Diritto reale d'uso: quando si paga l'IMU?

La Corte di Cassazione ha stabilito che una società di trasporti, che utilizza immobili di proprietà di una Regione in virtù di un contratto di servizio, non è tenuta al pagamento dell’IMU. La Corte ha chiarito che il rapporto in questione configura un diritto personale di godimento, funzionale esclusivamente all’erogazione del servizio, e non un diritto reale d’uso, che è il presupposto per l’imposta. La decisione si fonda sulla natura limitata e finalizzata della disponibilità dei beni, che esclude la pienezza di poteri tipica del diritto reale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Diritto Reale d’Uso e IMU: quando la disponibilità di un immobile non comporta il pagamento delle tasse

L’utilizzo di un immobile non sempre equivale a un obbligo di pagamento dell’IMU. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso cruciale, distinguendo nettamente tra diritto reale d’uso e diritto personale di godimento. Questa distinzione è fondamentale per capire chi sia il soggetto passivo del tributo, specialmente in contesti di servizi pubblici affidati a società private che utilizzano beni pubblici. L’ordinanza chiarisce che la natura del rapporto contrattuale e le limitazioni all’uso del bene sono determinanti per escludere l’obbligo fiscale.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento IMU notificato da un Comune a una società di trasporti. La società gestiva il servizio di trasporto pubblico locale utilizzando una serie di immobili (stazioni, depositi, ecc.) di proprietà della Regione. Tale utilizzo era regolato da un contratto di servizio, definito ‘contratto ponte’, che concedeva alla società la disponibilità dei beni per tutta la durata dell’affidamento. Il Comune, ritenendo che tale disponibilità configurasse un diritto reale d’uso, ha richiesto il pagamento dell’imposta. La società ha impugnato l’atto, sostenendo che si trattasse di un mero diritto personale di godimento, non soggetto a IMU. Dopo un giudizio favorevole alla società in Commissione Tributaria Regionale, il Comune ha proposto ricorso in Cassazione.

La questione del diritto reale d’uso ai fini IMU

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione della natura giuridica del diritto concesso alla società di trasporti. Secondo la normativa sull’IMU (art. 9 del D.Lgs. 23/2011), il soggetto passivo dell’imposta è il proprietario dell’immobile o il titolare di un diritto reale d’uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi o superficie. Il titolare di un semplice diritto personale di godimento, come quello di un inquilino o di un comodatario, non è tenuto al versamento del tributo. Il Comune sosteneva che, nonostante la terminologia del contratto, la concessione di un utilizzo così ampio e strutturale degli immobili integrasse un vero e proprio diritto reale d’uso. La società, al contrario, evidenziava come l’utilizzo fosse strettamente limitato e funzionale all’espletamento del servizio pubblico, senza alcuna facoltà di destinare i beni ad altri scopi.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del Comune, confermando la decisione dei giudici di merito. I giudici hanno sottolineato che, per distinguere tra diritto reale e diritto personale, occorre analizzare l’effettiva volontà delle parti e il contenuto del rapporto, al di là del nomen iuris utilizzato. Nel caso di specie, il contratto prevedeva che la disponibilità dei beni fosse concessa al solo scopo dell’esercizio del servizio. Questa finalizzazione esclusiva, insieme all’obbligo di restituire immediatamente i beni a semplice richiesta della Regione in caso di subentro di un nuovo gestore, è stata considerata decisiva.

La Corte ha applicato il principio di tipicità dei diritti reali, secondo cui i poteri del titolare sono definiti dalla legge e non possono essere limitati o condizionati dalle parti oltre una certa misura. Un vero diritto reale d’uso avrebbe concesso alla società il potere di trarre dal bene ogni utilità che esso può dare, seppur nei limiti dei bisogni propri. Al contrario, il contratto in esame escludeva ogni potere di gestione e godimento per destinazioni diverse da quelle del servizio pubblico. Questa circostanza, secondo la Corte, è un chiaro indicatore dell’intenzione delle parti di costituire un diritto personale e non reale. Di conseguenza, non essendo la società titolare di un diritto reale, non sussiste il presupposto impositivo per l’IMU.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione stabilisce un principio importante per tutte le società che operano in regime di concessione di servizi pubblici utilizzando beni della pubblica amministrazione. La sentenza chiarisce che la mera disponibilità materiale di un immobile, anche per un lungo periodo, non è sufficiente a far sorgere l’obbligo di pagare l’IMU. È necessario che tale disponibilità si fondi su un diritto reale d’uso o altro diritto reale di godimento. Se il contratto limita l’utilizzo del bene a uno scopo specifico e funzionale al servizio, escludendo altre forme di godimento, il rapporto si qualifica come personale di godimento, e il soggetto passivo dell’imposta rimane il proprietario dell’immobile, in questo caso l’ente pubblico regionale.

