Diritto personale di godimento: esenzione ICI confermata

Una società di trasporti impugna un avviso di accertamento ICI per immobili usati per il servizio pubblico. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso, stabilendo che il contratto con l’ente regionale configurava un diritto personale di godimento, non un diritto reale. Pertanto, la società non era il soggetto passivo del tributo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Diritto Personale di Godimento: Quando l’Uso di un Immobile Non Comporta il Pagamento dell’ICI

La distinzione tra diritti reali e diritti personali è uno dei pilastri del nostro ordinamento giuridico, con implicazioni significative anche in ambito fiscale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale in materia di ICI (oggi IMU), chiarendo quando l’utilizzo di un immobile non configura il presupposto per il pagamento dell’imposta. Il caso esaminato ruota attorno al concetto di diritto personale di godimento, dimostrando come la natura del rapporto contrattuale sia decisiva per individuare il corretto soggetto passivo del tributo.

I Fatti del Caso: Una Società di Trasporti e l’Accertamento ICI

Una società che gestisce servizi di trasporto pubblico ferroviario e automobilistico ha ricevuto un avviso di accertamento per l’ICI relativa all’anno 2009 da parte di un Comune. L’imposta era stata richiesta per alcuni immobili (iscritti in catasto nelle categorie D/07 e D/08) di proprietà della Regione, che la società utilizzava per l’erogazione del servizio pubblico in base a un contratto specifico. La società ha impugnato l’atto, sostenendo di non essere il soggetto passivo dell’imposta, in quanto il suo diritto sugli immobili non era un diritto reale (come la proprietà o l’uso), ma un semplice diritto personale derivante dal contratto di servizio. Dopo aver perso nei primi due gradi di giudizio, la società ha presentato ricorso alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, annullando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale e, decidendo nel merito, ha annullato l’avviso di accertamento originario. I giudici supremi hanno stabilito che il rapporto tra la Regione e la società di trasporti non configurava un diritto reale d’uso sugli immobili, bensì un diritto personale di godimento. Di conseguenza, la società non poteva essere considerata soggetto passivo ai fini ICI.

Le Motivazioni: Analisi sul Diritto Personale di Godimento e ICI

La Corte ha basato la sua decisione su un’attenta analisi della normativa ICI e della natura del contratto stipulato tra le parti.

Distinzione Cruciale: Diritto Reale vs. Diritto Personale

Il punto centrale della controversia risiede nella differenza tra diritto reale e diritto personale. La normativa sull’ICI (D.Lgs. 504/1992) individua come soggetti passivi del tributo i proprietari degli immobili o i titolari di diritti reali quali usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie. Il “possesso” rilevante ai fini fiscali è, quindi, quello che si fonda su un diritto reale.

Un diritto personale di godimento, come quello derivante da un contratto di locazione o, come in questo caso, da un contratto di servizio, non trasferisce un potere diretto e assoluto sul bene, ma crea unicamente un rapporto obbligatorio tra le parti. Il titolare di tale diritto ha una mera disponibilità materiale del bene, funzionale a uno scopo specifico e limitata dalle clausole contrattuali.

L’Interpretazione del Contratto di Servizio

Analizzando il contratto tra la Regione e la società, la Cassazione ha evidenziato diversi elementi che escludevano la configurazione di un diritto reale:

1. Uso Strumentale: L’utilizzo degli immobili era strettamente legato e funzionale all’esercizio del servizio di trasporto pubblico.
2. Limiti Contrattuali: La società non poteva godere degli immobili in modo pieno e incondizionato, ma solo per le finalità previste dal contratto.
3. Reversibilità: Il contratto prevedeva l’obbligo per la società di restituire immediatamente i beni alla Regione in caso di subentro di un’altra impresa o alla scadenza del contratto.

Queste clausole dimostravano che l’intenzione delle parti non era quella di costituire un diritto reale d’uso, bensì di concedere un diritto personale, limitato nel tempo e nello scopo.

L’Errore della Commissione Tributaria Regionale

La Corte Suprema ha censurato la decisione dei giudici di merito, i quali avevano erroneamente qualificato il rapporto come una “concessione di aree demaniali”. La Cassazione ha chiarito che si trattava, invece, di una concessione di servizio pubblico, all’interno della quale era previsto un diritto d’uso strumentale sui beni. Tale diritto, per le sue caratteristiche di limitatezza e finalizzazione, non poteva che avere natura personale e obbligatoria, escludendo così la società dal novero dei soggetti passivi ICI.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale di grande importanza pratica. Essa ribadisce che, per determinare chi deve pagare l’ICI/IMU, non è sufficiente verificare chi ha la disponibilità materiale di un immobile, ma è necessario analizzare il titolo giuridico alla base di tale disponibilità. Un’impresa che utilizza beni pubblici in base a un contratto di servizio, con vincoli stringenti sull’uso e obbligo di restituzione, è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale. Pertanto, il soggetto passivo dell’imposta rimane l’ente pubblico proprietario e non l’impresa concessionaria del servizio.

