Esenzione ICI abitazione principale: no se non collegate

Una coppia si oppone a degli avvisi di accertamento ICI per due appartamenti sovrapposti, usati come unica dimora ma collegati solo da una scala esterna. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che per beneficiare dell’esenzione ICI abitazione principale, è indispensabile un collegamento strutturale diretto tra le unità immobiliari. L’assenza di comunicazione interna è un ostacolo insuperabile, anche se di fatto gli immobili sono utilizzati come un’unica abitazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione ICI Abitazione Principale: No Senza Collegamento Interno tra Immobili

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha chiarito un punto fondamentale riguardo l’esenzione ICI abitazione principale, stabilendo un principio rigoroso: due unità immobiliari, anche se utilizzate di fatto come un’unica dimora, non possono beneficiare dell’agevolazione fiscale se non sono collegate strutturalmente tra loro. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla controversia tra una coppia di coniugi e il Comune di residenza. I due contribuenti sono comproprietari di due appartamenti sovrapposti, situati nello stesso edificio, dove entrambi hanno la propria residenza anagrafica e che utilizzano come un’unica abitazione. Il Comune notificava loro degli avvisi di accertamento per il mancato pagamento dell’ICI relativa agli anni 2009 e 2011, contestando il diritto all’esenzione.

Il punto cruciale della vicenda risiede nella conformazione strutturale degli immobili: sebbene usati come un’unica casa, i due appartamenti erano collegati esclusivamente tramite una scala condominiale esterna e non esclusiva. Inoltre, le due unità risultavano distintamente accatastate e formalmente separate. Dopo un iter giudiziario complesso, con esiti alterni nei primi due gradi di giudizio, la questione è giunta all’esame della Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso presentato dai contribuenti, confermando la legittimità degli avvisi di accertamento emessi dal Comune. La decisione si fonda su un’interpretazione stringente dei requisiti necessari per qualificare un immobile come “abitazione principale” ai fini fiscali.

Le Motivazioni: Il Collegamento Strutturale è Decisivo per l’Esenzione ICI Abitazione Principale

Il cuore della motivazione della Corte risiede nella valorizzazione del dato strutturale rispetto a quello puramente fattuale. I giudici hanno affermato che, per poter considerare due immobili come un’unica abitazione principale, è indispensabile la presenza di un collegamento fisico e diretto tra di essi.

Secondo la Corte, “l’assenza di una comunicazione diretta tra gli immobili (nella fattispecie accessibili da una scala esterna non esclusiva) assume carattere preclusivo alla fruizione del beneficio fiscale”. Questo significa che l’utilizzo di fatto come singola dimora non è sufficiente a superare la separazione strutturale e catastale delle unità.

Il requisito della comunicazione interna è considerato dirimente. La circostanza che i due appartamenti fossero collegati solo da una scala esterna non esclusiva è stata ritenuta decisiva per escludere l’esistenza di un “complesso abitativo unitario”. La Corte ha ribadito un principio già espresso in precedenza (Cass. n. 25902/2008), secondo cui il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non è di per sé un ostacolo all’agevolazione, a condizione che l’immobile complessivamente considerato non perda le sue caratteristiche abitative e, soprattutto, che esista un collegamento diretto che ne sancisca l’effettiva unione.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia offre un’indicazione chiara per tutti i contribuenti che si trovano in situazioni simili. Per beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per l’abitazione principale (prima ICI, ora IMU), non basta utilizzare più unità immobiliari come se fossero una sola. È necessario che questa unione sia anche strutturale e, preferibilmente, catastale.

In assenza di un collegamento interno, come una scala o una porta, che renda le unità un corpo unico, il Fisco è legittimato a considerarle come immobili distinti, negando l’esenzione per una delle due. I proprietari che desiderano ottenere il beneficio fiscale devono quindi procedere a una fusione non solo funzionale ma anche fisica e formale dei propri immobili, attraverso interventi edilizi e il conseguente aggiornamento catastale.

È possibile ottenere l’esenzione ICI per due appartamenti usati come unica abitazione principale se non sono collegati internamente?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’assenza di una comunicazione diretta e interna tra gli immobili è un carattere preclusivo alla fruizione del beneficio fiscale, anche se di fatto vengono utilizzati come un’unica abitazione.

Il fatto che due unità immobiliari siano accatastate separatamente impedisce di per sé l’esenzione per l’abitazione principale?
Non necessariamente. La sentenza chiarisce che il problema non è il numero di unità catastali in sé, ma l’assenza di un collegamento fisico diretto, che è considerato un requisito strutturale indispensabile per definire un complesso come un’unica abitazione principale.

