Elusione fiscale: usufrutto e nuda proprietà separati

La Cassazione ha confermato la legittimità di un accertamento per elusione fiscale nei confronti di una società che aveva acquistato l’usufrutto di un terreno, mentre il socio di maggioranza ne acquistava la nuda proprietà. L’operazione, finalizzata a dedurre ammortamenti altrimenti non spettanti, è stata considerata priva di valide ragioni economiche e quindi abusiva, giustificando il recupero a tassazione delle somme.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Elusione Fiscale: Quando la Separazione tra Usufrutto e Nuda Proprietà è Abusiva

La recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un complesso caso di elusione fiscale, analizzando la legittimità di un’operazione societaria che prevedeva l’acquisto separato dell’usufrutto e della nuda proprietà di un immobile. Questa strategia, attuata tra una società e il suo socio di maggioranza, mirava a ottenere un indebito risparmio d’imposta attraverso l’ammortamento dei costi. Vediamo nel dettaglio i fatti, le ragioni delle parti e la decisione della Suprema Corte.

I Fatti del Caso: Una Struttura Societaria Sotto la Lente del Fisco

Una società a responsabilità limitata aveva acquistato il diritto di usufrutto su un terreno, procedendo a portarne in ammortamento i relativi costi. Contestualmente, il socio detentore del 97% delle quote della stessa società acquistava la nuda proprietà del medesimo terreno. Su tale suolo veniva successivamente edificato un capannone strumentale all’attività d’impresa.

L’Amministrazione Finanziaria ha contestato questa operazione, recuperando a tassazione le quote di ammortamento dedotte. Secondo il Fisco, la scissione dei diritti reali era artificiosa e finalizzata unicamente a permettere alla società la deduzione di costi che non le sarebbero spettati se avesse acquistato la piena proprietà del terreno, bene non ammortizzabile per sua natura.

I Motivi del Ricorso e la questione dell’elusione fiscale

La società contribuente, dopo una decisione sfavorevole in appello, ha presentato ricorso in Cassazione basandosi su tre motivi principali. I primi due motivi lamentavano un vizio procedurale, sostenendo che il giudice di primo grado avesse illegittimamente modificato la motivazione dell’accertamento fiscale, passando da una contestazione sulla non deducibilità dei costi a una sull’elusività dell’operazione.

Il terzo motivo, invece, entrava nel merito della questione, contestando la riqualificazione dell’operazione come elusione fiscale. La società sosteneva la sussistenza di valide ragioni economico-sociali per la separazione dei diritti, quali il risparmio di risorse, la riduzione del capitale di rischio, la maggiore sicurezza patrimoniale nei confronti dei creditori e la futura riunificazione della proprietà in capo alla persona fisica del socio.

La Posizione della Cassazione sulla Riqualificazione per Elusione Fiscale

La Suprema Corte ha rigettato i primi due motivi, trattandoli congiuntamente. Ha chiarito che l’avviso di accertamento aveva individuato fin da subito il carattere elusivo dell’intera operazione. La ragione giuridica della contestazione era sempre stata l’elusione fiscale, volta a occultare la reale titolarità del bene in capo alla società per ottenere un indebito vantaggio fiscale.

Inoltre, la Corte ha ribadito un principio fondamentale: il giudice tributario ha il potere, e talvolta il dovere, di riqualificare il comportamento del contribuente in termini di elusione, anche d’ufficio. Questo potere deriva dalla natura della giurisdizione tributaria e dall’interesse generale al contrasto delle frodi fiscali, e non è subordinato al rispetto di specifici oneri procedimentali in capo all’Amministrazione.

L’operazione anomala come “indice spia”

Anche il terzo motivo è stato dichiarato infondato. La Corte ha ritenuto che l’operazione economica posta in essere avesse come unico scopo l’ottenimento di un vantaggio fiscale. Un’operazione che non trova giustificazione extrafiscale ed è diretta essenzialmente a conseguire un risparmio d’imposta costituisce una “condotta abusiva”.

In questo specifico caso, lo scorporo del diritto di usufrutto dalla nuda proprietà è stato considerato una “figura inusuale”, soprattutto tenendo conto della contestualità degli acquisti e dell’identità del centro di interessi (la società e il suo socio di controllo). Questa anomalia ha funzionato come un “indice spia”, un forte indizio della natura elusiva dell’operazione, portando i giudici a concludere per la prevalenza della tesi dell’amministrazione finanziaria.

Le motivazioni della Corte

La Corte Suprema ha motivato la sua decisione sulla base di principi consolidati in materia di abuso del diritto e elusione fiscale. Ha sottolineato che per provare il disegno elusivo non è necessaria la dimostrazione di una preordinazione “ex ante” di tutti gli atti, potendo bastare un accordo che ne dimostri il collegamento teleologico. L’elemento dirimente è l’esame sulla “normalità” dell’operazione. La mancanza di alternative valide può indicare l’assenza di volontà elusiva, ma al contrario, la scelta di una struttura palesemente inusuale e artificiosa, come quella in esame, rafforza la presunzione di un intento abusivo. La stretta correlazione soggettiva ed economica tra la società e il suo socio ha reso evidente che l’unico scopo reale era quello di creare un costo deducibile artificialmente.

