Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3493 Anno 2026
Civile Ord. Sez. 5 Num. 3493 Anno 2026
Presidente: COGNOME
Relatore: COGNOME NOME
Data pubblicazione: 17/02/2026
ORDINANZA
sul ricorso nr. 6579-2018 R.G. proposto da:
RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE) , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale estesa in calce al ricorso
-ricorrente-
contro
RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentata e difesa dell’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale estesa in calce al controricorso
-controricorrente-
avverso la sentenza n. 4384/10/2017 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DEL LAZIO, depositata il 17/7/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del l’11/2/2026 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME
FATTI DI CAUSA
RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE) -di seguito la Societàpropone ricorso, affidato a sei motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva respinto parzialmente l’appello avverso la sentenza n. 19884/2015 , in parziale accoglimento del ricorso proposto avverso avvisi di accertamento ICI 2006 -2011 emessi dal RAGIONE_SOCIALE di Pomezia.
Il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Pomezia resiste con controricorso.
Parte ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. dando atto di aver aderito, con riguardo all ‘accertamento ICI 2006, alla definizione agevolata RAGIONE_SOCIALE controversie di cui all ‘art. 17 bis d.l. n. 34 del 2023, convertito in legge n. 56 del 2023, allegando la relativa istanza, nonché il provvedimento di accoglimento da parte dell’ente impositore e la copia dei pagamenti effettuati alla data della predetta memoria.
RAGIONI COGNOMEA DECISIONE
Preliminarmente va respinta l’istanza di parte ricorrente, formulata nella memoria difensiva da ultimo depositata, di disporre la trattazione in pubblica udienza del presente giudizio, atteso che, in adesione all’indirizzo espresso dalle Sezioni Unite di questa Corte, il collegio giudicante ben può escludere, nell’esercizio di una valutazione discrezionale, la ricorrenza dei presupposti della trattazione in pubblica udienza, in ragione del carattere consolidato dei principi di diritto da applicare nel caso di specie (Cass., Sez. Un., n. 14437 del 2018) e non vertendosi in ipotesi di decisioni aventi
rilevanza nomofilattica (Cass., Sez. Un., n. 8093 del 2020), come di seguito illustrato.
2.1. A seguire va esaminata la questione preliminare e assorbente relativa all’estinzione del giudizio limitatamente alla pretesa relativa all’imposizione ICI per l’annualità 2006 conseguente all’adesione della contribuente all’istanza di definizione agevolata RAGIONE_SOCIALE controversie di cui alla legge n. 56 del 2023.
2.2. Va premesso che l’ar t. 17 bis D.L. n. 34/2023 dispone l’applicazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni relative alla definizione agevolata di cui all’art. 1 co mma 231 della L. n. 197/2022 (c.d. Rottamazione quater) alle somme oggetto di riscossione diretta da parte degli enti locali prevedendo quanto segue: «Gli enti territoriali, nei casi di riscossione diretta e di affidamento ai soggetti iscritti nell’albo di cui all’articolo 53 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, possono stabilire, entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, con le forme previste dalla legislazione vigente per l’adozione dei propri atti, l’applicazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni di cui all’articolo 1, commi 227, 229-bis e 231, della legge 29 dicembre 2022, n. 197. 2. Con il provvedimento di cui al comma l che dispone l’applicazione della disposizione di cui all’articolo 1, comma 231, della citata legge n. 197 del 2022 gli enti territoriali stabiliscono anche: a) il numero di rate in cui può essere ripartito il pagamento e la relativa scadenza; b) le modalità con cui il debitore manifesta la sua volontà di avvalersi della definizione agevolata; c) i termini per la presentazione dell’istanza in cui il debitore indica il numero di rate con il quale intende effettuare il pagamento, nonché la pendenza di giudizi aventi a oggetto i debiti cui si riferisce l’istanza stessa, assumendo l’impegno a rinunciare agli stessi giudizi; d) il termine entro il quale l’ente territoriale o il concessionario della riscossione trasmette ai debitori la comunicazione nella quale sono indicati l’ammontare complessivo RAGIONE_SOCIALE somme dovute per la definizione agevolata, quello RAGIONE_SOCIALE singole rate e la scadenza RAGIONE_SOCIALE stesse. 3. A seguito della presentazione dell’istanza sono sospesi i termini di prescrizione e di decadenza per il recupero RAGIONE_SOCIALE somme oggetto di tale istanza. 4. In caso di mancato,
insufficiente o tardivo versamento dell’unica rata ovvero di una RAGIONE_SOCIALE rate in cui è stato dilazionato il pagamento RAGIONE_SOCIALE somme, la definizione non produce effetti e riprendono a decorrere i termini di prescrizione e di decadenza per il recupero RAGIONE_SOCIALE somme oggetto dell’istanza. In tale caso, i versamenti effettuati sono acquisiti a titolo di acconto dell’importo complessivamente dovuto».
