Dichiarazione ICI pertinenza: obbligatoria o no?

Un contribuente impugna un avviso di accertamento ICI relativo a un’area che considera pertinenziale. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la mancata presentazione della dichiarazione ICI pertinenza impedisce di far valere tale qualità in sede giudiziaria. La Corte sottolinea che tale dichiarazione costituisce un atto di volontà necessario per ottenere il beneficio fiscale, la cui omissione non è sanabile a posteriori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Dichiarazione ICI Pertinenza: Un Obbligo Inderogabile per Evitare la Tassazione

La corretta qualificazione di un’area come pertinenza di un immobile principale ha importanti riflessi fiscali, in particolare ai fini dell’ICI (oggi IMU). Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: senza una tempestiva dichiarazione ICI pertinenza, il contribuente non può contestare la tassazione autonoma dell’area, anche se questa possiede di fatto le caratteristiche di una pertinenza. Analizziamo la decisione per comprendere le ragioni e le conseguenze pratiche per i proprietari di immobili.

Il Caso: Tassazione di un’Area Pertinenziale non Dichiarata

Un contribuente si è visto recapitare un avviso di accertamento da parte del proprio Comune per il pagamento dell’ICI relativa a due aree immobiliari. Il proprietario ha impugnato l’atto, sostenendo che le aree in questione fossero pertinenze dell’abitazione principale e, come tali, non soggette a tassazione autonoma. Inoltre, eccepiva la decadenza del potere impositivo del Comune.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno respinto le ragioni del contribuente. I giudici di merito hanno evidenziato come il contribuente non avesse mai presentato alcuna dichiarazione ICI per attestare il carattere pertinenziale delle aree, pur essendo a conoscenza della loro potenziale edificabilità. Di conseguenza, il caso è approdato dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Natura della Dichiarazione ICI Pertinenza secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del contribuente, consolidando un orientamento giurisprudenziale molto chiaro. Il punto centrale della decisione risiede nella natura giuridica della dichiarazione con cui si attesta il vincolo pertinenziale ai fini ICI.

La Dichiarazione come Atto di Volontà

Secondo gli Ermellini, la dichiarazione del rapporto di pertinenzialità non è una semplice dichiarazione di scienza, ovvero la mera comunicazione di un fatto esistente. Al contrario, essa assume il valore di una dichiarazione di volontà. Il vincolo pertinenziale, infatti, non si basa solo su un elemento oggettivo (la destinazione durevole di un bene a servizio di un altro), ma anche e soprattutto su un elemento soggettivo: la scelta precisa del proprietario di destinare l’area a quel determinato scopo.

Questa scelta deve essere manifestata e portata a conoscenza dell’ente impositore attraverso l’apposita dichiarazione. In assenza di tale manifestazione di volontà, il beneficio fiscale non può essere riconosciuto. Non è sufficiente che la situazione di fatto esista; è necessario che essa sia stata formalizzata nei modi e nei tempi previsti dalla legge.

Differenza con le Imposte sui Redditi

Il ricorrente aveva tentato di richiamare un principio, affermato dalle Sezioni Unite in materia di imposte sui redditi, secondo cui il contribuente può sempre far valere eventuali errori (di fatto o di diritto) della propria dichiarazione in sede contenziosa per opporsi alla maggiore pretesa del Fisco.

La Cassazione ha chiarito che tale principio non è estensibile al caso della mancata dichiarazione ICI pertinenza. Mentre un errore nella dichiarazione dei redditi può essere corretto, l’omessa dichiarazione del vincolo pertinenziale è un’omissione che non può essere sanata in giudizio, proprio perché viene a mancare l’atto di volontà costitutivo del beneficio.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha motivato la sua decisione sulla base del consolidato orientamento secondo cui al contribuente che non abbia evidenziato nella dichiarazione l’esistenza di una pertinenza non è consentito contestare successivamente l’atto impositivo con cui l’area viene tassata autonomamente. La dichiarazione è il veicolo necessario per esplicitare la scelta di destinazione che fa sorgere il vincolo. Senza questa esplicitazione, il Comune è legittimato a considerare l’area come un’entità fiscale a sé stante, soggetta a tassazione piena. Il rigetto di questo primo e fondamentale motivo di ricorso ha comportato l’assorbimento di tutte le altre censure sollevate dal contribuente, rendendole irrilevanti ai fini della decisione finale.

Le Conclusioni

La sentenza in esame offre un’importante lezione pratica: la diligenza nella compilazione e presentazione delle dichiarazioni fiscali è cruciale. Per i proprietari di immobili, è fondamentale non dare per scontato il riconoscimento fiscale di un vincolo pertinenziale. Per beneficiare dell’esenzione o della riduzione d’imposta per le aree pertinenziali, è un obbligo inderogabile presentare una specifica e tempestiva dichiarazione ICI pertinenza (oggi applicabile all’IMU). L’omissione di questo adempimento ha conseguenze definitive e non può essere sanata invocando la situazione di fatto durante un eventuale contenzioso tributario. La scelta di destinare un’area a pertinenza deve essere una scelta consapevole, attiva e, soprattutto, dichiarata.

