Detrazione risparmio energetico: sì per società

La Corte di Cassazione ha stabilito che la detrazione per risparmio energetico spetta anche alle società che svolgono attività di locazione immobiliare, anche se l’immobile oggetto degli interventi è considerato un ‘bene merce’ e concesso in locazione a terzi. La Corte ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando che l’agevolazione ha una portata generale, volta a migliorare l’efficienza energetica del patrimonio immobiliare nazionale, senza esclusioni soggettive od oggettive.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione Risparmio Energetico: Sì Anche per Società con Immobili Locati

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha consolidato un principio fondamentale in materia di agevolazioni fiscali: la detrazione per risparmio energetico è accessibile anche alle società che possiedono immobili destinati alla locazione. Questa decisione chiarisce che la natura dell’immobile (bene merce o strumentale) e la sua locazione a terzi non costituiscono ostacoli al beneficio fiscale, premiando l’obiettivo di efficientamento energetico del patrimonio immobiliare nazionale.

Il Caso: Una Società Immobiliare Richiede la Detrazione

La vicenda trae origine dalla richiesta di un socio di una società in accomandita semplice, attiva nel settore della locazione immobiliare. Il contribuente aveva indicato nella propria dichiarazione dei redditi, per la quota di sua competenza, le spese sostenute dalla società per interventi di riqualificazione energetica su un immobile di proprietà della stessa. Tale immobile, tuttavia, era concesso in locazione a un’altra società.

La Posizione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate aveva negato il diritto alla detrazione, recuperando a tassazione la somma. Le argomentazioni del Fisco si basavano su due punti principali:
1. Natura del bene: L’immobile non era un ‘bene strumentale’ all’attività d’impresa, ma un ‘bene merce’, in quanto oggetto dell’attività di locazione della società.
2. Mancanza di possesso: La società proprietaria non aveva il possesso o la detenzione diretta dell’immobile, avendolo concesso in locazione a terzi, requisito ritenuto essenziale per accedere all’agevolazione.

I giudici di primo e secondo grado avevano dato ragione al contribuente, portando l’Agenzia delle Entrate a ricorrere in Cassazione.

L’Interpretazione della Corte sulla Detrazione Risparmio Energetico

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, confermando la decisione dei giudici di merito e consolidando un orientamento giurisprudenziale ormai stabile. Gli Ermellini hanno chiarito che il beneficio fiscale per la riqualificazione energetica, introdotto dalla Legge Finanziaria 2007 (L. n. 296/2006), ha una portata ampia e generalizzata.

Irrilevanza della Natura del Bene e del Possesso Diretto

Secondo la Corte, la normativa non pone limitazioni di carattere soggettivo o oggettivo che possano escludere dal beneficio i titolari di reddito d’impresa. Questo include anche le società la cui attività consiste nella locazione di immobili. Di conseguenza, è irrilevante che l’immobile sia classificato come ‘bene merce’ anziché ‘strumentale’.

Inoltre, il fatto che l’immobile sia locato a terzi non preclude il diritto alla detrazione. La Corte ha sottolineato che l’agevolazione è finalizzata a un interesse pubblico: incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale.

Le motivazioni della decisione

La motivazione della Corte si fonda su un’interpretazione teleologica e letterale della norma. La finalità della legge è quella di promuovere un risparmio energetico generalizzato, un obiettivo di interesse pubblico che trascende la specifica destinazione d’uso del singolo immobile o la natura del soggetto che sostiene la spesa. La formulazione letterale della disposizione non prevede esclusioni specifiche per le imprese di locazione né richiede il possesso diretto dell’immobile come conditio sine qua non per l’accesso al beneficio. L’orientamento, come evidenziato dalla stessa Corte, è supportato da una lunga serie di precedenti conformi, che dimostrano la coerenza e la stabilità di questa interpretazione.

Conclusioni: implicazioni pratiche

Questa ordinanza conferma un principio di grande rilevanza per le società immobiliari e per tutti i titolari di reddito d’impresa che investono nella riqualificazione energetica dei propri immobili, anche se locati. La decisione rafforza la certezza del diritto, stabilendo che la detrazione per risparmio energetico è uno strumento con una vocazione universale, volto a migliorare l’efficienza del patrimonio edilizio nazionale. Le imprese possono quindi procedere con maggiore sicurezza agli investimenti in efficienza energetica, sapendo di poter beneficiare delle relative agevolazioni fiscali, indipendentemente dal fatto che gli immobili siano il loro ‘prodotto’ o siano dati in locazione.

Una società che affitta immobili può usufruire della detrazione per risparmio energetico?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che il beneficio fiscale per interventi di riqualificazione energetica spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa, incluse le società che esercitano l’attività di locazione di immobili.

La detrazione è ammessa anche se l’immobile è un “bene merce” e non un “bene strumentale”?
Sì, la qualificazione dell’immobile come ‘bene merce’ (destinato alla locazione o vendita) anziché ‘bene strumentale’ (utilizzato nel processo produttivo) è irrilevante ai fini del diritto alla detrazione. L’agevolazione ha una portata generale.

