Esenzione ICI abitazione principale: conta l'uso

Un contribuente si è visto negare l’esenzione ICI per la sua abitazione principale, composta da due appartamenti catastalmente distinti ma utilizzati come un’unica dimora. La Corte di Cassazione ha accolto il suo ricorso, stabilendo un principio fondamentale: per l’esenzione ICI abitazione principale, ciò che conta è l’uso effettivo e unitario dell’immobile, a prescindere dal numero di unità catastali. La sentenza impugnata è stata annullata con rinvio per una nuova valutazione basata su questo criterio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione ICI Abitazione Principale: l’Uso Effettivo Prevale sul Catasto

L’applicazione dell’esenzione ICI abitazione principale torna al centro del dibattito con una recente ordinanza della Corte di Cassazione. La questione è tanto comune quanto rilevante: cosa succede se l’abitazione principale è composta da due unità immobiliari catastalmente distinte ma di fatto unite e utilizzate come un’unica dimora? La Suprema Corte ha fornito una risposta chiara, privilegiando la sostanza sulla forma e l’uso effettivo sulla registrazione catastale.

Il Caso: Due Appartamenti, un’Unica Abitazione e la pretesa del Fisco

Un contribuente era proprietario di due appartamenti adiacenti, registrati separatamente al catasto. Di fatto, egli utilizzava entrambi gli immobili come sua unica abitazione principale, avendovi fissato la propria residenza. Il Comune, tramite la sua società di riscossione, emetteva un avviso di accertamento per omesso versamento dell’ICI relativa a uno dei due immobili, negando che l’agevolazione potesse estendersi a più di una unità catastale.

Il caso ha attraversato i vari gradi di giudizio con esiti alterni. Inizialmente, la commissione tributaria provinciale aveva dato ragione al contribuente. Successivamente, la commissione tributaria regionale aveva ribaltato la decisione, accogliendo l’appello del Comune e sostenendo che l’esenzione potesse applicarsi a un solo immobile. L’erede del contribuente ha quindi presentato ricorso in Cassazione per far valere le proprie ragioni.

La Decisione della Cassazione sull’Esenzione ICI Abitazione Principale

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza della commissione regionale e rinviando la causa per un nuovo giudizio. Il principio affermato è netto: ai fini dell’applicazione delle agevolazioni per l’abitazione principale, non rileva il numero di unità catastali che compongono la dimora, bensì la prova dell’effettiva utilizzazione dell’immobile complessivamente considerato come residenza.

Il Principio della Prevalenza dell’Uso Effettivo

Secondo la Suprema Corte, il concetto di “abitazione principale” ai fini ICI si fonda su un elemento centrale: l’uso che il contribuente fa dell’immobile. Se più unità contigue vengono utilizzate come un unico complesso abitativo, questo intero complesso deve essere considerato “abitazione principale”. Di conseguenza, l’agevolazione fiscale (in questo caso l’esenzione totale introdotta nel 2008) deve applicarsi a tutte le unità che la compongono.

Le Motivazioni: la Centralità dell’Utilizzo Effettivo

La Corte ha motivato la sua decisione richiamando un orientamento giurisprudenziale consolidato. Il legislatore, nel definire l’abitazione principale, ha posto l’accento sulla “residenza anagrafica” e sull’uso concreto come dimora del soggetto passivo e della sua famiglia. L’accatastamento unitario non è un requisito indispensabile per godere del beneficio fiscale.

Il ragionamento della Corte si basa sul presupposto che l’obiettivo della norma agevolativa è quello di tutelare il bene “casa”, inteso come luogo degli affetti e della vita quotidiana del contribuente. Limitare l’esenzione a una sola unità catastale, ignorando che nella realtà il contribuente vive in uno spazio più ampio risultante dall’unione di più immobili, sarebbe contrario alla ratio della legge.

La Corte ha specificato che, sebbene l’esenzione si applichi all’intero complesso abitativo, la detrazione d’imposta, ove prevista, spetta una sola volta per tutte le unità immobiliari considerate nel loro insieme.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un principio di grande importanza pratica per i contribuenti. Chi possiede e utilizza due o più unità immobiliari contigue come unica abitazione principale ha diritto a vedersi riconosciuta l’esenzione ICI abitazione principale (e, per estensione, le agevolazioni IMU) sull’intero complesso, a condizione di poter dimostrare l’uso unitario e residenziale. La registrazione catastale separata non costituisce, di per sé, un ostacolo insormontabile. Sarà onere del contribuente fornire la prova di tale utilizzo, ma la porta per il riconoscimento del beneficio fiscale è, secondo la giurisprudenza di legittimità, decisamente aperta.