Una scala esterna non esclusiva è considerata un collegamento valido ai fini dell’esenzione ICI?
No. La Corte ha specificato che una scala esterna non esclusiva non costituisce una “comunicazione diretta” tra gli immobili e, pertanto, non è sufficiente per considerare le due unità come un’unica abitazione principale ai fini fiscali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28458 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28458 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5403/2024 R.G. proposto da

NOME, INDIRIZZO, con l’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende

: SPANO

-ricorrente-

contro

COMUNE RAGIONE_SOCIALE CAGLIARI, con l’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA di II GRADO della SARDEGNA n. 531/2023 depositata il 22/08/2023. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Comune di Cagliari ha notificato più avvisi di accertamento ICI ai coniugi ricorrenti, comproprietari al 50% di due appartamenti sovrapposti siti in INDIRIZZO a Cagliari, dove entrambi risultano residenti anagraficamente, con i quali è stato contestato il mancato versamento dell’ICI per gli anni 2009 e 2011.

I contribuenti hanno presentato un primo ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale di Cagliari per ottenere l’annullamento dei due avvisi di accertamento ICI relativi all’anno 2009.

La CTP, con sentenza del 9 novembre 2015, ha accolto il ricorso, annullando gli atti. Il Comune di Cagliari ha impugnato tale decisione.

Successivamente, gli stessi contribuenti hanno impugnato altri due avvisi di accertamento ICI relativi al 2011.

La Commissione Tributaria ha rigettato il ricorso con sentenza del 21 settembre 2018, e i contribuenti hanno proposto appello.

Con sentenza del 22 agosto 2023, in epigrafe meglio indicata, la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Sardegna ha riunito i due procedimenti e ha accolto l’appello del Comune, respingendo invece quello dei contribuenti, confermando così la legittimità degli avvisi di accertamento impugnati.

La Corte ha che le due unità immobiliari in questione, pur utilizzate dai coniugi come abitazione, risultassero prive di collegamento interno e collegate solo tramite la scala condominiale, non esclusiva e che le unità avessero una distinta situazione catastale e fossero formalmente separate.

Avverso la suddetta sentenza di gravame i contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo, cui ha resistito con controricorso il comune.

Successivamente i ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con unico motivo di ricorso, i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione all’art. 1 del d.l. n. 93/2008, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

I ricorrenti sostengono che la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado abbia errato nel ritenere necessari un collegamento strutturale interno e l’accatastamento unitario per il riconoscimento dell’esenzione ICI per entrambe le unità immobiliari, le quali sono di fatto utilizzate come unica abitazione principale.

Il motivo non è fondato.

Va preliminarmente rilevato che la PDA riferita in memoria è stata risolta sulla base di un rilievo di inammissibilità e in base alla situazione di fatto acclarata dal giudice di merito, stente la preclusione di diverso accertamento in sede di legittimità. Ne consegue la irrilevanza nella presente fattispecie.

Nel caso in analisi si tratta non solo di due immobili accatastati distintamente, ma -ed è questo il dato dirimente -di immobili collegati solo da una scala esterna non esclusiva. Tale circostanza non è in contestazione e questa Corte non può operare una diversa valutazione del fatto.

Si tratta, dunque, per le connotazioni strutturali, di due immobili del tutto distinti, che non possono in ogni caso essere considerati come unica abitazione principale: difetta il requisito della comunicazione tra gli immobili.

Invero, in uno con la giurisprudenza di questa Corte (Cass. 29/10/2008, n. 25902 (Rv. 605168 – 01)) e a specificazione del principio già consolidato, si deve seguire il principio in base al quale ‘In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all’applicazione,

per tutte, dell’aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale (agevolazione trasformatasi in totale esenzione, ex art. 1, d.l. 27 maggio 2008, n. 93, a decorrere dal 2008) , sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma l’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato, rispetto alla quale l’assenza di una comun icazione diretta tra gli immobili (nella fattispecie accessibili da una scala esterna non esclusiva) assume carattere preclusivo alla fruizione del beneficio fiscale’ .
La CTR ha indi correttamente applicato il principio, nel ritenere che la situazione di fatto di unificazione degli immobili non fosse rilevante ai fini dell’esonero dal pagamento della imposta immobiliar e, in assenza di un accesso diretto e comunicante tra i due immobili.

Stante la infondatezza del motivo, il ricorso va conseguentemente rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presupposti processuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, com ma 1quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 1.486,00 per compensi oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 17/10/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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