Edificabilità concreta: quando il terreno è tassabile

Un contribuente ha impugnato avvisi di accertamento ICI sostenendo la non edificabilità di un terreno. La Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la valutazione sull’edificabilità concreta spetta al giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata. La Corte ha chiarito che la valutazione può basarsi su elementi come la relazione di un tecnico comunale e che la consulenza di parte ha solo valore di allegazione difensiva, non di prova autonoma.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Edificabilità Concreta del Terreno: La Cassazione Chiarisce i Limiti della Prova

La determinazione dell’edificabilità concreta di un terreno è un tema centrale nel diritto tributario, soprattutto ai fini del calcolo delle imposte locali come l’ICI (ora IMU). Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti sui poteri del giudice di merito e sul valore probatorio degli elementi portati dalle parti. Analizziamo insieme la vicenda e i principi affermati dalla Suprema Corte.

I Fatti del Caso: La Tassazione di un’Area Edificabile

Un contribuente si è visto recapitare due avvisi di accertamento per l’ICI relativa agli anni 2010 e 2011, con cui un Comune rettificava il valore di un’area dichiarata dal proprietario. L’amministrazione comunale riteneva che il terreno avesse una potenzialità edificatoria e che, quindi, dovesse essere tassato come area fabbricabile.

Il contribuente ha impugnato gli atti, sostenendo l’assenza di una edificabilità concreta del terreno. Tuttavia, sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno respinto le sue argomentazioni, confermando la legittimità della pretesa fiscale. Di fronte a questa doppia sconfitta, il contribuente ha deciso di portare la questione davanti alla Corte di Cassazione.

L’Appello in Cassazione e i Motivi del Ricorrente

Nel suo ricorso, il contribuente ha sollevato tre principali censure:

1. Omesso esame di un fatto decisivo: A suo dire, i giudici di merito non avrebbero considerato adeguatamente le prove che dimostravano la concreta inedificabilità del terreno.
2. Assenza di motivazione: La sentenza d’appello sarebbe stata priva di una motivazione reale e specifica sul perché il terreno dovesse considerarsi edificabile.
3. Violazione di legge: I giudici avrebbero ignorato la consulenza tecnica di parte (CTP) prodotta, che attestava l’impossibilità di costruire sull’area.

La Valutazione dell’Edificabilità Concreta da parte della Corte

La Corte di Cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi del ricorso. In primo luogo, ha sottolineato che il giudizio di legittimità non può trasformarsi in un terzo grado di merito. I giudici della Cassazione non possono riesaminare i fatti e le prove, ma solo verificare che il giudice d’appello abbia applicato correttamente la legge e fornito una motivazione logica e non meramente apparente.

Nel caso specifico, la Commissione Tributaria Regionale aveva motivato la sua decisione, basando la sussistenza della potenzialità edificatoria sull’estensione del terreno e sulla relazione di un tecnico comunale. Questa, per la Suprema Corte, è una valutazione di merito, insindacabile in sede di legittimità.

Il Valore della Consulenza Tecnica di Parte nel Processo

Un punto cruciale della decisione riguarda il peso della consulenza tecnica di parte (CTP). La Corte ha ribadito un principio consolidato: la CTP costituisce una semplice allegazione difensiva, al pari delle argomentazioni di un avvocato. Non ha un valore probatorio autonomo come la consulenza tecnica d’ufficio (CTU), disposta dal giudice. Pertanto, il giudice di merito non è tenuto a confutare punto per punto le conclusioni della CTP, specialmente quando la sua decisione si fonda su altri elementi di prova ritenuti più convincenti, come la relazione del tecnico comunale.

Le Motivazioni

La Corte ha rigettato il ricorso perché la sentenza impugnata non presentava un vizio di motivazione meramente apparente. I giudici di secondo grado avevano chiaramente indicato gli elementi su cui si fondava la loro convinzione circa l’edificabilità del terreno, ossia le sue dimensioni e la relazione tecnica del Comune. Tentare di contestare questa valutazione significa chiedere alla Cassazione una rivalutazione dei fatti, cosa non permessa.

Inoltre, la Corte ha evidenziato che, in presenza di una ‘doppia conforme’ (decisioni identiche nei primi due gradi di giudizio sui fatti), il ricorso per omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile. Il ricorrente non aveva dimostrato che le ragioni di fatto delle due sentenze fossero diverse tra loro. Infine, è stato ribadito che la consulenza di parte non è una prova vincolante per il giudice, ma un semplice elemento difensivo, la cui mancata disamina non costituisce di per sé una violazione di legge.

Le Conclusioni

Questa ordinanza conferma alcuni principi fondamentali del processo tributario. Primo, la valutazione sulla edificabilità concreta di un’area è una questione di fatto, la cui decisione spetta ai giudici di merito. Tale valutazione, se sorretta da una motivazione logica e coerente, non può essere messa in discussione in Cassazione. Secondo, i contribuenti devono essere consapevoli che una consulenza tecnica di parte, per quanto ben argomentata, non è di per sé sufficiente a vincere una causa se il giudice dispone di altri elementi di prova di segno contrario, come le perizie degli uffici tecnici comunali. La strategia difensiva deve quindi mirare a smontare la validità di tali elementi, piuttosto che affidarsi unicamente alla propria perizia.

Quando un terreno ha ‘edificabilità concreta’ ai fini fiscali?
Secondo la sentenza, l’edificabilità concreta è una valutazione di fatto che il giudice di merito compie sulla base di elementi concreti, come l’estensione del terreno e le relazioni dei tecnici comunali. Non è sufficiente la sola classificazione urbanistica, ma occorre una reale potenzialità edificatoria.

