Diritto personale di godimento: no a ICI per l'uso

Una società di trasporti ha contestato un avviso di accertamento ICI relativo a immobili di proprietà regionale, da essa utilizzati in virtù di un contratto di servizio. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che il diritto della società era un diritto personale di godimento, non un diritto reale né una concessione su area demaniale. Di conseguenza, mancava il presupposto soggettivo per l’applicazione dell’imposta, che richiede la titolarità di un diritto reale sull’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Diritto Personale di Godimento: la Cassazione Esclude l’ICI

Il diritto personale di godimento su un immobile concesso da un ente pubblico è sufficiente a far scattare l’obbligo di pagare l’ICI? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito una risposta chiara, tracciando un confine netto tra i diritti reali, unici presupposti per l’imposta, e i diritti di natura obbligatoria derivanti da contratti di servizio. La decisione chiarisce un punto fondamentale per tutte le aziende che operano in regime di concessione di servizi pubblici utilizzando beni di proprietà pubblica.

I Fatti: Il Contenzioso tra Società di Trasporti e Comune

Una società che gestisce servizi di trasporto ferroviario e automobilistico riceveva da un Comune un avviso di accertamento per il pagamento dell’ICI relativa all’anno 2011. L’accertamento riguardava immobili di proprietà di una Regione, che la società utilizzava per l’espletamento del servizio pubblico in base a un apposito contratto.
La società impugnava l’atto, sostenendo di non essere il soggetto passivo del tributo, in quanto non titolare di un diritto reale sugli immobili, ma di un mero diritto personale legato al contratto di servizio. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale davano torto alla società, qualificando il rapporto come una concessione su aree demaniali e ritenendola, pertanto, obbligata al pagamento dell’imposta. La questione giungeva così all’esame della Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte e l’Importanza del Diritto Personale di Godimento

La Suprema Corte ha ribaltato le decisioni dei giudici di merito, accogliendo il ricorso della società. Il punto centrale della controversia, secondo la Corte, risiede nella corretta qualificazione giuridica del rapporto tra la società e la Regione proprietaria degli immobili.

La Distinzione Chiave tra Diritto Reale e Personale

I giudici hanno chiarito che, ai fini ICI, il soggetto passivo è esclusivamente il proprietario dell’immobile o il titolare di un diritto reale di godimento su di esso (come usufrutto, uso, abitazione). Un diritto personale di godimento, che nasce da un vincolo contrattuale, non è sufficiente a integrare il presupposto impositivo. Questo tipo di diritto, infatti, attribuisce una facoltà di utilizzo del bene strettamente funzionale e limitata agli scopi previsti dal contratto, senza conferire quel potere pieno e incondizionato tipico dei diritti reali.

Le Motivazioni: Perché il Diritto Personale di Godimento non Integra il Presupposto ICI

La Corte di Cassazione ha analizzato nel dettaglio la natura del rapporto tra l’ente pubblico e l’azienda di trasporti, giungendo a conclusioni dirimenti.

Analisi del Contratto di Servizio

Il contratto stipulato tra la Regione e la società era un contratto per i Servizi di Trasporto Ferroviario e Automobilistico. In base a tale accordo, la società otteneva l’uso dei beni, degli impianti e delle infrastrutture necessarie per erogare il servizio. La Corte ha osservato che le clausole contrattuali limitavano l’utilizzo degli immobili esclusivamente allo svolgimento del servizio di trasporto pubblico. Inoltre, era previsto l’obbligo per la società di restituire immediatamente i beni alla Regione in caso di subentro di un’altra impresa. Questi elementi, secondo la Corte, dimostrano inequivocabilmente che l’intenzione delle parti non era quella di trasferire un diritto reale d’uso, bensì un diritto personale di godimento strumentale e condizionato all’esecuzione del servizio.

