Divisione immobiliare: tassazione e conguagli fittizi

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7439/2024, ha stabilito che una divisione immobiliare deve essere considerata una vendita ai fini fiscali quando ai condividenti vengono attribuiti diritti reali diversi (es. usufrutto e nuda proprietà) rispetto alle quote di proprietà originarie. In questo caso, l’Amministrazione Finanziaria ha il potere di riqualificare l’atto e liquidare l’imposta di registro come se si trattasse di un trasferimento, calcolando il valore dei beni sulla base dei criteri normativi e non solo su quanto dichiarato dalle parti, anche se superiore al valore catastale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Divisione immobiliare: quando si applica l’imposta di vendita?

La divisione immobiliare è un’operazione comune, ma nasconde insidie fiscali che possono trasformarla in una vera e propria vendita agli occhi del Fisco. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 7439 del 20 marzo 2024) ha chiarito un punto cruciale: se l’atto di divisione non si limita a sciogliere la comunione ma crea e assegna diritti reali diversi, come usufrutto e nuda proprietà, l’operazione assume natura traslativa e sconta un’imposizione fiscale più onerosa. Vediamo nel dettaglio il caso e le sue implicazioni.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un avviso di liquidazione notificato a un notaio per un atto di divisione di beni ereditari tra una madre e i suoi due figli. La massa da dividere, del valore di 154.500 euro, spettava in quote uguali di 1/3 a ciascuno (51.500 euro). Tuttavia, l’accordo prevedeva un’attribuzione non omogenea:
* Alla madre veniva assegnato il diritto di usufrutto vitalizio su alcuni immobili, per un valore coincidente con la sua quota di diritto (51.500 euro).
* Al figlio veniva assegnata la nuda proprietà degli stessi immobili, per un valore di 78.000 euro, con l’obbligo di versare un conguaglio alla sorella.
* Alla figlia venivano assegnati altri terreni e il conguaglio dal fratello.

L’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che tale operazione non fosse una semplice divisione, ma un atto con effetti traslativi, e ha proceduto a una nuova liquidazione dell’imposta di registro, applicando le aliquote previste per le vendite.
Il notaio ha impugnato l’avviso, sostenendo che, non essendo i valori dichiarati inferiori a quelli catastali, l’ufficio non avesse il potere di rettifica. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno respinto il ricorso, confermando la legittimità dell’operato dell’Amministrazione Finanziaria.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del professionista, confermando le decisioni dei giudici di merito. I giudici hanno stabilito che l’operazione in esame non era una semplice divisione con effetti dichiarativi, ma un atto con natura traslativa, assimilabile a una vendita ai fini dell’imposta di registro.

Le Motivazioni della Decisione

Il cuore del ragionamento della Corte si basa sull’interpretazione dell’art. 34 del Testo Unico sull’Imposta di Registro (d.P.R. 131/1986). La norma stabilisce che una divisione è considerata vendita per la parte eccedente il valore della quota di diritto spettante al condividente. La Corte ha chiarito che questo principio si applica non solo quando c’è un’evidente eccedenza di valore, ma anche quando la struttura dell’atto modifica la natura dei diritti reali dei partecipanti.

Nel caso specifico, i condividenti erano originariamente comproprietari per quote indivise di piena proprietà. Con l’atto di divisione, invece, sono stati creati e assegnati diritti reali diversi: l’usufrutto per la madre e la nuda proprietà per il figlio. Questa operazione, secondo la Corte, non si limita a sciogliere una comunione, ma realizza un vero e proprio trasferimento di diritti.

La Corte ha inoltre precisato che l’intervento dell’Agenzia delle Entrate non è stata una “rettifica” di valore ai sensi dell’art. 52 T.U.R. (che è limitata dal criterio del valore catastale), ma una corretta riqualificazione giuridica dell’atto. L’ufficio si è limitato a ricalcolare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà secondo i parametri di legge (art. 48 T.U.R.), che tengono conto dell’età dell’usufruttuario. Questo ricalcolo ha evidenziato che il valore del diritto di usufrutto attribuito alla madre, data la sua età (66 anni), era superiore alla sua quota di diritto, facendo scattare la presunzione di vendita per l’eccedenza.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La sentenza ribadisce un principio fondamentale per chiunque si appresti a effettuare una divisione immobiliare: la forma e la sostanza dell’accordo sono determinanti per il trattamento fiscale. L’attribuzione di beni il cui valore supera la quota di diritto o, come in questo caso, la creazione di diritti reali parziari (usufrutto, nuda proprietà) in capo ai condividenti, trasforma la divisione in un atto traslativo.

