Dichiarazione IMU: obbligo per esenzione beni-merce

Una società immobiliare ha impugnato un accertamento relativo all’imposta municipale, sostenendo di aver diritto all’esenzione per i propri fabbricati destinati alla vendita. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la Dichiarazione IMU è un adempimento formale indispensabile e obbligatorio a pena di decadenza. Anche se l’ente locale è a conoscenza della natura degli immobili, l’omessa presentazione del modello ministeriale nei termini di legge impedisce l’accesso ai benefici fiscali, non essendo applicabile il principio del favor rei alle agevolazioni tributarie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Dichiarazione IMU e beni-merce: perché l’esenzione non è automatica

La gestione della Dichiarazione IMU rappresenta uno degli oneri più critici per le imprese di costruzione e le società immobiliari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: il diritto all’esenzione o alle aliquote ridotte per i cosiddetti fabbricati-merce non è un automatismo derivante dallo stato di fatto dell’immobile, ma dipende strettamente dal rispetto di precisi obblighi documentali.

Il caso: l’accertamento sui fabbricati destinati alla vendita

La controversia nasce dall’impugnazione di un avviso di accertamento emesso da un Ente Locale nei confronti di una società immobiliare. La contribuente sosteneva che i propri immobili, in quanto beni-merce destinati alla vendita e non locati, dovessero beneficiare del regime agevolato previsto dalla normativa. Tuttavia, la società non aveva presentato la relativa Dichiarazione IMU entro i termini ordinari, ritenendo che la conoscenza dei fatti da parte del Comune fosse sufficiente a giustificare il beneficio.

La decisione della Suprema Corte

I giudici di legittimità hanno confermato la validità dell’accertamento, rigettando le tesi della società. La Corte ha chiarito che le norme che prevedono agevolazioni fiscali sono di natura eccezionale e derogatoria. Per questo motivo, esse richiedono un’interpretazione rigorosa e letterale. La presentazione della Dichiarazione IMU non è un semplice adempimento burocratico, ma una condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale, prevista dal legislatore a pena di decadenza.

Le motivazioni

Le motivazioni della sentenza si fondano sull’analisi dell’art. 2, comma 5-bis, del D.L. n. 102/2013. Tale norma impone al soggetto passivo l’obbligo di attestare il possesso dei requisiti tramite il modello ministeriale. La Corte ha sottolineato che tale obbligo non può essere sostituito dalla generica conoscenza dei fatti da parte dell’amministrazione comunale. Inoltre, è stato precisato che il principio del favor rei, che consente l’applicazione della norma più favorevole sopravvenuta, riguarda esclusivamente le sanzioni tributarie e non può essere esteso alle norme che disciplinano le agevolazioni o i presupposti dell’imposta. Infine, richiamando la giurisprudenza costituzionale, la Corte ha ribadito che il possesso di immobili destinati alla vendita costituisce comunque un indice di capacità contributiva, legittimando l’imposizione fiscale in assenza del corretto iter dichiarativo.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Cassazione impongono alle imprese una vigilanza estrema sulla conformità formale dei propri adempimenti. La mancata presentazione della Dichiarazione IMU comporta la perdita definitiva del diritto all’agevolazione, trasformando un potenziale risparmio d’imposta in un debito certo, aggravato da sanzioni e interessi. In un contesto di definizioni accelerate del giudizio, l’insistenza in tesi giuridiche già ampiamente superate può inoltre condurre a condanne aggravate per responsabilità procedurale. La certezza del diritto tributario, in questo ambito, premia il rigore formale rispetto alla situazione sostanziale non dichiarata.

La dichiarazione IMU è sempre obbligatoria per i fabbricati destinati alla vendita?
Sì, la presentazione della dichiarazione su modello ministeriale è una condizione necessaria prevista a pena di decadenza per poter usufruire delle agevolazioni o delle esenzioni fiscali sui beni-merce.

Cosa accade se il Comune sa già che l’immobile è un bene-merce?
La conoscenza dei fatti da parte dell’ente locale non esonera il contribuente dall’obbligo dichiarativo. Senza la dichiarazione formale nei termini, il beneficio fiscale viene perso definitivamente.