L’Errata Qualificazione come Concessione Demaniale

La Corte ha inoltre censurato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale per aver erroneamente qualificato il rapporto come una concessione di beni demaniali. La fattispecie in esame non era una concessione d’uso di un bene pubblico fine a se stessa, ma un più complesso contratto di servizio pubblico, all’interno del quale era previsto l’uso strumentale di alcuni beni. Mancava, ad esempio, un elemento tipico della concessione come il pagamento di un canone per l’uso del bene. Di conseguenza, la società non poteva essere considerata un ‘concessionario di aree demaniali’ ai sensi della normativa ICI.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

La pronuncia della Cassazione stabilisce un principio di diritto di notevole importanza: per determinare la soggettività passiva ai fini ICI (e, per estensione, IMU), non è sufficiente la mera disponibilità materiale di un immobile. È necessario verificare la natura del titolo giuridico che legittima tale disponibilità. Se il titolo è un contratto che conferisce un diritto personale di godimento, funzionale a uno scopo specifico e limitato nel tempo e nelle modalità, il soggetto utilizzatore non è tenuto al pagamento del tributo. Questa sentenza offre quindi un fondamentale criterio interpretativo per distinguere i rapporti di natura reale da quelli di natura obbligatoria, con dirette e significative conseguenze sul piano fiscale per le imprese che gestiscono servizi pubblici utilizzando infrastrutture di proprietà statale o regionale.

Chi è il soggetto passivo dell’ICI?
Secondo la normativa (D.Lgs. 504/1992), il soggetto passivo dell’ICI è il proprietario dell’immobile oppure il titolare di un diritto reale di godimento su di esso, come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. La legge include anche i concessionari di aree demaniali.

Un’azienda che usa immobili di un ente pubblico per fornire un servizio è soggetta a ICI?
No, se il suo diritto sull’immobile è un diritto personale di godimento che deriva da un contratto di servizio. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’utilizzo strumentale di un bene, strettamente connesso all’erogazione di un servizio e limitato da specifiche clausole contrattuali, non integra il presupposto per l’applicazione dell’ICI, poiché non costituisce un diritto reale.

Qual è la differenza tra diritto reale d’uso e diritto personale di godimento ai fini ICI?
Il diritto reale d’uso (art. 1021 c.c.) attribuisce al titolare un potere ampio e quasi illimitato sull’immobile, sebbene nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia. È un presupposto per l’ICI. Il diritto personale di godimento, invece, nasce da un contratto, è limitato a quanto pattuito tra le parti e non conferisce un potere diretto sulla cosa, ma solo una pretesa verso la controparte. Questo tipo di diritto, come stabilito dalla sentenza, non rende l’utilizzatore un soggetto passivo ai fini ICI.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28435 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28435 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. R.G. 13330-2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale in atti

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale in atti

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 3401/2019 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della PUGLIA, depositata il 11.12.2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 17/10/2025 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE (di seguito FSE) propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Puglia aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 1436/2018 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Lecce in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di accertamento ICI 2011 emesso dal Comune di Parabita.

Il Comune resiste con controricorso.

Il ricorrente ha da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., nullità della sentenza per motivazione apparente o, in alternativa, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, in quanto la Commissione tributaria non avrebbe reso percepibile il fondamento della decisione in ordine alla presunta esistenza di una concessione di beni demaniali in favore della ricorrente.
1.2. La doglianza va disattesa.

1.3. In primo luogo va evidenziato che in tema di ricorso per cassazione è contraddittoria la denuncia, in un unico motivo, dei due distinti vizi di omessa pronuncia e di omessa motivazione su un punto decisivo della controversia; il primo, infatti, implica la completa omissione del provvedimento indispensabile per la soluzione del caso concreto e si traduce in una violazione dell’art. 112 c.p.c., che deve essere fatta valere

esclusivamente a norma dell’art. 360, n. 4, c.p.c. e non con la denuncia della violazione di norme di diritto sostanziale, ovvero del vizio di motivazione ex art. 360, n. 5, c.p.c., mentre il secondo presuppone l’esame della questione oggetto di doglianza da parte del giudice di merito, seppure se ne lamenti la soluzione in modo giuridicamente non corretto ovvero senza adeguata giustificazione, e va denunciato ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c. (cfr. Cass. n.6150/2021).

