Efficacia rendita catastale: notifica necessaria

Una società a partecipazione pubblica ha impugnato un avviso di accertamento IMU basato su una rendita catastale aggiornata nel 2008 ma mai notificata. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che l’efficacia della rendita catastale, ai fini impositivi, decorre solo dalla data della sua formale notificazione al contribuente, rendendo illegittimo l’uso della nuova rendita non notificata per il calcolo dell’imposta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Efficacia Rendita Catastale: La Notifica è un Atto Imprescindibile

L’efficacia della rendita catastale ai fini del calcolo delle imposte immobiliari è un tema di grande rilevanza per tutti i proprietari di immobili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: una nuova rendita catastale, attribuita o modificata dopo il 1° gennaio 2000, non può essere utilizzata per una richiesta di pagamento se non è stata prima formalmente notificata al contribuente. Questa decisione sottolinea l’importanza della notifica come garanzia per il contribuente.

I Fatti del Caso: un Avviso di Accertamento IMU Controverso

Una società a partecipazione pubblica, già ente di servizi per il comitato olimpico nazionale, ha ricevuto da un Comune un avviso di accertamento per l’IMU relativa all’anno 2012. L’imposta era stata calcolata sulla base di una rendita catastale che, sebbene risalisse a una variazione del 1986, era stata formalmente “messa in atti” solo nel 2008. Tuttavia, questo nuovo valore non era mai stato notificato alla società contribuente.

La società ha impugnato l’avviso, sostenendo che, in assenza di notifica, il Comune avrebbe dovuto utilizzare la rendita catastale precedente e non quella aggiornata. Inoltre, la società ha invocato il diritto all’esenzione IMU, trattandosi di un immobile concesso in uso a una federazione sportiva per fini istituzionali e non commerciali. I giudici di primo e secondo grado hanno respinto le ragioni della società, portando il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte e l’Efficacia della Rendita Catastale

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, annullando la sentenza precedente su questo punto. I giudici supremi hanno chiarito che, ai sensi dell’art. 74 della legge n. 342/2000, l’efficacia della rendita catastale attribuita dopo il 1° gennaio 2000 è subordinata alla sua notificazione.

La notifica non è una mera formalità, ma l’atto che permette al contribuente di venire a conoscenza della variazione e, se del caso, di impugnarla. Senza notifica, la nuova rendita è inefficace e non può essere posta a fondamento di una pretesa tributaria. Di conseguenza, il Comune non poteva utilizzare la rendita del 2008 per calcolare l’IMU del 2012, ma avrebbe dovuto basarsi sulla rendita precedente, valida fino a quel momento.

Il Rigetto del Motivo sull’Esenzione IMU

La Corte ha invece rigettato il secondo motivo di ricorso, relativo all’esenzione IMU. Secondo i giudici, la società non ha fornito prova sufficiente dello svolgimento di attività non commerciali nell’immobile. Ancor più decisivo è stato il fatto che la società non ha contestato la constatazione dei giudici di merito circa la mancata presentazione di una tempestiva dichiarazione di esenzione, un adempimento considerato fondamentale per beneficiare dell’agevolazione.

Le Motivazioni della Cassazione

La motivazione della Corte si fonda su un’interpretazione consolidata dell’art. 74 della legge n. 342/2000. Questa norma è stata introdotta per bilanciare il potere di accertamento dell’amministrazione con il diritto di difesa del contribuente. Sebbene l’atto di attribuzione della rendita abbia natura dichiarativa (cioè accerta una situazione di fatto preesistente), la sua utilizzabilità a fini fiscali è posticipata al momento della notifica.

La notifica segna il momento a partire dal quale l’amministrazione può pretendere il pagamento delle imposte sulla base del nuovo valore e, contestualmente, fa decorrere i termini per il contribuente per impugnare la nuova rendita. La Corte ha ribadito che, una volta notificata, la rendita può essere utilizzata anche per le annualità precedenti ancora accertabili, ma mai prima che la notifica stessa sia avvenuta. Nel caso di specie, non essendoci stata alcuna notifica, la pretesa del Comune era illegittima.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: un Comune o l’Agenzia delle Entrate non possono legittimamente richiedere il pagamento di imposte basate su una rendita catastale aggiornata se questa non è stata prima regolarmente notificata al proprietario dell’immobile. La notifica rappresenta una garanzia essenziale che consente al contribuente di conoscere e contestare le decisioni dell’amministrazione che incidono sul proprio carico fiscale. I contribuenti che ricevono avvisi di accertamento dovrebbero sempre verificare che la rendita utilizzata sia stata correttamente notificata, poiché un vizio di notifica può comportare l’annullamento dell’intera pretesa tributaria.

