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Dichiarazione ICI pertinenze: obbligatoria per l’ICI

Una società immobiliare ha impugnato un avviso di accertamento per l’ICI 2007, sostenendo che alcune aree fossero pertinenziali a capannoni industriali. La Corte di Cassazione ha stabilito che, in assenza di una specifica dichiarazione ICI pertinenze, il contribuente non può beneficiare dell’esenzione fiscale, anche se il vincolo di pertinenzialità viene provato in giudizio. Tuttavia, l’ordinanza ha accolto i motivi relativi alla possibile doppia imposizione sull’area di sedime dei fabbricati e all’omessa pronuncia sulle sanzioni, rinviando il caso per un nuovo esame su questi punti.

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Dichiarazione ICI Pertinenze: Quando è Obbligatoria per Evitare la Tassazione?

La corretta qualificazione delle aree pertinenziali ai fabbricati è una questione cruciale in ambito tributario, specialmente ai fini dell’ICI (oggi IMU). Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per beneficiare dell’esenzione fiscale, non è sufficiente che un’area sia di fatto una pertinenza, ma è necessario che tale status sia comunicato formalmente all’ente impositore tramite una specifica dichiarazione ICI pertinenze. Analizziamo il caso per comprendere le implicazioni pratiche di questa decisione.

Il Contesto: Aree Edificabili o Pertinenze?

Il caso ha origine da un avviso di accertamento emesso da un agente della riscossione per conto di un Comune del Sud Italia. L’atto contestava a una società immobiliare l’omessa denuncia ICI per l’anno 2007, riqualificando alcune aree, considerate dalla società come pertinenziali a dei capannoni industriali, in aree edificabili soggette autonomamente a imposta.

La pretesa del Fisco

Secondo l’agente della riscossione, le aree in questione non potevano essere considerate pertinenziali e, data la loro natura edificabile certificata dal piano urbanistico, dovevano essere tassate separatamente dai fabbricati.

La difesa della società

La società contribuente sosteneva invece che le aree fossero a servizio dei capannoni industriali, costituendo quindi delle pertinenze non soggette a un’autonoma imposizione ICI. La controversia è così approdata davanti alle commissioni tributarie, con esiti alterni, fino a giungere al vaglio della Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione sulla dichiarazione ICI pertinenze

La Corte Suprema, pur riconoscendo l’importanza di altri aspetti sollevati dalla società, ha respinto i motivi di ricorso relativi alla questione della pertinenzialità, basando la sua decisione su un consolidato orientamento giurisprudenziale.

L’obbligo di comunicazione al Comune

Il punto centrale della decisione è che il trattamento fiscale agevolato previsto per le pertinenze può essere applicato solo se il Comune è a conoscenza di tale vincolo. Questa consapevolezza, secondo la Corte, deve derivare da un adempimento formale del contribuente: la presentazione di una dichiarazione che specifichi la natura pertinenziale dell’area. In mancanza di questa comunicazione, l’amministrazione non è tenuta ad applicare il regime di favore.

La prova della pertinenzialità non basta

La Corte ha chiarito che non è sufficiente dimostrare in sede di giudizio l’esistenza effettiva del vincolo di pertinenzialità (il cosiddetto elemento oggettivo e soggettivo). Se il contribuente ha omesso di effettuare la prescritta dichiarazione ICI pertinenze, non può successivamente contestare l’atto impositivo invocando tale qualifica. L’onere dichiarativo è quindi un presupposto imprescindibile per accedere all’esenzione.

Altri motivi di ricorso: Doppia Imposizione e Sanzioni

Nonostante la soccombenza sul punto principale, il ricorso della società è stato parzialmente accolto su altre questioni procedurali e di merito.

Il vizio di omessa pronuncia

La società lamentava che la Commissione Tributaria Regionale avesse omesso di considerare due fatti decisivi:
1. La doppia imposizione: parte dell’area tassata come edificabile coincideva con l’area di sedime dei capannoni, già tassata come parte integrante dei fabbricati.
2. Le sanzioni: non era stata fornita alcuna motivazione sulle contestazioni relative all’applicazione delle sanzioni.

La Cassazione ha ritenuto fondati questi motivi, rilevando che il giudice d’appello non si era pronunciato su tali questioni. Questo vizio di omessa pronuncia ha portato all’annullamento della sentenza impugnata limitatamente a questi aspetti.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione distinguendo nettamente i diversi profili del ricorso. Sul tema centrale della pertinenzialità, ha ribadito che l’ordinamento tributario si basa su un principio di collaborazione che impone al contribuente di comunicare all’ente impositore tutte le informazioni necessarie per la corretta applicazione del tributo. La mancata dichiarazione del vincolo pertinenziale crea un affidamento legittimo nell’amministrazione, che considera l’area come autonomamente tassabile in base alle risultanze catastali e urbanistiche. Invocare la pertinenzialità solo in fase contenziosa equivarrebbe a eludere un obbligo dichiarativo fondamentale. Per quanto riguarda, invece, la questione della doppia imposizione e delle sanzioni, i giudici hanno rilevato un palese errore procedurale. Il giudice di secondo grado ha l’obbligo di esaminare e decidere su tutti i motivi di appello proposti. L’aver completamente ignorato le doglianze sulla tassazione dell’area di sedime e sull’illegittimità delle sanzioni costituisce un vizio di “omessa pronuncia”, che invalida la sentenza e impone un nuovo giudizio.

Le conclusioni

L’ordinanza in esame offre due importanti lezioni pratiche. La prima è che gli adempimenti formali, come la presentazione di una dichiarazione fiscale completa e corretta, sono essenziali per poter beneficiare di regimi fiscali agevolati. La semplice esistenza di una situazione di fatto (come il vincolo pertinenziale) non è sufficiente se non viene portata a conoscenza del Fisco nei modi e nei termini previsti dalla legge. La seconda lezione è che, anche in caso di soccombenza su un punto, è fondamentale articolare un ricorso che affronti tutti i possibili vizi dell’atto impugnato e della sentenza. In questo caso, pur perdendo sulla questione principale, la società ha ottenuto l’annullamento della sentenza per vizi procedurali, ottenendo la possibilità di un nuovo esame del caso sui punti relativi alla doppia imposizione e alle sanzioni.

È possibile ottenere l’esenzione ICI per un’area pertinenziale se non è stata dichiarata come tale?
No. Secondo la Corte di Cassazione, in mancanza della specifica dichiarazione al Comune che attesti il vincolo di pertinenzialità, il contribuente non può beneficiare del trattamento fiscale più favorevole, anche se riesce a dimostrare l’esistenza del vincolo in sede di giudizio.

Cosa succede se il giudice di appello non si pronuncia su un motivo specifico del ricorso?
Se il giudice d’appello omette di esaminare e decidere su uno o più motivi di ricorso, la sua sentenza è viziata da “omessa pronuncia”. Tale vizio può essere fatto valere in Cassazione e, se accolto, porta all’annullamento della sentenza con rinvio a un altro giudice per un nuovo esame dei motivi non trattati.

La tassazione dell’area su cui sorge un fabbricato (area di sedime) come area edificabile è legittima?
No, non è legittima. L’area di sedime è parte integrante del fabbricato e il suo valore è già incluso nella rendita catastale utilizzata per calcolare l’imposta sul fabbricato stesso. Tassarla nuovamente come area edificabile autonoma configurerebbe una illegittima doppia imposizione. La Corte ha accolto questo motivo, ritenendo che la commissione regionale avesse errato nel non considerare questo punto decisivo.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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