Divisione non trascritta e IMU: cosa dice la Cassazione

La Corte di Cassazione ha stabilito che una divisione immobiliare, anche se non trascritta nei registri pubblici, è pienamente valida ai fini del calcolo dell’IMU. Nel caso esaminato, una contribuente aveva ricevuto un avviso di liquidazione basato su quote di comproprietà che non possedeva più a seguito di un atto di divisione. L’amministrazione comunale sosteneva l’inefficacia dell’atto per mancata trascrizione. La Corte ha rigettato tale tesi, affermando che il presupposto dell’imposta è la proprietà effettiva del bene, non la sua pubblicità immobiliare. Pertanto, la divisione non trascritta, se provata con data certa, è opponibile al Comune.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Divisione non Trascritta e IMU: La Proprietà Reale Vince sulla Formalità

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per molti proprietari di immobili: quali sono gli effetti fiscali di una divisione non trascritta? La questione è semplice: se più comproprietari si dividono un bene, ma l’atto non viene registrato nei registri immobiliari, chi deve pagare l’IMU? La risposta della Suprema Corte è chiara e privilegia la sostanza sulla forma, affermando che il presupposto per il pagamento dell’imposta è la proprietà effettiva e non la sua pubblicità formale.

I Fatti del Caso

Una contribuente si è vista recapitare un avviso di liquidazione IMU per l’anno 2014, relativo a quote di comproprietà su diverse autorimesse. La contribuente, tuttavia, sosteneva di non essere più comproprietaria di tali beni. In precedenza, infatti, tramite un atto di divisione contrattuale, i coeredi avevano sciolto la comunione e a lei era stata assegnata la proprietà esclusiva di un singolo garage. Il problema? Questo atto di divisione non era mai stato trascritto nei registri immobiliari.

La Tesi del Comune e l’Importanza della Divisione non Trascritta

Il Comune, ente impositore, ha basato la sua pretesa sulla mancata trascrizione dell’atto. Secondo l’amministrazione, in assenza di tale formalità, la divisione non avrebbe avuto effetto nei suoi confronti. Di conseguenza, la situazione di comproprietà doveva considerarsi ancora esistente ai fini fiscali, e la contribuente era tenuta a pagare l’IMU sulle sue quote originarie. La difesa della contribuente, invece, si fondava sul principio che la tassazione dovesse rispecchiare la situazione proprietaria reale e non quella risultante dai registri pubblici. Un punto a suo favore era che l’atto di divisione, seppur non trascritto, aveva acquisito ‘data certa’ essendo stato menzionato in una precedente sentenza del Tribunale civile.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del Comune, confermando la decisione del giudice di merito favorevole alla contribuente. Gli Ermellini hanno chiarito un principio fondamentale: il presupposto dell’imposta (in questo caso l’IMU) è la proprietà del bene, non la sua pubblicità immobiliare.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che il sistema della trascrizione, regolato dagli articoli 2643 e 2644 del Codice Civile, serve a risolvere i conflitti tra più soggetti che vantano diritti reali sullo stesso immobile. Ad esempio, se una persona vende lo stesso bene a due acquirenti diversi, prevale chi ha trascritto per primo il proprio atto di acquisto.

Il Comune, tuttavia, non è un ‘terzo’ che vanta un diritto reale confliggente sull’immobile. L’ente impositore è titolare di un diritto di credito di natura fiscale. La sua posizione non è in conflitto con il diritto di proprietà del contribuente. Pertanto, le norme sulla trascrizione non si applicano per determinare l’efficacia di un atto di divisione nei confronti dell’amministrazione fiscale.