2.3. Sulla scorta della documentazione prodotta dalla contribuente, emerge dunque che, con Regolamento di cui alla C.C. n. 26 del 29/07/2023, il RAGIONE_SOCIALE di Pomezia ha dato applicazione della predetta disciplina ai debiti contenuti in ingiunzioni fiscali di cui al Regio Decreto del 14 aprile 1910 n. 639 emesse dal 1 gennaio 2000 al 30 giugno 2002, stabilendo all’art. 8 dello stesso che « nella dichiarazione di cui all’art. 3, comma 1, il debitore indica l’eventuale pendenza di giudizi aventi ad oggetto i caric hi in essa ricompresi e assume l’impegno a rinunciare agli stessi giudizi, che dietro presentazione della copia della dichiarazione e nelle more del pagamento RAGIONE_SOCIALE somme dovute, sono sospesi dal giudice. L’estinzione del giudizio è subordinata all’effetti vo perfezionamento della definizione e alla produzione, nello stesso giudizio, della documentazione attestante i pagamenti effettuati; in caso contrario il giudice revoca la sospensione su istanza di una RAGIONE_SOCIALE parti»
2.4. In pendenza del giudizio la contribuente ha avanzato istanza di definizione agevolata ai sensi dell ‘art. 17 bis cit., depositando in atti unitamente al provvedimento di accoglimento da parte dell’ Ente locale, copia dei versamenti RAGIONE_SOCIALE rate dovute alla data del deposito della memoria difensiva.
2.5. Nella predetta istanza il contribuente ha, altresì, assunto espressamente l’impegno a rinunciare ai giudizi in corso (limitatamente all’annualità 2006) .
2.6. Orbene, l’art. 1, comma 236, della legge n. 197 del 2022, prevede quanto segue: «Nella dichiarazione di cui al comma 235 il debitore indica l’eventuale pendenza di giudizi aventi ad oggetto i carichi in essa ricompresi e assume l’impegno a rinunciare agli stessi giudizi, che, dietro presentazione di copia della dichiarazione e nelle more del pagamento RAGIONE_SOCIALE
somme dovute, sono sospesi dal giudice. L’estinzione del giudizio è subordinata all’effettivo perfezionamento della definizione e alla produzione, nello stesso giudizio, della documentazione attestante i pagamenti effettuati; in caso contrario, il giudice revoca la sospensione su istanza di una RAGIONE_SOCIALE parti».
2.7. Il d.l. 17 giugno 2025, n. 84, art. 12-bis, conv. in l. 30 luglio 2025, n. 108, ha, quindi, disposto nei seguenti termini: «1. Il secondo periodo del comma 236 dell’articolo 1 della legge 29 dicembre 2022, n. 197, si interpreta nel senso che, ai soli fini dell’estinzione dei giudizi aventi a oggetto i debiti compresi nella dichiarazione di adesione alla definizione agevolata di cui al comma 235 del medesimo articolo 1 della legge n. 197 del 2022 e di cui al comma 1 dell’articolo 3-bis del decreto legge 27 dicembre 2024, n. 202, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2025, n. 15, l’effettivo perfezionamento della definizione si realizza con il versamento della prima o unica rata RAGIONE_SOCIALE somme dovute e che l’estinzione è dichiarata dal giudice d’ufficio dietro presentazione, da parte del debitore o dell’RAGIONE_SOCIALE entrate – Riscossione che sia parte nel giudizio ovvero, in sua assenza, da parte dell’ente impositore, della dichiarazione prevista dallo stesso articolo 1, comma 235, della legge n. 197 del 2022 e della comunicazione prevista dall’articolo 1, comma 241, della medesima legge n. 197 del 2022 o dall’articolo 3-bis, comma 2, lettera c), del citato decreto-legge n. 202 del 2024 e della documentazione attestante il versamento della prima o unica rata. 2. L’estinzione del giudizio dichiarata ai sensi del comma 236 dell’articolo 1 della legge 29 dicembre 2022, n. 197, comporta l’inefficacia RAGIONE_SOCIALE sentenze di merito e dei provvedimenti pronunciati nel corso del processo e non passati in giudicato. Le somme versate a qualsiasi titolo, riferite ai procedimenti di cui al presente comma, restano definitivamente acquisite e non sono rimborsabili.».
