Esenzione ICI abitazione principale: no se non si dimora

Una contribuente, proprietaria di un unico immobile ma con residenza anagrafica in un altro comune per lavoro, si è vista negare l’esenzione ICI per l’abitazione principale. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, ribadendo che per ottenere il beneficio fiscale non è sufficiente possedere una sola casa, ma è indispensabile dimostrare di viverci abitualmente. La residenza anagrafica, pur essendo una presunzione, ha prevalso in assenza di prove contrarie che attestassero la dimora effettiva nell’immobile oggetto di tassazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione ICI abitazione principale: la residenza conta più della proprietà unica

L’esenzione ICI abitazione principale è un tema che tocca molti proprietari di immobili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto cruciale: possedere un solo immobile non garantisce automaticamente il diritto all’esenzione se la residenza anagrafica e, soprattutto, la dimora abituale si trovano altrove. Analizziamo insieme questa importante decisione per capire le regole da seguire.

I Fatti di Causa

Il caso riguarda una contribuente, avvocato di professione, proprietaria di un unico immobile situato nel Comune di Magliano Sabina. Per l’anno d’imposta 2010, il Comune le ha notificato un avviso di accertamento per il pagamento dell’ICI, per un importo di 783,00 euro oltre accessori. La contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo di avere diritto all’esenzione prevista per l’abitazione principale.

Il problema nasceva da una circostanza specifica: pur essendo quello l’unico immobile di sua proprietà in tutto il territorio nazionale, la contribuente aveva trasferito la propria residenza anagrafica a Roma per motivi professionali. La Commissione Tributaria Regionale del Lazio aveva respinto il suo appello, ritenendo che non fosse stato dimostrato il requisito fondamentale della dimora abituale nell’immobile di Magliano Sabina, facendo prevalere la presunzione legata alla residenza anagrafica romana.

La questione giuridica

La controversia è giunta dinanzi alla Corte di Cassazione. La ricorrente ha sostenuto che, essendo proprietaria di un’unica unità immobiliare, non si dovrebbe fare riferimento al requisito della residenza anagrafica per individuare l’abitazione principale. A suo dire, il fatto di aver dovuto spostare la residenza a Roma per lavoro non poteva pregiudicare il suo diritto all’esenzione sull’unica casa di proprietà. In sostanza, si chiedeva se il possesso di un solo immobile fosse una condizione sufficiente per ottenere l’agevolazione, a prescindere da dove il contribuente avesse formalmente la residenza.

L’analisi della Cassazione sulla esenzione ICI abitazione principale

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la linea interpretativa consolidata, definita come “diritto vivente”. I giudici hanno ribadito che, ai fini dell’esenzione ICI abitazione principale, i due requisiti essenziali sono:

1. Possesso dell’immobile: Il contribuente deve essere proprietario o titolare di altro diritto reale sull’immobile.
2. Dimora abituale: Il contribuente e la sua famiglia devono dimorare abitualmente in quell’immobile.

La Corte ha chiarito che la normativa (art. 8, comma 2, d.lgs. n. 504/1992) introduce una presunzione relativa: si presume che l’abitazione principale coincida con la residenza anagrafica. Tuttavia, questa presunzione può essere superata. Il contribuente ha l’onere di fornire la prova contraria, dimostrando che, nonostante una diversa residenza anagrafica, la sua dimora effettiva e stabile si trova nell’immobile per cui chiede l’esenzione.

Nel caso specifico, non solo la contribuente non ha fornito tale prova, ma ha di fatto confermato la presunzione, ammettendo di aver trasferito la residenza a Roma per svolgere la sua attività professionale. Questo ha reso irrilevante la circostanza che l’immobile a Magliano Sabina fosse l’unico di sua proprietà.

Le motivazioni

La Corte Suprema ha sottolineato l’errore concettuale alla base della difesa della ricorrente: ritenere che la sola proprietà di un unico immobile nel territorio italiano dia automaticamente diritto all’esenzione. La legge, invece, subordina il beneficio alla dimostrazione della collocazione della dimora abituale nell’immobile stesso. La dimora abituale è il luogo in cui una persona vive stabilmente e in modo prevalente, dove ha il centro dei propri interessi. La residenza anagrafica è solo l’indicatore formale di tale luogo.

I giudici hanno specificato che la contribuente non è riuscita a dimostrare di dimorare abitualmente nel Comune di Magliano Sabina. Anzi, le sue stesse affermazioni sul trasferimento della residenza a Roma per lavoro hanno rafforzato la tesi della Commissione Tributaria Regionale. La Corte ha inoltre respinto gli altri motivi di ricorso, tra cui la richiesta di non applicare le sanzioni per presunta incertezza normativa (ritenuta inesistente data la chiarezza della legge e la giurisprudenza consolidata) e la questione di legittimità costituzionale (ritenuta infondata).