Ciò che rileva, per la Cassazione, è l’esistenza di un atto valido ed efficace che abbia modificato la titolarità del diritto di proprietà. Nel caso specifico, la scrittura di divisione esisteva e la sua anteriorità era provata dalla ‘data certa’ fornita dalla menzione in un’altra sentenza. Di conseguenza, dal momento di quella divisione, la contribuente era diventata proprietaria esclusiva di un solo immobile e non era più tenuta a versare l’IMU per le quote degli altri beni.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un importante principio: ai fini fiscali, la realtà sostanziale della proprietà prevale sulla formalità della registrazione pubblica. Una divisione non trascritta è pienamente opponibile all’amministrazione finanziaria, a condizione che la sua esistenza e la sua data possano essere provate con certezza. Per i contribuenti, ciò significa che il calcolo delle imposte immobiliari deve basarsi sulla situazione proprietaria effettiva, anche se non ancora aggiornata nei registri immobiliari, evitando così tassazioni ingiuste basate su situazioni giuridiche superate dai fatti.

Una divisione immobiliare non trascritta nei registri pubblici ha valore ai fini fiscali, come per l’IMU?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, il presupposto per l’applicazione dell’IMU è la proprietà effettiva del bene. Pertanto, un atto di divisione valido è efficace nei confronti dell’amministrazione fiscale anche se non è stato trascritto, a patto che se ne possa provare l’esistenza e la data certa.

Perché la mancata trascrizione non rende l’atto di divisione inopponibile al Comune?
Perché il sistema della trascrizione serve a risolvere conflitti tra soggetti che vantano diritti reali concorrenti sullo stesso immobile. Il Comune non è uno di questi soggetti, in quanto è titolare di un diritto di credito fiscale e non di un diritto reale sul bene. Di conseguenza, non rientra nella categoria di ‘terzi’ tutelati dalle norme sulla pubblicità immobiliare.

Come si può dimostrare l’esistenza e la data di un atto di divisione non trascritto?
Nel caso specifico deciso dalla Corte, l’atto di divisione aveva acquisito ‘data certa’ perché era stato menzionato nel contenuto di una sentenza di un altro procedimento giudiziario. In generale, la data certa può essere ottenuta tramite registrazione dell’atto, o attraverso altri fatti che stabiliscano in modo inequivocabile che il documento esisteva prima di un certo momento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9558 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9558 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 11/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30529/2021 R.G. proposto da : COMUNE DI NAPOLI, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME (CODICE_FISCALE, NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

AMATO ASSUNTA, rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Campania n. 3666/2021 depositata il 03/05/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza indicata in epigrafe, accoglieva l’appello proposto dalla contribuente COGNOME NOME annullando l’avviso di liquidazione IMU per anno di imposta 2014, relativo alle quote di comproprietà di alcune autorimesse;

ricorre per cassazione il Comune di Napoli con quattro motivi di ricorso;

resiste con controricorso la ricorrente che chiede il rigetto del ricorso del Comune di Napoli.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso risulta infondato e deve respingersi. In considerazione della novità della questione e della complessità della stessa le spese possono compensarsi interamente; raddoppio del contributo unificato, come per legge.

I motivi di ricorso sono tutti logicamente collegati e possono trattarsi unitariamente.

Con i primi due motivi il Comune prospetta la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. in relazione agli art. 13, secondo comma, d. l. 201 del 2011 e 3, d. lgs. n 504 del 1992 e 2643 del cod. civ.

Con il terzo e quarto motivo il Comune prospetta la violazione dell’art. 360, primo comma n. 4 e n. 5, cod. proc. civ. in relazione all’art. 132, primo comma, cod. proc. civ. e per omesso esame di un fatto decisivo.

I fatti sono pacifici e accertati dalle decisioni di merito. La contribuente in sede di divisione contrattuale diventa proprietaria di un solo garage, particella n. 243/35 di mq 54; nell’atto di divisione (impropriamente definito nel titolo ‘Preliminare di divisione di beni

comuni’) i coeredi dividono le loro proprietà in comune assegnando alla contribuente l’ area contraddistinta con la lettera C) -vedi art. 1 del citato atto di divisione . Al punto 5 dell’atto di divisione espressamente si determina che i beni ‘sono assegnati in piena proprietà’. Si rimanda poi ad un atto di divisione davanti al Notaio (per la formalizzazione).