Quando un’impresa che utilizza un immobile per un servizio pubblico deve pagare l’IMU?
L’impresa deve pagare l’IMU solo se è titolare di un diritto reale sull’immobile (proprietà, usufrutto, uso, ecc.). Se l’utilizzo si basa su un contratto che configura un semplice diritto personale di godimento, come in questo caso, l’obbligo di pagare l’IMU resta in capo al proprietario.

Qual è la differenza fondamentale tra diritto reale d’uso e diritto personale di godimento ai fini fiscali?
Il diritto reale d’uso è un diritto sulla cosa, opponibile a tutti, che conferisce al titolare ampi poteri di utilizzo e costituisce presupposto per il pagamento dell’IMU. Il diritto personale di godimento nasce da un contratto, vincola solo le parti e conferisce un potere di utilizzo più limitato e finalizzato; il suo titolare non è soggetto passivo IMU.

Un contratto che concede l’uso di immobili per un servizio pubblico crea automaticamente un diritto reale d’uso?
No. Secondo la Corte, non è il nome del contratto a contare, ma il suo contenuto. Se il contratto limita l’uso del bene esclusivamente all’erogazione di un servizio specifico e ne esclude altre destinazioni, si configura un diritto personale di godimento, anche se l’utilizzo è esclusivo e duraturo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28424 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28424 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. R.G. 22953-2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale in atti

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale in atti

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 1569/2022 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della PUGLIA, depositata il 7.6.2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 17/10/2025 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Comune di Parabita propone ricorso, affidato ad unico motivo, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Puglia aveva accolto l’appello RAGIONE_SOCIALE (di seguito FSE) avverso la sentenza n. 982/2020 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Lecce in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di accertamento IMU 2013.

FSE resiste con controricorso ed ha da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con unico motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’ art. 3 del D.Lgs. n. 504/1992 per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente configurato il rapporto tra Regione Puglia e FSE come rapporto di tipo obbligatorio, non riconducibile alla figura della concessione su aree demaniali.

1.2. La doglianza è infondata.

1.3. In fatto va premesso che il Comune di Parabita notificava a RAGIONE_SOCIALE un avviso di accertamento per IMU, anno 2013, relativo ad immobili, iscritti in Catasto Fabbricati alla categoria D/7, di proprietà della Regione Puglia, oggetto del contratto RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE (art. 8 del D.Lgs. n. 422/1997), stipulato in data 28.2.2001 tra RAGIONE_SOCIALE e Regione Puglia, con cui la prima aveva assunto in uso i beni, gli impianti e le infrastrutture per l’esercizio dei servizi ferroviari ed automobilistici.
1.4. La Commissione tributaria regionale, nell’accogliere l’appello, ha affermato quanto segue: « … Ritiene la Commissione che la volontà della Regione e della società era di assicurare a quest’ultima la disponibilità dei beni al solo scopo dell’esercizio del servizio; dunque con funzione limitata che si attaglia a un rapporto giuridico di natura obbligatoria, laddove il diritto reale legittima l’usuario a qualunque utilizzazione. La disamina del c.d. contratto ponte non lascia dubbi sulla causa esclusiva dell’attribuzione: la disponibilità, giuridicamente la detenzione, dei beni, è funzionale per l’esercizio del servizio, nulla di più. Per mera completezza, non è nemmeno ravvisabile un rapporto di concessione, tant’è che non è previsto un canone. Per confermare la natura obbligatoria del rapporto, la Commissione ritiene di valorizzare anche altri elementi, singolarmente non risolutivi, ma di concludente significato se considerati unitariamente. A) Benché non si possa escludere un interesse del dominus a costituire anche con negozi inter vivos diritti reali di godimento (ad esempio, quello di abitazione per assicurare al beneficiario, magari suo stretto congiunto, la disponibilità del bene-casa a condizioni più salde rispetto al semplice comodato), nella specie – come osservato supra – la disponibilità è solo per l’esercizio dell’attività, non certo per garantire altri possibili interessi diretti della società che, se si trattasse di diritto reale, ben potrebbe destinare i beni ad altri scopi. B) Nemmeno è trascurabile che il contratto non risulti trascritto. C) Infine, se si trattasse del diritto reale, apparirebbe singolarespecie in un contratto tra soggetti qualificati come una Regione e una società di capitali – la clausola di cui all’art. 4, punto 4, che potrebbe collidere con la norma imperativa di cui all’art. 1024 c.c. La clausola, più semplicemente, intende garantire l’interesse pubblicistico della Regione alla prosecuzione del servizio senza soluzione di continuità, imponendo alla società l’obbligo di trasferire senza alcuna pretesa la detenzione dei beni de quibus all’eventuale nuova affidataria. Tutto ciò conferma che si tratta di una disponibilità limitata e finalizzata che, in quanto tale, non la sussume nel diritto reale d’uso ma arieggia piuttosto il rapporto obbligatorio di comodato, il cui titolare non è però soggetto passivo del tributo de quo».
1.5. Poste tali premesse, in diritto va in primo luogo ribadito, in tema di IMU, che l’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201 del 2011 individua il presupposto dell’imposta, cioè il fatto al cui verificarsi sorge l’obbligo del pagamento del tributo, stabilendo la norma che «l’imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili, ivi comprese l’abitazione principale e le pertinenze della stessa».