1.4. Con riguardo, inoltre, alla denunciata apparenza della motivazione si osserva che per costante giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le molte, Cass. nn. 15883 e 9105 del 2017; Cass. sez. unite n. 22232/2016; Cass. n. 9113/2012; Cass. n. 16736/2007), ricorre il vizio di omessa o apparente motivazione della sentenza allorché il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’approfondita disamina logica o giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento.
1.5. Nella fattispecie in esame la sentenza impugnata esplicita in maniera adeguata la ratio decidendi , consentendo il controllo del percorso logico -giuridico che ha portato alla decisione, tant’è che, con il secondo motivo, la contribuente ha potuto censurare compiutamente gli errori di diritto che, secondo la ricorrente, giustificano comunque la richiesta cassazione dell’impugnata sentenza.

2.1. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’ art. 3 del D.Lgs. n. 504/1992 per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente configurato il rapporto tra Regione Puglia e FSE come concessorio, pur essendo il rapporto di tipo obbligatorio, non riconducibile alla figura della concessione su aree demaniali.

2.2. La doglianza è fondata.

2.3. In fatto va premesso che il Comune di Parabita notificava a RAGIONE_SOCIALE un avviso di accertamento per ICI, anno 2011, relativo ad un immobile, iscritto in catasto in categoria D/07, di proprietà della Regione Puglia, oggetto del

contratto «Ponte» per i RAGIONE_SOCIALE di Trasporto Ferroviario e Automobilistico (art. 8 del D.Lgs. n. 422/1997), stipulato in data 28.2.2001 tra FSE e Regione Puglia, con cui la prima aveva assunto in uso i beni, gli impianti e le infrastrutture per l’esercizio dei servizi ferroviari ed automobilistici.

2 .4. La Commissione tributaria regionale, nel respingere l’appello, ha affermato quanto segue: « … Esclusa una disponibilità dei beni riconducibili all ‘ alveo dei diritti reali, non può, però, ritenersi, per ciò stesso, che sia parimenti esclusa la imposizione fiscale. All’uopo, si osserva che se nella vigenza dell’originario art. 3 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 del 1992, l’obbligo del pagamento gravava solo e soltanto a carico dei titolari di diritti reali, attualmente, invece, per effetto della integrazione introdotta dall’art. 18 della legge 23 dicembre 2000 n. 388 (legge finanziaria per l’anno 2001), tra i soggetti passivi dell’imposta vi sono, anche, “i concessionari di aree demaniali”… il rapporto che si instaura tra ente pubblico e titolare del servizio affidato presenta nell’ambito dell’istituto del negozio giuridico delle peculiarità che lo contraddistinguono e lo connotano specificatamente. Esso e solo esso intercorre tra una pubblica amministrazione ed un terzo ed ha per oggetto beni demaniali, sicché un rapporto che presenta siffatte caratteristiche può farsi, ancora, rientrare nella categoria della concessione di servizio su aree demaniali e comprendere, quindi, il gestore del servizio ferroviario e terrestre nell’ambito dei soggetti passivi dell’imposta de quo. Sicché, in conclusione, si può affermarsi che, per effetto dell’allargamento della platea dei soggetti passivi ai fini Ici, anche il concessionario di aree demaniali, titolare di una rapporto oramai di natura obbligatoria, è tenuto a tutti gli effetti al pagamento dell’Ici».
2.5. Poste tali premesse, in diritto va in primo luogo ribadito, secondo quanto peraltro già affermato da questa Corte tra le stesse parti in fattispecie sovrapponibile alla presente (cfr. Cass. n. 21229/2017), che in tema di ICI, l’art. 1 del d.lgs. n. 504 del 1992 individua il presupposto dell’imposta, cioè il fatto al cui verificarsi sorge l’obbligo del pagamento del tributo, stabilendo la norma che «presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello
Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa».