Chi è tenuto a pagare l’ICI (oggi IMU) su un immobile?
Secondo la legge, sono tenuti al pagamento il proprietario dell’immobile o il titolare di un diritto reale su di esso, come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie.

Una società che usa beni di un ente pubblico per fornire un servizio deve pagare l’ICI?
No, non se il contratto di servizio le conferisce un diritto personale di godimento. Se l’uso dei beni è strettamente funzionale al servizio, limitato nel tempo e nello scopo e non conferisce un potere pieno e incondizionato, la società non è considerata soggetto passivo dell’imposta.

Qual è la differenza fondamentale tra diritto reale d’uso e diritto personale di godimento ai fini fiscali?
Il diritto reale d’uso attribuisce un potere diretto e opponibile a tutti sul bene ed è un presupposto per l’applicazione dell’ICI. Il diritto personale di godimento, invece, nasce da un contratto, crea un’obbligazione solo tra le parti e non è sufficiente a far sorgere l’obbligo di pagare l’imposta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28444 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28444 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. R.G. 30886-2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale in atti

-ricorrente-

contro

COMUNE RAGIONE_SOCIALE LECCE e difeso da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale in atti

, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato -controricorrente-

avverso la sentenza n. 525/2020 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della PUGLIA, depositata il 26.2.2020; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 17/10/2025 dal AVV_NOTAIO

COGNOME‘COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE (di seguito FSE) propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Puglia aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 183/2016 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Lecce in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di accertamento ICI 2009 emesso dal Comune di Lecce.

Il Comune resiste con controricorso.

La ricorrente ha da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., nullità della sentenza per motivazione apparente o, in alternativa, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, in quanto la Commissione tributaria non avrebbe reso percepibile il fondamento della decisione in ordine alla presunta esistenza di una concessione di beni demaniali in favore della ricorrente.
1.2. La doglianza va disattesa.

1.3. In primo luogo va evidenziato che in tema di ricorso per cassazione è contraddittoria la denuncia, in un unico motivo, dei due distinti vizi di omessa pronuncia e di omessa motivazione su un punto decisivo della controversia; il primo, infatti, implica la completa omissione del provvedimento indispensabile per la soluzione del caso concreto e si traduce in una violazione dell’art. 112 c.p.c., che deve essere fatta valere esclusivamente a norma dell’art. 360, n. 4, c.p.c. e non con la denuncia della violazione di norme di diritto sostanziale, ovvero del vizio di motivazione ex art. 360, n. 5, c.p.c., mentre il secondo presuppone l’esame della questione oggetto di doglianza da parte del giudice di merito,
seppure se ne lamenti la soluzione in modo giuridicamente non corretto ovvero senza adeguata giustificazione, e va denunciato ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c. (cfr. Cass. n. 6150/2021).

1.4. Con riguardo, inoltre, alla denunciata apparenza della motivazione si osserva che per costante giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le molte, Cass. nn. 15883 e 9105 del 2017; Cass. sez. unite n. 22232/2016; Cass. n. 9113/2012; Cass. n. 16736/2007), ricorre il vizio di omessa o apparente motivazione della sentenza allorché il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’approfondita disamina logica o giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento.
1.5. Nella fattispecie in esame la sentenza impugnata esplicita in maniera adeguata la ratio decidendi , consentendo il controllo del percorso logico -giuridico che ha portato alla decisione, tant’è che, con il secondo motivo, la contribuente ha potuto censurare compiutamente gli errori di diritto che, secondo la ricorrente, giustificano comunque la richiesta cassazione dell’impugnata sentenza.

2.1. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’ art. 3 del D.Lgs. n. 504/1992 per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente configurato il rapporto tra Regione Puglia e FSE come concessorio, pur essendo il rapporto di tipo obbligatorio, non riconducibile alla figura della concessione su aree demaniali.

