Detrazione ristrutturazione: bonus anche con subappalto

Un contribuente si è visto negare la detrazione fiscale per l’acquisto di un immobile ristrutturato poiché l’impresa costruttrice venditrice aveva affidato i lavori a terzi. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che per la detrazione ristrutturazione è sufficiente che l’alienante sia un’impresa di costruzione, essendo irrilevante chi abbia materialmente eseguito gli interventi. La Corte ha annullato la pretesa fiscale, chiarendo che un’interpretazione restrittiva creerebbe un’ingiustificata disparità di trattamento e sarebbe contraria allo scopo della norma.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione Ristrutturazione: Sì al Bonus Anche se i Lavori sono in Subappalto

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale in materia di detrazione ristrutturazione per l’acquisto di immobili. La Corte ha stabilito che l’agevolazione fiscale spetta all’acquirente anche quando l’impresa di costruzione venditrice ha affidato i lavori di ristrutturazione a ditte terze tramite subappalto. Questa decisione amplia la portata del beneficio, allineandola allo scopo della norma, che è quello di incentivare il recupero del patrimonio edilizio.

Il Caso: Detrazione Ristrutturazione Negata per Lavori in Subappalto

La vicenda trae origine da una cartella di pagamento notificata dall’Agenzia delle Entrate a un contribuente per una maggiore IRPEF relativa all’anno d’imposta 2012. La pretesa fiscale si basava sul mancato riconoscimento della detrazione del 36% per l’acquisto di un immobile, avvenuto nel 2005, da un’impresa di costruzione che lo aveva precedentemente ristrutturato.

Secondo l’amministrazione finanziaria, e successivamente secondo i giudici di primo e secondo grado, il contribuente non aveva diritto al bonus fiscale perché l’impresa venditrice non aveva eseguito direttamente i lavori di restauro e ristrutturazione, ma li aveva commissionati a imprese terze. L’interpretazione restrittiva della normativa legava il beneficio alla condizione che l’impresa alienante fosse anche l’esecutrice materiale degli interventi.

L’Interpretazione Restrittiva dei Giudici di Merito

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano confermato la tesi dell’Agenzia delle Entrate. I giudici di merito ritenevano che la norma, pur non specificandolo espressamente, richiedesse una coincidenza soggettiva tra l’impresa che vende l’immobile e quella che realizza i lavori. Di conseguenza, la prassi comune nel settore edilizio di ricorrere a subappalti per specifiche lavorazioni veniva considerata un ostacolo all’accesso dell’agevolazione per l’acquirente finale. Il contribuente, ritenendo errata tale interpretazione, ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Cassazione sulla Detrazione Ristrutturazione

La Corte di Cassazione ha ribaltato le precedenti sentenze, accogliendo il ricorso del contribuente. I giudici supremi hanno fornito un’interpretazione della normativa (in particolare dell’art. 9, L. 448/2001 e del successivo art. 16-bis t.u.i.r.) basata non solo sul dato letterale ma soprattutto sulla finalità della legge.

La “Ratio” della Norma

Il principio cardine su cui si fonda la decisione è la ratio legis, ovvero lo scopo per cui la norma è stata creata. L’obiettivo del legislatore era quello di agevolare il recupero del patrimonio edilizio esistente e favorire la ripresa del mercato immobiliare. Questo fine viene raggiunto indipendentemente dal fatto che l’impresa di costruzioni, che poi vende l’immobile, abbia eseguito i lavori in prima persona o tramite appalto a terzi. Ciò che conta è il risultato finale: un immobile ristrutturato e reimmesso sul mercato.

Irrilevanza dell’Esecuzione Diretta dei Lavori

La Corte ha specificato che la legge richiede che l’alienante sia un’impresa di costruzione o ristrutturazione, ma non impone come condizione ulteriore che i lavori siano stati eseguiti materialmente dalla stessa. La locuzione “lavori eseguiti da imprese di costruzione” va intesa nel senso di qualificare il settore di intervento, non di imporre un’identità tra venditore ed esecutore materiale.