È possibile ottenere l’esenzione ICI per l’abitazione principale se questa è composta da due appartamenti distinti al catasto?
Sì, secondo la Corte di Cassazione è possibile. Ciò che rileva non è il numero di unità catastali, ma il fatto che il contribuente utilizzi effettivamente e in modo unitario l’intero complesso immobiliare come propria dimora abituale.

Ai fini dell’esenzione ICI, cosa è più importante: la registrazione catastale o l’uso effettivo dell’immobile?
L’uso effettivo dell’immobile è l’elemento centrale e prevalente. La Corte ha stabilito che il beneficio fiscale si fonda sull’utilizzo concreto dell’immobile come abitazione principale, rendendo irrilevante la circostanza che sia composto da più unità catastalmente distinte.

Se si utilizzano due unità immobiliari come unica abitazione principale, la detrazione ICI si applica due volte?
No. La Corte ha chiarito che, sebbene l’agevolazione (come l’aliquota ridotta o l’esenzione) si applichi a tutte le unità che compongono l’abitazione principale, la detrazione d’imposta spetta una sola volta per l’intero complesso abitativo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10215 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10215 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18326/2021 R.G., proposto

COGNOME COGNOME nella qualità di erede legittimo del defunto Marconi RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Acquapendente (VT), ove elettivamente domiciliato (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL, giusta procura in allegato al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Roma (presso gli Uffici dell’Avvocatura Capitolina), ove elettivamente domiciliato (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL, giusta procura in calce al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

CONTRORICORRENTE

nonché sul ricorso iscritto al n. 18415/2021 R.G., proposto

ICI IMU ACCERTAMENTO ABITAZIONE PRINCIPALE UTILIZZO DI DISTINTE UNITÀ CATASTALI

R.G. N. 18415/2021

RICORRENTE

CONTRO

Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore ;

INTIMATA

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 21 gennaio 2021, n. 401/03/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 25 marzo 2025 dal Dott. NOME COGNOME

RILEVATO CHE:

1. RAGIONE_SOCIALE, nella qualità di erede legittimo del defunto NOME COGNOME, ha proposto speculari ricorsi (l’uno , iscritto al n. 1 8326/2021 R.G., e, l’altro, iscritto al n. 18415/2021 R.G.) per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 21 gennaio 2021, n. 401/03/2021, la quale, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione di avviso di accertamento n. 34515 dell’1 dicembre 2015 per omesso versamento dell’I CI relativa a ll’anno 2011 nella misura complessiva di € 2.036,94 da parte di Roma Capitale (a mezzo della partecipata ‘ RAGIONE_SOCIALE) con riguardo alla proprietà dell’abitazione in Roma alla INDIRIZZO consistente in due appartamenti adiacenti (int. 13 e int. 14) in catasto con le particelle 228 sub. 13 e 228 sub. 14 del folio 193, ove NOME Marconi aveva fissato in vita la propria residenza, in
conseguenza del disconoscimento dell’esenzione per l’abitazione principale , dopo che Roma Capitale aveva disposto l’annullamento parziale in autotutela del predetto avviso di accertamento (con provvedimento reso il 28 aprile 2016, prot. n. 290968/8/2 ) ed aveva ridotto l’importo dovuto alla minor somma di € 892,28 con il riconoscimento dell’esenzione per una sola delle unità immobiliari, ha accolto l’appello proposto da Roma Capitale nei confronti del medesimo avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma il 4 ottobre 2019, n. 12782/02/2019, con compensazione delle spese giudiziali.
Il giudice di appello ha riformato la decisione di prime cure -che aveva accolto il ricorso originario proposto allora da COGNOME nella qualità di tutore di NOME COGNOME (ancora in vita) – sul rilievo che il defunto contribuente non potesse beneficiare dell’agevolazione per due distinte unità immobiliari, trattandosi di soggetto che, a causa delle condizioni di salute psico-fisiche, era ricoverato presso un istituto di cura e che, pertanto, poteva godere di un solo immobile.

Roma Capitale ha resistito con controricorso (al ricorso iscritto al n. 18326/2021 R.G.).

Il ricorrente ha depositato memoria ex art. 380bis .1 cod. proc. civ. (ad illustrazione del ricorso iscritto al n. 18326/2021 R.G.).

CONSIDERATO CHE:

Preliminarmente, si deve disporre la riunione dei predetti ricorsi ex art. 335 cod. proc. civ. (precisamente, in base alla priorità di iscrizione a ruolo, del ricorso iscritto al n. 18415/2021 R.G. al ricorso iscritto al n. 18326/2021 R.G.), essendo stata impugnata da un’unica parte la medesima sentenza.

Ciò detto, si deve dichiarare l’inammissibilità del ricorso iscritto al n. 18415/2021 R.G., trattandosi di una mera duplicazione del ricorso iscritto al n. 18326/2021 R.G.