Che valore ha la consulenza di un tecnico di parte (CTP) per dimostrare che un terreno non è edificabile?
La Corte di Cassazione chiarisce che la consulenza tecnica di parte è considerata una semplice allegazione difensiva, non una prova autonoma. Il giudice non è obbligato a prenderla in considerazione o a confutarla specificamente se la sua decisione si basa su altri elementi probatori ritenuti più validi.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione dei fatti compiuta dai giudici di merito sull’edificabilità di un’area?
No, non è possibile. La Corte di Cassazione è un giudice di legittimità, non di merito. Non può rivalutare le prove e i fatti del caso. Il suo compito è verificare che la legge sia stata applicata correttamente e che la motivazione della sentenza impugnata non sia mancante, contraddittoria o meramente apparente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5143 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5143 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26182/2019 R.G. proposto da:

NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato RAGIONE_SOCIALE (INDIRIZZO) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-intimato-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST. VERONA n. 365/2019 depositata il 13/05/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/02/2024 dal

Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

La Commissione tributaria regionale del Veneto (sezione distaccata di Verona) con la sentenza in epigrafe indicata ha rigettato l’appello del contribuente contro la decisione della Commissione tributaria provinciale di Verona che aveva respinto il suo ricorso avverso due avvisi di accertamento in rettifica del valore dichiarato e dei versamenti effettuati per ICI, per un’ area edificabile nel Comune di Lavagno, per gli anni 2010 e 2011 (per euro 1.079 ed euro 1.069,00). Ricorre in cassazione il contribuente con tre motivi di ricorso, con la richiesta di cassazione della sentenza impugnata.
Resiste con controricorso il comune di Lavagno con richiesta di dichiarare inammissibile il ricorso. Il controricorso è tardivo, quindi, lo stesso è inammissibile, come rilevato nella memoria del contribuente. Il controricorso risulta notificato a mezzo posta il 17/10/2019, mentre il ricorso era stato notificato con P.E.C. il 6/09/2019, oltre i 40 giorni (art. 370, primo comma, cod. proc. civ.).

Considerato che:

Il ricorso è infondato e deve respingersi.

Con il primo ed il secondo motivo di ricorso il ricorrente denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo, oggetto di discussione tra le parti (art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.) e l’assenza di motivazione, sulla inedificabilità concreta del terreno oggetto di tassazione. La sentenza impugnata evidenzia, invece, che la potenzialità edificatoria si evince chiaramente dall’estensione del

terreno e dalla relazione del tecnico comunale. Si tratta di una evidente valutazione delle prove insindacabile in sede di legittimità, e il ricorso mira sostanzialmente ad una rivalutazione del fatto non consentita: «È inammissibile il ricorso per cassazione con cui si deduca, apparentemente, una violazione di norme di legge mirando, in realtà, alla rivalutazione dei fatti operata dal giudice di merito, così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, terzo grado di merito. (Principio affermato dalla RAGIONE_SOCIALE.C. con riferimento ad un motivo di ricorso che, pur prospettando una violazione degli artt. 1988 c.c. e 2697 c.c., in realtà tendeva ad una nuova interpretazione di questioni di mero fatto, quali l’avv enuta estinzione dei crediti azionati, già esclusa dal giudice d’appello alla luce dei rapporti commerciali di fornitura intercorsi tra le parti e dei pagamenti effettuati tramite cambiali ed altri titoli di crediti riferibili a precedenti fatture non oggetto di causa)» (Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017, Rv. 643690 – 01).
1. 1. L’assenza di motivazione non sussiste in quanto la decisione impugnata, come visto, motiva sulla edificabilità concreta del terreno. Del resto, in tema di motivazione meramente apparente della sentenza, questa Corte ha più volte affermato che il vizio ricorre allorquando il giudice, in violazione di un preciso obbligo di legge, costituzionalmente imposto (Cost., art. 111, sesto comma), e cioè dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (in materia di processo civile ordinario) e dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992 (in materia di processo tributario), omette di esporre concisamente i motivi in fatto e diritto della decisione, di specificare o illustrare le ragioni e l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta: «In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e
insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali» (Sez. 1 – , Ordinanza n. 7090 del 03/03/2022, Rv. 664120 – 01); in tale grave forma di vizio non incorre, dunque, la sentenza impugnata.
2. Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente denuncia la violazione di legge (art. 115 in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ.) per l’omessa contestazione della consulenza di parte sulla inedificabilità concreta del terreno. Il motivo risulta generico e non prospetta la decisività della consulenza di parte sulla inedificabilità del terreno, in considerazione della valutazione, da parte della sentenza impugnata, della consistenza del terreno e della relazione del tecnico comunale quali elementi concreti per ritenere l’edificabilità del terreno. Inoltre, deve confermarsi la giurisprudenza sul punto di questa Corte di Cassazione che ritiene la consulenza tecnica di parte (a differenza della CTU) una semplice allegazione difensiva, priva di autonomo valore probatorio (Sez. 1 – , Ordinanza n. 26305 del 18/10/2018, Rv. 651305 -01).
Del resto, n presenza di una doppia conforme di merito, risulta inammissibile il ricorso ex art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ.: «Nell’ipotesi di doppia conforme, prevista dall’art. 348ter , comma 5, c.p.c., il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) dell’art. 360 c.p.c. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono

tra loro diverse» (Sez. 3 – , Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023, Rv. 667202 – 01).

P.Q.M.

rigetta il ricorso;

a i sensi dell’art. 13 , comma 1quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 , della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 15/02/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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