Esclusione imbullonati: si può fare con DOCFA tardiva

Una società si è vista negare la riduzione della rendita catastale tramite l’esclusione imbullonati perché non l’aveva richiesta nella prima dichiarazione DOCFA utile. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che la legge non impone un termine di decadenza per tale diritto, che può quindi essere esercitato anche con una DOCFA successiva, pur senza effetti retroattivi. La sentenza chiarisce un importante principio a favore dei contribuenti proprietari di immobili industriali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esclusione Imbullonati: La Cassazione Apre alla DOCFA Successiva

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su un tema cruciale per i proprietari di immobili industriali: la possibilità di richiedere l’esclusione imbullonati dal calcolo della rendita catastale. La pronuncia stabilisce un principio fondamentale: il diritto a presentare la dichiarazione di variazione (DOCFA) non si esaurisce se non viene esercitato alla prima occasione utile dopo l’entrata in vigore della normativa.

I Fatti di Causa

Una società, proprietaria di un immobile industriale classificato in categoria D/7, nel 2018 aveva presentato una dichiarazione DOCFA per rideterminare la propria rendita catastale. L’obiettivo era scorporare il valore dei macchinari e degli impianti (“imbullonati”) funzionali al processo produttivo, come consentito dalla Legge di Stabilità 2016 (L. 208/2015), riducendo così l’imponibile fiscale.

L’Agenzia delle Entrate respingeva la richiesta, confermando la rendita precedente più elevata. La questione arrivava in tribunale, dove sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella di II Grado davano torto alla società. La motivazione dei giudici d’appello si basava su un punto specifico: la società aveva già presentato una DOCFA nel 2017, dopo l’entrata in vigore della legge, senza però richiedere lo scorporo. Secondo la Corte territoriale, questa omissione le aveva precluso la possibilità di farlo in seguito.

La Questione Giuridica: È possibile l’esclusione imbullonati con una seconda DOCFA?

Il nodo centrale del ricorso in Cassazione verteva sull’interpretazione della normativa (art. 1, commi 21 e 22, L. 208/2015). Ci si chiedeva se la facoltà di aggiornare la rendita catastale per l’esclusione imbullonati fosse un’opportunità da cogliere in un’unica soluzione, preclusa per sempre in caso di inerzia, oppure un diritto esercitabile senza termini di decadenza.

La tesi delle corti di merito, se confermata, avrebbe creato un grave pregiudizio per i contribuenti che, per errore o mancata informazione, non avessero immediatamente adeguato la propria posizione catastale alla nuova normativa.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto parzialmente il ricorso della società, ma sul punto decisivo le ha dato piena ragione. I giudici hanno chiarito che la legge del 2015, nel consentire la presentazione di atti di aggiornamento “a decorrere dal 1° gennaio 2016”, ha fissato un termine iniziale, non uno finale.

In altre parole, la norma non prevede alcuna decadenza né stabilisce che il diritto si “consumi” se non esercitato con la prima DOCFA presentata dopo tale data. Di conseguenza, il fatto che la società avesse presentato una dichiarazione nel 2017 senza menzionare i beni da scorporare non le ha impedito di farlo con una successiva dichiarazione nel 2018.

La Corte ha inoltre precisato che l’unico effetto del ritardo è la perdita della retroattività. Solo le dichiarazioni presentate entro il 15 giugno 2016 potevano beneficiare della nuova rendita a partire dal 1° gennaio 2016. Per le dichiarazioni successive, come quella in esame, la nuova rendita avrà efficacia dalla data di presentazione, senza intaccare il diritto di richiederla.

Le Conclusioni

La Cassazione ha cassato la sentenza d’appello, rinviando la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado per un nuovo esame del merito. Questa decisione rappresenta una vittoria importante per i contribuenti, poiché conferma un’interpretazione della legge più flessibile e meno penalizzante. Viene stabilito che il diritto all’esclusione imbullonati non è un’occasione fugace, ma una facoltà che il proprietario dell’immobile può esercitare attraverso la presentazione di un apposito atto di aggiornamento, anche se in un momento successivo alla prima opportunità utile. Si riafferma così il principio secondo cui una facoltà concessa dalla legge non può essere limitata da un’interpretazione che introduce preclusioni non previste esplicitamente.

È possibile presentare una dichiarazione DOCFA per l’esclusione degli imbullonati se ne era già stata presentata una in precedenza senza tale richiesta?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che la legge non impone un termine finale né prevede che il diritto si “consumi” se non esercitato alla prima occasione utile. È possibile presentare un successivo atto di aggiornamento per lo scorporo.

Qual è la conseguenza di presentare la DOCFA per lo scorporo degli impianti in un momento successivo al 15 giugno 2016?
La principale conseguenza è la perdita dell’efficacia retroattiva della nuova rendita catastale al 1° gennaio 2016. La nuova rendita avrà effetto dalla data di presentazione della dichiarazione, ma il diritto a richiederla non viene meno.