Le conclusioni

La decisione in commento ribadisce la linea dura della giurisprudenza contro le costruzioni negoziali artificiose finalizzate a ottenere risparmi d’imposta. Le imprese devono essere consapevoli che la legittimità formale di un’operazione non è sufficiente a garantirne la validità fiscale. È necessario che ogni scelta strategica sia supportata da concrete e dimostrabili ragioni economiche, diverse dal mero vantaggio fiscale. In assenza di tali giustificazioni, il Fisco e i giudici tributari sono legittimati a riqualificare l’operazione, applicando il principio secondo cui la sostanza economica deve prevalere sulla forma giuridica.

È possibile per una società acquistare l’usufrutto di un bene e per il suo socio la nuda proprietà?
Sì, è formalmente possibile, ma l’operazione può essere considerata elusione fiscale se il suo scopo principale è ottenere un vantaggio fiscale indebito, come la deduzione di quote di ammortamento, senza che vi siano valide ragioni economiche extrafiscali a giustificarla.

Il giudice tributario può modificare la motivazione di un avviso di accertamento?
La Corte chiarisce che il giudice tributario può operare una nuova qualificazione giuridica del comportamento del contribuente in termini di elusione, anche d’ufficio, poiché il contrasto alle frodi fiscali è di interesse generale. La ragione di fondo dell’accertamento, in questo caso l’elusione, era comunque presente fin dall’inizio.

Cosa si intende per “condotta abusiva” in materia fiscale?
Secondo la sentenza, si ha una “condotta abusiva” quando un’operazione economica, pur formalmente lecita, non trova una giustificazione extrafiscale ed è diretta essenzialmente a conseguire un risparmio d’imposta. La separazione inusuale di diritti reali tra soggetti economicamente collegati, come una società e il suo socio, può essere un forte indizio di tale condotta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 12656 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 12656 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29347/2016 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, (P_IVA) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. NAPOLI n. 4629/2016 depositata il 18/05/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/04/2024 dal Co: COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La contribuente società RAGIONE_SOCIALE ha acquistato il diritto di usufrutto di un suolo ed ha portato i costi in ammortamento. Va segnalato che la nuda proprietà del medesimo compendio è stata contestualmente acquistata dal signor NOME COGNOME, socio al 97% della predetta società. L’Ufficio ha recuperato a tassazione le somme, ritenendo che la detrazione non fosse possibile, vertendosi di terreno strumentale per la società ed imputando alla stessa l’acquisto della proprietà del bene, su cui era stato poi costruito un capannone. Il giudice di prossimità ha ritenuto legittimo l’ammortamento, ma ha qualificato come elusivo il negozio in ragione RAGIONE_SOCIALE circostanze di fatto relative allo scorporo fra proprietà ed usufrutto. Donde ricorreva in appello la società contribuente, protestando la piena legittimità dell’operazione, tesa ad ottenere un risparmio di risorse e riduzione del capitale di rischio, essendo bastevole l’usufrutto del terreno edificabile. Anche il secondo grado di giudizio non era favorevole alla parte contribuente che ricorre per Cassazione affidandosi a tre motivi, cui replica tempestivamente il patrono erariale.
CONSIDERATO

Vengono proposti tre motivi di ricorso.

Con il primo motivo viene prospettata censura ai sensi dell’articolo 360 numero 4 del codice di procedura civile per violazione dell’articolo 112 stesso codice di rito, omessa pronuncia sul primo motivo di appello. In altri termini, la parte contribuente evidenzia di aver rappresentato al giudice d’appello che l’atto impositivo forse motivato sulla non deducibilità RAGIONE_SOCIALE quote di ammortamento, anche di usufrutto, di un bene strumentale mentre

la sentenza di primo grado abbia ritenuto legittimo l’ammortamento, ma elusivo il negozio sottostante. Di questa inammissibile variazione di motivazione aveva fatto motivo di impugnazione, di cui lamenta non sia stata data risposta nella sentenza qui in scrutinio. Donde il lamentato vizio di omissione di pronuncia.