2.8. Ne consegue che -pur indipendentemente dall’integrale versamento di quanto dovuto secondo il piano di rateizzazione ottenuto dal contribuente -l’estinzione del giudizio va dichiarata al (solo) ricorrere del versamento della prima rata.
2.9. Pertanto, nel caso in esame, in cui non è possibile pronunciare la cessazione della materia del contendere non avendo la parte contribuente provveduto al pagamento integrale del debito rateizzato, va comunque dichiarata l’estinzione del giudizio limitatamente all’imposizione ICI 2006 , oggetto del primo motivo di ricorso, che diviene superfluo illustrare.
3.1. A seguire, la ricorrente con la memoria difensiva da ultimo depositata ha inteso far valere l’efficacia di giudicato esterno della sentenza n. 10130/39/2020, depositata il 9.12.2020, e della sentenza n. 3132/32/2021, con le quali la Commissione Tributaria Provinciale di Roma aveva accolto i ricorsi proposti dall’odierna ricorrente, in impugnazione degli avvisi di accertamento emessi ai fini IMU dal RAGIONE_SOCIALE di Pomezia, rispettivamente, per le annualità 2017 e 2016, e che parimenti si assumono avere ad oggetto rapporti di imposta in tutto analoghi a quelli di cui si discute nel presente giudizio.
2. L’eccezione di giudicato esterno va disattesa.
3.3. Il giudicato eccepito dalla ricorrente (relativo alle annualità 2016 -2017), anche di là dal momento in cui si è formato rispetto alla data di pubblicazione della sentenza impugnata (che è quella che rileva per verificarne la sopravvenienza, diversamente da quanto dedotto in ricorso, che si riferisce a quella di pronuncia), non può comunque valere rispetto ad annualità diverse, come quella in esame (2007-2011) in quanto la decisione si fonda, da un lato, su elementi sostanziali che non sono permanenti, ma piuttosto mutevoli, quali appunto l’edificabilità del terreno.
3.4. Al riguardo questa Corte ha, invero, più volte ribadito che nel processo tributario, l’effetto vincolante del giudicato esterno in relazione alle imposte periodiche concerne i fatti integranti elementi costitutivi della fattispecie che, estendendosi ad una pluralità di annualità, abbiano carattere stabile o tendenzialmente permanente mentre non riguarda gli elementi variabili, destinati a modificarsi nel tempo, escludendo che la pronuncia resa in altra controversia tra le stesse parti su precedenti annualità I.C.I. potesse avere efficacia di giudicato circa l’accertamento sull’inedificabilità del terreno oggetto di tassazione, in considerazione della
possibile adozione di atti amministrativi incidenti sullo sfruttamento urbanistico del bene (cfr. Cass. n. 25516 del 2019).
3.5. Le medesime considerazioni inducono, peraltro, al rigetto anche del l’eccezione, sollevata dal RAGIONE_SOCIALE, con cui si torna a far valere il giudicato esterno, negato dal giudice d’appello, quanto alla sentenza n. 110/201/10 della Commissione tributaria regionale del Lazio, oggetto di conferma con ordinanza di questa Corte n. 10563 del 2012, aventi ad oggetto le annualità ICI 2002-2005.