Per cittadini, professionisti e notai, la lezione è chiara: è essenziale prestare la massima attenzione alla strutturazione degli atti di divisione. Una pianificazione che non tenga conto della natura dei diritti assegnati e della loro corretta valutazione secondo i criteri fiscali può portare a conseguenze onerose, con l’applicazione delle più alte imposte previste per le compravendite. L’operazione, pur lecita civilisticamente, viene riqualificata ai fini fiscali, con un inevitabile aumento del carico tributario.

Quando una divisione immobiliare viene considerata una vendita ai fini fiscali?
Una divisione immobiliare viene considerata una vendita quando a un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo che eccede quello della sua quota di diritto, oppure quando l’atto determina l’attribuzione di diritti reali (come usufrutto e nuda proprietà) diversi e di natura differente rispetto all’originario diritto di comproprietà.

L’Agenzia delle Entrate può ricalcolare il valore di usufrutto e nuda proprietà in una divisione?
Sì. La Corte ha confermato che l’Amministrazione Finanziaria ha il potere di rideterminare i valori di usufrutto e nuda proprietà secondo i parametri di legge (come l’età dell’usufruttuario, secondo l’art. 48 del T.U.R.), senza che ciò costituisca una rettifica di valore vietata dalla normativa sulla valutazione automatica.

La regola del “prezzo-valore” (valore non inferiore a quello catastale) impedisce l’accertamento in una divisione con assegnazione di diritti diversi?
No. La Corte ha chiarito che l’intervento del Fisco in questo caso non è una “rettifica di valore” (soggetta al limite del valore catastale secondo l’art. 52 T.U.R.), ma una corretta riqualificazione giuridica dell’atto come trasferimento. Di conseguenza, l’Ufficio può procedere a una nuova liquidazione dell’imposta basata sulla natura traslativa dell’operazione, indipendentemente dal rispetto del valore catastale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 7439 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 7439 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/03/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 25787/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. del VENETO n. 38/2019 depositata il 28/01/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udite le conclusioni del Sostituto Procuratore Generale che ha concluso per il rigetto del ricorso;

Uditi i difensori RAGIONE_SOCIALE parti presenti.

FATTI DI CAUSA

In data 20 maggio 2015 veniva notificato al AVV_NOTAIO l’avviso di liquidazione dell’imposta e irrogazione RAGIONE_SOCIALE sanzioni relativo all’atto di divisione immobiliare n. 211100 di repertorio. Nell’avviso di liquidazione si affermava che si trattava di una divisione posta in essere tra una madre (NOME COGNOME) e due figli (NOME COGNOME e NOME COGNOME), avente ad oggetto beni derivanti dalla successione ereditaria rispettivamente del marito e padre (NOME COGNOME) Alla massa da dividere veniva concordemente attribuito un valore complessivo di euro 154.500,00. Nel caso specifico, la quota di diritto spettante ai condividenti era pari ad 1/3 ciascuno (euro 51.500,00), tuttavia in base agli accordi intercorsi, il patrimonio veniva attribuito mediante due assegni, da cui scaturiva un conguaglio in favore di NOME COGNOME pari ad euro 26.500,00. Nell’atto le parti avevano attribuito al diritto di usufrutto vitalizio in favore della madre un valore di euro 51.500,00 (coincidente con la quota di diritto ad essa spettante) ed al diritto di nuda proprietà in favore del figlio un valore di euro 78.000,00, risultando unicamente a carico di quest’ultimo l’obbligo di corrispondere il conguaglio alla sorella.
Avverso il suddetto avviso di liquidazione il AVV_NOTAIO proponeva ricorso denunciando, anzitutto, la violazione dell’art. 52, commi 4 e 5, T.U.R., norma che prevede che il potere di rettifica dei

valori dichiarati risulta inibito qualora gli stessi risultino non inferiori al valore catastale dell’immobile, ottenuto moltiplicando per specifici coefficienti la rendita catastale o caso di terreno agricolo il reddito dominicale. Si lamentava, poi, l’illegittimità dell’avviso di liquidazione per violazione o falsa applicazione dell’art. 42 T.U.R., in quanto si era proceduto in sede di applicazione di imposta principale ad un accertamento che, seppure infondato, avrebbe potuto trovare tutt’al più forma e modo quale accertamento complementare.
La commissione tributaria provinciale di Vicenza rigettava il ricorso. La Commissione tributaria regionale del Veneto, con la sentenza indicata in epigrafe, confermava la decisione di primo grado.

Avverso la decisione della C.T.R. il AVV_NOTAIO ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi ed illustrato da successiva memoria.