Con il secondo motivo si prospetta censura ai sensi dell’articolo 360 numero 3 del codice di procedura civile per violazione del principio di immodificabilità RAGIONE_SOCIALE ragioni poste a base dell’accertamento, violazione falsa applicazione dell’articolo 7 della legge n. 212 del 2000 e dei principi che regolano il processo tributario. In altri termini, con il secondo motivo si prospettano le medesime censure poste a fondamento del primo, cui non sarebbe stata data risposta, ovvero l’immodificabilità RAGIONE_SOCIALE ragioni della ripresa tassazione.
Con il terzo motivo si prospetta ancora censura ai sensi dell’articolo 360 numero 3 del codice di procedura civile per violazione dell’articolo 37 bis del decreto del Presidente della Repubblica numero 6 vento del 1973 e dei principi in materia di elusione fiscale. Con questo motivo la parte contribuente contesta la riqualificazione come elusiva dell’operazione di acquisto separato di usufrutto e nuda proprietà del compendio immobiliare da parte di due soggetti distinti. Lamenta che non siano state tenute nel debito conto le ragioni di utilità economico sociale di separare la titolarità della nuda proprietà rispetto all’usufrutto per motivi di risparmio, di sicurezza rispetto ai creditori, di futura riunione in capo al titolare come persona privata dell’intero compendio.
I primi due motivi di ricorso possono essere trattati congiuntamente vertendo attorno alla medesima circostanza ora rappresentata come omissione di pronuncia, ora come violazione di legge nella variazione della motivazione impositiva.

I motivi sono infondati e vanno disattesi. Ed infatti, dagli stessi elementi dell’avviso di accertamento come riportato per stralcio a

pagina 13 del ricorso emerge che fin da subito sia stato individuato il carattere elusivo dell’intera operazione, teso ad occultare la vera titolarità del bene in capo alla società che non avrebbe potuto così portare in deduzione con ammortamento i costi di acquisto del bene strumentale. In altri termini, fin da subito l’Ufficio ha individuato nel mero risparmio fiscale la ragion d’essere dello scorporo dei due diritti reali, acquistati contestualmente, ma separatamente da due soggetti formalmente distinti, ancorché riferibili al medesimo centro di imputazione di volontà e di interessi. L’elusione fiscale è quindi l’unica e medesima ragione giuridica che regge tanto la motivazione dell’avviso di accertamento, quanto della sentenza di primo grado e su cui si è pronunciata la sentenza qui in scrutinio.
Peraltro, ed in limine, occorre ricordare che una nuova qualificazione del negozio, ai fini del contrasto all’elusione, è sempre possibile da parte del giudice tributario, sia in ragione della natura di annullamento/merito della sua giurisdizione, sia per il carattere imperativo è di interesse generale del contrasto alle frodi fiscali. Ed infatti, è stato affermato che in tema di elusione fiscale, la qualificazione giuridica del comportamento del contribuente in termini di elusione può essere operata anche d’Ufficio nel corso del giudizio e prescinde dal rispetto degli oneri procedimentali a carico dell’Amministrazione, quali la richiesta di chiarimenti prima dell’emanazione dell’atto impositivo e la specifica motivazione dello stesso, poiché il negozio abusivo è sempre rilevabile d’Ufficio dal giudice, anche in sede di legittimità (cfr. Cass. 33793/2022). Sarebbe stato comunque nei poteri del giudice di merito una nuova e diversa riqualificazione pone dei fatti ai fini del contrasto all’elusione fiscale.
Donde il primo ed il secondo motivo sono infondati e vanno disattesi.

Anche il terzo motivo è infondato. L’Ufficio ed i collegi di merito hanno ritenuto che l’operazione economica posta in essere avesse

l’unico scopo dell’elusione fiscale. In disparte la circostanza che esula dalla cognizione di questa Suprema Corte di legittimità ogni valutazione sulle circostanze di fatto, preme qui rilevare come la sentenza in scrutinio non abbia fatto mal governo dei principi che sovraintendono la disciplina dell’elusione tributaria. Ed infatti, è stato ritenuto che l’operazione economica che non trova giustificazione extrafiscale ed è diretta essenzialmente a conseguire un risparmio d’imposta costituisce “condotta abusiva” e la prova del disegno elusivo incombe sull’RAGIONE_SOCIALE; tale prova non si estende alla dimostrazione della necessaria preordinazione “ex ante” del compimento di tutti i negozi e i fatti giuridici che realizzano la fattispecie, potendo essere sufficiente un accordo stipulato tra le parti che ricostruisce il collegamento teleologico tra tutte le singole operazioni, anteriori e posteriori rispetto alla stipula (cfr. Cass. V, n. 27709/2022).
Soprattutto deve ritenersi di dirimente l’esame sulla normalità dell’operazione e sulla possibilità di un’alternativa ad essa. Ed infatti, questa Corte ha già ritenuto in altre occasioni che la mancanza di alternative all’operazione realizzata sia in dice di mancanza di volontà elusiva, non potendosi chiedere alla parte contribuente un comportamento diverso (Cfr. Cass. V, n. 14493/2022); ma al contrario, nel caso che qui occupa, Lo scorporo del diritto reale parziale rispetto al diritto di proprietà costituisce figura inusuale, soprattutto considerando contestualità ed identità di centro di imputazione di volontà ed interessi. Rilevato quindi l’indice spia, correttamente la sentenza in scrutinio ha proceduto al bilanciamento dei diversi apporti probatori, concludendo per la prevalenza della tesi dell’amministrazione finanziaria.
In conclusione, il ricorso è infondato e va rigettato. Le spese seguono la regola della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in €. duemilatrecento/00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 16/04/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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