La mancata contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate di una consulenza tecnica di parte la rende una prova definitiva?
No. Secondo la Corte, una perizia di parte non è un fatto giuridico suscettibile di non contestazione. Rimane un mero elemento indiziario che il giudice deve valutare liberamente, senza essere vincolato dalla sua mancata contestazione specifica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2421 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2421 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15418/2024 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO TOSCANA n. 1314/2023 depositata il 19/12/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La società ricorrente era proprietaria d’un immobile sito in INDIRIZZO, originariamente classificato in categoria D/7 con una rendita di € 5.450,00.

Nel 2018 la stessa società produsse una dichiarazione di variazione (c.d. DOCFA) ai sensi dell’art. 1, commi 21 e 22 della l. 208/2015, allegando consulenza tecnica di stima con dettaglio RAGIONE_SOCIALE opere costruite, indicazione complessivo del valore dell’immobile e nuovo calcolo della rendita, mantenendo la stessa classe D/7 ma scorporando il valore della parte impiantistica e applicando un coefficiente correttivo (0,8%) quantificando pertanto il valore catastale in € 136.780,88 e la rendita in € 2.957,06.
Con avviso notificato il 22/11/2019 l’RAGIONE_SOCIALE, direzione RAGIONE_SOCIALE, respinse la proposta valutando che non sarebbe stata corretta l’esclusione degli impianti e confermando l’entità della rendita precedentemente applicata (€ 5.450,00).

La società propose ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale di RAGIONE_SOCIALE sulla base di un unico motivo, contestando le modalità RAGIONE_SOCIALE valutazioni dell’Ufficio e la lettura data dei due commi succitati (art. 1, commi 21 e 22 l. 208/15). Il primo giudice, nel contraddittorio con l’RAGIONE_SOCIALE e con sentenza n. 20/2021, respinse il ricorso ritenendo che la predetta disposizione non fosse applicabile alla fattispecie atteso che la novità della proposta era solo quella d’escludere gli impianti.
Su appello della ricorrente, con la sentenza indicata in epigrafe e nel contraddittorio con l’RAGIONE_SOCIALE, la Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Toscana ha respinto il gravame.

Secondo la Corte territoriale l’avviso era sufficientemente motivato e la funzione della dichiarazione di variazione, a mezzo della procedura DOCFA (art. 1, comma 22 della citata legge), ha il carattere di procedimento ‘per esclusione’ limitandosi a escludere dal computo della rendita le componenti impiantistiche, che erano state computate sino al 1° gennaio 2016. Tuttavia, secondo la Corte di merito, poiché la DOCFA in questione era stata preceduta da analoga DOCFA, proposta nel 2017, nella quale non era stato fatto scorporo dei predetti impianti che non erano neppure menzionati, gli stessi non potevano essere scorporati con una DOCFA
successiva. Il giudice d’appello ha richiamato giurisprudenza di questa Corte secondo cui l’art. 1 comma 21 e 22 della L. nr 208 /2015 non abroga, né modifica la normativa contenente la metodologia di stima dei beni speciali limitandosi ad escludere dal computo della rendita le componenti impiantistiche funzionali allo specifico processo produttivo sino al 1/1/2016 computate. L’omessa indicazione, nella prima DOCFA del 2017, dei c.d. imbullonati, farebbe venire meno il presupposto di cui al comma 22 succitato regolante la procedura per lo scorporo degli impianti. La Corte ha altresì escluso che potesse darsi rilevanza a una pretesa non contestazione, da parte dell’Ufficio, della consulenza di parte proposta dalla ricorrente, restando comunque irrilevante la valutazione della parte privata alla luce dell’inammissibilità della procedura prevista dal citato art. 1, comma 22. La Corte territoriale ha altresì richiamato l’insegnamento di questa Corte in tema di motivazione dell’avviso di accertamento ove lo stesso sia preceduto da dichiarazione DOCFA del contribuente e non vengano mutati gli elementi di fatto, valutando comunque la motivazione stessa come pienamente idonea.
Ricorre per cassazione la società contribuente sulla base di due motivi.

Resiste con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 7, l. 212/RAGIONE_SOCIALE e 3, l. 241/1990 in combinato disposto con l’art. 1, commi 21 e 22, l. 208/2015 nonché dell’art. 115 c.p.c, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

Sostiene l’inapplicabilità al caso specifico del noto orientamento di questa Corte in tema di onere motivazionale qualora, a seguito di DOCFA, non siano mutati gli elementi di fatto offerti dal contribuente ma solo la loro

valutazione. Sostiene che sia falso quanto affermato nell’avviso secondo cui le risultanze che hanno dato luogo all’esito dell’accertamento derivano dalle valutazioni effettuate sulla base della dichiarazione NUMERO_DOCUMENTO e degli elementi economici e quantitativi riprodotti nella relazione di stima sintetica. Sostiene in particolare che nella relazione di stima sintetica non vi sarebbero tali indicazioni. Dovrebbe invece ritenersi applicabile al caso specifico la procedura ex art. 1, commi 21 e 22 l. 208/15. Non sarebbe correttamente motivato l’avviso ove rifiuta la proposta di cui alla dichiarazione NUMERO_DOCUMENTO atteso che quest’ultima aveva , quale allegato, una tavola riepilogativa dei nuovi lavori di costruzione ma l’avviso non conterrebbe alcun riferimento concreto da contrapporvi, e ciò anche a prescindere dalla procedura di cui ai commi suindicati.
Evidenzia, inoltre, come la consulenza di parte dovrebbe ritenersi una c.d. prova atipica la cui mancata specifica contestazione determinerebbe la ‘non contestazione’ della stessa, ai sensi dell’art. 115, comma 1, c.p.c.