Per il Comune ricorrente l’atto di divisione , non essendo mai stato trascritto nei registri immobiliari, non avrebbe effetto ex art. 2643 cod. civ..

La sentenza del Tribunale civile di Napoli del 22 maggio 2017, n. 5988 evidenzia come per il garage in oggetto sia stata definita dalle parti una divisione contrattuale di assegnazione delle singole unità ai coeredi, con scioglimento della comunione. Con la sentenza del Tribunale civile la scrittura di divisione (con il richiamo alla CTU disposta nel giudizio) acquista anche data certa («La riproduzione del contenuto di un documento in un atto giudiziario avente data certa integra, a differenza della mera indicazione del documento nell’atto, un fatto atipico idoneo ad attribuire data certa al documento ai sensi dell’ultima parte dell’art. 2704, comma 1, c.c. (Fattispecie riguardante la riproduzione del contenuto di lettere riportanti il riconoscimento del debito in un ricorso per decreto ingiuntivo)» Cass. Sez. 1, 23/10/2019, n. 27192, Rv. 655769 – 01).
Conseguentemente la ricorrente dopo la divisione era proprietaria di un solo immobile (in via esclusiva) e non pro quota di tutti gli altri immobili (l’avviso oggi impugnato era relativo alle comproprietà -‘quote di proprietà di un garage e svariati box a uto relativi ad un fabbricato in INDIRIZZO -).

Il presupposto della tassazione è la proprietà dell’immobile e, in conseguenza, per le quote già di comproprietà della ricorrente non risulta nessun presupposto tassabile; dopo la divisione si ha invece l’assegnazione alla stessa di un singolo immobile in proprietà esclusiva.

Non possono essere considerati dirimenti le prospettazioni del Comune sulla mancata trascrizione della scrittura, ex art. 2643 cod. civ..

Nell’ipotesi di omessa denuncia è pur vero che il Comune potrebbe acquisire conoscenza del presupposto impositivo attraverso la consultazione dei registri immobiliari, pubblicità immobiliare (‘ In tema d’imposta comunale sugli immobili (ICI), nel caso di omessa denuncia da parte del contribuente, resta possibile per l’ente impositore acquisire conoscenza della sussistenza del presupposto impositivo riguardo all’individuazione del soggetto passivo d’imposta solo attraverso la pubblicità immobiliare ‘ , Cass. Sez. 6, 28/09/2016, n. 19145, Rv. 641106 -01; vedi, anche, Sez. 6, n. 4817 dell’11 marzo 2015, che comunque non affronta il problema dell’omessa trascrizione ).
Nel caso in giudizio, invece, non si prospetta una omessa denuncia e una necessità di valutare il presupposto impositivo dai registri immobiliari, ma si richiede di ritenere irrilevante l’atto di divisione, peraltro con data certa, nei confronti del Comune, come se lo stesso non fosse esistente (per l’irrilevanza di un atto non munito di data certa, vedi Sez. 5, n. 6159 del 2021, Rv. 660768). Il Comune non prospetta una sua mancata conoscenza, ma richiede di ‘eliminare’ la circostanza della divisione tra comproprietari, come se non fosse avvenuta (in assenza di trascrizione). Non può essere seguita una tale tesi, in quanto il presupposto dell’imposta è la proprietà dell’immobile , non la sua pubblicità immobiliare.
Infatti, per l’art. 2 644 cod. civ. gli effetti della trascrizione riguardano i terzi ‘che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili’ , oggetto a loro volta di trascrizione.

La trascrizione, quindi, tutela i terzi in posizione di conflitto, per i diritti reali sull’immobile. Invece, il Comune vanta un diritto di credito di natura fiscale e non un (confliggente) diritto reale sull’immobile. Conseguentemente nei suoi confronti non risulta

necessaria la trascrizione, ma solo la prova con data certa della proprietà (fornita nel giudizio in esame come risultante dalla decisione di merito che ha accolto il ricorso della contribuente).

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Compensa le spese;

A i sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 04/12/2024 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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