Detrazione ristrutturazione: bonus anche con appalto

Un contribuente si è visto negare la detrazione per ristrutturazione immobiliare perché l’impresa venditrice aveva appaltato i lavori a terzi. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che il bonus spetta purché il venditore sia un’impresa di costruzioni, a prescindere da chi abbia materialmente eseguito gli interventi. La decisione chiarisce che la detrazione è valida anche in caso di lavori subappaltati, in linea con lo scopo della norma di incentivare il mercato immobiliare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione Ristrutturazione Immobile: La Cassazione Conferma il Bonus Anche con Lavori in Appalto

L’acquisto di un immobile ristrutturato da un’impresa costruttrice dà diritto a importanti agevolazioni fiscali. Ma cosa succede se l’impresa che vende non è la stessa che ha materialmente eseguito i lavori? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sulla detrazione ristrutturazione immobile, stabilendo che il beneficio spetta all’acquirente anche quando i lavori sono stati affidati in appalto a terzi. Questa decisione amplia la portata dell’incentivo e offre maggiore certezza a chi investe nel settore immobiliare.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da una cartella di pagamento notificata dall’Agenzia delle Entrate a un contribuente. L’amministrazione finanziaria contestava il mancato riconoscimento della detrazione IRPEF del 36% per l’acquisto di un immobile ristrutturato, previsto dalla Legge n. 448/2001. La motivazione del Fisco era restrittiva: la norma, a suo dire, richiedeva che l’impresa venditrice fosse la stessa che avesse eseguito direttamente i lavori di restauro.

Il contribuente aveva impugnato l’atto, ottenendo una prima vittoria presso la Commissione Tributaria Provinciale. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale, in appello, aveva ribaltato la decisione, accogliendo la tesi dell’Agenzia delle Entrate. La questione è così giunta all’esame della Corte di Cassazione.

La Questione della Detrazione Ristrutturazione Immobile e l’Appalto

Il cuore della controversia risiedeva nell’interpretazione della normativa di riferimento (in particolare l’art. 9, comma 2, L. 448/2001, e il successivo art. 16-bis del TUIR). Il ricorrente sosteneva che la legge non impone una coincidenza soggettiva tra l’impresa che vende l’immobile e quella che esegue materialmente i lavori. L’importante, secondo la sua difesa, è che l’alienante sia un’impresa di costruzione o ristrutturazione e che l’immobile sia stato oggetto di interventi di recupero edilizio.

L’Agenzia delle Entrate, al contrario, propendeva per un’interpretazione letterale e restrittiva, escludendo dal beneficio i casi in cui i lavori fossero stati realizzati da imprese terze tramite contratto di appalto.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza d’appello e fornendo un’interpretazione della norma in linea con la sua finalità. I giudici hanno sottolineato che la disposizione, pur richiedendo che l’alienante sia un’impresa di costruzione o ristrutturazione, non prevede come condizione ulteriore che i lavori siano stati eseguiti materialmente dalla medesima.

Secondo la Corte, una diversa interpretazione sarebbe contraria alla ratio della legge, che è quella di agevolare il recupero del patrimonio edilizio e favorire la ripresa del mercato immobiliare. È irrilevante, ai fini della detrazione ristrutturazione immobile, che l’impresa venditrice abbia provveduto ai lavori direttamente o li abbia appaltati a terzi.

Imporre una coincidenza tra venditore ed esecutore materiale creerebbe un’ingiustificata disparità di trattamento tra le imprese che eseguono i lavori in proprio e quelle che, pur avendo le qualifiche, si avvalgono di appaltatori. La Corte ha inoltre evidenziato come la stessa Agenzia delle Entrate, in un successivo interpello, abbia adottato questa interpretazione più estensiva, riconoscendo che il beneficio spetta anche quando i lavori sono effettuati tramite imprese appaltatrici.

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha deciso la causa nel merito, accogliendo l’originario ricorso del contribuente. La sentenza impugnata è stata annullata. La decisione stabilisce un principio chiaro: ai fini della detrazione ristrutturazione immobile, ciò che conta è la qualifica dell’impresa venditrice (che deve essere di costruzione o ristrutturazione) e il fatto che sull’immobile siano stati eseguiti interventi di recupero edilizio. Non è necessario che l’impresa venditrice sia anche l’esecutrice materiale dei lavori. Questa pronuncia rappresenta una vittoria per i contribuenti e offre maggiore flessibilità operativa alle imprese del settore, confermando che l’utilizzo di contratti di appalto non pregiudica il diritto dell’acquirente finale a beneficiare delle agevolazioni fiscali.