È possibile far valere la natura pertinenziale di un’area ai fini ICI per la prima volta in giudizio, senza averla mai dichiarata al Comune?
No, la Cassazione stabilisce che la mancata presentazione della dichiarazione ICI che attesti il vincolo pertinenziale impedisce al contribuente di contestare l’atto impositivo in sede contenziosa per far valere tale qualità.

Perché la dichiarazione ICI di una pertinenza è considerata così importante?
Perché non è una mera comunicazione di un fatto (dichiarazione di scienza), ma è considerata anche un atto di volontà. Con la dichiarazione, il contribuente esplicita la sua scelta di destinare in modo durevole un’area a servizio dell’immobile principale, creando così il presupposto per il beneficio fiscale.

Le regole per correggere un errore nella dichiarazione dei redditi valgono anche per la dichiarazione ICI sulle pertinenze?
No. La Corte Suprema ha chiarito che il principio che consente la correzione di errori nella dichiarazione dei redditi anche in sede contenziosa non si applica alla mancata dichiarazione del vincolo di pertinenzialità ai fini ICI, data la specifica natura volontaristica richiesta per quest’ultima.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6281 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 5 Num. 6281 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/03/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 31006/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE),

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE) e rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. SARDEGNA n. 232/2020, depositata il 27/05/2020, udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/02/2023

dal Consigliere NOME COGNOME.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

NOME COGNOME ha impugnato l’avviso di accertamento con cui il Comune di Cagliari ha determinato l’i.c.i. per l’anno 2007 per due immobili di sua proprietà, eccependo la decadenza dal potere impositivo e la natura pertinenziale delle aree.

La Commissione tributaria provinciale ha rigettato il ricorso, con sentenza confermata dalla Commissione tributaria regionale. Nella sentenza impugnata si legge che ‘ l’atto in questione, di cui è stata data comunicazione il 27 dicembre del 2007, risulta essere stato notificato nel tempo previsto …..il rapporto tributario in materia di imposta ici … si instaura solo con la denuncia del contribuente, il quale lega il riconoscimento dello stato pertinenziale alla presentazione della dichiarazione ici ….lo stato di pertinenzialità di un’area e la quantificazione del suo valore deriva pur sempre da una scelta del contribuente, che nel caso di specie non ha mai presentato alcuna dichiarazione ici relativamente all’area in oggetto, relativamente al suo carattere di pertinenzialità, ma assolutamente a conoscenza dell’esistenza di un problema di edificabilità’.
Avverso tale sentenza la contribuente ha proposto ricorso per cassazione, formulando sei motivi.

Il Comune si è costituito con controricorso.

La Procura Generale presso la Cassazione ha depositato le conclusioni scritte, con cui ha chiesto dichiararsi inammissibile il quinto motivo di ricorso e rigettarsi gli altri.

L’udienza pubblica del 2 febbraio 2023, in virtù della proroga, da parte dell’art. 8 del d.l. n. n. 198 del 2022, della disciplina dettata dagli artt. 23, comma 8-bis, del d.l. n. 137 del 2020, conv. in l. n. 176 del 2020, e 16, comma 1, del d.l. 30 dicembre 2021, n. 228, si è celebrata, in assenza della richiesta delle parti, senza la loro partecipazione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorrente ha dedotto: 1) la violazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 cod.proc.civ., dell’art. 2, comma 1, lett. a, del d.lgs. n. 504 del 1992, che non impone, a carico del contribuente, l’onere di indicare all’ente impositore la natura pertine nziale dell’area, sicché tale omissione è emendabile nel corso del processo, come già ritenuto dalle Sezioni Unite n. 13378 del 2016 e da Sez. 5, n. 19125/2016; 2) la violazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 cod.proc.civ., dell’art. 2, comma 1, lett. a, del d.lgs. n. 504 del 1992, errando la sentenza nel considerare irrilevante ai fini della pertinenzialità l’accatastamento unitario delle aree; 3) la violazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 cod.proc.civ., dell’art. 2, comma 1, lett. a, del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che la pertinenzialità si fonda sulle reali e non fittizie esigenze della destinazione di un bene a servizio di un altro, ma non può esigere la sussistenza di opere di difficile rimozione ai fini della realizzazione di tale vincolo; 4) la violazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 cod.proc.civ., dell’art. 2, comma 1, lett. a, del d.lgs. n. 504 del 1992, risultando irrilevante l’edificabilità dell’area ai fini del riconoscimento del vincolo pertinenziale; 5) il difetto di motivazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, cod.proc.civ., visto che le affermazioni che hanno portato ad escludere il vincolo pertinenziale sono tautologiche; 6) l’omesso esame, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod.proc.civ., del fatto
de cisivo consistente nell’impossibilità di qualsiasi ulteriore sviluppo edificatorio.