2.6. La definizione giuridica del soggetto passivo di imposta è contenuta, invece, nel successivo art. 3, secondo cui è tale «il proprietario di immobile… ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie».

2.7. La lettura combinata di queste disposizioni porta a ritenere che, avendo dato la legge esclusiva rilevanza, nell’indicare chi sia soggetto al tributo, alla titolarità di un diritto di natura reale, il significato da attribuire al termine «possesso», utilizzato ai fini della definizione del presupposto di imposta, non possa essere fatto coincidere con la situazione di mera disponibilità del bene, rinvenibile anche nei confronti di chi sia titolare di un diritto personale di godimento, ma si sostanzi soltanto nei confronti di situazioni giuridiche soggettive aventi carattere reale.
2.8. Possessore, in tale contesto normativo, è pertanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile.

2.9. Con riguardo al caso concreto, va in primo luogo distinto il carattere di «personalità» del diritto reale di uso con il limite quantitativo legato ai bisogni propri dell’usuario e della sua famiglia, trattandosi, invece, di due dati normativi distinti.

2.10. Il carattere personale del diritto di uso è certamente una sua peculiarità e si traduce nella necessità che il diritto di uso sulla cosa venga esercitato effettivamente da chi ne è titolare, esigenza che la legge rafforza con il vincolo di incedibilità posto dall’art. 1024 c.c., limite peraltro che, non risultando dettato per motivi di ordine pubblico, è ritenuto liberamente derogabile in sede di atto costitutivo del diritto (cfr. Cass. nn. 8507/2015, 3565/1989).

2.11. Il limite quantitativo legato ai bisogni propri dell’usuario e della propria famiglia è, al contrario, posto dalla legge soltanto con riguardo al percepimento dei frutti (cfr. Cass. nn. 19940/2022 in motiv., 5034/2008 in motiv., 2502 del 1963).

2.12. La possibilità della costituzione del diritto reale di uso in favore della persona giuridica deve essere pertanto pienamente riconosciuta, non

trovando essa alcun ostacolo nel carattere personale del relativo diritto, rettamente inteso.

2.13. Va poi posta in rilievo la differenza, dal punto di vista sostanziale e contenutistico, del diritto reale d’uso e del diritto personale di godimento che va colta proprio nell ‘ ampiezza ed illimitatezza del primo, conformemente al canone di tipicità dei diritti reali delineato dalla legge, rispetto alla multiforme atteggiabilità del secondo, che proprio in ragione della natura obbligatoria e non reale del rapporto giuridico prodotto, può essere diversamente regolato dalle parti nei suoi aspetti di sostanza e di contenuto.
2.14. Il principio di tipicità legale necessaria dei diritti reali, infatti, si traduce nella regola secondo cui i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle previste dalla legge, né possono modificarne il regime, il che comporta che i poteri che scaturiscono dal singolo diritto reale in favore del suo titolare sono quelli determinati dalla legge e non possono essere validamente modificati dagli interessati.

2.15. In particolare, per quanto concerne il diritto d’uso, quale diritto reale disciplinato dall’art. 1021 c.c. e segg., esso attribuisce al suo titolare il diritto di servirsi della cosa e di trarne i frutti per il soddisfacimento dei bisogni propri e della propria famiglia, diritto che, nel suo concreto esercizio, non può non implicare il potere di trarre dal bene ogni utilità che esso può dare (cfr. Cass. nn. 17320/2015, 5034/2008, 7811/2006); ne consegue che l’ampiezza di tale potere, a parte il peculiare limite quantitativo rappresentato dai bisogni del titolare e della sua famiglia, che peraltro va riferito non all’uso della cosa ma al percepimento dei frutti, se può incontrare limitazioni derivanti dalla natura e dalla destinazione economica del bene (arg. ex art. 981 c.c., dettato per l’usufrutto ma applicabile anche al diritto d’uso, in forza del rinvio di cui all’art. 977 c.c.), per contro, in ragione del richiamato principio di tipicità, non può soffrire limitazioni o condizionamenti maggiori o ulteriori derivanti dal titolo.
2.16. In altri termini, il fatto che il conferente conceda il bene soltanto per un determinato uso, escludendo ogni potere di gestione e di godimento dell’avente diritto per altre ed ulteriori destinazioni, integra circostanza di

fatto certamente in grado di rivelare che l’intenzione della parte era quella di trasferire un diritto personale di godimento e non un diritto reale d’uso.