1.6. La definizione giuridica del soggetto passivo di imposta è contenuta, invece, nell’ art. 9 del D.Lgs. n. 23 del 2011, secondo cui è tale «il proprietario di immobile… ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie».

1.7. La lettura combinata di queste disposizioni porta a ritenere che, avendo dato la legge esclusiva rilevanza, nell’indicare chi sia soggetto al tributo, alla titolarità di un diritto di natura reale, il significato da attribuire al termine «possesso», utilizzato ai fini della definizione del presupposto di imposta, non possa essere fatto coincidere con la situazione di mera disponibilità del bene, rinvenibile anche nei confronti di chi sia titolare di un diritto personale di godimento, ma si sostanzi soltanto nei confronti di situazioni giuridiche soggettive aventi carattere reale.
1.8. Possessore, in tale contesto normativo, è pertanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile.

1.9. Con riguardo al caso concreto, va in primo luogo distinto il carattere di «personalità» del diritto reale di uso con il limite quantitativo legato ai bisogni propri dell’usuario e della sua famiglia, trattandosi, invece, di due dati normativi distinti.

1.10. Il carattere personale del diritto di uso è certamente una sua peculiarità e si traduce nella necessità che il diritto di uso sulla cosa venga esercitato effettivamente da chi ne è titolare, esigenza che la legge rafforza con il vincolo di incedibilità posto dall’art. 1024 c.c., limite peraltro che, non risultando dettato per motivi di ordine pubblico, è ritenuto liberamente derogabile in sede di atto costitutivo del diritto (cfr. Cass. nn. 8507/2015, 3565/1989).

1.11. Il limite quantitativo legato ai bisogni propri dell’usuario e della propria famiglia è, al contrario, posto dalla legge soltanto con riguardo al percepimento dei frutti (cfr. Cass. n. 5034/2008 in motiv.).

1.12. La possibilità della costituzione del diritto reale di uso in favore della persona giuridica deve essere pertanto pienamente riconosciuta, non trovando essa alcun ostacolo nel carattere personale del relativo diritto, rettamente inteso.

1.3. Va poi posta in rilievo la differenza, dal punto di vista sostanziale e contenutistico, del diritto reale d’uso e del diritto personale di godimento che va colta proprio nell ‘ ampiezza ed illimitatezza del primo, conformemente al canone di tipicità dei diritti reali delineato dalla legge, rispetto alla multiforme atteggiabilità del secondo, che proprio in ragione della natura obbligatoria e non reale del rapporto giuridico prodotto, può essere diversamente regolato dalle parti nei suoi aspetti di sostanza e di contenuto.
1.14. Il principio di tipicità legale necessaria dei diritti reali, infatti, si traduce nella regola secondo cui i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle previste dalla legge, né possono modificarne il regime, il che comporta che i poteri che scaturiscono dal singolo diritto reale in favore del suo titolare sono quelli determinati dalla legge e non possono essere validamente modificati dagli interessati.

