributaria Regionale?
L’errore è stato fondare la propria decisione sul presupposto che l’ente religioso avesse concesso in locazione i propri immobili per l’uso come scuola. In realtà, la questione controversa era se la gestione diretta di una scuola paritaria da parte dell’ente stesso costituisse un’attività commerciale tale da escludere l’esenzione fiscale.

Quali sono le conseguenze pratiche della decisione della Cassazione?
La sentenza impugnata è stata annullata. Il caso dovrà essere riesaminato da un’altra sezione della Corte di giustizia tributaria di secondo grado, che dovrà decidere nel merito basandosi sui fatti corretti. Il nuovo giudice dovrà anche considerare le normative sopravvenute in materia di aiuti di Stato, che potrebbero influenzare la decisione finale sull’esenzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 12928 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 12928 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 14/05/2025

ICI IMU Accertamento

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15699/2022 R.G. proposto da Parrocchia di Santa Maria del Rosario in Sala di Cesenatico (90009670408), in persona del suo legale rappresentante p.t. , con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL);

– ricorrente –

contro

Comune di Cesenatico (P_IVA), in persona del suo Sindaco p.t. , con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALEEMAIL;

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 1520/2021, depositata il 14 dicembre 2021, della Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna ; udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 18 dicembre 2024, dal Consigliere dott. NOME COGNOME.

Rilevato che:

-con sentenza n. 1520/2021, depositata il 14 dicembre 2021, la Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna ha rigettato l’appello proposto dalla parte, odierna ricorrente, così confermando il decisum di prime cure che aveva disatteso l’impugnazione di due avvisi di accertamento emessi dal Comune di Cesenatico per il recupero a tassazione dell’ICI dovuta dalla contribuente in relazione agli anni 2010 e 2011, ed al possesso di unità immobiliari censite in catasto al fol. 50, p.lla 42, sub 13, 14 e 16 (cat. B/5), sub 7 (cat. C/1) e sub 8 (cat. D/6);
1.1 -il giudice del gravame ha considerato che:

così come già rilevato nella impugnata sentenza, doveva ritenersi che la contribuente aveva fatto «degli immobili di sua proprietà un’utilizzazione di natura sostanzialmente economica nel momento in cui li concede in locazione per essere utilizzati quale scuola paritaria.»;

dalle stesse difese svolte dalla contribuente traspariva «un preciso calcolo dei costi e dei benefici, calcolo che ad altro non si può riferire se non ad un’operazione di natura commerciale.»;

difatti « Solamente in un’attività di tal genere … è lecito arguire che la Parrocchia effettui degli specifici calcoli volti ad accertare quale sia il risultato economico di tale gestione locativa con il particolare effetto che, per quanto simbolici possano apparire i corrispettivi delle locazioni, ciò conferma una pratica ed un’attività sicuramente di natura commerciale.»;

-la Parrocchia di Santa INDIRIZZO in Sala di Cesenatico ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di tre complessi motivi, ed ha depositato memoria;

il Comune di Cesenatico resiste con controricorso.

Considerato che:

-il primo motivo di ricorso, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., espone la denuncia di nullità della gravata sentenza per violazione e falsa applicazione di legge in relazione all’art. 111, sesto comma, Cost., all’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., al d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 36, comma 2, n. 4, assumendo la ricorrente che il giudice del gravame -espressamente presupponendo un’utilizzazione commerciale delle unità immobiliari sulla base di un contratto di locazione e, dunque, un uso indiretto delle stesse -aveva pronunciato su fattispecie diversa da quella sottoposta alla sua cognizione, per di più prescindendo dallo stesso contenuto della pronuncia di prime cure che, per l’appunto, faceva inequivoco riferimento ad una diretta utilizzazione delle unità immobiliari, siccome queste destinate (anche) alla gestione di una scuola per l’infanzia paritaria, e che il diritto all’esenzione aveva escluso in ragione della percezione di una retta («che non si può considerare certamente una frazione del costo effettivo del servizio», con conseguente «natura oggettivamente commerciale dell’attività medesima»);
-il motivo è fondato, e va accolto;