Difatti, in tema di ricorso per cassazione, una volta che la parte abbia già proposto un primo ricorso ed abbia, quindi, esercitato il relativo potere di impugnazione in ordine al provvedimento censurato, essa ha esaurito la facoltà di critica della decisione che assume a sé pregiudizievole, senza che possa proporre una successiva impugnazione, salvo che la prima impugnazione sia invalida, non sia stata ancora dichiarata inammissibile o improcedibile e venga rispettato il termine di decadenza previsto dalla legge (Cass., Sez. 1^, 6 maggio 2020, n. 8552). R.G., esso è affidato ad un unico motivo, col quale si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1, comma 1, legge 24 luglio 2008, n. 126, e dell’art. 8, comma 2, 30 dicembre 1992, n. 504, in relazione all’art. 360 giudice di appello « l’applicazione del regime agevolato previs giudice di secondo grado, le agevolazioni previste l’abita zione principale (esenzione dal pagament dovevano essere limitate ad un solo immobile », affermando «
Passando allo scrutinio del ricorso iscritto al n. 18415/2021 del d.l. 27 maggio 2008, n. 93, convertito, con modificazioni, dalla del d.lgs. , primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stata negata dal to per l’abitazione principale in quanto il contribuente risultava avere il possesso di due unità immobiliari contigue (interni 13 e 14) e, pertanto, secondo il ragionamento logico-giuridico del per o dell’I.C.I.) il principio che, nell’ipotesi di possesso di due unità immobiliari contigue le agevolazioni d’imposta (I.C.I.) devono essere limitate ad un solo immobile, a nulla rilevando la circostanza che il contribuente utilizzi effettivamente entrambe le unità immobiliari come abitazione principale ».
1.1 Il predetto motivo è fondato.

1.2 Dalla motivazione della sentenza impugnata emerge chiaramente come il giudice di merito abbia negato l’applicazione del regime agevolato per l’abitazione principale in quanto il contribuente risultava avere il possesso di due unità immobiliari contigue (contraddistinte con gli interni nn. 13 e 14) e, pertanto, le agevolazioni previste per l’abitazione principale (esenzione dal pagamento dell’I.C.I.) dovevano essere limitate ad un solo immobile.

Quindi, nella motivazione della sentenza impugnata viene affermato il principio che, nell’ipotesi di possesso di due unità immobiliari contigue le agevolazioni per l’ I.C.I. devono essere limitate ad un solo immobile, a nulla rilevando la circostanza che il contribuente utilizzi effettivamente entrambe le unità immobiliari come abitazione principale.

1.3 Si considera abitazione principale quella che, a termini dell’art. 8, comma 2, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (come modificato dall’art. 1 della legge 27 dicembre 1996, n. 296), costituisce « residenza anagrafica » del soggetto passivo. A tale riguardo, questa Corte ha già affermato il principio secondo cui il concetto di abitazione principale non ha alcuna relazione zeugmatica con il concetto di « unica unità immobiliare catastale », o con quella di « unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio », sia « in quanto lo stesso soggetto passivo fruisce “dell’aliquota ridotta ed anche della detrazione … previste” per tutti í suoi immobili adibiti ad ‘ abitazioni ‘ siano ‘ principali ‘ ovvero da considerare tali perché concessi ‘ in uso gratuito a parenti ‘ », sia in quanto « il favore del legislatore per l’ abitazione principale” si evince ulteriormente dal d.l. 27 maggio 2005, n, 86, art. 5-bis, comma 4 (convertito nella L. 26 luglio 2005, n. 148) con il
quale, al dichiarato ‘ fine di incrementare la disponibilità di alloggi da destinare ad abitazione principale ‘ , si è concesso ai Comuni la facoltà di ‘ deliberare la riduzione, anche al di sotto del limite minimo previsto dalla legislazione vigente, delle aliquote dell’imposta comunale sugli immobili stabilite per gli immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario ‘ » (Cass., Sez. 5^, 12 febbraio 2010, n. 3397; Cass., Sez. 6^-5, 22 febbraio 2021, n. 4727; Cass., Sez. Trib., 24 marzo 2023, n. 8551).
1.4 Diversamente, a i fini dell’ICI (ma non anche dell’IMU ), costituisce elemento centrale ai fini dell’attribuzione dell’agevolazione in oggetto il mero uso quale abitazione principale dell’immobile nel suo complesso (Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2008, n. 25902), con conseguente irrilevanza dell’accatastamento unitario e affermazione del « principio secondo cui ai fini dell’imposta comunale sugli immobili, il contemporaneo utilizzo di più di una unità catastale come ‘ abitazione principale” non costituisce ostacolo all’applicazione, per tutte, dell’aliquota prevista per l’ ‘ abitazione principale ‘ , sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo, a tal fine, non il numero delle unità catastali ma la prova dell’effettiva utilizzazione ad ‘ abitazione principale ‘ dell’immobile complessivamente considerato, ferma restando, ovviamente, la spettanza della detrazione prevista dell’art. 8, comma 2, una sola volta per tutte le unità » (Cass., Sez. 5^, 12 febbraio 2010, n. 3397; Cass., Sez. 5^, 19 maggio 2010, n. 12269; Cass., Sez. 5^, 7 ottobre 2011, n. 20567; Cass.,
Sez. 6^-5, 3 luglio 2014, n. 15198; Cass., Sez. 6^-5, 6 aprile 2017, n. 9030; Cass., Sez. 6^-5, 25 giugno 2019, n. 17015; Cass., Sez. 6^-5, 22 febbraio 2021, n. 4727; Cass., Sez. Trib., 24 marzo 2023, n. 8551; Cass., Sez. Trib., 20 febbraio 2024, n. 4530).