1. La prima censura è infondata, atteso che, secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), al contribuente che non abbia evidenziato nella dichiarazione l’esistenza di una pertinenza non è consentito contestare l’atto con cui l’area asseritamente pertinenziale viene assoggettata a tassazione, deducendo solo nel giudizio la sussistenza del vincolo di pertinenzialità (v., da ultimo, Sez . 5, n. 27573 del 30/10/2018, Rv. 650959 -02; cfr. anche Sez. 6 – 5, n. 13017 del 24/07/2012, Rv. 623398, ed, in motivazione, tra le altre, Cass. n. 9790 del 2017; n. 2901 del 2017;n. 6139 del 2016; Cass. n. 25027 del 2009 e n. 19639 del 2009; del tutto isolata e smentita dalle successive pronunce risulta, al contrario, l’affermazione contenuta in Sez. 5 n. 19125 del 2016, in cui si legge che ‘ la necessità della preventiva dichiarazione al Comune dell’esistenza di una pertinenza può essere superata dalla prova offerta dal contribuente, nel procedimento contenzioso instaurato per contestare la pretesa tributaria ‘).
Il ricorrente ha richiamato il principio affermato dalle Sezioni Unite relativamente alle imposte sui redditi, rispetto alle quali è espressamente previsto l’istituto della correzione/integrazione della dichiarazione presentata. Più precisamente Sez . U, n. 13378 del 30/06/2016, Rv. 640206 -01 hanno affermato che, in caso di errori o omissioni nelle dichiarazioni, anche successivamente alla scadenza dei termini previsti dagli artt. 2 e 8 del d.P.R. n. 322 del 1998 per la correzione o integrazione, il contribuente può opporsi, in sede contenziosa, alla maggiore pretesa tributaria dell’Amministrazione finanziaria. Tale principio (che, peraltro, è stato successivamente esplicitato dal legislatore, intervenuto proprio sugli artt. 2 e 8 citati, con
l’introduzione della seguente disposizione: ‘ resta ferma in ogni caso per il contribuente la possibilità di far valere, anche in sede di accertamento o di giudizio, eventuali errori, di fatto o di diritto, che abbiano inciso sull’obbligazione tributaria, determinando l’indicazione di un maggiore imponibile, di un maggiore debito d’imposta o, comunque, di un minore credito ‘) non può, tutt avia, essere esteso all’imposta comunale sugli immobili relativamente alla dichiarazione del rapporto di pertinenzialità, da cui deriva l’esonero dall’imposizione. Difatti, il vincolo di pertinenzialità è collegato ad una precisa scelta del contribuente (il cd. elemento soggettivo e, cioè, la scelta di destinare l’area a servizio dell’immobile principale), che deve essere necessariamente esplicitata per assumere rilievo. In altre parole, la dichiarazione/denuncia i.c.i., in ordine all’esistenza di un vincolo di pertinenzialità, assume non il valore di mera dichiarazione di scienza, ma (anche) di volontà, visto che il rapporto di pertinenzialità è collegato, oltre che all’elemento oggettivo e, cioè, alla destinazione durevole di un bene a servizio di un altro, in primo luogo ad un elemento soggettivo ovvero ad una scelta di destinazione – ex art.817 cod.civ. – del proprietario dell’immobile o di chi abbia un diritto reale sul bene. Alle medesime conclusioni questa Corte è pervenuta anche con riferimento all’i. m.u. (v. Sez. V n. 2143 del 24/1/2023, in cui si legge che ‘ pur essendo venuto meno l’obbligo di dichiarazione i.c.i. dal 18 dicembre 2007 …., ai sensi dell’art. 37, comma 53, del d.l. n. 223 del 2006, conv. in l. n. 248 del 2006, tale disposizione espressamente prevede che restano fermi gli adempimenti attualmente previsti in materia di riduzione dell’imposta, sicché, ai fini dell’esclusione dell’autonoma imponibilità dell’area in esame, in quanto pertinenziale, è necessaria la specifica dichiarazione, da parte del contribuente, di tale qualifica ‘).
Il rigetto del primo motivo comporta l’assorbimento di tutti gli altri, visto che il loro eventuale accoglimento non consentirebbe di superare la mancata denuncia dell’area in esame come pertinenziale.

P.Q.M.

La Corte:

rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente a rifondere al controricorrente le spese di lite, che liquida in complessivi euro 500,00, oltre euro 200,00 per spese vive, spese generali nella misura del 15% ed accessori di legge;

ai sensi dell’articolo 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’articolo 1, comma 17, legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14 febbraio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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