Si può invocare il principio del favor rei per ottenere un’esenzione fiscale?
No, il principio del favor rei si applica solo alle sanzioni tributarie e non alle norme che regolano le agevolazioni fiscali, che restano soggette alla disciplina vigente al momento del fatto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6153 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6153 Anno 2026

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27161/2024 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difeso dall’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

ROMA CAPITALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO LAZIO n. 3101/2024 depositata il 08/05/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La CGT-2 del Lazio, con la sentenza n. 3101/2024, depositata in data 8 maggio 2024 e non notificata, confermava la sentenza di primo grado che aveva rigettato il ricorso proposto dalla contribuente RAGIONE_SOCIALE

avverso l’avviso di accertamento IMU anno 2014 con riguardo ai dati concernenti i beni-merce RAGIONE_SOCIALEe società.

Avverso detta sentenza proponeva ricorso per cassazione, sulla base di un unico motivo, la RAGIONE_SOCIALE società contribuente cui resisteva Roma Capitale con controricorso.

Formulata proposta di decisione accelerata ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 380 -bis c.p.c., la società contribuente ha avanzato istanza di decisione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va osservato che, sulla scorta di quanto statuito dalla sentenza RAGIONE_SOCIALEe Sezioni Unite n. 9611/2024, non sussiste alcuna incompatibilità tra il deposito RAGIONE_SOCIALEa proposta di definizione accelerata da parte del Presidente di sezione o del Consigliere delegato e la presenza degli stessi quali componenti del collegio o eventualmente la loro nomina quali relatori del collegio che definisce il giudizio ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 380-bis.1 c.p.c. (Cass. Sez. U., 10 aprile 2024, n. 9611).

Ciò posto deve rilevarsi che, con un solo articolato motivo, la società ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma n. 3, c.p.c., violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 2, comma 5 -bis del d.l. n. 102 del 2013 applicabile alla fattispecie ratione temporis , alla stregua degli artt. 3 e 53 Cost. per avere i giudici di merito, nel risolvere la controversia al suo esame, applicato una norma suscettibile di condizionare il prelievo RAGIONE_SOCIALE‘IMU al mancato assolvimento di un obbligo procedimentale, là dove era stata, comunque, dimostrata (e giudizialmente accertata) l’insussistenza degli elementi necessari alla realizzazione del presupposto RAGIONE_SOCIALE‘imposta.
Il motivo è da ritenere manifestamente infondato.

3.1. Come previsto dall’art. 2, comma 5bis , del d.l. n. 102/2013, norma applicabile ratione temporis alla fattispecie in esame: «Ai fini RAGIONE_SOCIALE‘applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione RAGIONE_SOCIALEe dichiarazioni di variazione relative all’imposta

municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il moRAGIONE_SOCIALEo ministeriale predisposto per la presentazione RAGIONE_SOCIALEe suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica. Con decreto del Ministero RAGIONE_SOCIALE sono apportate al predetto moRAGIONE_SOCIALEo le modifiche eventualmente necessarie per l’applicazione del presente comma»). La legge 27 dicembre 2019 n. 160, all’ art. 1, comma 751, ha stabilito, fino al 2021, per i cd. «beni merce», che non siano locati, l’applicazione RAGIONE_SOCIALE‘aliquota di base pari allo 0,1 per cento, consentendo ai Comuni di aumentarla fino allo 0,25 per cento o diminuirla fino all’azzeramento,. Tale norma, per i medesimi fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permane tale destinazione e non siano in ogni caso locati, a decorrere dal 1° gennaio 2022 prevede l’esenzione dall’IMU senza, in effetti, espressamente specificare se tale la dichiarazione IMU debba comunque essere presentata «a pena di decadenza» dal beneficio, come invece previsto dal citato articolo 2, comma 5-bis, del d.l. n. 102/2013.
Tuttavia questa Corte ha condivisibilmente chiarito, con l’ordinanza n. 5191/2022, sulla scorta di principi che questo Collegio condivide appieno, che il summenzionato art. 1, comma 769 RAGIONE_SOCIALEa L. n. 160 del 2019 non ha abrogato l’art. 2, comma 5 -bis del D.L. n. 102 del 2013, al che consegue che l’esonero dall’IMU per i fabbricati-merce presuppone la tempestiva presentazione RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione. È stato posto in rilievo che la disposizione normativa sopra richiamata evidenzia chiaramente che la presentazione RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione è condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale, obbligo previsto a pena di decadenza, che non può essere sostituito dalla circostanza che il Comune sia a conoscenza dei fatti che comportano l’esenzione dall’imposta (vedi, anche, Cass. 28806/2023).
E’ stato, pure, precisato che secondo un consolidato orientamento interpretativo RAGIONE_SOCIALEa Corte, le disposizioni agevolative costituiscono

