Detrazione risparmio energetico: sì anche per immobili locati

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 16210/2024, ha stabilito che la detrazione per risparmio energetico spetta anche alle società titolari di reddito d’impresa che locano immobili, pure se questi sono considerati ‘beni merce’. L’agevolazione ha una portata generale e mira a migliorare l’efficienza energetica dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, senza esclusioni soggettive o oggettive.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione Risparmio Energetico: Via Libera Anche per gli Immobili Locati dalle Società

La Corte di Cassazione ha recentemente chiarito un punto fondamentale in materia di agevolazioni fiscali: la detrazione per risparmio energetico (nota anche come Ecobonus) spetta anche alle società che effettuano interventi su immobili di loro proprietà, anche quando questi sono destinati alla locazione e considerati ‘beni merce’. Con l’ordinanza n. 16210 del 11 giugno 2024, la Suprema Corte consolida un orientamento favorevole ai contribuenti, sottolineando la finalità pubblicistica della norma.

Il Caso: Detrazione per Risparmio Energetico su un Immobile Societario

Una contribuente, socia di una società in accomandita semplice (s.a.s.), aveva usufruito in dichiarazione dei redditi della detrazione per le spese sostenute dalla società per interventi di riqualificazione energetica su un immobile di proprietà. L’immobile in questione era stato concesso in locazione a una terza società.

L’Agenzia delle Entrate aveva contestato la detrazione, sostenendo che non sussistessero i requisiti richiesti dalla legge. Secondo il Fisco, l’agevolazione non era applicabile per due ragioni principali:
1. L’immobile non era un ‘bene strumentale’ per l’impresa, ma un ‘bene merce’, dato che l’attività della società era la locazione immobiliare.
2. La società non aveva il possesso o la detenzione diretta dell’immobile, avendolo concesso in locazione a terzi.

La contribuente ha impugnato l’atto dell’Agenzia, ottenendo ragione sia in primo grado, presso la Commissione Tributaria Provinciale, sia in appello, presso la Commissione Tributaria Regionale. L’Amministrazione Finanziaria, non soddisfatta, ha quindi portato il caso davanti alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione sulla Detrazione Risparmio Energetico

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando le decisioni dei giudici di merito. I giudici hanno stabilito che l’interpretazione restrittiva proposta dal Fisco è infondata.

Il principio affermato è chiaro: il beneficio fiscale per le spese di riqualificazione energetica spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa, incluse le società che esercitano l’attività di locazione immobiliare. Questo vale anche se gli interventi sono eseguiti su edifici concessi in locazione a terzi.

Le Motivazioni della Corte

La Suprema Corte basa la sua decisione sulla ratio della normativa (art. 1, commi 344 e seguenti, della L. n. 296/2006). L’obiettivo del legislatore non è quello di agevolare solo chi utilizza direttamente l’immobile, ma di incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale.

Questo scopo risponde a un interesse pubblico generale: promuovere un risparmio energetico diffuso. La formulazione letterale della legge, secondo la Corte, è volutamente ampia e non prevede limitazioni di carattere soggettivo (ad esempio, escludendo le imprese) od oggettivo (ad esempio, escludendo gli immobili locati o i ‘beni merce’).

I giudici hanno richiamato un orientamento ormai consolidato, citando numerose sentenze precedenti che vanno nella stessa direzione. La detrazione d’imposta ha una ‘generalizzata operatività’ che non può essere limitata da interpretazioni che non trovano riscontro nel testo di legge. La distinzione tra bene strumentale e bene merce, così come il requisito del possesso diretto, non sono pertinenti ai fini dell’applicazione di questa specifica agevolazione.

Conclusioni

Questa ordinanza rappresenta un’importante conferma per tutte le imprese, in particolare quelle del settore immobiliare, che investono nell’efficientamento energetico dei loro immobili, anche se locati. La decisione chiarisce che la natura dell’immobile (merce o strumentale) e il suo utilizzo (diretto o tramite locazione) non sono ostacoli per accedere alla detrazione risparmio energetico. Ciò offre maggiore certezza giuridica e incoraggia ulteriori investimenti volti alla sostenibilità ambientale e alla riduzione dei consumi energetici, in linea con l’obiettivo primario della normativa.

Una società che loca immobili può usufruire della detrazione per interventi di risparmio energetico?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che il beneficio fiscale per le spese relative a interventi di riqualificazione energetica spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa, incluse le società la cui attività è la locazione di immobili.

La detrazione per risparmio energetico si applica anche se l’immobile è un ‘bene merce’ e non un ‘bene strumentale’?
Sì, la sentenza chiarisce che la distinzione tra ‘bene merce’ (destinato alla locazione o vendita) e ‘bene strumentale’ (utilizzato nell’attività d’impresa) è irrilevante ai fini del diritto alla detrazione, poiché la norma ha una portata generale e non prevede tale limitazione.