Le conclusioni

Questa ordinanza riafferma un principio fondamentale in materia di tributi locali: per l’esenzione ICI abitazione principale, non contano le intenzioni o il numero di immobili posseduti, ma la realtà fattuale della vita del contribuente. Il requisito della dimora abituale è imprescindibile e spetta al cittadino che ha una residenza anagrafica diversa fornire prove concrete e inequivocabili del suo effettivo luogo di vita. Le esigenze lavorative che portano a spostare la residenza non sono, di per sé, una giustificazione sufficiente per ottenere l’agevolazione su un immobile in cui non si vive più abitualmente.

È sufficiente possedere un solo immobile per ottenere l’esenzione ICI come abitazione principale?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la sola proprietà di un unico immobile non è sufficiente. È necessario dimostrare anche che in tale immobile si abbia la propria dimora abituale, ovvero che vi si viva stabilmente e in modo prevalente.

Cosa prevale per l’esenzione ICI: la residenza anagrafica o la dimora abituale?
Prevale la dimora abituale, che è il requisito sostanziale. La residenza anagrafica crea una presunzione legale su dove sia la dimora abituale, ma il contribuente può superare questa presunzione fornendo la prova contraria, dimostrando di vivere effettivamente in un altro luogo.

La residenza in un altro comune per motivi di lavoro giustifica l’esenzione ICI sull’unico immobile di proprietà?
No. La sentenza chiarisce che il trasferimento della residenza anagrafica per motivi di lavoro non giustifica di per sé l’esenzione sull’immobile lasciato. Anzi, tale circostanza può rafforzare la presunzione che la dimora abituale sia stata effettivamente spostata nel nuovo comune, facendo così perdere il diritto all’agevolazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6029 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6029 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 06/03/2025

ICI AGEVOLAZIONE ABITAZIONE PRINCIPALE

sul ricorso iscritto al n. 22823/2020 del ruolo generale, proposto

COGNOME NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE).

– RICORRENTE –

CONTRO

Il RAGIONE_SOCIALE MAGLIANO SABINA (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Sindaco pro tempore.

– INTIMATO –

per la cassazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza n. 369/13/2020 RAGIONE_SOCIALEa Commissione Tributaria Regionale del Lazio, depositata il 21 gennaio 2020, non notificata.

UDITA la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta all’udienza camerale del 4 dicembre 2024, dal consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Oggetto di controversia è l’avviso di accertamento indicato in atti con cui il Comune di Magliano Sabina liquidava la somma complessiva di 783,00 €, oltre accessori, a titolo di ICI per l’anno di imposta 2010, in relazione all’unità immobiliare di proprietà RAGIONE_SOCIALEa contribuente sita nel citato Comune e per la quale l’istante rivendica il diritto all’esenzione prevista per l’abitazione principale.

Con la sentenza impugnata la Commissione Tributaria Regionale del Lazio rigettava l’appello avanzato dalla ricorrente, ritenendo che la stessa non avesse dimostrato il presupposto RAGIONE_SOCIALE‘esenzione di cui all’art. 8 d.lgs. n. 504/1992, costituito dalla dimora abituale nell’immobile tassato, considerando, pertanto, operativa la presunzione relativa derivante dalla residenza anagrafica posta, per ragioni di lavoro, in altro comune, nella specie il Comune di RAGIONE_SOCIALE.

Avverso tale sentenza NOME COGNOME proponeva ricorso per cassazione, notificato in data 7 settembre 2020, formulando tre motivi di impugnazione.

Il Comune RAGIONE_SOCIALE Magliano Sabina è restato intimato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di impugnazione la contribuente ha lamentato la violazione e la falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE 1 e 8, comma 2, d.lgs. n. 504/1992 e RAGIONE_SOCIALE artt. 60 d.P.R. 600/1973 e 116 c.p.c.,

ponendo in rilievo di aver depositato in giudizio «[…] la documentazione catastale attestante che l’immobile de quo costituisce l’unica sua proprietà su tutto il territorio RAGIONE_SOCIALEo Stato, nonchè la certificazione del RAGIONE_SOCIALE che attesta la iscrizione nel relativo Albo e lo svolgimento RAGIONE_SOCIALEa sua attività di avvocato e l’ubicazione del suo studio professionale a RAGIONE_SOCIALE» (così a pagina n. 10 del ricorso).