altrettante deroghe al sistema definito dalle norme tributarie impositrici, ed all’ambito RAGIONE_SOCIALE‘imposizione tracciato dal legislatore con compiuta indicazione di oggetti e soggetti tassabili, così che «non diversamente dalle norme impositive, in relazione alle quali è pacificamente escluso che la tassazione possa investire oggetti o soggetti non espressamente indicati dal dato normativo, anche le norme agevolative, per ineludibile simmetria, declinano un catalogo completo, insuscettibile di integrazione che trascenda i confini semantici del dato suddetto», risultando dette disposizioni sottoposte «ad interpretazione rigida ed anelastica, in quanto rigorosamente legata al dato letterale» ed insuscettibili (anche) di un’interpretazione logico -evolutiva e costituzionalmente orientata (v. Cass. Sez. U., 3 giugno 2015, n. 11373; Cass., 27 aprile 2018, n. 10213; Cass., 9 aprile 2018, n. 8618; Cass. Sez. U., 22 settembre 2016, n. 18574; Cass., 25 marzo 2011, n. 6925).
La stessa giurisprudenza costituzionale ha rilevato che le disposizioni che prevedono agevolazioni fiscali, quali norme di carattere eccezionale e derogatorio, «costituiscono esercizio di un potere discrezionale del legislatore, censurabile solo per la sua palese arbitrarietà o irrazionalità (sentenza n. 292 del 1987; ordinanza n. 174 del 2001) … con la conseguenza che la Corte stessa non può estenderne l’ambito di applicazione, se non quando lo esiga la ratio dei benefici medesimi (sentenze n. 6 del 2014, n. 275 del 2005, n. 27 del 2001, n. 431 del 1997 e n. 86 del 1985; ordinanze n. 103 del 2012, n. 203 del 2011, n. 144 del 2009 e n. 10 del 1999).» (così Corte Cost., 20 maggio 2016, n. 111 nonchè Corte Cost., 27 giugno 2017, n. 153).
Con riguardo, poi, agli effetti RAGIONE_SOCIALEa nuova disciplina introdotta dalla legge n. 160/2019, vigente dall’annualità 2020, dianzi illustrata, la stessa non può ritenersi, in ogni caso, applicabile per l’anno di imposta oggetto del giudizio (2014), in base al principio del «favor rei», trattandosi di principio relativo solo alle sanzioni tributarie (articolo 3 del d.lgs. 472/1997) e che non comporta una generale retroattività RAGIONE_SOCIALEe norme tributarie più favorevoli al

reo, e trattandosi inoltre di disposizione che ha carattere innovativo e non interpretativo (cfr. Cass. n. 14530 del 2010).

3.2. In relazione ai paventati dubbi di costituzionalità va, pure, precisato che con la sentenza n. 49 del 17 aprile 2025, la Corte Cost. ha dichiarato non fondate le questioni di legittimità costituzionale RAGIONE_SOCIALE‘articolo 13 del decreto-legge 6 dicembre 2011, numero 201 (Disposizioni urgenti per la crescita, l’equità e il consolidamento dei conti pubblici), convertito, con modificazioni, nella legge 22 dicembre 2011, numero 214, sollevate, in riferimento agli articoli 3 e 53 RAGIONE_SOCIALEa Costituzione.
Il giudice RAGIONE_SOCIALEe leggi ha affermato che anche gli immobili RAGIONE_SOCIALE‘impresa destinati alla vendita e non locati costituiscono un valido indice di capacità contributiva perché quel che rileva ai fini RAGIONE_SOCIALE‘obbligo del pagamento RAGIONE_SOCIALE‘IMU è l’astratta possibilità di avvalersi RAGIONE_SOCIALEe facoltà proprie del diritto reale e non il loro effettivo esercizio, che dipende esclusivamente dal possessore.

