Edificabilità dell'area e IMU: la perequazione conta

Un contribuente ha richiesto il rimborso di IMU e TASI sostenendo la non edificabilità di un’area di sua proprietà. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l’inclusione dell’area in un piano di perequazione urbanistica ne conferma la potenziale edificabilità dell’area ai fini fiscali, anche se destinata a servizi pubblici, escludendo quindi il diritto al rimborso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Edificabilità dell’area ai fini IMU: quando un terreno è tassabile?

La questione dell’edificabilità dell’area è centrale per determinare l’assoggettamento a imposte come l’IMU (e in passato l’ICI). Non sempre, però, la destinazione urbanistica di un terreno è sufficiente a escluderne la tassabilità. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato il caso di un contribuente che richiedeva il rimborso delle imposte versate, sostenendo che le sue aree non fossero edificabili. La decisione offre importanti chiarimenti sul concetto di edificabilità potenziale, specialmente in presenza di strumenti come la perequazione urbanistica.

I Fatti di Causa

Un contribuente si è rivolto alle autorità giudiziarie dopo che un Comune gli aveva negato il rimborso di circa 25.800 Euro per ICI e TASI, versate per gli anni dal 2008 al 2016. La sua tesi era semplice: i terreni di sua proprietà non erano edificabili e, pertanto, non doveva pagare le imposte.

Tuttavia, sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno respinto le sue richieste, confermando la legittimità del diniego di rimborso. Insoddisfatto, il contribuente ha portato il caso davanti alla Corte di Cassazione, lamentando una violazione di legge e sostenendo che i giudici di merito avessero errato nel non riconoscere il vincolo di inedificabilità assoluta sulle sue proprietà.

L’impatto della perequazione sull’edificabilità dell’area

Il punto cruciale della controversia riguarda l’interpretazione del concetto di edificabilità dell’area nel contesto della perequazione urbanistica. Questo strumento di pianificazione attribuisce un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà incluse in un determinato ambito territoriale, a prescindere dalla loro specifica destinazione (ad esempio, a verde pubblico o a viabilità).

I diritti edificatori vengono, in un certo senso, “separati” dal suolo e resi trasferibili e negoziabili. Di conseguenza, anche il proprietario di un terreno destinato a parco pubblico può possedere un valore edificatorio che può sfruttare altrove o vendere.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha respinto il ricorso del contribuente, allineandosi a un orientamento giurisprudenziale consolidato. I giudici hanno chiarito che l’inclusione di un’area in una zona destinata dal piano regolatore a servizi pubblici o di interesse pubblico non ne esclude automaticamente l’oggettivo carattere edificabile ai fini fiscali.

La Corte ha specificato che tali vincoli di destinazione incidono sulla determinazione del valore venale dell’immobile, ma non ne azzerano la natura edificabile. I vincoli di inedificabilità assoluta, che estinguono ogni potenzialità edificatoria, devono essere distinti dai semplici vincoli di destinazione, che non eliminano l’originaria natura edificabile del terreno.

Nel caso specifico, i giudici di merito avevano correttamente rilevato che, anche a prescindere dalla perequazione, le aree in questione consentivano un’effettiva edificabilità e non erano soggette a un vincolo assoluto. La perequazione urbanistica, inoltre, rafforzava questa conclusione: assoggettare a ICI un terreno inserito in un piano di perequazione è corretto, poiché l’imposta si basa sul possesso di immobili con potenzialità edificatoria, anche se non immediatamente attuabile.

Le Conclusioni

La decisione della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia di tributi immobiliari: la tassabilità di un terreno dipende dalla sua potenzialità edificatoria, non necessariamente dalla sua edificabilità immediata o dalla sua destinazione specifica nel piano regolatore. La presenza di uno strumento come la perequazione urbanistica è un forte indicatore di tale potenzialità, poiché attribuisce un valore economico e diritti negoziabili al proprietario. Per i proprietari terrieri, ciò significa che anche un’area destinata a verde pubblico potrebbe essere soggetta a IMU se il piano urbanistico comunale prevede meccanismi di perequazione che le riconoscono un valore edificatorio.

Un’area destinata a servizi pubblici dal piano regolatore è sempre esente da IMU/ICI?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la destinazione a servizi pubblici incide sul valore venale del terreno ma non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile ai fini fiscali, a meno che non esista un vincolo di inedificabilità assoluta.

Che impatto ha la perequazione urbanistica sull’edificabilità dell’area ai fini fiscali?
La perequazione urbanistica attribuisce un valore edificatorio a tutte le proprietà in un’area, rendendole di fatto dotate di potenziale edificatorio. Di conseguenza, un terreno inserito in tale meccanismo è considerato tassabile ai fini IMU/ICI, poiché l’imposta si basa proprio sul possesso di tale potenzialità.