A dire RAGIONE_SOCIALEa ricorrente tali elementi di prova «[…] avrebbero dovuto indurre il giudicante a ritenere provata la motivazione che ha indotto la ricorrente, peraltro in precedenza già residente a Magliano Sabina, a spostare formalmente la propria residenza anagrafica per motivi legati alla propria attività professionale» (così a pagina n. 10 del ricorso), assumendo che «[…] il giudice di II grado avrebbe potuto e dovuto, […] in applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 116 c.p.c., ritenere come valida prova contraria la motivazione RAGIONE_SOCIALEa scelta RAGIONE_SOCIALEa residenza RAGIONE_SOCIALEa ricorrente su RAGIONE_SOCIALE giustificata, come sopra detto, dalla sua attività professionale […], nonché ritenere sussistente la prova RAGIONE_SOCIALE‘effettiva dimora abituale nell’immobile di Magliano Sabina desumibile […] sia dalla circostanza che l’immobile per cui è causa costituisce l’unico possesso immobiliare RAGIONE_SOCIALEa ricorrente sia dalla valutazione RAGIONE_SOCIALEa mancata costituzione in giudizio del Comune di Magliano Sabina e dalla conseguente mancanza, quindi, di ogni eccezione diretta contestare la qualità di abitazioni principali RAGIONE_SOCIALE‘immobile in questione» (così alle pagine nn. 11 e 12 del ricorso).
La ricorrente ha concluso, quindi, sul punto sostenendo che «[…] laddove il contribuente sia possessore di un’unica unità immobiliare non debba esser fatto riferimento alcuno al requisito RAGIONE_SOCIALEa residenza anagrafica per individuazione RAGIONE_SOCIALE‘ente che potrà godere RAGIONE_SOCIALEe esenzioni de qua» (così a pagina n. 12 del ricorso),

come riconosciuto ai residenti all’estero dall’art. 1, comma 707, RAGIONE_SOCIALEa legge n.147/2013.

1.2. Il motivo non è fondato.

È pacifico, per averlo affermato anche la ricorrente, che l’istante, proprietaria RAGIONE_SOCIALE‘immobile oggetto di tassazione, ubicato nel Comune di Magliano Sabina, aveva fissato nell’anno oggetto di imposizione la residenza anagrafica nel Comune di RAGIONE_SOCIALE.

Ciò posto, in tema di ICI, come di recente ribadito anche dalle Sezioni unite di questa Corte, è assolutamente consolidato il principio, tanto da costituire «diritto vivente», secondo cui, ai fini RAGIONE_SOCIALEa spettanza RAGIONE_SOCIALE‘agevolazione prevista per le abitazioni principali, occorre che il contribuente provi che l’abitazione costituisce dimora abituale propria e dei suoi familiari (così, Cass. Sez. U., n. 26774/2024, che richiama, ex multis, Cass. sez. 6-5, ord. 4 maggio 2022, n. 14040; Cass. sez. 6-5 ord. 31 gennaio 2019, n. 2800; Cass. sez. 6-5, ord. 22 febbraio 2019, n. 5391; Cass. sez. 6-5, ord. 23 marzo 2018, n. 7328; nei medesimi termini, Cass. n. 5870/2023, che richiama Cass., Sez. 5″, 15 giugno 2010, n. 14389; Cass., Sez. 6″-5, 21 giugno 2017, n. 15444; Cass., Sez. 6″-5, 27 aprile 2018, n. 10167; Cass., Sez. 5″, 22 febbraio 2019, n. 5314; Cass., Sez. 5″, 7 giugno 2019, n. 15439; Cass., Sez. 5″, 9 luglio 2019, n. 18367; Cass., Sez. 6″-5, 24 luglio 2019, n. 19964; Cass., Sez. 6″-5, 18 febbraio 2020, n. 3966; Cass., Sez. 6″-5, 19 febbraio 2020, n. 4170; Cass. Sez. 5″, 4 novembre 2020, n. 24538; Cass., Sez. 6″-5, 15 dicembre 2020, nn. 28534 e 28536; Cass., Sez. 6″-5, 3 febbraio 2021, n. 2344).
Secondo questa Corte, in tema di ICI, ai fini RAGIONE_SOCIALEa detrazione prevista dal D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 8, comma 2, quale modificato dalla L. n. 296 del 2006, art. 1, comma 173, lett. b, (con decorrenza dall’1 gennaio 2007), per l’abitazione principale