Una nuova rendita catastale è efficace anche se non notificata al contribuente?
No, la Corte ha stabilito che gli atti che modificano la rendita catastale, a decorrere dal 1° gennaio 2000, sono efficaci solo dal momento della loro notificazione al contribuente.

È possibile utilizzare una nuova rendita, notificata oggi, per calcolare le imposte di anni passati?
Sì, la notifica rende la rendita utilizzabile anche per le annualità d’imposta precedenti ancora accertabili, purché successive alla variazione materiale che ha generato la nuova rendita. La notifica segna il momento a partire dal quale l’amministrazione può richiederne l’applicazione.

Perché la richiesta di esenzione IMU della società è stata respinta in questo caso?
La richiesta è stata respinta perché la società non ha provato adeguatamente lo svolgimento di attività non commerciali nell’immobile e, soprattutto, non ha contestato la decisiva constatazione della mancata presentazione di una tempestiva dichiarazione di esenzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21013 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21013 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24723/2022 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE ( RAGIONE_SOCIALE), elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA RAGIONE_SOCIALEa COMM.TRIB.REG. del LAZIO n. 1750/2022 depositata il 12/04/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE

con sentenza n. 1750/6/2022, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio rigettava l’appello proposto dalla RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, avverso la sentenza di primo grado che aveva rigettato l’impugnazione proposta da lla società contribuente avverso l’avviso di accertamento IMU relativo all’ annualità 2012 emesso dal Comune di Castel Gandolfo;

secondo quanto è dato evincere dalla sentenza impugnata, i giudici di appello rilevavano che era infondata l’eccezione relativa all’omessa notifica RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale, poiché la medesima risaliva al 1986 e, perciò, non occorreva provvedere alla sua notificazione a norma RAGIONE_SOCIALE‘art. 74, comma 1, legge n. 342/2000 , e che non sussistevano i presupposti per l’applicabilità RAGIONE_SOCIALE‘esenzione prevista dall’art. 7 , co. 1^, lett.i) d.lgs. n. 504/1992, mancando il requisito soggettivo, stante la mancata coincidenza tra il possessore RAGIONE_SOCIALE‘immobile e l’utilizzatore RAGIONE_SOCIALEo stesso, e non risultando provato il presupposto oggettivo, costituito dallo svolgimento, nell’immobile interessato, RAGIONE_SOCIALEe attività previste ex lege con modalità non commerciali oltre che in ragione RAGIONE_SOCIALEa omessa tempestiva istanza di esenzione;

contro

detta sentenza propone ricorso per cassazione, sulla base di due motivi, la società RAGIONE_SOCIALE;

il Comune di Castel Gandolfo resiste con controricorso;

entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative;

CONSIDERATO CHE

1. con il primo motivo la società ricorrente denuncia, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e/o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 74, comma 1, legge 21.11.2000, n. 342 nonchè

RAGIONE_SOCIALE‘art. 5 d.lgs. n. 504/1992. Rileva che il ragionamento dei giudici territoriali -i quali avevano evidenziato che poiché la rendita risaliva al 1986 non sussistevano i presupposti per dover provvedere alla sua notificazione -era erroneo in quanto gli stessi avevano omesso di considerare che la rendita di cui si discute era stata in concreto ‘messa in atti’ solamente nel 2008, come risultava dagli atti di causa e che una rendita catastale, non ancora stata iscritta nei registri catastali alla data del 1° gennaio 2000, è priva di efficacia in assenza di una previa notifica, nei confronti di parte contribuente, RAGIONE_SOCIALE‘atto recante la comunicazione RAGIONE_SOCIALEa predetta rendita;
con il secondo motivo denuncia, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione RAGIONE_SOCIALE‘art.7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504/1992). Assume: che i giudici di appello non avevano considerato che la società ricorrente era una società in house; che il bene non era utilizzato per fini commerciali, in quanto affidato in concessione d’uso alla RAGIONE_SOCIALE la quale, in qualità di ente non commerciale, rientrante, dunque, nella definizione di cui all’art. 73, c omma 1, lett. d), era legittimata ad utilizzarlo per fini istituzionali; che l’immobile in questione era sito in un’area definita come ‘zona sportiva’ ; che l’utilizzo ai fini commerciali sarebbe stato possibile solo a seguito di una richiesta alla Regione e al Comune per una trasformazione urbanistica;
il primo motivo è fondato;