2.1 -come ben deduce, e documenta, parte ricorrente, la motivazione della gravata sentenza si involge su di una «gestione locativa» delle unità immobiliari riprese a tassazione quando -così come è inequivoco in piana lettura della sentenza (allora) impugnata -l’oggetto del contendere, tra le parti, si identificava con la gestione diretta di attività didattiche in règime di scuola paritaria;

rimane, pertanto, del tutto privo di oggetto il riferimento operato dalla gravata sentenza al decisum di prime cure – secondo il quale (in tesi) «anche la semplice percezione di un corrispettivo per il godimento

dell’immobile fosse comunque motivo sufficiente per ritenere l’attività di natura commerciale» -posto che detta pronuncia aveva (diversamente, e specificamente) rilevato che, ai fini del riconoscimento della reclamata esenzione ICI, rimaneva necessario lo svolgimento di attività didattica a titolo gratuito ovvero dietro percezione di rette di importo simbolico, così che nella fattispecie doveva ritenersi che «l’attività didattica, negli anni in considerazione, stata esercitata dietro il pagamento di una retta che non si può considerare certamente una frazione del costo effettivo del servizio»;
come, poi, la Corte ha già avuto modo di rilevare, la sentenza emessa nei confronti delle parti del giudizio ma con motivazione e dispositivo relativi a causa diversa, è priva degli elementi necessari per la formazione del giudicato sul rapporto controverso ed è, quindi, affetta da nullità insanabile che, nel corso del processo, può essere rilevata d’ufficio dal giudice dell’impugnazione, determinando in sede di legittimità, la cassazione con rinvio affinché si possa procedere alla sua rinnovazione (Cass., 6 febbraio 2020, n. 2766; Cass., 17 luglio 2015, n. 15002);
-i residui motivi di ricorso espongono le seguenti censure:

-col secondo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 115, primo comma, e 116, primo comma, cod. proc. civ. assumendo, in sintesi, che -proprio in ragione della non riferibilità delle ragioni decisorie spese dalla gravata sentenza alla controversia definita -il giudice del gravame aveva travisato la prova offerta al giudizio in relazione ai contenuti della gestione diretta di una scuola paritaria piuttosto che a ll’uso indiretto (per locazione) delle unità immobiliari oggetto di imposizione; laddove dette circostanze inequivocamente emergevano dalla prodotta documentazione oltreché dallo stesso atto impositivo che, per l’appunto, faceva espresso
riferimento alla gestione diretta di una scuola paritaria ed alla percezione di corrispettivi;

-il terzo complesso motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., reca la denuncia di nullità della gravata sentenza per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., assumendo la ricorrente che il giudice del gravame aveva omesso di pronunciare sulle eccezioni svolte a fondamento del ricorso introduttivo, e riproposte in appello, che involgevano:

-l’insussistenza di una disposizione normativa di esclusione del beneficio dell’esenzione da imposta « per gli immobili adibiti a scuole paritarie presso i quali l’attività didattica è svolta a fronte del versamento di una retta.»;

-la decadenza dal potere impositivo cui era incorsa controparte relativamente all’anno di imposta 2010 e per inosservanza del termine (quinquennale) di cui alla l. n. 296 del 2006, art. 1, comma 161, l’avviso di accertamento risultando « recapitato in data 12.12.2016» (ben «347 giorni dopo lo spirare del termine»);

l’illegittimità degli atti impositivi «perché non preceduti dalla instaurazione di un contraddittorio preventivo con il contribuente, nonché dalla consegna del PVC di chiusura delle operazioni di verifica»;

-la nullità degli avvisi di accertamento per omessa esposizione dei presupposti, e delle ragioni giuridiche, poste a fondamento della ripresa a tassazione di unità immobiliari per le quali genericamente si assumeva lo svolgimento di attività didattica di scuola materna paritaria;