4.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c. «violazione e falsa applicazione degli artt. 1 e 2 del d. lgs. n. 504/1992 e dell’art. 145 del d. lgs. n. 42 del 2004» quanto al vincolo di area protetta «Riserva del Parco della Sughereta» con riferimento alla parte della sentenza in cui la Commissione Tributaria Regionale ha ritenuto la sussistenza dei presupposti di imponibilità con riguardo a parte RAGIONE_SOCIALE aree assoggettate ai vincoli di area naturale protetta dalla Legge Regionale istitutiva del Parco della Sughereta.
4.2. Con riferimento al vincolo paesaggistico, questa Corte ha affermato che, in tema di ICI (sulla scorta di principi applicabili anche all’IMU), deve escludersi la natura edificabile di un’area che tale sia in base al PRG solo allorquando il piano paesaggistico regionale preveda vincoli di inedificabilità assoluti (cfr. Cass. n. 34242 del 2019).
4.3. Invero, ai fini della tassabilità RAGIONE_SOCIALE «aree fabbricabili», le previsioni del piano paesaggistico regionale prevalgono, a norma dell’art. 145, comma 3, del d.lgs. n. 42 del 2004, sugli strumenti urbanistici dei Comuni, con la conseguenza che è irrilevante che il terreno sia edificabile secondo il piano regolatore generale qualora, in base al piano paesaggistico regionale, lo stesso sia soggetto ad un vincolo di inedificabilità assoluta, il quale, diversamente dai vincoli di inedificabilità specifica – che possono incidere unicamente sul valore venale – è idoneo a escludere la natura edificabile dell’area e, quindi, il presupposto impositivo (cfr. Cass. n. 33012 del 2019).
4.4. Sul tema RAGIONE_SOCIALE relazioni tra piani paesaggistici e piani urbanistici, alla luce dell’art. 145 del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni
culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137), pur avendo sancito in astratto il principio generale dell’assoluta prevalenza RAGIONE_SOCIALE prescrizioni del piano paesaggistico regionale, comunque denominato, sulla pianificazione urbanistica comunale, questa Corte ha precisato che la regola secondo cui la presenza sull’area di vincoli di destinazione influisce unicamente sulla maggiore o minore potenzialità edificatoria, ma non sulla natura edificabile ex se dell’area ai fini tributari non concerne la diversa ipotesi in cui l’area, ancorché edificabile secondo il piano regolatore generale, tale non sia all’esito della valutazione complessiva ed integrata di quest’ultimo con lo strumento di pianificazione paesaggistica ed ambientale regionale (in termini: Cass. 9 luglio 2014, n. 15729; Cass., 19 aprile 2019, n. 11080; Cass., 18 settembre 2019, n. 23206; Cass., 24 settembre 2019, nn. 23671 e 23672; Cass., 14 dicembre 2019, n. 33012; Cass., 20 dicembre 2019, n. 34242; Cass. 15 marzo 2022, n. 8363).
4.5. Va, pertanto, ribadito il principio secondo cui, per le aree ricomprese nel piano regolatore generale, l’edificabilità non è esclusa da vincoli specifici, che possono incidere unicamente sul valore venale RAGIONE_SOCIALE stesse in ragione RAGIONE_SOCIALE concrete potenzialità edificatorie, ed è insussistente solo in presenza di vincoli assoluti, ancorché posti da strumenti regionali di pianificazione paesaggistica ed ambientale, i quali prevalgono sulla pianificazione urbanistica comunale (cfr. Cass. n. 23206 del 2019).
4.6. Peraltro, solo le aree situate completamente nella fascia di rispetto (dei corsi d’acqua o ferroviario di cui all’art. 49 del d.P.R. n. 753 del 1980) non sono assoggettate ad ICI (o IMU), in quanto sottoposte ad un divieto assoluto di edificazione; diversamente, per le aree incluse solo in parte sulla detta fascia il vincolo incide solo sulla determinazione del valore RAGIONE_SOCIALE stesse e, quindi, sulla base imponibile (cfr. Cass. n. 23211 del 2019).