1.15. In particolare, per quanto concerne il diritto d’uso, quale diritto reale disciplinato dall’art. 1021 c.c. e segg., esso attribuisce al suo titolare il diritto di servirsi della cosa e di trarne i frutti per il soddisfacimento dei bisogni propri e della propria famiglia, diritto che, nel suo concreto esercizio, non può non implicare il potere di trarre dal bene ogni utilità che esso può dare (cfr. Cass. nn. 17320/2015, 5034/2008, 7811/2006); ne consegue che l’ampiezza di tale potere, a parte il peculiare limite quantitativo rappresentato dai bisogni del titolare e della sua famiglia, che peraltro va riferito non all’uso della cosa ma al percepimento dei frutti, se può incontrare limitazioni derivanti dalla natura e dalla destinazione economica del bene (arg. ex art. 981 c.c., dettato per l’usufrutto ma applicabile anche al diritto d’uso, in forza del rinvio di cui all’art. 977 c.c.),
per contro, in ragione del richiamato principio di tipicità, non può soffrire limitazioni o condizionamenti maggiori o ulteriori derivanti dal titolo.

1.16. In altri termini, il fatto che il conferente conceda il bene soltanto per un determinato uso, escludendo ogni potere di gestione e di godimento dell’avente diritto per altre ed ulteriori destinazioni, integra circostanza di fatto certamente in grado di rivelare che l’intenzione della parte era quella di trasferire un diritto personale di godimento e non un diritto reale d’uso.

1.27. Ciò posto, considerato il tenore della clausola contrattuale riportata in controricorso (««… per lo svolgimento dei servizi oggetto del presente contratto, la Regione Puglia concede in uso alla Società, che accetta, tutti i beni mobili ed immobili, trasferiti a titolo gratuito dallo Stato alla Regione ai sensi del DPCM 16.11.2000 e individuati nell’allegato 2 all’Accordo di programma del 23.3.2000, nonché quelli acquistati successivamente con risorse statali e individuati nell’allegato … al presente contratto….»; «…nell’eventualità di subentro, alla scadenza contrattuale o per altra motivazione, di altra impresa nella gestione del servizio di trasporto e/o dell’infrastruttura oggetto del presente contratto, la Società si impegna a rendere immediatamente disponibili, a semplice richiesta della Regione, tutti i beni … di proprietà della Regione o comunque gravati da vincolo di reversibilità in favore della Regione … ») ed escluso quindi che FSE potesse godere degli immobili in misura piena ed incondizionata, in considerazione della stretta connessione tra l’uso degli immobili e l’esercizio dei servizi di trasporto pubblico ferroviario ed automobilistico, emerge l’assenza del presupposto impositivo dovendo essere esclusa con certezza, come peraltro affermato dalla sentenza impugnata, la sussistenza di un diritto reale di godimento, sussistendo unicamente un diritto d’ uso strumentale al servizio ferroviario degli immobili in discussione (cfr. in tal senso, in fattispecie tra le stesse parti e sovrapponibili alla presente Cass. nn. 22482/2022, 37947/2021).
1.18. Occorre, dunque, evidenziare che la sentenza impugnata è conforme ai principi dianzi illustrati laddove esclude, nella fattispecie in esame, la sussistenza di una concessione di beni immobili demaniali, atto amministrativo con l’amministrazione pubblica affida a un soggetto

(privato o ente) l’utilizzo esclusivo e temporaneo di un bene immobile appartenente al demanio pubblico e che prevede che il concessionario paghi un canone per l’uso del bene (circostanza insussistente nel caso concreto).

1.19. Trattasi, piuttosto, di concessione/contratto di servizio relativo al trasporto ferroviario e automobilistico, al cui interno è stato previsto un diritto d’uso, a carattere di diritto personale di godimento, relativamente ai beni immobili considerati indispensabili per l’esercizio del servizio, a cui il gestore accede per tutta la durata dell’affidamento transitorio e che può utilizzare esclusivamente per l’erogazione dei servizi oggetto del contratto.

Il ricorso va pertanto integralmente respinto.

Considerato il consolidamento dell’orientamento di questa Corte in epoca successiva alla proposizione del presente ricorso, è opportuno compensare integralmente le spese di lite.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; compensa integralmente le spese di lite.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 17.10.2025.

Il Presidente (NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.