Con il secondo motivo la ricorrente prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1, commi 21 e 22, l. 208/2015 in combinato disposto con gli artt. 4 d.m. 701/1994 e 17 R.d.l. 652/1939, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. Propone in sostanza la medesima censura con riferimento alla valutazione dell’Ufficio al di là della motivazione dell’avviso d’accertamento.

I due motivi, che possono essere esaminati congiuntamente trattandosi di diversi aspetti d’una medesima questione, sono parzialmente fondati.

3.1 Da una parte, non vi sono ragioni per rimeditare il costante orientamento di questa Corte secondo cui, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la

rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita; mentre, ove vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e di delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (Cass. Sez. 5, 19/11/2024, n. 29754, Rv. 673082 -01, Sez. 5, 01/03/2025 n. 5449 Rv. 674373 – 01).
3.2 Analogamente non può condividersi il profilo di censura secondo cui la consulenza di parte dovrebbe ritenersi una c.d. prova atipica la cui mancata specifica contestazione determinerebbe la pacifica rilevanza della stessa, ai sensi dell’art. 115, comma 1, c.p.c. Tale argomento è stato infatti più volte respinto da questa Corte atteso che le conclusioni raggiunte in una perizia stragiudiziale, ritualmente depositata dalla parte nel processo, non possono formare oggetto di applicazione del principio di non contestazione, ai sensi dell’art. 115 c.p.c., poiché esse non assurgono quale fatto giuridico suscettibile di prova, ma costituiscono un mero elemento indiziario soggetto a doverosa valutazione da parte del giudice. (Cass. Sez. 5, 23/11/2022, n. 34450, Rv. 666397 -02, Sez. 3, 28/02/2025 n. 5362 Rv. 673905 – 01).
3.3 Dall’altra parte, però, la censura è fondata quanto alla possibilità di intraprendere, nel caso specifico, la procedura ai sensi dei commi 21 e 22 della l. 208/2015.

Non può infatti condividersi la tesi, su cui si basa la sentenza impugnata, secondo cui il presupposto dello scorporo dei c.d. imbullonati è che gli stessi siano dichiarati nella prima DOCFA intervenuta dopo l’entrata in vigore della modifica legislativa, sicché il non avere dichiarato tali beni nella DOCFA depositata nel 2017 priverebbe definitivamente la proprietaria del diritto d’avvalersi del citato scorporo.

3.4 È noto, infatti, come la normativa di cui alla legge n. 208/2015, art. 1 commi 21 e 22, abbia consentito in taluni casi lo scorporo RAGIONE_SOCIALE componenti impiantistiche prevedendo che:

‘ 21. A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e RAGIONE_SOCIALE costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento.

Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo.

22. A decorrere dal 1° gennaio 2016, gli intestatari catastali degli immobili di cui al comma 21 possono presentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE finanze 19 aprile 1994, n. 701, per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti nel rispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21 ‘ .

3.4 Se, pertanto, appare evidente la volontà di consentire lo scorporo suindicato a mezzo della procedura prevista dal comma 22 citato, non può ritenersi che, avendo presentato una DOCFA dopo il 1° gennaio 2016 e senza menzionare i beni da scorporare, la proprietà abbia consumato il suo potere precludendosi sine die il beneficio in questione. La norma prevede infatti un termine di decorrenza per la presentazione dell’atto d’aggiornamento ma non un termine finale, né che la nuova dichiarazione debba necessariamente essere qualificata come correzione della precedente dichiarazione. La disposizione sancisce unicamente la possibilità di presentare ‘atti di aggiornamento’ a decorrere dal termine indicato. Il comma 23 del medesimo art. 1, prevede inoltre che, limitatamente all’anno di imposizione 2016, in deroga all’articolo 13, comma 4, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, per gli atti di
aggiornamento di cui al comma 22 presentati entro il 15 giugno 2016, le rendite catastali rideterminate abbiano effetto dal 1° gennaio 2016. Ne deriva che, ove gli atti di aggiornamento intervengano successivamente, gli stessi non potranno avere efficacia retroattiva, ciò che non è contestato nel caso specifico.

Il ricorso va pertanto accolto nei limiti di cui in motivazione e il procedimento rinviato alla Corte di merito affinché esamini gli ulteriori profili di censura in relazione alla rideterminazione del classamento operata dall’Ufficio con riferimento alla DOCFA presentata nel 2018.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Toscana, in diversa composizione, cui demanda altresì la liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 30/01/2026.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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