(per tale intendendosi, salvo prova contraria, quella di residenza anagrafica) non deve necessariamente intendersi quella di residenza anagrafica, atteso che la norma introduce una presunzione relativa che può essere superata dal contribuente mediante la prova contraria circa l’effettivo utilizzo quale dimora abituale, anche per un periodo di tempo limitato, di altro immobile non coincidente con quello di residenza (così Cass., Sez. T., 27 febbraio 2023, n. 5870/2023, che richiama Cass., Sez. 5″, 24 maggio 2017, n. 13062; Cass., Sez. 5″, 8 marzo 2019, n. 6845; Cass., Sez. 5″, 17 giugno 2021, n. 17408).
L’errore concettuale da cui muove la difesa RAGIONE_SOCIALEa ricorrente è quello di ritenere che la sola proprietà di un unico immobile nel territorio italiano dia diritto all’esenzione per l’abitazione principale.

Senonchè, tale ordine di idee urta contro la lettera RAGIONE_SOCIALEa predetta normativa, la quale, in tema di ICI, subordina il beneficio all’unità immobiliare di proprietà RAGIONE_SOCIALEa contribuente alla dimostrazione RAGIONE_SOCIALEa collocazione in essa RAGIONE_SOCIALEa dimora abituale, vale a dire del luogo in cui stabilmente, cioè in modo prevalente e non occasionale, vive ed esercita i propri interessi, che si presume, salvo propria contraria, essere quello in cui ha posto la residenza anagrafica.

Nella fattispecie in rassegna, la Commissione regionale ha ritenuto, con accertamento fattuale non sindacabile nella presente sede, quantomeno nei termini dedotti dalla ricorrente, che la contribuente non avesse dimostrato di dimorare abitualmente nel Comune di Magliano Sabina e siffatto ordine di idee risulta addirittura confermato dall’istante nella parte in cui ha riferito di aver trasferito a RAGIONE_SOCIALE la propria residenza anagrafica in quanto ivi svolge la propria attività professionale, restando -come si diceva -irrilevante la circostanza che l’immobile in oggetto sia l’unico di proprietà RAGIONE_SOCIALEa ricorrente.
Va solo aggiunto sul punto che non è pertinente il riferimento al principio di non contestazione, in quanto i fatti dedotti dall’istante (cui riferire la non contestazione), per quanto sopra detto, non giovano alle sue aspettative ed il principio di non contestazione -a tacer d’altro – non può operare in caso di mancata costituzione RAGIONE_SOCIALEa parte, come accaduto per il Comune (anche) in sede di appello.

Allo stesso modo, non ha rilievo il riferimento all’art. 1, comma 707, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 147/2013, in quanto riferito all’IMU ed alla diversa posizione dei cittadini italiani residenti all’estero, senza tacere che l’esenzione è rimessa ad una facoltà dei comuni di considerare direttamente adibita ad abitazione principale l’unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio RAGIONE_SOCIALEo Stato a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata.
Con la seconda doglianza la ricorrente ha rimproverato al Giudice regionale la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 112 c.p.c. e quindi l’omessa pronuncia sulla domanda diretta a dichiarare non dovute le sanzioni, stante le obiettive condizioni di incertezza interpretativa.

2.1. Va premesso che alla luce dei principi di economia processuale e di ragionevole durata del processo come costituzionalizzato nell’art. 111, comma 2, Cost., nonché di una lettura costituzionalmente orientata RAGIONE_SOCIALE‘attuale art. 384 c.p.c. ispirata a tali principi, una volta verificata l’omessa pronuncia su un motivo di gravame, la Suprema Corte può omettere la cassazione con rinvio RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata e decidere la causa nel merito allorquando la questione di diritto posta con quel motivo risulti infondata, di modo che la statuizione da rendere viene a confermare il dispositivo RAGIONE_SOCIALEa sentenza di appello (determinando l’inutilità di un ritorno RAGIONE_SOCIALEa causa in fase di merito), sempre che si tratti di questione che non richiede ulteriori accertamenti di fatto”
(così, ex plurimis , Cass. n. 22698/2024 e, nello stesso senso, tra le tante, anche Cass. 17416/2023).