2.2. La doglianza è fondata.

2.3. In fatto va premesso che il Comune di Lecce notificava a RAGIONE_SOCIALE un avviso di accertamento per ICI, anno 2009, relativo ad immobili, iscritti in catasto in categoria D/07 e D/08, di proprietà della Regione Puglia, oggetto del contratto RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE (art. 8 del D.Lgs. n. 422/1997), stipulato in data 28.2.2001 tra RAGIONE_SOCIALE e Regione Puglia, con cui la prima aveva assunto in uso i beni, gli impianti e le infrastrutture per l’esercizio dei servizi ferroviari ed automobilistici.
2 .4. La Commissione tributaria regionale, nel respingere l’appello, ha affermato quanto segue: « … Esclusa una disponibilità dei beni riconducibili all ‘ alveo dei diritti reali, non può, però, ritenersi, per ciò stesso, che sia parimenti esclusa la imposizione fiscale. All’uopo, si osserva che se nella vigenza dell’originario art. 3 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 del 1992, l’obbligo del pagamento gravava solo e soltanto a carico dei titolari di diritti reali, attualmente, invece, per effetto della integrazione introdotta dall’art. 18 della legge 23 dicembre 2000 n. 388 (legge finanziaria per l’anno 2001), tra i soggetti passivi dell’imposta vi sono, anche, “i concessionari di aree demaniali”… il rapporto che si instaura tra ente pubblico e titolare del servizio affidato presenta nell’ambito dell’istituto del negozio giuridico delle peculiarità che lo contraddistinguono e lo connotano specificatamente. Esso e solo esso intercorre tra una pubblica amministrazione ed un terzo ed ha per oggetto beni demaniali, sicché un rapporto che presenta siffatte caratteristiche può farsi, ancora, rientrare nella categoria della concessione di servizio su aree demaniali e comprendere, quindi, il gestore del servizio ferroviario e terrestre nell’ambito dei soggetti passivi dell’imposta de quo. Sicché, in conclusione, si può affermarsi che, per effetto dell’allargamento della platea dei soggetti passivi ai fini Ici, anche il concessionario di aree demaniali, titolare di una rapporto oramai di natura obbligatoria, è tenuto a tutti gli effetti al pagamento dell’Ici».
2.5. Poste tali premesse, in diritto va in primo luogo ribadito, secondo quanto peraltro già affermato da questa Corte tra le stesse parti in fattispecie sovrapponibile alla presente (cfr. Cass. n. 21229/2017), che in tema di ICI, l’art. 1 del d.lgs. n. 504 del 1992 individua il presupposto dell’imposta, cioè il fatto al cui verificarsi sorge l’obbligo del pagamento del tributo, stabilendo la norma che «presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa».
2.6. La definizione giuridica del soggetto passivo di imposta è contenuta, invece, nel successivo art. 3, secondo cui è tale «il proprietario

di immobile… ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie».

2.7. La lettura combinata di queste disposizioni porta a ritenere che, avendo dato la legge esclusiva rilevanza, nell’indicare chi sia soggetto al tributo, alla titolarità di un diritto di natura reale, il significato da attribuire al termine «possesso», utilizzato ai fini della definizione del presupposto di imposta, non possa essere fatto coincidere con la situazione di mera disponibilità del bene, rinvenibile anche nei confronti di chi sia titolare di un diritto personale di godimento, ma si sostanzi soltanto nei confronti di situazioni giuridiche soggettive aventi carattere reale.
2.8. Possessore, in tale contesto normativo, è pertanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile.

2.9. Con riguardo al caso concreto, va in primo luogo distinto il carattere di «personalità» del diritto reale di uso con il limite quantitativo legato ai bisogni propri dell’usuario e della sua famiglia, trattandosi, invece, di due dati normativi distinti.

2.10. Il carattere personale dei diritto di uso è certamente una sua peculiarità e si traduce nella necessità che il diritto di uso sulla cosa venga esercitato effettivamente da chi ne è titolare, esigenza che la legge rafforza con il vincolo di incedibilità posto dall’art. 1024 c.c., limite peraltro che, non risultando dettato per motivi di ordine pubblico, è ritenuto liberamente derogabile in sede di atto costitutivo del diritto (cfr. Cass. nn. 8507/2015, 3565/1989).

2.11. Il limite quantitativo legato ai bisogni propri dell’usuario e della propria famiglia è, al contrario, posto dalla legge soltanto con riguardo al percepimento dei frutti (cfr. Cass. nn. 19940/2022 in motiv., 5034/2008 in motiv., 2502 del 1963).

2.12. La possibilità della costituzione del diritto reale di uso in favore della persona giuridica deve essere pertanto pienamente riconosciuta, non trovando essa alcun ostacolo nel carattere personale del relativo diritto, rettamente inteso.

2.13. Va poi posta in rilievo la differenza, dal punto di vista sostanziale e contenutistico, del diritto reale d’uso e del diritto personale di godimento

che va colta proprio nell ‘ ampiezza ed illimitatezza del primo, conformemente al canone di tipicità dei diritti reali delineato dalla legge, rispetto alla multiforme atteggiabilità del secondo, che proprio in ragione della natura obbligatoria e non reale del rapporto giuridico prodotto, può essere diversamente regolato dalle parti nei suoi aspetti di sostanza e di contenuto.