La Corte ha, infatti, chiarito che l’IMU è un’imposta sul patrimonio immobiliare, avente come presupposto il possesso, la proprietà o la titolarità di altro diritto reale, e che un immobile non costituisce un valido indice di capacità contributiva solo se sia inutilizzabile nonostante uno sforzo diligente per tornarne in possesso, come è stato deciso nella sentenza numero 60 del 2024, che ha dichiarato incostituzionale la disciplina RAGIONE_SOCIALE‘IMU nella parte in cui non prevede che non siano soggetti a tale imposta gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria, precisando che spetta al legislatore, nell’ambito RAGIONE_SOCIALEa sua discrezionalità e nei limiti RAGIONE_SOCIALEa non palese irragionevolezza, decidere non so lo in ordine all’an, ma anche in ordine al quantum e ad ogni altra modalità e condizione afferente alla determinazione di agevolazioni e benefici fiscali (sentenza numero 72 del 2018) secondo un criterio che concili, nel corso degli anni, le esigenze
finanziarie RAGIONE_SOCIALEo Stato con quelle del cittadino chiamato a contribuire ai bisogni RAGIONE_SOCIALEa vita collettiva.

Ed, ancora, ha chiarito, nel rigettare la prospettazione del giudice a quo che dubitava RAGIONE_SOCIALEa ragionevolezza RAGIONE_SOCIALEa disposizione censurata in considerazione del fatto che il legislatore ha mutato negli anni la disciplina RAGIONE_SOCIALE‘IMU, prevedendo, in tutto o in parte, per alcune annualità di imposta, l’esenzione per i beni immobili destinati alla vendita, come: ‘La doglianza si sostanzia in una asserita disparità di trattamento che sarebbe derivata dal mutamento RAGIONE_SOCIALEa disciplina legislativa nel corso degli anni. Anche questa doglianza non è fondata. Questa Corte ha affermato, infatti, che applicare alla stessa categoria di soggetti, per effetto di un sopravvenuto mutamento di disciplina, un trattamento differenziato non contrasta con l’art. 3 Cost., poiché il trascorrere del tempo costituisce, già di per sé, un elemento idoneo a giustificare un diverso trattamento (ex plurimis, sentenze n. 108 del 2023, n. 240 del 2019 e n. 104 del 2018)’.
Sulla scorta RAGIONE_SOCIALEe considerazioni che precedono stante la manifesta infondatezza RAGIONE_SOCIALEe censure formulate il ricorso va, dunque, rigettato.

4.1. In forza del principio RAGIONE_SOCIALEa soccombenza, parte ricorrente deve essere condannata al rimborso RAGIONE_SOCIALEe spese di lite, liquidate come in dispositivo.

4.2. Essendo la decisione resa in tema di procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380-bis c.p.c. novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022, con formulazione di istanza di de cisione ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘ultimo comma RAGIONE_SOCIALEa norma citata ed essendo il giudizio definito in piena conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagamento RAGIONE_SOCIALEe ulteriori somme ex art. 96, terzo comma, c.p.c. nonché al pagamento di una somma in favore RAGIONE_SOCIALEa Cassa RAGIONE_SOCIALEe ammende, somme liquidate equitativamente come in dispositivo.
4.3. Esclusa, come anche ha opportunamente precisato la Corte (Cass., Sez. U., n. 36069/2023, Rv. 670580 – 01), «una interpretazione RAGIONE_SOCIALEa norma

che conduca ad automatismi non in linea con una lettura costituzionalmente compatibile del nuovo istituto, dovendo l’applicazione in concreto RAGIONE_SOCIALEe predette sanzioni rimanere affidata alla valutazione RAGIONE_SOCIALEe caratteristiche del caso di specie», va, peraltro, precisato che la fattispecie in esame non presenta alcuna peculiarità o ragione di sorta, tale da escludere l’applicabilità dalla sopra menzionata previsione legale.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la società ricorrente al pagamento, in favore RAGIONE_SOCIALEa parte controricorrente, RAGIONE_SOCIALEe spese del presente giudizio, che liquida nell’importo di € 4.000,00, per compensi, ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario RAGIONE_SOCIALEe spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge. Condanna, altresì, la società ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALEa somma di € 2.000,00 in favore RAGIONE_SOCIALEa controricorrente ex art. 96, comma 3, c.p.c. e di € 1.500,00 in favore RAGIONE_SOCIALEa Cassa RAGIONE_SOCIALEe Ammende. Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti per il versamento da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente, RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis RAGIONE_SOCIALEo stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Sezione Tributaria, in data 13 novembre 2025.

Il Presidente (COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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