Evitare Disparità di Trattamento

Un’interpretazione restrittiva, come quella adottata dai giudici di merito, creerebbe un’ingiustificata disparità di trattamento tra le imprese che hanno la capacità di eseguire tutti i lavori internamente e quelle che, per scelta organizzativa o necessità tecnica, si avvalgono di imprese specializzate esterne. Tale discriminazione, secondo la Corte, non ha fondamento giuridico.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione sottolineando che il testo dell’art. 9 della Legge 448/2001, applicabile al caso in esame ratione temporis, non contiene alcun riferimento esplicito a un obbligo di esecuzione diretta dei lavori da parte dell’impresa venditrice. La disposizione richiede che l’alienante sia un’impresa di costruzione o ristrutturazione e che provveda alla successiva alienazione dell’immobile oggetto di interventi di recupero edilizio. Secondo i giudici, pretendere un’identità tra il soggetto venditore e l’esecutore materiale dei lavori costituirebbe un’aggiunta non prevista dalla legge. Questa interpretazione è conforme alla finalità della norma, volta a incentivare il settore immobiliare e il recupero edilizio, un obiettivo che viene conseguito anche quando un’impresa costruttrice coordina e gestisce una ristrutturazione affidandone parti a ditte specializzate. La stessa Agenzia delle Entrate, in un successivo interpello, ha adottato una visione più ampia, riconoscendo la detrazione anche in caso di subappalto, a dimostrazione di una successiva evoluzione interpretativa in linea con la decisione della Corte.

le conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha affermato un principio di diritto di notevole importanza pratica: ai fini della detrazione ristrutturazione per l’acquisto di un immobile, è irrilevante che i lavori siano stati eseguiti direttamente dall’impresa venditrice o da questa affidati in subappalto a terzi. L’unico requisito soggettivo richiesto dalla norma è che l’impresa che vende l’immobile sia qualificabile come impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare. Con questa pronuncia, la Corte cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, annulla la cartella di pagamento, riconoscendo pienamente il diritto del contribuente all’agevolazione fiscale.

Per ottenere la detrazione per l’acquisto di un immobile ristrutturato, è necessario che l’impresa venditrice abbia eseguito direttamente i lavori?
No. Secondo la Corte di Cassazione, non è necessario che i lavori siano stati eseguiti direttamente dall’impresa venditrice. È sufficiente che quest’ultima sia un’impresa di costruzione o ristrutturazione, anche se ha affidato gli interventi a terzi.

Qual è il requisito fondamentale per poter beneficiare di questa agevolazione fiscale?
Il requisito fondamentale è che l’impresa che vende l’immobile sia un’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare e che l’immobile sia stato oggetto di interventi di recupero edilizio prima della vendita.

Perché la Corte di Cassazione ha considerato irrilevante che i lavori fossero stati eseguiti da terzi in subappalto?
La Corte ha ritenuto irrilevante il subappalto perché un’interpretazione diversa sarebbe contraria alla finalità della norma (incentivare il recupero edilizio) e creerebbe un’ingiustificata disparità di trattamento tra le imprese che eseguono i lavori direttamente e quelle che, legittimamente, si avvalgono di appaltatori.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17397 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17397 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 28/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. 28434/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma alla INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME, PEC EMAIL;

-ricorrente –

CONTRO

Agenzia delle entrate, in persona del direttore pro tempore , domiciliata ope legis in Roma, alla INDIRIZZO presso l’Avvocatura generale dello Stato, che la rappresenta ai soli fini dell’eventuale partecipazione all’udienza ;

-resistente- avverso la sentenza n.1805/21 della Commissione tributaria regionale del Lazio pronunciata il 12 gennaio 2021, depositata in data 6 aprile 2021 e non notificata.

IRPEF

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 4 giugno 2025 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

L ‘Agenzia delle Entrate notificava al contribuente NOME COGNOME cartella di pagamento per una maggiore IRPEF emersa all’esito delle rettifiche operate a seguito del controllo formale effettuato ex art. 36 ter d.P.R. n. 600/1973 per l’anno di imposta 201 2.

Il contribuente impugnava la suddetta cartella di pagamento dinanzi alla C.t.p. di Roma eccependo il mancato riconoscimento della detrazione del 36 per cento per l’acquisto di un bene immobile nell’anno 2005 in base all’ art. 9, comma 2, l. n.448/2001.

L’Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio sostenendo che la l. n. 448/2001 prevedeva la detrazione laddove gli interventi di restauro e ristrutturazione fossero eseguiti dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedevano alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile .

Il giudice di primo grado rigettava il ricorso del contribuente con decisione confermata in appello.

La Commissione Tributaria Regionale del Lazio, con la sentenza impugnata, riteneva, per quanto ancora di interesse, che l’incentivo fiscale si applicasse anche nel caso di interventi di ristrutturazione eseguiti da imprese di costruzione e da cooperative edilizie che provvedano alla successiva alienazione dell’immobile , senza che fosse necessario che la vendita fosse eseguita dall’impresa restauratrice .

Il contribuente ha proposto ricorso in cassazione con un unico motivo contro l’Agenzia delle Entrate, che ha resistito ai soli fini dell’eventuale partecipazione all’udienza .