Qual è la finalità principale della normativa sulla detrazione per il risparmio energetico secondo la Corte di Cassazione?
Secondo la Corte, la finalità è quella di incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale per tutelare l’interesse pubblico a un generalizzato risparmio energetico, senza limitazioni soggettive od oggettive non previste esplicitamente dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16210 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16210 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 11/06/2024

Detrazione spese per interventi risparmio energetico- RAGIONE_SOCIALE

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7993/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis ;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, tutti eredi di COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, in forza di procura allegata alla comparsa di intervento volontario (p.e.c. EMAIL);

-controricorrenti e ricorrenti incidentali –

per la cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale del l’Emilia -Romagna n. 3698/2016, depositata in data 19/12/2016 e notificata in data 25/01/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23/05/2024 dal relatore consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

NOME COGNOME, per il periodo d’imposta 2009, ai sensi dall’art. 1, commi 344 e seguenti, della l. n. 296 del 2006, indicava in dichiarazione, in proporzione alla quota di partecipazione nella società RAGIONE_SOCIALE, le spese per interventi finalizzati al risparmio energetico, eseguiti su un immobile di proprietà della società.

L ‘Ufficio, con cartella ex art. 36ter d.P.R. n. 600 del 1973, recuperava a tassazione la somma portata in detrazione, sull’assunto che l’immobile, oggetto dell’attività di impresa, era stato locato alla RAGIONE_SOCIALE; l’Ufficio in particolare riteneva insussistenti la necessaria natura strumentale dell’immobile all’attività di impresa, trattandosi di bene merce (la società svolgeva attività di locazione di immobili), nonché il possesso o detenzione dell’immobile, in quanto concesso in locazione a terzi.
La contribuente impugnava la cartella davanti alla Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia, la quale accoglieva il ricorso.

Avverso tale decisione proponeva appello l’ufficio , avanti la Commissione tributaria regionale dell’Emilia -Romagna, che lo rigettava.

Contro tale decisione propone ricorso per cassazione l ‘RAGIONE_SOCIALE, in base a un motivo.

NOME COGNOME ha depositato controricorso e proposto ricorso incidentale condizionato affidato a un motivo.

In corso di giudizio si sono costituiti gli eredi della contribuente.

Il ricorso è stato fissato per l’adunanza del 23/05/2024, per la quale i controricorrenti hanno depositato memoria.

Considerato che:

Con l’unico motivo del ricorso erariale si deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1, comma 344 e ss. della l. n. 296 del 2006 e dell’art. 2 d.m. 19/02/2007 nonché dell’art. 43 d.P.R. n. 917 de 1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.; si deduce infatti che la CTR abbia errato nel ritenere applicabile il beneficio in capo alla società esercente l’attività di locazione di immobili, qualificando il bene quale strumentale anziché merce, e mancando il requisito del possesso, elemento costitutivo del diritto al beneficio.
1.1. Con il ricorso incidentale condizionato la parte contribuente deduce nullità della sentenza, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., avendo la CTR omesso di pronunciarsi sull’eccezione di inammissibilità dell’appello per difetto di specificità de motivi.

2. Il ricorso erariale è infondato.

Fermo orientamento della sezione tributaria di questa Corte ha affermato che il beneficio fiscale, di cui all’art. 1, commi 344 e ss. della l. n. 296 del 2006, per le spese relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le società anche se esercenti la locazione di immobili), i quali abbiano sostenuto spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi, trattandosi di un’agevolazione volta ad incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, in funzione della tutela dell’interesse pubblico ad un generalizzato risparmio energetico, come si evince, peraltro, dalla formulazione letterale della predetta disposizione normativa che, non contemplando limitazioni di
carattere soggettivo od oggettivo, prevede una generalizzata operatività della detrazione d’imposta (Cass. 23/07/2019, n. 19815 e 19816, all’esito di udienza pubblica tematica, seguite da numerosi altri arresti tra cui Cass. 12/11/2019, n. 29163; Cass. 25/09/2020, n. 20315; Cass. 15/01/2021, n. 582; Cass. 19/11/2021, n. 35454; Cass. 17/05/2022, n. 15672).

In tal senso questa Corte si è pronunciata, ai soli fini della soccombenza virtuale, negli analoghi contenziosi intrapresi per gli altri soci della RAGIONE_SOCIALE (Cass. 19/07/2022, nn. 22619, 22632, 22643; Cass. 9/09/2022, nn. 26675, 26676, 26678).

A tale principio, cui occorre dare continuità, si è attenuta la CTR e pertanto il ricorso principale va rigettato.

Il ricorso incidentale è stato espressamente proposto come condizionato all’accoglimento del ricorso principale e non va quindi esaminato, dovendo dichiararsi assorbito.

Alla soccombenza segue condanna al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite. Rilevato che risulta soccombente l’RAGIONE_SOCIALE, ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica il d.P.R. n. 30/05/2002, n. 115, art. 13, comma 1quater (Cass. 29/01/2016, n. 1778).

P.Q.M.

rigetta il ricorso principale, dichiarando assorbito il ricorso incidentale condizionato ; condanna l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite in favore dei controricorrenti, che liquida in euro 1.400,00 per compensi, euro 200,00 per esborsi, oltre spese forfettarie al 15 per cento e accessori se dovuti.

Così deciso in Roma, il 23 maggio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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