Esenzione ICI cooperative: conta la dimora abituale

Una società cooperativa edilizia in liquidazione ha richiesto l’esenzione ICI per gli alloggi assegnati ai soci, sostenendo che fossero le loro abitazioni principali. Il Comune ha negato il beneficio, poiché i soci avevano trasferito la residenza anagrafica solo successivamente all’anno d’imposta. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della cooperativa, stabilendo che, sebbene la nozione di abitazione principale si basi sulla dimora abituale effettiva e non solo sulla residenza anagrafica, spetta al contribuente (in questo caso la cooperativa) fornire la prova di tale utilizzo. In assenza di prove, l’esenzione ICI cooperative non può essere concessa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione ICI Cooperative: Residenza Anagrafica o Dimora Abituale? La Cassazione Chiarisce

La questione dell’esenzione ICI cooperative per gli immobili adibiti ad abitazione principale dei soci è un tema di grande rilevanza pratica, che contrappone spesso le esigenze abitative alla rigidità delle normative fiscali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un punto cruciale: ai fini del beneficio fiscale, prevale la residenza anagrafica formale o l’effettiva dimora abituale? L’analisi di questa decisione offre importanti chiarimenti per le cooperative e i loro soci.

Il Caso: Una Cooperativa Edilizia e la Richiesta di Esenzione ICI

Una società cooperativa edilizia a proprietà indivisa si è vista notificare un avviso di accertamento da parte di un Comune per il mancato pagamento dell’ICI relativa all’anno 2010. La cooperativa sosteneva di avere diritto all’esenzione, in quanto gli alloggi erano stati assegnati ai soci e da questi utilizzati come abitazione principale. Il Comune, tuttavia, contestava tale diritto sulla base del fatto che i soci avevano trasferito la propria residenza anagrafica negli immobili solo tra la fine del 2010 e l’inizio del 2011, quindi in data successiva a quella rilevante per l’annualità d’imposta.

La controversia è giunta fino alla Corte di Cassazione, che è stata chiamata a decidere sulla legittimità dell’atto impositivo.

La Distinzione Chiave: Cooperativa a Proprietà Divisa vs. Indivisa

Per comprendere la decisione, è fondamentale distinguere tra due tipi di cooperative edilizie:

* A proprietà divisa: Il socio, dopo l’assegnazione, diventa pieno proprietario dell’alloggio. In questo caso, il socio è il soggetto passivo d’imposta dal momento dell’assegnazione.
* A proprietà indivisa: La proprietà dell’immobile rimane in capo alla cooperativa. I soci acquisiscono un diritto di godimento sull’alloggio, ma non la proprietà. Di conseguenza, il soggetto passivo d’imposta resta la cooperativa stessa.

Nel caso in esame, trattandosi di una cooperativa a proprietà indivisa, era la società a essere tenuta al pagamento dell’imposta e, di conseguenza, a dover dimostrare la sussistenza dei requisiti per l’esenzione.

L’Esenzione ICI Cooperative e il Concetto di “Abitazione Principale”

La normativa tributaria (specificamente l’art. 8 del D.Lgs. 504/1992) prevede una detrazione, poi trasformatasi in esenzione, per l’abitazione principale. Questa agevolazione si applica anche alle unità immobiliari di cooperative a proprietà indivisa, a condizione che siano adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari.

Residenza Anagrafica non è Tutto

La Corte di Cassazione ha ribadito un principio consolidato: la nozione di “abitazione principale” non coincide necessariamente con la residenza anagrafica. La legge introduce una presunzione relativa, secondo cui l’abitazione principale è quella di residenza. Tuttavia, questa presunzione può essere superata dal contribuente fornendo la prova contraria, ovvero dimostrando che la dimora abituale e quella del proprio nucleo familiare si trovava di fatto in un altro immobile.

La Decisione della Corte: La Prova della Dimora Abituale è Fondamentale

Nonostante l’apertura verso la prevalenza della sostanza (dimora effettiva) sulla forma (residenza anagrafica), la Cassazione ha rigettato il ricorso della cooperativa. I giudici di merito avevano accertato, con una valutazione in fatto non sindacabile in sede di legittimità, che la cooperativa non aveva fornito alcuna prova che gli immobili fossero effettivamente utilizzati come dimora abituale dai soci nell’anno d’imposta in questione. L’unico dato oggettivo era il successivo trasferimento della residenza anagrafica, che non poteva retroagire a sanare la situazione dell’anno precedente.

Le Motivazioni della Sentenza

La motivazione della Corte si fonda su un principio cardine del diritto tributario: l’onere della prova. Per beneficiare di un’agevolazione fiscale, è il contribuente che deve dimostrare di possedere tutti i requisiti previsti dalla legge. In questo caso, la cooperativa avrebbe dovuto provare, con documentazione adeguata (es. consumi di utenze, dichiarazioni di terzi, ecc.), l’effettivo utilizzo degli alloggi come dimora abituale da parte dei soci per l’intero anno 2010. La semplice affermazione non era sufficiente. La Corte ha concluso che i giudici d’appello non hanno erroneamente equiparato abitazione principale a residenza anagrafica, ma hanno correttamente rilevato la totale assenza di prove sull’utilizzo effettivo degli immobili, rendendo legittimo l’avviso di accertamento del Comune.