Il fatto che l’immobile sia locato a terzi impedisce di accedere al beneficio?
No, il fatto che l’immobile sia concesso in locazione a terzi e, quindi, non sia nel possesso o nella detenzione diretta della società proprietaria, non osta al riconoscimento della detrazione. La finalità della norma è incentivare il miglioramento energetico del patrimonio immobiliare nazionale nel suo complesso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16201 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16201 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 11/06/2024

Detrazione spese per interventi risparmio energetico- società RAGIONE_SOCIALE locati

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7991/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis ;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, in forza di procura in calce al controricorso, ed elettivamente domiciliato in Roma alla INDIRIZZO presso l’AVV_NOTAIO;

-controricorrente e ricorrente incidentale –

per la cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale del l’Emilia -Romagna, n. 3697/2016 depositata in data 19/12/2016 e notificata in data 25/01/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23/05/2024 dal relatore consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

NOME COGNOME, per il periodo d’imposta 2009, ai sensi dall’art. 1, commi 344 e seguenti, della l. n. 296 del 2006, indicava in dichiarazione, in proporzione alla quota di partecipazione nella società RAGIONE_SOCIALE, le spese per interventi finalizzati al risparmio energetico, eseguiti su un immobile di proprietà della società.

L ‘Ufficio, con cartella ex art. 36ter d.P.R. n. 600 del 1973, recuperava a tassazione la somma portata in detrazione, sull’assunto che l’immobile, oggetto dell’attività di impresa, era stato locato alla RAGIONE_SOCIALE; l’Ufficio in particolare riteneva insussistenti la necessaria natura strumentale dell’immobile all’attività di impresa, trattandosi di bene merce (la società svolgeva attività di locazione di RAGIONE_SOCIALE), nonché il possesso o detenzione dell’immobile, in quanto concesso in locazione a terzi.
Il contribuente impugnava la cartella davanti alla Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia, la quale accoglieva il ricorso.

Avverso tale decisione proponeva appello l’ufficio , avanti la Commissione tributaria regionale dell’Emilia -Romagna, che lo rigettava.

Contro tale decisione propone ricorso per cassazione l ‘RAGIONE_SOCIALE, in base a un motivo.

NOME COGNOME resiste con controricorso e propone ricorso incidentale condizionato affidato a un motivo.

Il ricorso è stato fissato per l’adunanza del 23/05/2024, per la quale il controricorrente ha depositato memoria.

Considerato che:

Con l’unico motivo del ricorso erariale, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, comma 344 e ss. , della l. n. 296 del 2006

e dell’art. 2 del d.m. 19/02/2007 nonché dell’art. 43 d.P.R. n. 917 del 1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.; si deduce infatti che la CTR abbia errato nel ritenere applicabile il beneficio in capo al la società esercente l’attività di locazione di RAGIONE_SOCIALE, qualificando il bene quale strumentale anziché merce, e mancando il requisito del possesso, elemento costitutivo del diritto al beneficio.

Con il ricorso incidentale condizionato il contribuente deduce nullità della sentenza, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4 , cod. proc. civ., avendo la CTR omesso di pronunciarsi sull’eccezione di inammissibilità dell’appello per difetto di specificità de i motivi.

Il ricorso erariale, affidato ad unico motivo, è infondato.

Fermo orientamento della sezione tributaria di questa Corte ha affermato che il beneficio fiscale, di cui all’art. 1, commi 344 e ss. della l. n. 296 del 2006, per le spese relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le società anche se esercenti la locazione di RAGIONE_SOCIALE), i quali abbiano sostenuto spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi, trattandosi di un’agevolazione volta ad incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio RAGIONE_SOCIALEare nazionale, in funzione della tutela dell’interesse pubblico ad un generalizzato risparmio energetico, come si evince, peraltro, dalla formulazione letterale della predetta disposizione normativa che, non contemplando limitazioni di carattere soggettivo od oggettivo, prevede una generalizzata operatività della detrazione d’imposta (Cass. 23/07/2019, n. 19815 e 19816, all’esito di udienza pubblica tematica, seguite da numerosi altri arresti tra cui Cass. 12/11/2019, n. 29163; Cass. 25/09/2020, n. 20315; Cass. 15/01/2021, n. 582; Cass. 19/11/2021, n. 35454; Cass. 17/05/2022, n. 15672).
In tal senso questa Corte si è peraltro pronunciata, ai soli fini della soccombenza virtuale, negli analoghi contenziosi intrapresi per gli altri soci della RAGIONE_SOCIALE (Cass. 19/07/2022, nn. 22619, 22632, 22643; Cass. 9/09/2022, nn. 26675, 26676, 26678).

A tale principio, cui va data continuità, si è attenuta la CTR e pertanto il ricorso principale va rigettato.

Il ricorso incidentale è stato espressamente proposto come condizionato all’accoglimento del ricorso principale e non va quindi esaminato, dovendo ritenersi assorbito.

Alla soccombenza segue condanna al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite.

Rilevato che risulta soccombente l’RAGIONE_SOCIALE, ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica il d.P.R. n. 30/05/2002, n. 115, art. 13, comma 1quater (Cass. 29/01/2016, n. 1778).

P.Q.M.

rigetta il ricorso principale, dichiarando assorbito quello incidentale condizionato ; condanna l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite in favore del controricorrente, che liquida in euro 2.300,00 per compensi, euro 200,00 per esborsi, oltre spese forfettarie al 15 per cento e accessori se dovuti.

Così deciso in Roma, il 23 maggio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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