2.17. Ciò posto, considerato il tenore della clausola contrattuale riportata in ricorso (««… per lo svolgimento dei servizi oggetto del presente contratto, la Regione concede in uso alla Società, che accetta, tutti i beni mobili ed immobili, trasferiti a titolo gratuito dallo Stato alla Regione ai sensi del DPCM 16.11.2000 e individuati nell’allegato 2 all’Accordo di programma del 23.3.2000, nonché quelli acquisiti o acquistati successivamente con risorse statali e/o regionali individuati nell’allegato n. 10 al presente contratto….»; «…nell’eventualità di subentro, alla scadenza contrattuale o per altra motivazione, di altra impresa nella gestione del servizio di trasporto e/o dell’infrastruttura oggetto del presente contratto, la Società si impegna a rendere immediatamente disponibili, a semplice richiesta della Regione, tutti i beni … di proprietà della Regione o comunque gravati da vincolo di reversibilità in favore della Regione … ») e considerato quindi che FSE non poteva godere degli immobili in misura piena ed incondizionata, in considerazione della stretta connessione tra l’uso degli immobili e l’esercizio dei servizi di trasporto pubblico ferroviario ed automobilistico, emerge l’assenza del presupposto impositivo dovendo essere esclusa con certezza, come peraltro affermato dalla sentenza impugnata, la sussistenza di un diritto reale di godimento, sussistendo unicamente un diritto d’ uso strumentale al servizio ferroviario degli immobili in discussione (cfr. in tal senso, in fattispecie tra le stesse parti e sovrapponibili alla presente Cass. nn. 22482/2022, 37947/2021).
2.18. Occorre, invero, evidenziare l’erroneità della sentenza impugnata laddove ravvisa, nella fattispecie in esame, una concessione di beni immobili demaniali, atto amministrativo con l’amministrazione pubblica affida a un soggetto (privato o ente) l’utilizzo esclusivo e temporaneo di un bene immobile appartenente al demanio pubblico e che prevede che il concessionario paghi un canone per l’uso del bene (circostanza insussistente nel caso concreto).

2.19. Trattasi, piuttosto, di concessione/contratto di servizio relativo al trasporto ferroviario e automobilistico, al cui interno è stato previsto un diritto d’uso, a carattere di diritto personale di godimento, relativamente ai beni immobili considerati indispensabili per l’esercizio del servizio, a cui il gestore accede per tutta la durata dell’affidamento transitorio e che può utilizzare esclusivamente per l’erogazione dei servizi oggetto del contratto.

2.20. È peraltro opportuno ribadire che la censura della ricorrente attiene all’erronea ricognizione della fattispecie astratta normativa, senza contestare la valutazione delle risultanze di causa, il che priva di fondamento l’eccezione di inammissibilità formulata dal Comune per novità delle questioni in oggetto, in quanto l’ accertamento in fatto operato dal giudice di merito rimane fermo ed indiscusso.

La sentenza va pertanto cassata in accoglimento del secondo motivo, respinto il primo motivo, e non essendo necessari ulteriori accertamenti la causa va definita con l’accoglimento dell’originario ricorso della contribuente.

Considerato il consolidamento dell’orientamento di questa Corte in epoca successiva alla proposizione del presente ricorso, è opportuno compensare integralmente le spese sia dei gradi di merito che del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo motivo; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario della contribuente; compensa integralmente le spese di merito e di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da remoto, della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 17.10.2025.

Il Presidente (NOME COGNOME)

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