Perché il ricorso del contribuente è stato respinto in questo caso?
Il ricorso è stato respinto perché i giudici hanno accertato che i suoi terreni possedevano un’effettiva potenzialità edificatoria e non erano gravati da un vincolo di inedificabilità assoluta. L’inclusione nel piano di perequazione urbanistica ha ulteriormente confermato che le aree erano correttamente soggette a imposta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 6 Num. 4882 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 6 Num. 4882 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/02/2023

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso, giusta procura speciale rilasciata con atto separato allegato, dall’AVV_NOTAIO, che ha indicato recapito Pec, avendo la parte eletto domicilio presso lo studio del difensore, alla INDIRIZZO in Roma;

-ricorrente –

contro

Comune di Cermenate (Co), in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso, dall’AVV_NOTAIO del RAGIONE_SOCIALE, in virtù di procura speciale conferita con atto separato allegato, che ha indicato recapito Pec avendo la parte dichiarato di eleggere domicilio presso lo studio del difensore, alla INDIRIZZO in RAGIONE_SOCIALE;

-controricorrente –

avverso

la sentenza n. 2661, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale della Lombardia il 26.10.2020, e pubblicata il 19.11.2020;

Oggetto: Imu – Tasi Diniego di rimborso Edificabilità dell’area Perequazione urbanistica.

ascoltata, nella camera di consiglio non partecipata del 14.12.2022, la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; la Corte osserva:

Fatti di causa

Mediante ricorso con istanza ai sensi dell’art. 17 -bis del D.Lgs. n. 546 del 1992, NOME COGNOME impugnava il provvedimento di diniego prot. n. 6087/2018 del 30.3.2018, con il quale il Comune di Cermenate (Co) aveva rigettato la richiesta di rimborso dell’IMU (ICI) e della TASI versate dal contribuente in relazione alle annualità 2008-2016 (Euro 25.805,39), sostenendo il contribuente di non essere tenuto al versamento dei tributi perché proprietario di aree non edificabili.

NOME COGNOME impugnava tale diniego innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Como, la quale rigettava il ricorso.

Avverso la decisione sfavorevole, il contribuente spiegava appello innanzi alla Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, che rigettava l’impugnativa, confermando la decisione della CTP.

Ricorre per cassazione il contribuente affidandosi ad un unico motivo di ricorso. Resiste mediante controric orso l’Ente locale. Il ricorrente ha pure depositato memoria.

Ragioni della decisione

Mediante il suo motivo di impugnazione, introdotto ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., il contribuente contesta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1, 2 e 3 del D.Lgs. n. 504 del 1992, per avere la CTR erroneamente ritenuto assorbita la proposta questione della perequazione urbanistica, ed avere concluso che le aree di sua proprietà non fossero soggette ad un vincolo di inedificabilità assoluta (ric., pp. 3, 8).

Con riguardo alle aree destinate a servizi pubblici o di interesse pubblico, questa Corte ha ritenuto che: ‘in tema

d’imposta comunale sugli immobili (ICI), l’inclusione di un’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz’altro nella determinazione del valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d’inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l’originaria natura edificabile ‘, Cass. sez. V, 21.9.2016, n. 23814 (evidenze aggiunte; conforme Cass. sez. VI-V, 6.7.2018, n. 17764).
2.1. Nel caso di specie è necessario osservare che i giudici di merito, sia della CTP che della CTR, hanno rilevato come ‘anche a prescindere dalla perequazione urbanistica, ed oltre a tale possibilità concessa al proprietario, le aree in questione consentono un’effettiva edificabilità e non sono quindi assoggettate ad un vincolo di inedificabilità assoluta’ (sent. CTR, p. 1), non mancand o i giudici dell’appello di indicare le caratteristiche delle aree in cui si trovano i terreni per cui è causa. Peraltro pur condividendo la valutazione del giudice di primo grado secondo cui la questione della perequazione urbanistica delle aree rimane assorbita, la CTR non si è sottratta dal chiarire, richiamando una condivisibile pronuncia del giudice di legittimità, che la questione proposta dal contribuente è comunque infondata, perché ‘è assoggettato ad ICI il terreno inserito nell’ambito di una “perequazione urbanistica”, per effetto della quale viene attribuito un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà destinate alla trasformazione di uno o più ambiti del territorio comunale, a prescindere dalla effettiva localizzazione dei diritti edificatori, trasferibili e negoziabili separatamente dal suolo, atteso che l’applicazione di tale imposta presuppone il possesso di immobili aventi potenzialità edificatoria, sebbene non
immediatamente attuabile, desunta dalla qualificazione operata nel piano regolatore generale anche semplicemente adottato. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto assoggettati ad ICI i terreni compresi in una perequazione urbanistica, ricadenti in un’area destinata a verde pubblico e viabilità, alla quale, in base al meccanismo perequ ativo, era stato attribuito un indice edificatorio)’ Cass. sez. V, 30.10.2018, n. 27575 (sent. CTR, p. 2, evidenza aggiunta).

In definitiva, si ritiene di dover assicurare continuità ai condivisibili orientamenti della giurisprudenza di legittimità innanzi esposti, ed il motivo di ricorso deve perciò essere respinto.

Le spese di lite seguono l’ordinario criterio della soccombenza, e sono liquidate in dispositivo, in considerazione della natura delle contestazioni esaminate e del valore della causa.

3.1. È dovuta dal ricorrente, in considerazione dell’esito del giudizio, anche la corresponsione del c.d. doppio contributo.

La Corte,

P.Q.M .

rigetta ricorso proposto da COGNOME NOME , e lo condanna al pagamento delle spese di lite in favore del Comune di Cermenate, quantificate in Euro 2.300,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, Euro 200,00 per esborsi, ed accessori come per legge.

Ai sensi del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater , dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello da corrispondere per il ricorso a norma del cit. art. 13 comma 1 bis , se dovuto.

Così deciso in Roma, il 14.12.2022.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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