4.7. È stato inoltre più volte affermato da questa Corte che anche ai fini ICI (o IMU), come in materia di plusvalenze reddituali da cessione di area edificabile, non può essere considerata tale l’area inserita dallo strumento urbanistico in zona di risanamento conservativo per la quale la normativa comunale preveda solo interventi edilizi di recupero e
risanamento RAGIONE_SOCIALE costruzioni già esistenti, senza possibilità di incrementi volumetrici (cfr. Cass. nn. 25774 del 2017, 17815 del 2017).
4.8. Poste tali premesse in diritto, la Commissione tributaria regionale ha affermato quanto segue: «L’appellante insiste nell’affermare che l’imposizione dei vari vincoli gravanti sulle aree oggetto d’imposizione la esonererebbe dal pagamento dell’imposta comunale, oggetto della presente controversia. In proposito, è sufficiente richiamare l’indirizzo giurisprudenziale affermato dalla Corte di Cassazione secondo cui l’edificabilità di un’area non può essere esclusa dalla presenza di vincoli o di particolari destinazioni urbanistiche; l’area è comunque soggetta al pagamento dell’ICI anche se la presenza di vincoli ne riduce il valore di mercato… In sostanza, l’edificabilità di un’area deriva dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal RAGIONE_SOCIALE, a prescindere dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’emanazione degli strumenti urbanistici attuativi».
4.9. Nella sentenza impugnata non si fa dunque alcun specifico riferimento al certificato di destinazione urbanistica, dal quale si possa evincere che il terreno della contribuente non sia radicalmente inedificabile ma semplicemente gravato da più o meno intensi vincoli di destinazione.
4.10. Il provvedimento impugnato attribuisce, quindi, erroneamente prevalenza esclusiva all’inserimento del terreno in PRG, senza valutare la presenza di vincoli più o meno limitanti la potenzialità edificatoria, considerando la diversità tra vincoli di inedificabilità assoluta, come tali idonei ad escludere la natura edificabile dell’area interessata (Cass. 28/12/2017, n. 31048, che ha affermato analogo principio in tema di imposta di registro), ancorché posti da strumenti regionali, i quali prevalgono sulla pianificazione urbanistica comunale, e vincoli di inedificabilità specifica, i quali, invece, possono incidere unicamente sul valore venale dell’immobile.
4.11. Ne consegue che la sentenza impugnata sul punto non è conforme ai principi di diritto dianzi illustrati.
5.1. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 1 e 2
d.lgs. n. 504/1992 quanto alle destinazioni urbanistiche RAGIONE_SOCIALE aree imposte, avendo la Commissione tributaria regionale omesso di rilevare l’insussistenza del presupposto di imponibilità RAGIONE_SOCIALE aree destinate a parco pubblico e ad attrezzature di servizio pubblico, lamentando, altresì, che alcune aree fossero state anche assoggettate a procedimenti ablatori già definiti, ed occupate dal RAGIONE_SOCIALE.
5.2. La censura è parzialmente fondata.
5.3. Come già recentemente affermato da questa Corte, in tema di ICI, la nozione di edificabilità di un immobile non si identifica e non si esaurisce in quella di edilizia abitativa, per cui l’inclusione di un’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico, anche se incide nella determinazione del valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità RAGIONE_SOCIALE sue potenzialità edificatorie, tuttavia non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d’inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l’originaria natura edificabile (cfr. Cass. n. 25935 del 2024).
5.4. Ai fini ICI deve ritenersi dunque edificabile anche un’area inclusa in zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico (quali parcheggi, strade, verde pubblico attrezzato) con i limiti dianzi precisati (cfr. anche Cass. n. 14503 del 2016; conf. Cass. n. 11163 del 2021 in motiv.).
5.5. Occorre, tuttavia, rilevare che l’orientamento da ultimo richiamato è sicuramente applicabile quando il proprietario possa sfruttare le potenzialità edificatorie del terreno realizzando le opere o cedendo il terreno a un privato che andrà a realizzarle, ma non anche quando le opere possono essere realizzate soltanto da determinati soggetti pubblici.