2.14. Il principio di tipicità legale necessaria dei diritti reali, infatti, si traduce nella regola secondo cui i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle previste dalla legge, né possono modificarne il regime, il che comporta che i poteri che scaturiscono dal singolo diritto reale in favore del suo titolare sono quelli determinati dalla legge e non possono essere validamente modificati dagli interessati.

2.15. In particolare, per quanto concerne il diritto d’uso, quale diritto reale disciplinato dall’art. 1021 c.c. e segg., esso attribuisce al suo titolare il diritto di servirsi della cosa e di trarne i frutti per il soddisfacimento dei bisogni propri e della propria famiglia, diritto che, nel suo concreto esercizio, non può non implicare il potere di trarre dal bene ogni utilità che esso può dare (cfr. Cass. nn. 17320/2015, 5034/2008, 7811/2006); ne consegue che l’ampiezza di tale potere, a parte il peculiare limite quantitativo rappresentato dai bisogni del titolare e della sua famiglia, che peraltro va riferito non all’uso della cosa ma al percepimento dei frutti, se può incontrare limitazioni derivanti dalla natura e dalla destinazione economica del bene (arg. ex art. 981 c.c., dettato per l’usufrutto ma applicabile anche al diritto d’uso, in forza del rinvio di cui all’art. 977 c.c.), per contro, in ragione del richiamato principio di tipicità, non può soffrire limitazioni o condizionamenti maggiori o ulteriori derivanti dal titolo.
2.16. In altri termini, il fatto che il conferente conceda il bene soltanto per un determinato uso, escludendo ogni potere di gestione e di godimento dell’avente diritto per altre ed ulteriori destinazioni, integra circostanza di fatto certamente in grado di rivelare che l’intenzione della parte era quella di trasferire un diritto personale di godimento e non un diritto reale d’uso.

2.17. Ciò posto, considerato il tenore della clausola contrattuale riportata in ricorso («… per lo svolgimento dei servizi oggetto del presente

contratto, la Regione Puglia concede in uso alla Società, che accetta, tutti i beni mobili ed immobili, trasferiti a titolo gratuito dallo Stato alla Regione ai sensi del DPCM 16.11.2000 e individuati nell’allegato 2 all’Accordo di programma del 23.3.2000, nonché quelli acquistati successivamente con risorse statali e individuati nell’allegato … al presente contratto….»; «…nell’eventualità di subentro, alla scadenza contrattuale o per altra motivazione, di altra impresa nella gestione del servizio di trasporto e/o dell’infrastruttura oggetto del presente contratto, la Società si impegna a rendere immediatamente disponibili, a semplice richiesta della Regione, tutti i beni … di proprietà della Regione o comunque gravati da vincolo di reversibilità in favore della Regione … ») ed escluso quindi che FSE potesse godere degli immobili in misura piena ed incondizionata, in considerazione della stretta connessione tra l’uso degli immobili e l’esercizio dei servizi di trasporto pubblico ferroviario ed automobilistico, emerge l’assenza del presupposto impositivo dovendo essere esclusa con certezza, come peraltro affermato dalla sentenza impugnata, la sussistenza di un diritto reale di godimento, sussistendo unicamente un diritto d’ uso strumentale al servizio ferroviario degli immobili in discussione (cfr. in tal senso, in fattispecie tra le stesse parti e sovrapponibili alla presente Cass. nn. 22482/2022, 37947/2021).
2.18. Occorre, invero, evidenziare l’erroneità della sentenza impugnata laddove ravvisa, nella fattispecie in esame, una concessione di beni immobili demaniali, atto amministrativo con l’amministrazione pubblica affida a un soggetto (privato o ente) l’utilizzo esclusivo e temporaneo di un bene immobile appartenente al demanio pubblico e che prevede che il concessionario paghi un canone per l’uso del bene (circostanza insussistente nel caso concreto).

2.19. Trattasi, piuttosto, di concessione/contratto di servizio relativo al trasporto ferroviario e automobilistico, al cui interno è stato previsto un diritto d’uso, a carattere di diritto personale di godimento, relativamente ai beni immobili considerati indispensabili per l’esercizio del servizio, a cui il gestore accede per tutta la durata dell’affidamento transitorio e che può utilizzare esclusivamente per l’erogazione dei servizi oggetto del contratto.

La sentenza va pertanto cassata in accoglimento del secondo motivo, respinto il primo motivo, e non essendo necessari ulteriori accertamenti la causa va definita con l’accoglimento dell’originario ricorso della contribuente.

Considerato il consolidamento dell’orientamento di questa Corte in epoca successiva alla proposizione del presente ricorso, è opportuno compensare integralmente le spese sia dei gradi di merito che del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo motivo; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario della contribuente; compensa integralmente le spese di merito e di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da remoto, della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 17.10.2025.

Il Presidente (NOME COGNOME)

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