Tanto in distonia con l’indirizzo espresso dalla risoluzione resa dal Ministero dell’Economia e delle Finanze il 7 maggio 2002, n. 6, secondo la quale « non è corretto affermare che il contribuente ‘dimora in un’unica unità immobiliare che si presenta divisa catastalmente con l’attribuzione di due rendite catastali’ perché in tal caso ci si trova, in realtà, in presenza di due unità immobiliari che come tali vanno singolarmente e separatamente soggette ad imposizione, ciascuna per la propria rendita: una unità può essere assoggettata ad ICI come abitazione principale con applicazione delle agevolazioni e delle riduzioni per questa previste, l’altra invece va considerata come seconda abitazione, con l’applicazione dell’aliquota deliberata dal comune per tali tipologie di fabbricati », occorrendo, ai fini dell’agevolazione, « che il contribuente richieda l’accatastamento unitario dei due distinti cespiti ».
1.5 Peraltro, l’art. 11, comma 2, del regolamento comunale ICI (approvato con deliberazione adottata dal Consiglio Comunale il 21 dicembre 1998, n. 335) prevedeva che: « 2. Si considera direttamente adibita ad abitazione principale l’unità immobiliare non locata posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da cittadini italiani non residenti nello Stato, nonché quella, non locata, posseduta allo stesso titolo da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente ».
Ed è significativo che la stessa controricorrente, che lo ha richiamato a contrario sotto altro profilo, ammetta che:

« Secondo controparte, (…) la circostanza che siano individuabili diverse unità immobiliari distinte catastalmente di per sé non consente di escludere l’applicazione dell’agevolazione ad entrambe le unità immobiliari in quanto, ai fini del suo riconoscimen to, ciò che conta è l’effettiva utilizzazione dell’immobile come abitazione principale. Tale tesi, in teoria corretta, necessita, però, di una puntuale prova in concreto dell’effettiva utilizzazione quale abitazione principale di entrambe le unità immobiliari (…) ».
Pertanto, valutandosi la fondatezza del motivo dedotto, il ricorso iscritto al n. 18326/2021 R.G. può trovare accoglimento e la sentenza impugnata col medesimo deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio (ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a ), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Nulla deve essere disposto in ordine alla regolamentazione delle spese giudiziali per il ricorso iscritto al n. 18415/2021 R.G., essendo rimasta intimata la controparte.

Invero, è pacifico che il provvedimento discrezionale di riunione di più cause – e la conseguente, congiunta trattazione delle stesse – lascia immutata l’autonomia dei singoli giudizi e non pregiudica la sorte delle singole azioni, di modo che la sentenza che decide simultaneamente le cause riunite, pur essendo formalmente unica, si risolve in altrettante pronunce quante sono le cause decise, mentre la liquidazione delle spese giudiziali va operata in relazione a ciascun giudizio, atteso che solo in riferimento alle singole domande è possibile accertare la soccombenza, non potendo essere coinvolti in quest’ultima soggetti che non sono parti in causa (Cass., Sez. 1^, 10 luglio 2014, n. 15860; Cass., Sez. 2^, 14 luglio 2021, n. 20073;
Cass., Sez. 6^-3, 16 settembre 2022, n. 27295; Cass., Sez. Trib., 30 novembre 2023, n. 33425).

6. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, in relazione al ricorso iscritto al n. 18415/2021 R.G., si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dispone la riunione del ricorso iscritto al n. 18415/2021 R.G. al ricorso iscritto al n. 18326/2021 R.G.; accoglie il ricorso iscritto al n. 18326/2021 R.G., cassa la sentenza impugnata col medesimo e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità; dichiara l’inammissibilità del ricorso iscritto al n. 18415/2021 R.G.; dà atto, in relazione al ricorso iscritto al n. 18415/2021 R.G., della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 25 marzo

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