È possibile ottenere la detrazione per ristrutturazione se l’impresa che ha venduto l’immobile non è la stessa che ha eseguito i lavori?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che la detrazione spetta purché l’impresa venditrice sia un’impresa di costruzione o ristrutturazione, anche se i lavori sono stati materialmente eseguiti da un’altra impresa tramite un contratto di appalto.

Qual è lo scopo della norma che concede la detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati?
Lo scopo (o ratio) della norma è duplice: agevolare il recupero del patrimonio edilizio esistente e favorire la ripresa del mercato immobiliare. Un’interpretazione restrittiva sarebbe contraria a queste finalità.

La detrazione spetta anche se l’impresa venditrice ha affidato i lavori di ristrutturazione in appalto a terzi?
Sì. La sentenza chiarisce che è irrilevante se l’impresa titolare, qualificata per i lavori, li abbia eseguiti direttamente o mediante appalto a terzi. L’acquirente finale conserva pienamente il diritto alla detrazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17395 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17395 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 28/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso n.31808/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma alla INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME, PEC EMAIL;

-ricorrente –

CONTRO

Agenzia delle entrate, in persona del direttore pro tempore , domiciliata ope legis in Roma, alla INDIRIZZO presso l’Avvocatura generale dello Stato che la rappresenta e difende;

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 2444/16/21 della Commissione tributaria regionale del Lazio sez. 16 pronunciata il 12 aprile 2021, depositata in data 10 maggio 2021 e non notificata.

IRPEF

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 4 giugno 2025 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

In data 4 agosto 2016, l’Agenzia delle Entrate Riscossione notificava al contribuente COGNOME COGNOME la cartella di pagamento n. NUMERO_CARTA chiedendo l’importo di € 2.564,61 per una maggiore IRPEF emersa all’esito delle rettifiche operate a seguito del controllo formale effettuato ex art. 36 ter d.P.R. n.600/1973 della dichiarazione modello UNICO 2012 per l’anno di imposta 2011.

Il contribuente impugnava la suddetta cartella di pagamento dinanzi alla C.t.p. di Roma eccependo il mancato riconoscimento della detrazione del 36 per cento per l’acquisto di un bene immobile nell’anno 2005 in base all’ art. 9, comma 2, l. n.448/2001.

L’Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio sostenendo che la l. n. 448/2001 prevedeva la detrazione laddove gli interventi di restauro e ristrutturazione fossero eseguiti dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedevano alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile .

Il giudice di primo grado accoglieva il ricorso del contribuente ritenendo che l’incentivo fiscale si applicasse anche nel caso di interventi di ristrutturazione eseguiti da imprese di costruzione e da cooperative edilizie che provvedano alla successiva alienazione dell’immobile , senza che fosse necessario che la vendita fosse eseguita dall’impresa restauratrice.

Avverso la decisione di primo grado, l ‘Agenzia delle Entrate , Direzione Provinciale II di Roma, proponeva appello innanzi alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, censurando tale sentenza perché non aveva correttamente applicato l’art. 9 , comma 2, l. n. 448/01 che prevedeva il diritto alla detrazione limitatamente alle ipotesi per le quali l’intervento di ristrutturazione e la successiva alienazione fossero

avvenuti ad opera della medesima società.

La Commissione Tributaria Regionale del Lazio accoglieva l’appello dell’Agenzia delle Entrate .

Il contribuente ha proposto ricorso in cassazione con un unico motivo contro l’Agenzia delle Entrate, che ha resistito con controricorso.

Il ricorso è stato fissato per la camera di consiglio del 4 giugno 2025, ai sensi degli artt. 375, ultimo comma, e 380 -bis. 1 cod. proc. civ., il primo come modificato ed il secondo introdotto dal d.l. 31.08.2016, n.168, conv. dalla legge 25 ottobre 2016, n.197.