2.2. Ebbene, anche tale motivo non ha alcun fondamento.

Questa Corte ha definito sul team in questione l’ambito di non debenza RAGIONE_SOCIALEe sanzioni, osservando che per “incertezza normativa oggettiva tributaria” deve intendersi la situazione giuridica oggettiva qualificata da una condizione di inevitabile incertezza sul contenuto, sull’oggetto e sui destinatari RAGIONE_SOCIALEa norma tributaria, ossia l’insicurezza ed equivocità del risultato conseguito attraverso la sua interpretazione, che si distingue, quindi, dalla soggettiva ignoranza incolpevole del diritto e che è rilevabile da una serie di fatti-indice, individuati, in termini esemplificativi e, quindi, non esaustivamente: 1) nella difficoltà d’individuazione RAGIONE_SOCIALEe disposizioni normative, dovuta al difetto di esplicite previsioni di legge; 2) nella difficoltà di confezione RAGIONE_SOCIALEa formula dichiarativa RAGIONE_SOCIALEa norma giuridica; 3) nella difficoltà di determinazione del significato RAGIONE_SOCIALEa formula dichiarativa individuata; 4) nella mancanza di informazioni amministrative o nella loro contraddittorietà; 5) nella mancanza di una prassi amministrativa o nell’adozione di prassi amministrative contrastanti; 6) nella mancanza di precedenti giurisprudenziali; 7) nella formazione di orientamenti giurisprudenziali contrastanti, magari accompagnati dalla sollecitazione, da parte dei Giudici comuni, di un intervento chiarificatore RAGIONE_SOCIALEa Corte costituzionale; 8) nel contrasto tra prassi amministrativa ed orientamento giurisprudenziale; 9) nel contrasto tra opinioni dottrinali; 10) nell’adozione di norme di interpretazione autentica o meramente esplicative di norma implicita preesistente. Tali fatti indice devono essere accertati, esaminati ed inseriti in procedimenti interpretativi RAGIONE_SOCIALEa formazione che siano metodicamente corretti e che portino inevitabilmente a risultati tra loro contrastanti ed incompatibili (cfr. Cass. n. 10313/2019; Cass.
n. 38082/2019, che richiamano Cass. n. 13076/2015, Cass. n. 4394/2014; Cass. n. 3113/2014; Cass. n. 24670/2007).

Nella specie, la chiara lettera RAGIONE_SOCIALEa norma e la consolidata interpretazione fornita dalla giurisprudenza, tanto da essere ritenuta costituire diritto vivente, esclude, alla luce dei suddetti canoni, ogni ipotesi di incertezza normativa.

Con il terzo motivo l’istante ha contestato la decisione impugnata per non aver il Giudice regionale ritenuto di sollevare la questione di legittimità costituzionale RAGIONE_SOCIALE‘art. 8 d.lgs. n. 504/1992 nella parte in cui considera abitazione principale quella in cui è fissata la residenza anagrafica, ritenendo l’istante che «[…] l’eventuale diniego RAGIONE_SOCIALE‘esistenza RAGIONE_SOCIALEa propria contraria e quindi RAGIONE_SOCIALEa ‘giusta causa’ e RAGIONE_SOCIALEa valida motivazione RAGIONE_SOCIALEo spostamento RAGIONE_SOCIALEa residenza RAGIONE_SOCIALEa ricorrente nel diverso Comune e/o di interpretazioni RAGIONE_SOCIALEe norme in difformità a quelle esposte nel presente ricorso debba comportare l’eccezione di incostituzionalità parziale RAGIONE_SOCIALE‘art. 8, c.. 2, del D.Lgs. 504/1992, atteso che una diversa applicazione restrittiva comporterebbe per il soggetto passivo possessore di più immobili il diritto di godere in ogni caso RAGIONE_SOCIALEa riduzione RAGIONE_SOCIALE‘imposta su almeno uno RAGIONE_SOCIALE immobili stessi mentre, al contrario, tale diritto verrebbe negato al possessore di un unico immobile che non abbia il possesso di altri immobili nel Comune prescelto» (così a pagina n. 15 del ricorso), con un ingiustificato diverso trattamento tra i soggetti passivi e quindi violazione del principio di uguaglianza.
3.1. Non vi è alcuna ragione di sollevare l’incidente di costituzionalità dedotto dall’istante, tenuto conto che anche il soggetto passivo possessore di più immobili consegue il diritto di godere RAGIONE_SOCIALE‘esenzione ICI su uno dei propri beni, solo se dimostra di aver ivi allocato la propria dimora abituale.

Alla stregua RAGIONE_SOCIALEe valutazioni svolte il ricorso va rigettato.

Non vi è ragione di liquidare le spese del presente grado di giudizio, stante l’assenza di attività difensiva del Comune.

Nondimeno, ricorrono i presupposti di cui all’art 13, comma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente di una somma pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per la proposizione del ricorso.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e dà atto che ricorrono i presupposti di cui all’art 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento da parte del ricorrente di una somma pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per la proposizione del ricorso.

Così deciso in RAGIONE_SOCIALE, nella camera di consiglio del 4 dicembre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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