3.1. va premesso che nel caso di specie risulta che ‘la variazione del precedente classamento’ (sui cui si basa l’atto impositivo) è stata ‘messa in atti’ solamente nell’anno 2008, successivamente all’entrata in vigore RAGIONE_SOCIALEa legge 23 novembre 2000 n. 243;

3.2. con riguardo all’efficacia temporale degli atti attributivi di tale rendita, l’art. 74 RAGIONE_SOCIALEa citata legge n. 342 del 2000 dispone che: «a decorrere dal 1° gennaio 2000, gli atti comunque attributivi o modificativi RAGIONE_SOCIALEe rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura RAGIONE_SOCIALE‘ufficio del

territorio competente, ai soggetti intestatari RAGIONE_SOCIALEa partita. Dall’avvenuta notificazione decorre il termine di cui all’articolo 21 del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, e successive modificazioni, per proporre il ricorso di cui all’articolo 2, comma 3, RAGIONE_SOCIALEo stesso decreto legislativo. Dell’avvenuta notificazione gli uffici competenti danno tempestiva comunicazione ai comuni interessati»; 3.3. come chiarito da questa Corte, tale disposizione «si interpreta nel senso che dalla notifica decorre il termine per l’impugnazione, ma ciò non esclude affatto l’utilizzabilità RAGIONE_SOCIALEa rendita medesima, una volta notificata, a fini impositivi anche per annualità d’imposta “sospese”, ovverosia suscettibili di accertamento e/o di liquidazione e/o di rimborso, stante la natura dichiarativa e non costitutiva RAGIONE_SOCIALE‘atto attributivo RAGIONE_SOCIALEa rendita» (cfr. Cass. nn. 4613/2018, 14402/2017, 18056/2016, 12330/2016, 12753/2012, 23600/2011; Sez. U. n. 3160/2011);
3.4. la notificazione RAGIONE_SOCIALEa rendita attribuita, in definitiva, costituisce il presupposto per l’utilizzo RAGIONE_SOCIALEa stessa da parte RAGIONE_SOCIALE‘amministrazione comunale che agisca per il pagamento RAGIONE_SOCIALE‘ICI, e ciò vale anche con riguardo alle annualità pregresse (ed a maggior ragione per quella ancora in corso al momento RAGIONE_SOCIALEa notificazione) in ordine alle quali la posizione ICI non risulti essere stata definita proprio in attesa RAGIONE_SOCIALE‘attribuzione RAGIONE_SOCIALEa rendita notificata (vedi Cass. 33579/2022);