Il ricorso è stato fissato per la camera di consiglio del 4 giugno 2025, ai sensi degli artt. 375, ultimo comma, e 380 -bis. 1 cod. proc. civ., il primo come modificato ed il secondo introdotto dal d.l. 31.08.2016,

n.168, conv. dalla legge 25 ottobre 2016, n.197. e nota

In prossimità dell’udienza il ricorrente ha depositato memoria spese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo ed unico motivo di ricorso, il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 9 comma 2 L. 448/2001 e degli artt. 324 cod. proc. civ. e 2909 cod. civ. in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ., evidenziando come dal dato letterale dell’art. 9 L. 448/2001 non emerga alcun riferimento all’esecuzione diretta dei lavori e che, al contrario, con la locuzione ‘lavori eseguiti’ la norma intende specificare che le imprese in essa elencate possono operare a diverso titolo nel settore del l’edilizia .
2. Il motivo è fondato e va accolto.

Come già affermato da questa Corte in controversia analoga tra le stesse parti (v. Cass. nn.33828 e 33830/2022), l ‘art. 9, comma 3, legge 28 dicembre 2001, n. 441 (legge finanziaria del 2002) prevede che la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio ivi richiamati spettino anche nel caso di interventi eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano alla successiva alienazione. Successivamente l’art. 16 -bis t.u.i.r., con disposizione di identico tenore, ha definitivamente introdotto la detrazione già prevista dall’art. 9 cit. che resta applicabile alla fattispecie ratione temporis. Detta disposizione, pur richiedendo che l’alienante sia impresa di costruzione o ristrutturazione, non prevede come ulteriore condizione che i lavori siano stati eseguiti dalla medesima. Nulla, infatti, induce a ritenere che il legislatore, facendo riferimento ai lavori «eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie che provvedano alla successiva alienazione», abbia inteso richiedere, quale ulteriore requisito, che l’impresa abbia provveduto direttamente
all’esecuzione, così escludendo dalla portata della norma casi in cui l’impresa abbia eseguito i lavori avvalendosi di imprese terze. Una diversa interpretazione non sarebbe conforme alla ratio normativa che è volta ad agevolare il recupero del patrimonio edilizio ed a favorire la ripresa del mercato immobiliare restando, pertanto, irrilevante che l’alienante, titolare di impresa di costruzione o ristrutturazione, abbia provveduto ai lavori direttamente o mediante appalto ai terzi. La stessa, inoltre, creer ebbe un’ingiustificata disparità di trattamento tra le imprese che eseguono i lavori di ristrutturazione direttamente e quelle che, pur potendoli astrattamente realizzare, li effettuano tramite imprese appaltatrici. Infine, va aggiunto che tale interpretazione è quella successivamente seguita dall’Agenzia delle Entrate che, pronunciandosi in merito all’art. 16 bis t.u.i.r . di identico tenore, ha ritenuto che vadano incluse non solo le imprese che eseguono i lavori di costruzione o ristrutturazione direttamente ma anche quelle che, pur potendoli astrattamente realizzare, li effettuano tramite imprese appaltatrici (Risposta ad interpello 19 luglio 2019, n. 279 richiamata in memoria).
La sentenza non è conforme a questi principi.

La C.t.r., sebbene fosse incontroverso che l’alienante rivestisse la qualifica di impresa di costruzione e ristrutturazione, ha ritenuto che il riferimento contenuto nell’art. 16 -bis cit. all’impresa costruttrice o ristrutturatrice che successivamente provvede all’alienazione, non potesse che portare ad escludere dall’ambito di applicazione della norma le cessioni effettuate, come nel caso di specie, da imprese diverse da quelle che materialmente hanno costruito e/o ristrutturato il fabbricato di cui è part e l’immobile oggetto di acquisto.
Non occorrendo ulteriori accertamenti di merito la causa può essere decisa nel merito ai sensi dell’ art. 384, comma secondo, cod. proc. civ.,

accogliendo l’originario ricorso del contribuente , con annullamento dell’impugnata cartella di pagamento .

Le spese dei gradi del giudizio di merito, avuto riguardo all’andamento del giudizio, possono essere integralmente compensate.

Le spese del giudizio di legittimità seguono, invece, la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, con distrazione in favore del difensore del ricorrente che ne ha fatto richiesta.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso del contribuente.

Compensa integralmente tra le parti le spese dei gradi del giudizio di merito.

Condanna l’Agenzia delle entrate al pagamento, in favore del ricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 1400,00 per compensi, oltre il 15% per spese generali, euro 200,00 per esborsi, i.v.a. e c.p.a. come per legge, con attribuzione al difensore antistatario.

Così deciso in Roma il 4 giugno 2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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