Ha resistito con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE.

Con ordinanza interlocutoria in data 12 maggio 2021 la causa è stata rinviata in pubblica udienza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 52, commi 4 e 5, T.U.R. ed errata interpretazione della doppia attribuzione insita nell’atto di divisione immobiliare, laddove la C.T.R. ha ritenuto che l’art. 52, riguardante la rettifica di valore, non può essere assimilato alla norma relativa le divisioni (art. 34 T.U.R.) che disciplina la modalità di tassazione RAGIONE_SOCIALE assegnazioni di beni, con riferimento specifico ai conguagli superiori alla quota di diritto. Assume che posto che i valori menzionati nell’atto non erano inferiori a quelli tabellari di cui all’ art. 52 T.U.R., in assenza di previsione di conguagli non era possibile applicare i criteri previsti per i trasferimenti.
Con il secondo motivo lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 42 e 52, comma 4, T.U.R., laddove la C.T.R. si era limitata ad affermare la mancata violazione dell’art. 42 T.U.R. senza comprendere che, in realtà, non vi era alcun presupposto per effettuare una rettifica in sede di imposta principale, in quanto l’accertamento avrebbe dovuto, tutt’al, più assumere il carattere complementare. Osserva che l’ ufficio aveva operato una vera e propria riqualificazione non limitandosi ad una mera attività diretta a correggere errori ovvero omissioni.
Con il terzo motivo deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 92, comma 2, cod. proc. civ. per non avere la C.T.R. compensato le spese di lite nonostante in materia non si riscontrassero specifici precedenti di legittimità.

Il ricorso deve essere respinto per le ragioni appresso specificate. 5. I primi due motivi, da esaminare congiuntamente in quanto fra loro connessi, sono da ritenere infondati per le ragioni appresso specificate.

5.1. Deve preliminarmente osservarsi che con l’ atto di divisione in esame sono stati attribuiti diritti reali diversi da quello di cui originariamente i condividenti erano titolari. Infatti NOME COGNOME ed i due figli NOME COGNOME e NOME COGNOME), erano titolari, in regime di comunione ereditaria, della proprietà sui beni in oggetto, mentre con l’ atto di divisione de quo sono stati attribuiti rispettivamente alla signora COGNOME il diritto di usufrutto sugli immobili siti in Bassano del NOME ed ai signori COGNOME la nuda proprietà (ed i terreni siti nel Comune di San Nazario sono stati attribuiti interamente a NOME COGNOME con diritto al conguaglio). Di ciò ha tenuto conto la Commissione regionale, la quale facendo riferimento all’art. 34 del d.P.R. 131/1986, ha affermato che, nel caso in esame, si era in presenza di un trasferimento.
Osserva questa Corte che, come condivisibilmente ritenuto dai giudici di merito, nella specie non c’è stato alcun accertamento né è stata operata una rettifica, ma solo una nuova liquidazione sicchè appare di pregio la censura relativa all’ asserita violazione dell’ art. 52, comma 4, T.U.R., che riguarda, appunto la ‘rettifica’ del valore o corrispettivo degli immobili.

5.2. La sentenza non appare, dunque, censurabile dal momento che il riferimento all’art. 34 del d.P.R. 131/1986 chiarisce la ragione per la quale la divisione è stata considerata, ai fini dell’imposta, un trasferimento. L’art 34 cit. dispone, appunto, che: “la divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente. …. I conguagli superiori al cinque per cento del valore della quota di diritto, ancorché attuati mediante accollo di debiti della comunione, sono soggetti all’imposta con l’aliquota stabilita per i trasferimenti mobiliari fino a concorrenza del valore complessivo dei beni mobili e dei crediti compresi nella quota e con l’aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari per l’eccedenza… Quando risulta che il valore dei beni assegnati ad uno dei condividenti determinato a norma dell’art. 52 è superiore a quello dichiarato, la differenza si considera conguaglio”. Pertanto, ai fini dell’imposta di registro, l’eccedenza derivante al condividente dall’assegnazione ad esso di beni valore superiore a quello spettante sulla massa comune è considerata, per effetto di presunzione assoluta iuris et de iure , alla stregua di una vendita (Cass. 4 civ., sez. trib., 01/12/2020, n. 27409; Cass. civ., sez. trib., 16/11/2012, n. 20119).
Nel caso in esame, per stabilire il valore dei beni, deve considerarsi la specificità della fattispecie, perché ai condividenti i beni non sono stati assegnati in proprietà, ma attribuiti diritti reali di contenuto più limitato rispetto all’originario diritto dominicale pro-quota , la cui valutazione si opera ai sensi dell’ art. 48 del d.P.R. 131/1986 e cioè