In prossimità dell’udienza il ricorrente ha depositato memoria e nota spese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’ unico motivo di ricorso, il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione dell’art. 9 comma 2 L. 448/2001 e degli artt. 324 cod. proc. civ. e 2909 cod. civ. in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ., evidenziando come dal dato letterale dell’art. 9 L. 448/2001 non emerga alcun riferimento all’esecuzione diretta dei lavori e che, al contrario, con la locuzione ‘lavori eseguiti’ la norma intende specificare che le imprese in essa elencate possono operare a diverso titolo nel settore dell’edilizia .
Il motivo è fondato e va accolto.

Come già affermato da questa Corte in controversia analoga tra le stesse parti (v. Cass. nn. 33828 e 33830/2022), l ‘art. 9, comma 3, legge 28 dicembre 2001, n. 441 (legge finanziaria del 2002) prevede che la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio ivi richiamati spettino anche nel caso di interventi eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano alla successiva alienazione. Successivamente l’art. 16 -bis t.u.i.r., con disposizione di identico tenore, ha definitivamente introdotto la detrazione già prevista dall’art. 9 cit. che resta applicabile alla
fattispecie ratione temporis. Detta disposizione, pur richiedendo che l’alienante sia impresa di costruzione o ristrutturazione, non prevede come ulteriore condizione che i lavori siano stati eseguiti dalla medesima. Nulla, infatti, induce a ritenere che il legislatore, facendo riferimento ai lavori «eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie che provvedano alla successiva alienazione», abbia inteso richiedere, quale ulteriore requisito, che l’impresa abb ia provveduto direttamente all’esecuzione, così escludendo dalla portata della norma casi in cui l’impresa abbia eseguito i lavori avvalendosi di imprese terze. Una diversa interpretazione non sarebbe conforme alla ratio normativa che è volta ad agevolare il recupero del patrimonio edilizio ed a favorire la ripresa del mercato immobiliare restando, pertanto, irrilevante che l’alienante, titolare di impresa di costruzione o ristrutturazione, abbia provveduto ai lavori direttamente o mediante appalto ai terzi. La stessa, inoltre, creerebbe un’ingiustificata disparità di trattamento tra le imprese che eseguono i lavori di ristrutturazione direttamente e quelle che, pur potendoli astrattamente realizzare, li effettuano tramite imprese appaltatrici. Infine, va aggiunto che tale interpretazione è quella successivamente seguita dall’Agenzia delle Entrate che, pronunciandosi in merito all’art. 16 bis t.u.i.r . di identico tenore, ha ritenuto che vadano incluse non solo le imprese che eseguono i lavori di costruzione o ristrutturazione direttamente ma anche quelle che, pur potendoli astrattamente realizzare, li effettuano tramite imprese appaltatrici (Risposta ad interpello 19 luglio 2019, n. 279 richiamata in memoria).
La sentenza non è conforme a questi principi.

La C.t.r., sebbene fosse incontroverso che l’alienante rivestisse la qualifica di impresa di costruzione e ristrutturazione, ha ritenuto che il riferimento contenuto nell’art. 16 -bis cit. all’impresa costruttrice o

ristrutturatrice che successivamente provvede all’alienazione, non potesse che portare ad escludere dall’ambito di applicazione della norma le cessioni effettuate, come nel caso di specie, da imprese diverse da quelle che materialmente hanno costruito e/o ristrutturato il fabbricato di cui è parte l’immobile oggetto di acquisto.

Non occorrendo ulteriori accertamenti di merito la causa può essere decisa nel merito ai sensi dell’ art. 384, comma secondo, cod. proc. civ. accogliendo l’originario ricorso del contribuente.

Le spese delle fasi del giudizio di merito, avuto riguardo all’andamento del giudizio, possono essere integralmente compensate.

Le spese del giudizio di legittimità seguono, invece, la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, con distrazione in favore del difensore del ricorrente, che ne ha fatto richiesta.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l’originario ricorso del contribuente.

Compensa integralmente tra le parti le spese dei gradi del giudizio di merito. Condanna l’Agenzia delle entrate al pagamento, in favore del ricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 1400,00 per compensi, oltre il 15% per spese generali, euro 200,00 per esborsi, i.v.a. e c.p.a. come per legge, con attribuzione al difensore antistatario.

Così deciso in Roma il 4 giugno 2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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