5.6. Non può, infatti, riconoscersi la prerogativa dell’edificabilità con riguardo a terreni che siano vincolati a scopi pubblicistici che comportino l’edificazione esclusivamente da parte di un soggetto ben determinato e legittimato ad acquisire l’area attraverso l’esproprio, poiché in tal caso è
preclusa al privato qualsiasi forma di trasformazione del suolo riconducibile alla nozione tecnica di edificazione che, se anche prevista, è concepita al solo fine di assicurare la fruizione pubblica degli spazi (cfr. Cass. n. 7328 del 2023; Cass. n. 24744 del 2022; Cass. n. 36331 del 2021; Cass. n. 1150 del 2014).
5.7 . Va in altri termini esclusa l’edificabilità RAGIONE_SOCIALE aree concretamente vincolate ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità, ecc.), in quanto gravate da un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, quale estrinsecazione dello ius aedificandi connesso con il diritto di proprietà ovvero con l’edilizia privata esprimibile dal proprietario dell’area (cfr. Cass. Sez. Un. n. 4757 del 2020).
5.8. Viceversa, non può escludersi l’imponibilità anche ai fini ICI/IMU quando l’edificazione possa essere affidata a terzi, ossia a soggetti privati o a enti diversi dall’amministrazione, e ciò in quanto in tali casi l’area esprime una pur limitata vocazione edificatoria (cfr., anche se con riguardo alle imposte sui redditi, Cass. n. 20950 del 2015; Cass. n. 20252 del 2012; Cass. n. 15213 del 2010; Cass. n. 11729 del 2003).
5.9. Qualora trattasi di area non soggetta ad edificazione esclusivamente pubblica, essendo consentita l’edificazione privata attraverso strumenti di convenzionamento, ad essa deve, pertanto, riconoscersi una vocazione edificatoria.
5.10. Infatti, qualora il vincolo posto dalla classificazione tolleri la realizzazione di interventi (o successive espropriazioni) non solo di natura pubblica, ma anche ad iniziativa privata – non importa se direttamente o in seguito ad accordi di natura complessa – o, comunque, di interventi di natura promiscua pubblico-privata, detto vincolo non è idoneo ad escludere la vocazione edificatoria del suolo (cfr. Cass. n. 19161 del 2004; Cass n. 11729 del 2003).
5.11. Il vincolo, in tali casi, può essere ricompreso, come chiarito dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 179 del 1999, tra quelli che
«importano una destinazione (anche di contenuto specifico) realizzabile ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata».
5.12. Poste tali premesse in diritto, la Commissione tributaria regionale ha affermato quanto segue: «L’appellante insiste nell’affermare che l’imposizione dei vari vincoli gravanti sulle aree oggetto d’imposizione la esonererebbe dal pagamento dell’imposta comunale, oggetto della presente controversia. In proposito, è sufficiente richiamare l’indirizzo giurisprudenziale affermato dalla Corte di Cassazione secondo cui l’edificabilità di un’area non può essere esclusa dalla presenza di vincoli o di particolari destinazioni urbanistiche; l’area è comunque soggetta al pagamento dell’ICI anche se la presenza di vincoli ne riduce il valore di mercato… In sostanza, l’edificabilità di un’area deriva dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal RAGIONE_SOCIALE, a prescindere dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’emanazione degli strumenti urbanistici attuativi».
5.13. Nella sentenza impugnata non si fa dunque alcun specifico riferimento al certificato di destinazione urbanistica, dal quale si possa evincere che il terreno della contribuente non sia radicalmente inedificabile ma semplicemente gravato da più o meno intensi vincoli di destinazione.
5.14. Il provvedimento impugnato attribuisce, quindi, erroneamente prevalenza esclusiva all’inserimento del terreno in PRG, senza valutare la presenza di vincoli più o meno limitanti la potenzialità edificatoria, considerando la diversità tra vincoli di inedificabilità assoluta, come tali idonei ad escludere la natura edificabile dell’area interessata (Cass. n. 31048/2017, che ha affermato analogo principio in tema di imposta di registro), ancorché posti da strumenti regionali, i quali prevalgono sulla pianificazione urbanistica comunale, e vincoli di inedificabilità specifica, i quali, invece, possono incidere unicamente sul valore venale dell’immobile.