considerando la differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell’usufrutto, nonché, come dispone l’art. 46 dello stesso d.P.R. 131/1986, tenendo conto dell’età del titolare dell’usufrutto secondo le tabelle allegate al testo normativo. Alla morte dell’usufruttuario, se non è disposta diversa data di scadenza, che comunque non può eccedere la vita stessa del titolare (art 979 c.c.), il diritto di usufrutto si consolida alla nuda proprietà, e, pertanto, l’effetto finale di una simile divisione è quello di attribuire -alla morte dell’usufruttuariola proprietà piena dei beni ad uno dei condividenti.
Deve tenersi, quindi, conto che in relazione dell’età dell’usufruttuario (e nel caso di specie la signora alla data del rogito aveva sessantasei anni) il diritto aveva un valore superiore alla quota originaria di comproprietà (per come ricostruito dalla C.T.R.), con conseguente attribuzione alla stessa di un diritto reale di valore maggiore rispetto alla sua quota originaria, il che è esattamente la ragione posta a fondamento dell’accertamento e RAGIONE_SOCIALE sentenze di merito; in particolare nella sentenza di secondo grado, la Commissione tributaria regionale ha ritenuto che l’atto divisionale posto in essere fra le parti conteneva pattuizioni dalle quali conseguiva un effetto che, ai fini di imposta e nei termini previsti dall’ art. 34 cit., doveva considerarsi traslativo.
Come ritenuto dai giudici di appello l’ ufficio non ha, dunque, contestato il valore della comunione dichiarato ma si è limitato a ricalcolare, in relazione alla disposta divisione di beni immobili, il valore dell’ usufrutto e della nuda proprietà (‘nuovi diritti’) attribuiti ai due condividenti, tenuto conto dei coefficienti di cui alle tabelle allegate al TUR commisurate alla vita del beneficiario.

5.3. In sostanza i giudici di merito hanno accertato che non vi era stata, da parte dell’ ufficio, una vera e propria rettifica ma una mera rideterminazione dei valori di usufrutto e nuda proprietà secondo i parametri di legge: non rileva, quindi, né l’ ar t. 52, commi 4 e 5, cit. operando il disposto di cui all’ art. 48 che non parla di valore

catastale né si pone questione di diversa qualificazione operata dall’ ufficio (in questo senso su analoga questione, vedi Cass. 11836/2022).

5.4. Né a diverse conclusioni può pervenirsi alla luce del precedente richiamato in memoria secondo cui «In tema di imposta di registro, con riguardo alla divisione che non preveda conguagli, ai sensi dell’art. 34, d.P.R. n. 131 del 1986, il potere di rettifica dei valori dichiarati nell’atto di divisione non può essere esercitato dall’Amministrazione, stante la natura dichiarativa, a fini tributari, della divisione e la conseguente inapplicabilità della deroga prevista dall’art. 52, comma 5 bis d.p.r. cit., alla disciplina posta dai commi 4 e 5 della medesima disposizione, con conseguente preclusione all’accertamento dei conguagli cd. fittizi di cui all’art. 34, comma 3, d.P.R. n. 131 del 1986, qualora le quote attribuite ai condividenti rispondano ai parametri catastali delineati dall’istituto della cd. valutazione automatica degli immobili. (Sez. 5 – , Ordinanza n. 27692 del 03/12/2020, Rv. 659968 – 01)», principio affermato da questa Corte in fattispecie diversa in cui era stata operata la ‘rettifica’ dei valori dichiarati nell’atto di divisione situazione, come sopra chiarito, non verificatasi nella fattispecie in esame.
Il terzo motivo è privo di pregio.

6.1. Occorre evidenziare che, in riferimento al regolamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali, il sindacato della Corte di cassazione è limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte vittoriosa, con la conseguenza che esula da tale sindacato, e rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, la valutazione dell’opportunità di compensare in tutto o in parte le spese di lite, tanto nell’ipotesi di soccombenza reciproca, quanto nell’i potesi di concorso con altri giusti motivi ( ex plurimis Cass. n. 19613/2017), da ciò discendendo la palese infondatezza del motivo in questione.
Conseguentemente il ricorso proposto dal ricorrente deve essere rigettato e lo stesso va condannato al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio di legittimità in favore dell’ ufficio, liquidate come da dispositivo.

7.1. Ricorrono i presupposti processuali per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, che ha aggiunto il comma 1quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente a rifondere all’ Ufficio le spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 600,00 oltre spese prenotate a debito; ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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