Conclusioni: Cosa Imparare da questa Decisione

La decisione in esame offre una lezione importante per tutte le cooperative edilizie a proprietà indivisa e per i loro soci. Per ottenere l’esenzione ICI cooperative (e oggi IMU), non basta che gli alloggi siano formalmente assegnati. È indispensabile poter dimostrare con prove concrete e oggettive che i soci utilizzano quegli immobili come loro dimora abituale, a prescindere dalla data di trasferimento della residenza anagrafica. Una gestione documentale attenta e la raccolta di prove sull’effettivo utilizzo degli immobili diventano quindi strumenti essenziali per difendere il diritto all’agevolazione fiscale ed evitare contenziosi con gli enti locali.

Chi è il soggetto passivo ICI per gli alloggi di una cooperativa a proprietà indivisa?
Il soggetto passivo d’imposta, e quindi tenuto al pagamento, è la cooperativa stessa, anche dopo l’assegnazione degli alloggi ai soci, poiché questi non ne diventano proprietari ma acquisiscono solo un diritto di godimento.

Per ottenere l’esenzione ICI, è sufficiente la residenza anagrafica dei soci negli alloggi?
No. La residenza anagrafica costituisce solo una presunzione relativa. Ciò che conta è la “dimora abituale” effettiva. Tuttavia, se la residenza non è stata trasferita, spetta al contribuente (la cooperativa) fornire la prova rigorosa che i soci dimoravano abitualmente negli immobili.

Cosa deve dimostrare una cooperativa per ottenere l’esenzione ICI per “abitazione principale” dei soci?
La cooperativa deve fornire la prova contraria alla presunzione di coincidenza tra residenza e dimora. Deve dimostrare, con elementi concreti, l’effettivo utilizzo dell’immobile quale dimora abituale del socio e del suo nucleo familiare per l’annualità d’imposta per cui si chiede l’esenzione, anche se la residenza anagrafica è stata trasferita in un momento successivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6088 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6088 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso 17333-2021 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO giusta procura speciale in calce al ricorso

-ricorrente-

contro

COMUNE DI ENNA , in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO giusta procura speciale in

calce al controricorso e con domicilio digitale eletto presso l’indirizzo di posta elettronica certificata di quest’ultimo

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 7813/2020 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della SICILIA, depositata il 21/12/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 29/2/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RILEVATO CHE

la RAGIONE_SOCIALE propone ricorso, affidato ad unico motivo, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Sicilia aveva accolto l’appello del Comune di Enna avverso la sentenza n.

della Commissione tributaria provinciale di Enna, in accoglimento del ricorso proposto dalla società contribuente avverso avviso di accertamento ICI 2010;

il Comune di Enna resiste con controricorso ed ha depositato memoria difensiva

CONSIDERATO CHE

1.1. con unico motivo la società ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione dell’art. 8, comma 4, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 e dell’art. 1, comma 3, D.L. 27 maggio 2008, n. 93 per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente ritenuto la legittimità dell’atto impositivo impugnato nell’insussistenza dei presupposti per applicare l’esenzione di cui all’art. 8 cit. , avendo i soci assegnatari degli immobili della cooperativa ivi trasferito la residenza anagrafica solo in date comprese tra il dicembre 2010 ed il gennaio 2011;
1.2. in diritto, occorre preliminarmente distinguere il regime normativo applicabile alle cooperative a proprietà divisa e indivisa;

1.3. la cooperativa a proprietà divisa è soggetto passivo ICI dal giorno di acquisto dell’area su cui essa effettuerà l’intervento edificatorio fino al giorno di assegnazione dell’alloggio al singolo assegnatario,

coincidente con il verbale di assegnazione da parte della cooperativa anche se anteriore alla stipula del contratto notarile che determina l’acquisto della proprietà del fabbricato (articolo 98, r.d. 28 aprile 1938, n. 1165);

1.4. fino «alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito è comunque utilizzato», «la base imponibile è costituita dal valore dell’area senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera» (articolo 5, comma 6, d. lgs. 30 dicembre 1992, n. 504), mentre, ultimati i lavori (o in caso di utilizzo del fabbricato antecedente alla fine dei lavori), la base imponibile è rappresentata dal «valore ottenuto applicando» i noti moltiplicatori «all’ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento» (articolo 13, comma 4, d.l. 201/2011);
1.5. l’assegnatario di un alloggio di una siffatta cooperativa edilizia è tenuto al pagamento dell’imposta comunale sin dal momento dell’acquisto del «possesso», che, in questo caso, è fatto coincidere con il verbale di assegnazione da parte della cooperativa anche se anteriore alla stipula del contratto notarile che determina l’acquisto della proprietà del fabbricato da parte di detto assegnatario (cfr. Cass. 10 settembre 2004, n. 18294, secondo la quale l’art. 1 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, stabilisce che «presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa», cosicché è tenuto al pagamento dell’imposta l’assegnatario, anche provvisorio, di alloggio di cooperativa edilizia, nonostante non sia stato ancora stipulato l’atto notarile di trasferimento della proprietà in suo favore);
1.6. la cooperativa a proprietà indivisa (disciplinata dalla legge 17 febbraio 1992, n. 179 al Capo VI -intitolato ‘Disposizioni per le cooperative a proprietà indivisa’), invece, resta soggetto passivo ICI anche dopo l’assegnazione degli alloggi ai propri soci, in quanto costoro