-l’illegittimità degli avvisi di accertamento che, omettendo di indicarne le ragioni, sottoponevano a tassazione unità immobiliare che (identificata in catasto al fol. 50, p.lla 42, sub 8) risultava destinata ad attività di catechesi e educazione cristiana (aule di catechismo) e (così)

ad attività di culto esente ex d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 7, comma 1, lett. d );

l’illegittimità degli avvisi di accertamento che, omettendo di indicarne le ragioni, sottoponevano a tassazione le unità immobiliari che, destinate allo svolgimento di attività didattica, risultavano (così) esenti ex d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 7, comma 1, lett. i ); esenzione, questa, del resto usufruita dalla contribuente nei precedenti periodi di imposta;

-l’illegittimità dell’imposizione con riferimento all’unità immobiliare destinata ad attività di catechesi e educazione cristiana e (così) da ritenersi esente ex d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 7, comma 1, lett. d );

-l’illegittimità dell’imposizione a riguardo dell’unità immobiliare che (censita in catasto al fol. 50, p.lla 42, sub 7) risultava adibito a circolo ricreativo (dell’associazione di promozione sociale ACLI), e le cui prestazioni venivano offerte dietro versamento « di un corrispettivo di modico importo tale da non poter rappresentare una remunerazione del costo del servizio reso»;

-l’illegittima applicazione di una sanzione pari al 100% del tributo non versato;

3.1 -l’esame di questi motivi che corrispondono a questioni suscettibili di riproposizione davanti al giudice del rinvio – rimane assorbito nell’accoglimento del primo motivo di ricorso ;

3.2 – va, peraltro, al riguardo rilevato che la stessa definizione della questione di fondo sottesa ai motivi di ricorso -che attengono all’ICI dovuta dalla contribuente per gli anni 2010 e 2011 – implica la considerazione dello ius superveniens che involge la disciplina eurounitaria degli aiuti di Stato, e del loro recupero, su cui la ricorrente si sofferma in memoria; disciplina, questa, conseguente alla decisione 2023/2103 della Commissione, del 3 marzo 2023, che – a seguito

dell’annullamento della decisione 2013/284/UE, del 19 dicembre 2012, della Commissione (giusta sentenza della CGUE, 6 novembre 2018, cause riunite da C-622/16P a C-624/16P, RAGIONE_SOCIALE) -ha, per l’appunto, disposto il recupero dell’ aiuto incompatibile «concesso nell’ambito della misura di cui all’articolo 1 della decisione 2013/284/UE, ossia l’esenzione dall’imposta comunale sugli immobili (ICI) concessa agli enti non commerciali che svolgevano negli immobili esclusivamente le attività elencate all’articolo 7, comma 1, lettera i), del decreto legislativo n. 504/92.» (art. 1);
– la decisione della Commissione, a sua volta, va correlata alla (pur) prevista applicazione della regola cd. de minimis che «ha lo scopo di consentire, per gli aiuti di Stato di importo limitato, una deroga alla regola secondo cui ogni aiuto, anteriormente alla sua attuazione, deve essere notificato alla Commissione» e «mira a semplificare gli oneri amministrativi delle imprese, della Commissione e degli Stati membri (v., in tal senso, sentenza del 7 marzo 2002, Italia/Commissione, C310/99, EU:C:2002:143, punto 94), partendo dal principio, ricordato al considerando 3 di tale regolamento, che gli aiuti per un importo che non supera il massimale «de minimis» non incidono sugli scambi tra gli Stati membri e non sono idonei a falsare la concorrenza (così, ex plurimis , CGUE, 28 ottobre 2020, causa C-608/19, INAIL, punti 26 e 41);
– e va tenuto conto, altresì, del dato normativo nazionale (d.l. 16 settembre 2024, n. 131, art. 16bis , conv. in l. 14 novembre 2024, n. 166) che, a sua volta, ha dettato «Misure urgenti per l’applicazione della sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea del 6 novembre 2018, relative alle cause riunite da C-622/16 P a C-624/16 P, e delle decisioni della Commissione europea del 19 dicembre 2012 e del 3 marzo 2023»;

-l’impugnata sentenza va, quindi, cassata con rinvio della causa, anche per la disciplina delle spese processuali di questo giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia Romagna che, in diversa composizione, procederà all’esame dell’effettiva controversia tra le parti pendente.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i residui motivi; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia Romagna, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 18 dicembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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