5.15. Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni svolte, la decisione impugnata si è discostata dai principi su esposti atteso che, pur avendo la Società dedotto che sull’area era preclusa la realizzazione di attrezzature ed impianti d’interesse generale a soggetti terzi, anche privati, essendo stata l’area altresì sottoposta al relativo vincolo preordinato all’esproprio, la
Commissione tributaria regionale ha omesso di verificare che la destinazione attribuita all’area dalla classificazione in zona N e M1 non escludesse, in assoluto, l’attribuzione alla stessa di una vocazione edificatoria, sia pure specifica, per essere consentito anche a privati proprietari di realizzare le opere previste e, quindi, di sfruttare economicamente il diritto dominicale.
5.16 . Sono altresì fondate le doglianze circa l’ insussistenza del presupposto impositivo ai fini ICI con riferimento alle aree oggetto di provvedimenti espropriativi del RAGIONE_SOCIALE, già definiti, con conseguente perdita del possesso da parte della Società.
5.17. È opportuno, infatti, ribadire che in tema di ICI l’espropriato, una volta emesso un decreto definitivo di esproprio, cessa di essere soggetto passivo di imposta, a nulla rilevando che abbia mantenuto la concreta disponibilità del cespite e che poi intervengano ulteriori accordi con l’amministrazione espropriante (cfr. Cass. n. 5639 del 2020).
5.18. A fronte RAGIONE_SOCIALE specifiche deduzioni al riguardo da parte della Società la Commissione tributaria regionale si è erroneamente limitata invece ad affermare che la possibilità di espropriazione per pubblica utilità non comporta l’affermazione dell’inedificabilità, senza verificare se, con riguardo alle aree tassate, fosse stato o meno emesso il relativo decreto di esproprio, o comunque fosse intervenuta l’ablazione del fondo.
6.1. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c. , violazione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente determinato il valore imponibile RAGIONE_SOCIALE aree senza tener conto, ai fini dell’individuazione del valore venale dei beni, «dell’incidenza dei vincoli urbanistici e dei procedimenti espropriativi».
6.2. La doglianza è assorbita in funzione dell’accoglimento del secondo motivo.
7.1. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’art. 11 d.lgs. n. 504/1992 , dell’art. 1, comma 162, legge n. 296/2006, dell’art. 7 legge n. 212/2000, dell’art. 3 legge n. 241/1990 per avere la Commissione tributaria regionale
disatteso le doglianze circa la carenza di motivazione degli atti impugnati in quanto privi di «riferimento alle ragioni -… previste dall’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504 del 1992 -che inducevano l’Amministrazione a disattendere il valore proposto dalla Società nelle specifiche dichiarazioni ICI ai fini dei relativi periodi di imposta».
7.2. La censura è infondata.
7.3. Secondo un orientamento consolidato di questa Corte, infatti, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l’obbligo motivazionale dell’accertamento deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare efficacemente l’ an ed il quantum dell’imposta, ed in particolare, il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi della posizione creditoria dedotta, soltanto l’indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa, che consentano di delimitare l’ambito RAGIONE_SOCIALE ragioni adducibili dall’ente impositore nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi, affidate al giudizio di impugnazione dell’atto le questioni riguardanti l’effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva (cfr. Cass. n. 23386/2021; Cass. n. 16681/2021; Cass. n. 2348/2021; Cass. n. 1569/2021; Cass. n. 26431/2017), nonché la specifica indicazione del presupposto cui ricondurre la modifica del valore dell’immobile con riferimento ai parametri indicati dall’art. 5 del D.L.vo 30 dicembre 1992 n. 504 (cfr. Cass. n. 1569/2021; Cass. n. 1570/2021; Cass. n. 2555/2019; Cass. n. 12658/2016).
8. Alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi la fondatezza del primo e secondo motivo di ricorso, assorbito il terzo motivo e respinto il quarto, il ricorso può trovare accoglimento entro tali limiti e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte dichiara estinto il giudizio limitatamente all’impugnazione de ll’avviso di accertamento per l’ annualità ICI 2006; accoglie il primo e secondo motivo di ricorso, assorbito il terzo e respinto il quarto motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 12.2.2026.
La Presidente (NOME COGNOME)