non divengono titolari, su detti alloggi, del diritto di proprietà o di altro diritto reale rilevante ai fini ICI, cosicché, ai sensi dell’articolo 8, comma 4, d.lgs. 504/1992, la detrazione disposta nel medesimo articolo 13, comma 10 (e cioè la detrazione concessa per la «abitazione principale»), «si applica» «anche alle unità immobiliari, appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari»;

1.7. la RAGIONE_SOCIALE, nel caso in esame, ha dedotto, anche richiamando la sentenza di primo grado, che trattandosi di cooperativa a proprietà indivisa, era applicabile, nei confronti della medesima, l’esenzione sancita dall’art. 8, comma 4, d.lgs. cit.;

1.8. ne consegue che soggetto passivo d’imposta, nel caso in esame, deve ritenersi la RAGIONE_SOCIALE e non i singoli soci assegnatari;

1.8. ciò posto, la Commissione tributaria regionale, nell’accogliere il gravame del Comune, ha affermato quanto segue:«Nel caso nel caso che ci occupa, nulla costando riguardo la prova dell’attualità della dimora, è dimostrato attraverso la documentazione anagrafica in atti che i soci assegnatari ebbero a trasferire la residenza anagrafica soltanto tra il Dicembre 2010 e il gennaio 2011, il che vale ad escludere la ricorrenza della clausola esonerativa»;

1.9. secondo consolidato orientamento di questa Corte, che il Collegio condivide, in tema di ICI, ai fini del riconoscimento della detrazione prevista dall’art. 8, comma 2, del d.lgs. n. 504 del 1992, anche a seguito della modifica introdotta dall’art. 1, comma 173, della l. n. 296 del 2006, per «abitazione principale» non deve necessariamente intendersi quella di residenza anagrafica, atteso che la norma introduce una presunzione relativa che può essere superata dal contribuente mediante la prova contraria circa l’effettivo utilizzo quale dimora abituale del nucleo familiare, anche per un periodo di tempo limitato, di altro immobile non coincidente con quello di residenza (cfr. Cass. n. 13062 del 24/05/2017; conf. Cass. n. 8627 del 28/03/2019; Cass. 6845 del 08/03/2019);
1.10. la sentenza impugnata va, quindi, esente da censure in diritto, avendo ritenuto, con apprezzamento in fatto, insindacabile nella presente sede, ove sorretto da motivazione adeguata e immune da errori (cfr. Cass. n. 30424 del 17/10/2022; Cass. n. 18509 del 30/06/2021), che non potesse applicarsi la richiesta esenzione per mancata prova circa la dimora abituale degli assegnatari negli immobili in questione in data anteriore all’annualità oggetto di accertamento, e per intervenuto trasferimento della residenza anagrafica in data parimenti successiva;
1.11. i Giudici d’appello, infatti, non hanno dato mero rilievo alla non coincidenza tra dimora abituale e residenza anagrafica, né hanno affermato che il concetto di abitazione principale è attribuibile esclusivamente alla residenza anagrafica corrispondente, ma hanno accertato, in fatto, che gli immobili non erano stati adibiti né a dimora abituale, né a residenza anagrafica dei soci assegnatari;

1.12. vanno in conclusione affermati i seguenti principi di diritto: « Le cooperative edilizie a proprietà indivisa sono soggetti passivi ICI anche dopo l’assegnazione degli alloggi ai propri soci, in quanto costoro non divengono titolari, su detti alloggi, del diritto di proprietà o di altro diritto reale rilevante ai fini ICI; – ai sensi dell’articolo 8, comma 4, d.lgs. 504/1992, la detrazione disposta nel medesimo articolo, comma 3 (e cioè la detrazione concessa per la ‘ abitazione principale ‘ ), si applica ‘ anche alle unità immobiliari, appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari ‘ , che non deve necessariamente intendersi quella di residenza anagrafica, atteso che la norma introduce una presunzione relativa che può essere superata dal contribuente mediante la prova contraria circa l’effettivo utilizzo quale dimora abituale del nucleo familiare, anche per un periodo di tempo limitato, di altro immobile non coincidente con quello di residenza»;
il ricorso va conseguente respinto;

le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite, che liquida in Euro 1.800,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15% ed agli accessori di legge, se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.p.r. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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