3.5. si è, invero, affermato quanto segue: «In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), ai fini del computo RAGIONE_SOCIALEa base imponibile, il provvedimento di modifica RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale, emesso dopo il primo gennaio 2000 a seguito RAGIONE_SOCIALEa denuncia di variazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile presentata dal contribuente, è utilizzabile, a norma RAGIONE_SOCIALE‘art. 74 RAGIONE_SOCIALEa legge 21 novembre 2000, n. 342, anche con riferimento ai periodi di imposta anteriori a quello in cui ha avuto luogo la notificazione del provvedimento, purché successivi alla denuncia di variazione. Stabilendo, infatti, con il citato art. 74, che
dal primo gennaio 2000 gli atti attributivi o modificativi RAGIONE_SOCIALEe rendite catastali sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, il legislatore non ha voluto restringere il potere di accertamento tributario al periodo successivo alla notificazione del classamento, ma piuttosto segnare il momento a partire dal quale l’amministrazione comunale può richiedere l’applicazione RAGIONE_SOCIALEa nuova rendita ed il contribuente può tutelare le sue ragioni contro di essa, non potendosi confondere l’efficacia RAGIONE_SOCIALEa modifica RAGIONE_SOCIALEa rendita catastale – coincidente con la notificazione RAGIONE_SOCIALE‘atto – con la sua applicabilità, che va riferita invece all’epoca RAGIONE_SOCIALEa variazione materiale che ha portato alla modifica» (cfr. Cass. n. 13443/2012, 20775/2005);
3.6. questa Corte ha, altresì, specificato che a detta interpretazione consegue che «la determinazione RAGIONE_SOCIALEa base imponibile, tanto per i fabbricati non iscritti in catasto, quanto per quelli in relazione ai quali siano intervenute variazioni permanenti, va sempre effettuata, anche per le annualità pregresse, in base alla rendita catastale, a prescindere dall’epoca di notificazione o di definitiva attribuzione», e ciò in quanto gli atti attributivi RAGIONE_SOCIALEa rendita sono privi di forza costitutiva, ma hanno funzione meramente accertativa RAGIONE_SOCIALEa concreta situazione catastale RAGIONE_SOCIALE‘immobile (cfr. Cass. nn. 18056/2016, 12320/2016, 335/2015, 14402/2014, 12753/2014, 23600/2011, 14773/2011, 16031/2009, 12029/2009, 9203/2007; Cass. S.U. n. 3160/2011); per la necessità, quale discrimine di efficacia RAGIONE_SOCIALEa rendita attribuita, RAGIONE_SOCIALEa ‘messa in atti’: Cass. n. 18023/04; n. 3039/19).
3.7. l’ art. 5, comma 2, del d.lvo 504/92 dispone, poi, che:’ Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello che risulta applicando all’ammontare RAGIONE_SOCIALEe rendite risultanti in catasto, vigenti al 1 gennaio RAGIONE_SOCIALE‘anno di imposizione, i moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità previsti dal primo periodo RAGIONE_SOCIALE‘ultimo comma RAGIONE_SOCIALE‘articolo 52 del testo unico RAGIONE_SOCIALEe disposizioni concernenti

l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente RAGIONE_SOCIALEa Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 ‘ ;

3.8. sulla scorta di quanto sin qui illustrato, poiché l’ente non poteva utilizzare la rendita de qua , messa in atti nel 2008 e non notificata alla contribuente, risulta evidente che la Commissione Tributaria Regionale non ha fatto buon governo dei principi espressi, incorrendo nei vizi denunciati, con la conseguenza che la sentenza impugnata sul punto va cassata;

il secondo motivo deve essere rigettato;

4.1. la società ricorrente assume di avere diritto all’esenzione, ai sensi art.7 comma 1, lett.i), d.lgs. 504/92, poichè si tratta di società in house a partecipazione pubblica, il cui socio unico è il RAGIONE_SOCIALE, che ha assegnato il bene, da sempre utilizzato quale foresteria per gli atleti, alla RAGIONE_SOCIALE e, quindi, di un immobile utilizzato per finalità istituzionali e senza fini di lucro;

4.2. osserva il Collegio che la censura non coglie nel segno, in quanto l’elemento soggettivo non è dirimente mentre non risulta adeguatamente censurata la ricostruzione in fatto dei giudici di merito secondo cui non sarebbe stato provato l’esercizio di attività non-commerciale, in fattispecie di uso indiretto (a nulla rilevando la mera allegazione secondo cui il mancato utilizzo a fini commerciali sarebbe desumibile dalle risultanze formali del P.R.G. e del catasto); 4.3. sotto altro profilo non può poi non rilevarsi che parte ricorrente decisoria circa la decisività RAGIONE_SOCIALEa mancata
non ha contestato la ratio presentazione di una tempestiva dichiarazione di esenzione;

in conclusione, in accoglimento del primo motivo, rigettato il secondo, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, che dovrà procedere alla rideterminazione RAGIONE_SOCIALE‘IMU per l’ anno 2012 sulla scorta RAGIONE_SOCIALEa pregressa rendita catastale

applicabile anteriormente alla modifica RAGIONE_SOCIALE‘anno 1986, procedendo anche alla regolamentazione RAGIONE_SOCIALEe spese di questo giudizio;

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo di ricorso; rigetta il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, cui demanda anche la regolamentazione RAGIONE_SOCIALEe spese di questo giudizio.

Così deciso nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Sezione Tributaria in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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